各位网友，大家上午好！今天北京市大兴区人民法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型问题新闻通报会。该新闻通报会将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网进行网络图文直播，大兴法院新浪官方微博 @北京市大兴区人民法院也将对本次新闻通报会进行关注。

现在来宾和媒体朋友们正在入场，请网友继续关注本次通报会。

通报会由该院新闻办主任梁晓主持，现在就让我们进入今天的通报会现场。

各位新闻媒体的朋友们，大家上午好！我是北京市大兴区人民法院组宣科与新闻办负责人梁晓，今天的新闻通报会由我主持。

首先，我代表大兴法院对各位媒体朋友能在工作百忙之中到场参加此次通报会表示热烈欢迎，感谢大家一直以来对我院新闻宣传工作的关注与支持。

下面，我介绍一下出席今天通报会的嘉宾。大兴法院红星法庭副庭长、审判员 张杰、红星法庭代理审判员刘更超、红星法庭法官助理印鹏。参加通报会的还有：劳动午报、北青社区报、首都政法综治网、大兴电视台等新闻媒体的朋友们。另外，中国法院网、北京法院网将对本次通报会进行现场网络图文直播，我院新浪官方微博也将全程微博直播相关情况，感谢网友们的关注和支持。

近年来，随着房屋价格高涨、限购政策实施、租售同权政策逐步落实，房屋租赁市场异常活跃，众多房产经纪公司、中介公司纷纷择机涉入房屋租赁市场。涉住宅类房屋租赁合同案件审理结果密切关系到出租人、承租人及住户等主体的合法权益。大兴法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型问题新闻通报会，就近四年来该院审理的房屋租赁合同纠纷案件基本情况、案件特点及典型案例进行通报。
按照会议议程，首先请红星法庭副庭长、审判员张杰进行主题发言。

媒体朋友们：
大家上午好！
近年来，随着大兴新航城建设的开展，棚户区改造的逐步落实，京津冀一体化的稳步推进，疏解整治促提升工作成效的逐渐显现，大兴区正逐步从传统的农业区县转变为融合了新媒体基地、高新产业基地的宜居区县。大兴区黄村卫星城距离三环仅13公里，地铁大兴线穿镇而过。除了轨道交通，更有京开高速、104国道、南中轴路纵贯南北，还有五环路、六环路、京良路等多条道路横贯东西。南海子公园、念坛公园、兴涛公园，北京野生动物园，星罗棋布，不仅是旅游景点，亦是社区居民、周边住户遛弯健身之所。基于上述便利交通及宜居环境，在大兴区购房居住日益成为本地居民的宜居首选，也成为市区人口疏散，周边人口租房居住的重要选择。越来越多的人选择在大兴租房居住，还有人将市区或其他区县的自有住房对外出租，而选择在大兴租房居住，大兴区的区位优势明显。
人民法院正确审理房屋租赁合同案件，事关出租人、承租人及住户等民事主体合法权益的维护，事关和谐家庭关系及市场交易秩序的构建。随着房屋价格高涨、限购政策实施、租售同权政策逐步落实，房屋租赁市场异常活跃，众多房产经纪公司、中介公司纷纷择机涉入房屋租赁市场。特别是涉住宅类房屋租赁合同，涉房产经纪公司案件日益增多，且案件审理结果密切关系到承租人及住户合法权益的维护，应当引起重视。
下面先就大兴法院近四年来房屋租赁合同纠纷案件的审理情况作简要通报。
一、我院近四年来审理房屋租赁合同纠纷案件的基本情况
2014年，我院审结房屋租赁合同纠纷案件650件，其中判决及驳回起诉结案248件，撤诉286件，调解113件。2014年的裁判率为38%。2015年，我院审结房屋租赁合同案件750件，同比增长15%，其中判决及驳回起诉结案359件，同比增长45%，撤诉273件，同比下降5%，调解114件，同比增长不到1%。2015年的裁判率为48%。2016年，我院审结房屋租赁合同纠纷案件971件，同比增长29%，其中判决及驳回起诉结案406件，同比增长13%，撤诉423件，同比增长55%，调解138件，同比增长21%。裁判率为42%。
截至2017年11月30日，我院已审结房屋租赁合同案件1064件，前11个月比2016年全年还多93件，但裁判结案467件，裁判率为44%，案件审理压力依然较大。相比较，三年的受案数量呈现逐年上升趋势，但裁判率稳定在40%上下，裁判压力大。
在涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件中，房产经纪公司主要涉及4种案件类型。一是居间服务型，即房产经纪公司仅仅提供居间媒介服务，为出租人、承租人订立合同提供洽商机会。二是经营权转让型，即出租人（房屋产权人）与房产经纪公司签订委托合同，由房产经纪公司全权处理房屋的出租、收益、修缮等各项事宜。三是委托代理型，即出租人（房屋产权人）与房产经纪公司签订房屋出租委托代理合同，由房产经纪公司代理房屋产权人签订租赁合同并收取租金。四是转租型，即房产经纪公司从出租人（房屋产权人）处租赁房屋后，再行转租给次承租人（实际使用人）。实践中，上述4种类型有时无法绝对区分，例如，在转租型中，除收取租金外，部分房产经纪公司亦向次承租人收取中介费。本次通报会所通报的主要是两种房屋租赁合同，一是房屋产权人与房产经纪公司签订的房屋租赁合同，二是房产经纪公司与次承租人（实际使用人）签订的房屋租赁合同。

