各位网友大家好！欢迎大家关注北京市丰台区人民法院房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件情况新闻通报会，我是本次直播的主持人陈璐。

今天上午，北京市丰台区人民法院将在805会议室召开“房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件情况新闻通报会”。新闻通报会分为四部分，第一部分通报房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件情况及我院对相关纠纷的处理原则，第二部分作出法官提示，第三部分是通报 “三一七”新政背景下我院审理的房屋买卖合同纠纷典型案件，第四部分是媒体提问环节。本次新闻通报会现场由丰台法院新闻发言人、党组成员、副院长崔秀春主持。通报会即将开始。

各位领导、各位来宾、新闻媒体的朋友们，大家上午好!
我是今天新闻通报会的主持人崔秀春，我代表丰台法院党组，感谢各位百忙中莅临本次新闻通报会。自2010年以来，北京市政府陆续出台了“京十二条”、“京十五条”、“京十九条”等房地产调控政策。 2017年3月17日后，又陆续出台了一系列调控政策，俗称“三一七”新政，政策出台后至今，我院受理房屋买卖合同纠纷案件1027件，其中涉及房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件160余件。我院经过调研发现，房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件主要集中在几大方面；为妥善化解纠纷、确保房地产调控政策目标的实现、维护社会的和谐稳定，我院在审判实践中根据市高院的多项规范性意见确定了审理原则和思路。今天将向大家介绍相关调研情况。

今天的新闻通报会，我们将通过北京法院网、北京法院直播网、“@丰法在线”官方微博进行网络直播，欢迎广大网友关注并积极留言。通报会正式开始前，请允许我介绍一下出席此次新闻通报会的人员。他们是：丰台区人民法院民四庭负责人金雪、丰台区人民法院花乡法庭负责人魏亚南、丰台区人民法院民四庭副庭长付强、丰台区人民法院民四庭法官魏敬贤。

今天的新闻通报会分为四部分，第一部分通报房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件情况及我院对相关纠纷的处理原则，第二部分作出法官提示，第三部分是通报 “三一七”新政背景下我院审理的房屋买卖合同纠纷典型案件，第四部分是媒体提问环节。
首先，请花乡法庭负责人魏亚南通报房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件情况及我院对相关纠纷的处理原则。

各位媒体朋友：
大家上午好！我是花乡法庭负责人魏亚南，下面由我来介绍一下我院审理的房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件的常见类型以及处理原则。
自2010年以来，北京市政府陆续出台了“京十二条”、“京十五条”、“京十九条”等房地产调控政策。 2017年3月17日后，又陆续出台了一系列调控政策，俗称“三一七”新政。政策出台后至今，我院受理房屋买卖合同纠纷案件1027件，其中涉及房地产宏观调控政策案件160余件。

一、房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷的案件类型
“三一七”新政出台以来，房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件，主要集中在以下几个方面：（1）部分房屋买受人因信贷调控政策的调整与变动不能按照预期办理贷款，起诉要求解除合同，该类案件约占涉及房屋新政案件数的30%左右；（2）部分房屋买受人因房屋限购政策的限制，无法继续购买房屋，起诉要求解除合同，该类案件约占涉及房屋新政案件数的25%左右；（3）部分房屋买受人因购房资格审核中个人所得税政策执行标准的进一步严格化，无法如期取得购房资格，起诉要求解除合同，该类案件约占涉及房屋新政案件数的15%左右；（4）买卖双方均同意解除合同，但就解除后责任分配或者损失分担无法达成一致意见，一方当事人起诉要求返还定金、购房款或者支付违约金、赔偿损失，该类案件约占涉及房屋新政案件数的30%左右。

二、宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件处理原则
北京市高级人民法院针对该类纠纷案件如何审理，先后以会议纪要的形式制定了多项规范性意见，具体包括《关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》及《关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》、《关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》。
根据上述文件的精神，我院处理房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件，秉持以下原则和思路：