二、我院所审理涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件的主要特点
（一）承租人（实际使用人）往往是几类自然人
承租人（实际使用人）主要集中在刚进城的务工人员、新毕业应届大学生、年轻白领。上述人员流动性较强，收入相对较高，工作地点相对不固定，对租赁房屋周边不熟悉，所以往往依赖于向房产经纪公司获取房源信息。
（二）房产经纪公司鱼龙混杂，层次不齐
虽然有大量的规范房产经纪公司存在，但涉案房产经纪公司往往经营不规范，从业时间短，频繁设立及注销分公司，实际经营地点与注册住所地分离，相关工作人员往往不具有房地产经纪人资格证，素质参差不齐。
（三）房屋租赁期限相对较短
需要从房产经纪公司获取房源信息的承租人，往往工作不稳定，或者将租赁房屋作为暂时的落脚地，所签订合同期限相对较短，以期待合同到期后另处租房，或者到期后视情况再续签租赁合同。
（四）双方当事人信息不对等
众多承租人或者从其同学、同事口中得到房产经纪公司信息，或者系上网浏览到相关房源信息及房产经纪公司信息，甚至是在期待租房地点附近寻找到开设门脸的房产经纪机构，对房产经纪公司缺乏了解。类似的，房产经纪公司对于承租人身份、户籍地、工作单位、亲属情况也往往缺乏了解。上述情况导致当事人将对方起诉至法院后，往往无法提供准确的送达信息。
（五）所签订房屋租赁合同往往存在瑕疵
关于合同主体，有的出租人为房产经纪公司总公司，有的为分公司，有的则为具体办事人员，还有将房产经纪公司及办事人员一并列为出租人。审判中多次发现，尽管合同书抬头标注的出租人系正规公司，但落款处所加盖公章的印文系已经被吊销或注销的分支机构。关于合同内容，房屋租赁合同条款看似内容较多，但主要条款不完备，权利义务不明确，虽然经常使用格式合同，但往往对重要内容未填写，导致发生纠纷时法院无法确定当事人的真实合意。对于房产经纪公司提供格式合同的案件，格式合同往往对房产经纪公司有利，处于相对弱势地位的承租人未审慎阅读合同或者缺乏洽商能力，难以及时发现问题。
（六）房产交接不规范
无论是在承租人接收房屋时还是在退房时，双方往往仅作口头约定，未订立书面交接清单，或者所订立交接清单内容不全，未能对房屋状况、房门钥匙、水电煤气表表数进行清晰约定，事后易引发纠纷。
（七）大多数案件涉及退还押金事宜
经核查（或者在本诉中提出，或者在反诉中请求），要求退还押金的案件占半数以上。出租人往往要求承租人给付一定的保证金或押金，或者在合同文本中明确约定，或者已实际交付。在合同到期或解除后，房产经纪公司往往以各种理由拖延或拒绝退还押金。
（八）房屋产权人及实际使用人维权难
因为租赁期限较短，争议金额相对较少，房产经纪公司在遇到经营困难时往往跑路走人，造成诉讼成本高，经常需要公告送达。但因房产经纪公司人去楼空，账户没钱，款项执行难以到位。