（一）维持合同效力。房地产调控政策属于国家宏观政策，不属于国家法律、行政法规，具有公共政策的性质。因此如果房屋买卖合同存在违反限购、限贷及税费等调控政策情况，影响的是合同能否继续履行的问题，不是违反国家法律行政法规强制性规定的问题，故买卖双方以房屋买卖合同违反房地产调控政策为由要求确认合同无效的，法院不予支持。

（二）尊重政策精神。虽然法院不认定违反限购政策的房屋买卖合同为无效合同，但并不意味着该类合同就可以继续履行。在审理该类案件时，法院会尊重房地产调控政策的核心精神，确保房地产调控政策目标的实现以及公共利益的维护。例如，在判决继续履行合同，办理过户手续前，法院会主动审查购房人是否具备购房资格，对于限购政策实施后不具备购房资格的买受人，法院不会支持其要求办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求；对于确实因为房屋调控政策原因造成买卖合同无法继续履行的，法院会依法判决解除买卖合同。

（三）合理分配责任。维持合同效力及尊重政策精神，并不意味着买卖双方可以借房地产调控政策的名义来肆意违约，法院会根据双方的履约情况合理分配责任，例如，对于合同订立后由于限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持；出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。但是，若房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，却因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，法院在判决解除合同的同时，也会支持守约方要求违约方承担违约责任，赔偿损失的诉讼请求。

（四）妥善化解纠纷。对于房地产宏观调控政策背景下房屋买卖合同纠纷案件的处理，一方面要保证与国家宏观政策保持一致，另一方面也要维护公平和社会诚信，妥善平衡房屋买卖双方的利益关系，避免出现利益失衡的现象。因此，在处理该类纠纷案件时，我院会积极利用多元调解、庭前调解以及庭审过程中的调解等多种矛盾化解方式，尽力促成当事人达成和解；对于经调解最终无法达成一致的，法院在处理时也会做到释法明理，传递法律公平正义的核心精神，并按照公平原则平衡双方利益，努力让当事人服判息诉，保证案结事了和社会稳定。

（五）坚决打击虚假诉讼。房屋买卖双方应当遵守房地产调控政策的相关规定，不要通过阴阳合同、房屋确权、借名买房、房屋赠与、以房抵债、假结婚假离婚等形式规避房地产调控政策，更不要制造虚假诉讼，利用法院裁判文书来变相规避房地产调控政策的相关规定。对于上述行为，我院已制定了严密的审查流程和科学的判断标准。首先，从案件类型上，我院对于以房抵债、借名买房等虚假诉讼高发类型案件给予全程重点关注；其次，从案件审查上，对于房屋买卖交易流程中资质审核等关键环节，要求每案必查；第三，慎重对待房屋买卖纠纷案件中主动调解案件，加大调解案件审查力度；第四，我院与房屋交易管理部门建立长效沟通机制，确保公平正义地实现和国家政策平稳落地；此外，我院还与检察机关建立良好沟通机制，对于案件审理中发现的可能存在虚假诉讼的线索，及时向检察机关进行提供。努力做到对于虚假诉讼不纵容不姑息，一经发现，将依照法律的规定予以严肃处理。

感谢魏亚南法官。刚才魏法官全面细致地介绍了房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件在司法实践中的案件类型及我院的审理原则和思路。正如魏法官介绍，我院在审判实践中，尊重房地产调控政策的核心精神，妥善化解纠纷，确保公平正义地实现和国家政策平稳落地，确保房地产调控政策目标的实现以及公共利益的维护。下面进行第二项议程，请民四庭负责人金雪针对广大民众在参与交易活动时如何从根本上减少纠纷的发生作出法官提示。

各位媒体朋友：
大家上午好！我是民四庭负责人金雪。广大民众在参与房屋交易活动时，应当全面了解政策，做到签约前未雨绸缪，签约后诚信履约，发生问题后相互理解，尽可能从根本上减少纠纷的发生与损失的扩大。我院在此作出如下提示：