三、对涉房产经纪公司房屋租赁合同案件风险点的提示
（一）对房产经纪公司，应强化企业自身监管，强化对从业人员的培训与指导，加强对加盟分公司的资信审查，规范公司印章及各类单据的管理，制订权利义务对等、内容清晰的格式合同。
（二）对房屋产权人，不要轻信在小区内有门脸房的房产经纪公司即可靠，应审慎选择交易对象，防止自己的房屋被加装隔断后群租，对转租行为在合同中进行限制，必要时经常检查租赁房屋，防止房产经纪公司在向次承租人收取高额租金后跑路走人。
（三）对承租人（实际使用人），应事先关注房产经纪公司的公示信息，选择商誉良好的机构，不选被列入失信名单、遭受行政处罚、被吊销营业执照、经营场所与注册场所不一致等具有不良记录的房产经纪机构。在签订合同时，认真审阅合同条款，并妥善保存合同、发票等单据。在办理入住及退房时，签订书面交接清单，对房屋装修状况、室内物品情况、房门钥匙及门禁卡数量、水电燃气表表数等作详细记录，防止挂一漏万。可采取录音、拍照、摄像等简便有效的固定证据方式。在发生纠纷时，及时与房产经纪机构沟通，保留沟通证据。
以上就是本次新闻通报会的主要内容，感谢各位出席。希望通过本次通报会，能让社会公众对涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件的特点及风险多发点有全面的了解，在出租房屋、租赁房屋过程中，理性选择，审慎判断，依法保护自身合法权益。谢谢各位！

谢谢张杰法官，按照会议议程，下面请红星法庭代理审判员刘更超通报典型案例。

【案例一】
承租人不仅要关注租金，还要关注其他费用负担
案情介绍：2016年7月，某房产经纪公司（甲方，出租人）与马某（乙方，承租人）签订北京市房屋租赁合同。双方约定房产经纪公司将坐落于北京市大兴区西红门镇的某商品房住宅出租给马某居住，租赁期限自2016年7月2日至2017年7月1日，租金为每月2500元，租金共计30000元，有线电视费为216元，押金为2500元，佣金（中介费）为2500元。双方还约定卫生费、物业费由马某负担。合同签订后，马某向房产经纪公司交纳卫生费365元、物业费4380元、有线电视费216元及中介费、房屋租金。
马某起诉主张，经其向租赁小区的物业公司核实，租赁房屋的建筑面积为46平方米，收费标准为每月每平方米1.10元，物业费为607.20元，生活垃圾消费为30元、预收公摊电费为50元，以上物业服务费总额为每年687.20元。而房产经纪公司则坚决主张虽然物业费没有4380元，但也有3600元，并提交其拍摄的收据照片予以证明。但经法院释明，在两次开庭期间，该房产经纪公司一直未能提供收据原件。经法院与物业公司核实，马某的陈述真实，物业费仅为每年687.20元，房产经纪公司所提交物业费收据并非该物业公司出具，且租赁房屋未拖欠物业费。
法院认为：马某与房产经纪公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。虽然根据双方所签订房屋租赁合同，租赁房屋的卫生费、物业费由马某承担，但是根据马某所提交收费清单及本院向物业公司调查核实情况，并未针对租赁房屋单独收取卫生费365元，所收取垃圾清运费30元亦与其他物业收费项目一并交纳，总的物业服务费共计687.20元，并非房产经济公司所收取4380元。综上所述，因多收取费用无合同及法律依据，故对于马某要求房产经纪公司退还未实际产生的卫生费365元以及物业费差额3692.80元的诉讼请求，予以支持。
提示与建议：本案中，承租人急于租到便宜的房子，往往关注租金数额，甚至锱铢必较，却殊不知，有时会落入房产经纪公司的陷阱。本案中，房屋租金仅为每月2500元，在现在的房屋租赁市场确实不高。但马某却另行向房产经纪公司交纳了卫生费365元、物业费4380元，这已经基本相当于2个月房租了。在此提示承租人，对于除租金外的各项费用，既要审查收费项目、标准，又要审查收费依据，必要时向房东、物业公司，甚至周边邻居进行核实，以防受骗上当，多交费用。