一、签约前应全面了解政策。北京市政府近年来陆续颁布实施了一系列房地产调控政策，因此，买卖双方若参与房屋买卖的交易活动，务必要事先了解清楚北京市政府已经出台的房地产调控政策的相关内容，防止因对政策内容不理解或者理解有误而导致房屋买卖合同签订后无法履行，或者履约过程中发现税费等履约成本大大高于己方预期，致使双方履约过程中发生纠纷。

二、签约时应未雨绸缪。买卖双方应尽量在房屋买卖合同中约定若因政策变化而发生无法继续履行、履行成本大幅提高或者履行期限延迟等情况时，买卖双方应当如何处理。例如，对于按揭逾期的约定。由于政策原因，当事人无法按约定取得按揭贷款，因此，买卖双方签约时最好充分协商并明确约定按揭不成时的处理方式，以便发生问题后尽快解决，最大限度地保护买卖双方的合法权益。此外，对于双方特别约定的内容，一定要记载在合同条款中，不要轻信口头承诺。

三、审慎签订连环单。近两年来，为了改善居住环境卖小买大或者为了购买学区房卖大买小的连环单现象激增，连环单现象问题复杂，产生纠纷较多，违约后的损失赔偿也较一般普通买卖要大，因为是卖一买一，存在两个或多个房屋买卖的情况，所以在购房资格，贷款认定，是否首付，税费比例等问题上都存在不确定因素，一旦其中一个合同无法如期履行，就可能造成另一合同违约。此外，这种连环单现象中，一个合同受政策影响可能导致解除，并不能就此认定另一合同就也受政策影响而能够解除。所以建议买卖双方审慎签订连环单，降低履约过程中可能因为两个买卖关系的衔接问题造成的不必要损失。

四、签约后应诚信履行。签约后应当诚信履行。房价波动变化大，不能因为利益的巨大变化就丧失诚信原则。不能房价一涨就卖方毁约，房价一跌就买方退房。合同一经定立，任何人不得随意解除，只有符合法定或约定解除条件的合同才可以解除。对于当事人提出的因政策性原因致使合同无法继续履行，起诉要求解除合同的，法院会认真审查，确因政策影响造成合同无法继续履行的才会判决解除，政策影响不大的不会必然判决解除。所以建议买卖双方尽可能信守诚信原则，认真履行合同，避免纠纷发生。

五、交易过程中应当做好证据留存。在房屋买卖交易过程中，常常会有各种事情发生，可能会影响到合同履行义务的时间和方式。建议双方在问题出现后要及时面对，互相理解，相互沟通，不要置身事外，全推给中介机构进行处理。此外，在沟通的过程中，建议买卖双方对出现问题、往来协商、催办、问题处理意见等最好形成书面材料，即使不能形成书面材料，也要以微信、短信、往来邮件等电子证据的形式进行留存，确保今后发生争议，诉至法院时能够有充分证据加以证明。

六、出现问题后及时解决，防止损失无谓扩大。问题出现后，建议买卖双方采取合理理性的态度，妥善处理问题。若因房地产调控政策而无法继续履行合同或者交易成本大幅提高，有约定的，可依照约定的内容和方式妥善处理，若没有约定的，则应当本着诚实信用原则，尽量通过协商或者调解的方式解决纠纷。例如，由于新政原因，买房人丧失购买商办类房屋资格，买房人则应在得知不具备资格后尽快通知卖房人，双方应及时协商解除合同，卖房人另行出售房屋，避免因长期拖延造成出卖人房屋无法及时出售损失无谓扩大。

七、交易中应遵守相关政策规定，切不可投机取巧，规避国家调控政策。自签约时起至履行完毕，交易双方均应严格遵守国家相关调控政策的规定，不要为了贪图小利，通过恶意串通、伪造资格、虚报价格、假结婚假离婚等投机取巧的方式规避政策规定，否则，不仅可能受到法律、法规的严厉制裁，其交易也会面临不能履行的巨大风险，投机取巧方还可能面临更大的违约赔偿责任。总之，买卖双方均应当详细了解房地产调控政策、理性应对，防患于未然。

感谢金雪法官作出的提示。广大民众在参与房屋交易活动时，应当全面了解政策，做到签约时未雨绸缪，签约后遵守诚实信用原则、认真履行合同，发生问题后相互理解，尽可能从根本上减少纠纷的发生与损失的扩大。下面进行第三项议程，请民四庭副庭长付强、法官魏敬贤通报 “三一七”新政背景下我院审理的房屋买卖合同纠纷典型案件。

各位媒体朋友，下面首先由我为大家通报两起房屋买卖合同纠纷典型案件。

案例一：
【判决要旨】
新政出台导致首付款支付额度增加，若增加额度确实导致买受人履行存在严重困难，买受人可以要求解除合同，出卖人应退还已收取的定金。
【案情】
孟女士与方先生于2017年3月4日签订了房屋买卖合同，方先生将其所有的涉案房屋出售给孟女士，房屋总价款为668万元。合同签订后，孟女士依照合同约定于2017年3月4日向方先生支付了第一笔定金20万元。但2017年3月17日，北京市政府颁布了房地产调控新政，提高了首付款比例，孟女士认为，按照目前的经济状况，她无力继续购买涉案房屋。因此，孟女士诉至本院，要求方先生退还定金20万元。
方先生辩称，依法订立的合同，受到法律的保护，原告不继续履行合同，是原告违约；房地产调控政策提高了首付款比例，购房者贷款数额减少，这是政策风险，买卖双方均须具备一定的风险防范意识及风险抵御能力；但孟女士准备不足、能力不够，盲目购房，导致合同不能履行，应当自行承担责任，不应将责任完全推卸给国家和他人；另外，在当前政策下，孟女士要求解除合同，并要求其悉数返还定金，会给其造成巨大损失，显然是有失公允的。
我院认为，依据孟女士提交的公积金贷款合同，其在本市有商业性住房贷款记录，属于2017年3月17日北京市房屋新政调整范围，较之原合同约定，本次房屋买卖增加首付款148.8万元。依据孟女士提交的收入证明及出售名下原有房屋所得用以支付本案房屋首付及装饰装修款项等证据，综合考虑资金差额情况，本院认定，孟女士继续履行本案房屋买卖合同确有困难，不能履约的原因，系因受到房屋新政等客观原因的影响，并非自身原因所致，故孟女士的行为不构成违约。双方已于庭审中协商解除合同，方先生应当返还孟女士已支付的20万定金。方先生抗辩双方合同解除将给其造成损失，要求对方予以赔偿，可另行起诉主张。

【点评】
原则上，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持。但买受人应当对其受到调控政策影响，不能办理按揭贷款导致合同无法继续履行承担举证责任。合同解除后，如果因住房调控政策导致买受人无法支付房款，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人应当将已交付的房屋返还给出卖人。当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。对卖房人因解除合同产生损失的，买卖双方应依公平原则分担，由购房人对卖房人进行合理补偿。损失数额应根据房屋市场差价和合同解除后卖房人仍持有房屋的情况酌情确定，同时区分基本住房和投资性住房进行公允处理，并适当考虑个案中可能影响卖房人利益的实际因素，但损失总额不应超过购房人违约情况下给卖房人造成的预期利益损失，购房人应承担的补偿责任一般也不应超过合同约定的定金。卖房人无实际损失的，买房人不承担补偿责任。