【案例二】
二房东对大房东违约，承租人可要求解除租赁合同
案情介绍：2016年5月，就某商品房的房屋租赁事宜，某房产经纪公司与孙某签订《北京市房屋租赁合同》，该合同书抬头“甲方：（出租方）”处为空白，“乙方：（承租方）”处为孙某，“丙方”处为某房产经纪公司,合同书落款处没有“甲方：（出租方）签章”一栏，仅有“承租方（乙方）签章”一栏和“丙方签章”一栏，孙某、某房产经纪公司分别在落款处签字盖印。该合同中载明：甲方为房屋出租方，乙方为房屋承租方，丙方为经纪方，丙方对甲乙丙三方的房屋租赁合同及合同补充协议所确认的各项条款承担保证实现的责任。双方在上述合同中约定租赁期限自2016年5月17日至2017年5月16日，房屋租金为每月3700元。关于乙方享有的合同解除权，该合同中载明：“丙方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：1.未按规定交付该房屋达5日的；2.未按合同约定条款行使丙方义务”。
合同签订后，孙某于2016年5月17日向某房产经纪公司支付中介费3000元、6个月租金22200元、押金3700元等费用，于2016年10月2日向某房产经纪公司支付6个月租金22200元。2016年11月17日，因某房产经纪公司未向租赁房屋的业主交纳房屋租金，业主要求孙某腾退房屋或者向业主继续交纳房屋租金。2016年11月20日,孙某继续向业主交纳自2016年11月17日之后的房屋租金。
孙某将某房产经纪公司诉至法院，请求判决解除其与某房产经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》，某房产经纪公司支付孙某自2016年11月17日起至2017年5月16日止已交付的租金22200元、押金3700元，共计25900元，并支付孙某自2016年11月17日起至实际支付之日止的利息。某房产经纪公司未应诉答辩。法院公告送达后依法缺席审理。
法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。虽然孙某与某房产经纪公司所签订“北京市房屋租赁合同”中载明孙某系“乙方：（承租方）”，某房产经纪公司系丙方，但抬头的“甲方（出租方）”处为空白，落款处未设置“甲方：（出租方）”签章一栏，而且通过审查合同具体内容可以认定，系某房产经纪公司将商品房住宅交由孙某使用，由孙某向某房产经纪公司给付租金、押金（保证金）等各项费用，故应认定某房产经纪公司作为出租人与作为承租人的孙某签订房屋租赁合同。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因某房产经纪公司未能与租赁房屋的业主妥善处理租赁事宜，造成业主要求孙某腾退房屋，故对孙某要求解除其与某房产经纪公司所订立房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。
提示与建议：我国《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。出租人的义务不仅包括将租赁物按约定交付给承租人，还包括在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，某房产经纪公司系从房屋产权人（业主）处租赁的租赁房屋，之后又与孙某签订房屋租赁合同。在上述法律关系中，业主是出租人（大房东），某房产经纪公司系承租人（二房东），孙某系次承租人。而在本案法律关系中，某房产经纪公司系出租人，孙某系承租人，某房产经纪公司有义务保证孙某可以正常使用租赁房屋。在租赁期间，因二房东未能及时向大房东交纳房屋租金，致使大房东向孙某主张权利，要求孙某搬出租赁房屋。我国《合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。换言之，大房东主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以不向二房东支付租金。
我国《合同法》第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，二房东未向大房东交付租金，导致房屋产权人向孙某主张权利，在孙某不能正常使用承租房屋的情况下二房东不出面解决，而是跑路走人，导致大房东要将孙某赶走，二房东的行为严重公违反了合同约定，导致合同无法继续履行，孙某有权要求解除合同、责令二房东退还押金、租金并支付违约金。