案例二：
【判决要旨】
新政出台导致首付款增加及贷款还款额度增加，若无法认定增加额度足以导致买受人履行确实困难，买受人诉请要求解除合同的，无法得到法院支持。
【案情】
杨女士与单女士于2017年3月12日签订了房屋买卖合同，约定杨女士购买单女士所有的涉案房屋，总价款为130万元，其中首付款50万元、公积金贷款80万元。合同签订后，杨女士支付了定金5万元和物业费3500元。2017年4月5日，杨女士在与单女士前往办理贷款时才得知，由于“3.17新政”的规定暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，因此如果杨女士继续购买涉案房屋，需要增加6万元首付款，月均还款额也相应提高。因此，杨女士以其无力再负担需要多支出的首付款及贷款还款额度为由，诉至我院，要求解除合同、撤销网签，并要求单女士返还已支付的定金及物业费。
单女士辩称，杨女士受到新政影响不是单女士的过错，单女士仍然坚持要求继续履行合同，不同意杨女士的诉讼请求。
我院认为，虽然在新政出台后，因贷款年限缩短，杨女士将增加支付首付款。但是，双方在合同中约定了贷款金额约80万元，实际金额应以银行批贷为准，如贷款金额减少数万元，仍不违背合同约定的贷款金额范围；另外，也不能仅凭杨女士所提交的工资流水等证据直接认定该部分收入为其全部收入并直接导致合同履行不能，仍需要结合新政给买卖合同履行带来的变化以判断该变化程度是否足以导致购房人履约确实困难。因此，我院认为，杨女士需要多支付六万元首付款的事实，既不违反合同约定，又未达到合同履行确实困难的程度。故最终我院没有支持杨女士的诉讼请求。

【点评】
房地产调控政策的出台与实施，确实可能会影响到房屋买卖双方的履行能力，但这种影响的程度是因人而异的，并不能简单认为只要受到政策影响均可以解除合同，而是需要重点考察政策是否确实导致房屋买卖双方无法继续履行合同，也就是说当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、贷款期限缩短，并不必然导致买受人无履行能力或者继续履行对一方当事人显失公平。买受人应当对其受到调控政策影响、不能办理按揭贷款导致合同无法继续履行承担举证责任。房地产调控政策与房屋买卖双方无法履行合同之间需要存在因果关系，如果房屋买卖双方在合同中已经约定了如果无法办理贷款则需要自行筹集资金支付房款，或者因政策出台而需要多支付的首付款金额仍在买受人能够承受的范围内，那么，就无法认定存在因果关系，也就无法支持当事人要求解除合同的诉讼请求。

各位媒体朋友，下面我为大家通报另外两起房屋买卖合同纠纷典型案件。

案例三：
【判决要旨】
新政出台导致酒店房屋买卖合同无法继续履行，买受人可以合同目的无法实现为由要求解除合同。
【案情】
胡女士与韩女士在2017年1月18日签订了《自行成交买卖合同》，约定由胡女士购买韩女士名下的涉案房屋，该房屋的性质为商品房，规划用途为酒店。胡女士认为，由于韩女士迟延履行，导致在2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门共同发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买商业、办公类项目应当符合名下在京无住房和商办类房产记录等条件。但胡女士与其爱人名下均有房产，故在公告出台后，其不再具备购买涉案房屋的购房资格。因此，胡女士诉至本院，要求解除合同，并要求韩女士返还定金、购房款，支付违约金等。
韩女士辩称，其没有迟延履行合同，胡女士虽然现在不具备购房资格了，但其可以以其他人名义购买；新政出台是不可抗力，其不应承担违约责任；如胡女士不再履行合同，将给其带来巨大经济损失，故不同意胡女士的诉讼请求。
我院认为，房屋政策在性质上属于具有公共性质的政策，对政策出台前所订立的房屋买卖合同能否继续履行造成不同程度的影响。现因2017年3月26日的公告出台，胡女士不具备购买涉案房屋的资格，合同目的无法实现。故最终判决解除胡女士与韩女士签订的《自行成交买卖合同》，韩女士返还胡女士已支付的定金及购房款，驳回胡女士要求韩女士支付违约金的诉讼请求。

【点评】
本案具有一定意义上的典型性。住房限购政策在性质上具有公共政策的属性，住房限购政策出台确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门共同发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对于个人购买商业办公类性质的房屋规定了相应的资格要求。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或者定金的，除合同另有约定外，如果经审查，买受人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权转移登记，对其解除合同、返还购房款或定金的诉讼请求可予支持。对于合同订立后由于限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，买卖双方在均无其他违约行为的情况下，原则上仅需进行相互返还，当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。