【案例三】
索要押金有技巧，不妨问问大房东
案情介绍：2015年10月，某房产经纪公司（甲方、出租人）与王某（乙方、承租人）签订北京市房屋租赁合同，双方约定某房产经纪公司将某商品房住宅租给王某居住，租赁期限自2015年10月3日至2016年10月2日，租金为每月3300元，租金共计39600元，押金为3300元。在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方核对所有收据押金凭证及房屋租赁合同后，验收房屋内的所有物品，严查屋内水电燃气表数后没有欠费，乙方填写退房申请，甲方7个工作日后退还乙方押金。双方还约定物业费等费用由王某负担。合同签订后，王某依约定占有、使用租赁房屋并支付租金，其在合同签订当日给付某房产经纪公司押金3300元。
2016年10月2日，房屋租赁合同到期，租赁双方于当日办理房屋交接，王某签写“退房申请”及“物品交接清单”。某房产经纪公司主张按照合同约定应由王某负担物业费2212元、刷墙费900元、保洁费230元。双方就押金退还事宜发生争执，王某诉至法院。某房产经纪公司对物业费未提交任何证据材料，对刷墙费、保洁费提交2张收据，该收据的开票时间分别为2016年10月4日、2016年10月5日，金额分别为900元、230元，收款人一栏均未填写。对此王某不予认可，并主张经其事后向租赁房屋的业主了解，物业费已由房东交纳，某房产经纪公司未交纳物业费，租赁房屋在未经墙壁粉刷后已出租他人。对于对保洁费230元，王某同意在押金中扣除。
法院认为：王某与某房产经纪公司订立的房屋租赁合同已履行完毕，某房产经纪公司理应退还王某所交纳押金。虽然根据合同约定，应由王某交纳物业费，但就欠付物业费数额，某房产经纪公司未提供证据证明。对于某房产经纪公司所提交金额为900元的刷墙费收据，因收款人一栏为空白，证据形式存在瑕疵，故不予采信。王某同意在押金3300元中扣除保洁费230元，对此法院不持异议。据此，对剩余押金3070元，某房产经纪公司应予返还。
提示与建议：当遇到管理不规范的房产经纪公司时，租赁双方往往因押金退还事宜发生争执，而押金普遍是1个月租金，并非小数。为了吸引客户，房产经纪公司往往压低租金数额，而通过不退还押金等手段获取利润。遇到纠纷时，租户往往慌了手脚，手里只有一份合同，两眼一抹黑，不知道如何着手。这时候，不妨从大房东下手，获取更多对自己有利的信息，只要手中握有谈判的筹码，不论是与房产经纪公司协商解决，还是到法院提起诉讼，都会立于不败之地。打官司就是打证据，承租人既要理性维权，更要智慧维权。

谢谢刘更超，以上就是我院本次新闻通报会的通报内容，根据会议议程下面进入媒体提问环节，欢迎记者朋友们现场提问。

新闻通报会现场正在进行媒体提问环节。

由于时间关系，现场提问到此结束。如有记者想继续采访，可以在散会后与我们联系。
最后，再次感谢各位媒体朋友长期以来对我院新闻宣传工作的支持与帮助，本次新闻通报会到此结束。谢谢！

各位网友，今天的新闻通报会到此结束。感谢到场的记者朋友和各位网友的关注，同时要特别感谢中国法院网、北京法院网及北京市高级人民法院新闻办的大力支持！