案例四：
【判决要旨】
新政出台前已办理所购办公用房网签手续，合同具备履行条件，买受人以违反新政为由要求解除合同，无法得到法院支持。
【案情】
张先生与陈先生在2017年3月13日经中介公司居间，签订了房屋买卖合同，约定陈先生将其所有的办公性质的涉案房屋出售给张先生，房屋总价共计160万元。上述合同签订后，张先生按照合同约定支付了定金，并缴纳了契税、印花税。2017年3月下旬，中介公司办理了涉案房屋的网签手续。2017年4月26日，张先生与陈先生又在纸质网签合同上签字；同日，张先生还办理了资金监管手续，支付了购房款。但北京市住房和城乡建设委员会等六部门于2017年3月26日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，严格限制该类办公性质房屋的买卖。因此，张先生认为，双方所签署的前述一系列合同，明显违反了相关政策的规定，故合同不应予以履行，故张先生诉至本院，要求解除合同，并要求陈先生返还已支付的购房款158万元。
陈先生则辩称，不同意解除合同，中介公司是在取得张先生的委托后办理的网签备案手续，双方在相关限购政策出台前已办理了网签备案，合同可以继续履行。
我院认为，经审查张先生已依约支付了定金10万元，合同签订后，中介公司持双方网签授权委托书办理了网签备案，后双方当事人在生成的网签合同上也签字予以确认，同日张先生亦按合同约定又支付了148万元购房款，仅余物业交割保证金2万元未支付。本案中，涉案房屋系办公用房，在2017年3月26日前已办理网签备案，经查，双方之间的合同不受限购政策影响，合同具备继续履行条件，故本院对张先生要求解除合同、返还购房款之诉讼请求不予支持。

【点评】
受到房地产调控政策影响的房屋买卖合同是否具备继续履行的条件，应当以政策规定的相关条件与节点为依据。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门共同发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对于个人购买商业办公类性质的房屋规定了相应的资格要求。当事人仅以房屋性质系商业、办公类项目为由要求解除合同的，经审查双方签订的买卖合同已于上述政策出台前在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，合同可以继续履行，之后出台的房地产调控政策并不会导致合同无法继续履行。但是需要指出的是，买受人应当提供真实、合法、有效的材料以正当手段取得购房资格。如买受人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，买受人应接受有关部门按照法律法规及相关规定作出注销网签信息、撤销登记、限制在京购房等处理，直至追究刑事责任，同时承担所购房屋不能办理网上签约、房屋登记等手续造成的法律后果。

谢谢二位的介绍，让我们从审判实践和具体个案中了解到宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷的具体表现形式及法院的处理原则和审理思路，让我们对之前的调研内容有了更为直观的理解。下面进行四项议程，请记者朋友们围绕本次新闻通报会主题相关情况进行提问，提问的记者请举手示意。

你好，我是民主与法制时报的记者。请问购房人能否以限贷政策的实施而无法办理贷款为由要求解除合同？

你好，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款；对卖房人因解除合同产生损失的，买卖双方应依公平原则分担，由购房人对卖房人进行合理补偿。
同时，需要注意的是，合同约定的购房款支付方式对于购房人能否以房屋新政实施为由要求解除合同也有重要影响：
（1）如双方买卖合同中约定“由购房人一次性支付全部购房款”，由于双方并未约定购房人以贷款方式支付部分购房款，故应认定限贷政策对于购房人能否支付购房款并无影响，购房人以房屋新政实施导致其无力支付购房款而要求解除合同的，不予支持。
（2）如双方买卖合同中约定“因故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的，不予支持，购房人应依约自行筹集资金支付房款。
（3）如双方合同中约定“因当事人自身原因无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，因房屋新政实施导致购房人不能办理按揭贷款不属于当事人自身的原因，购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的，一般可予支持，对购房人有损失的按前述处理原则由买卖双方分担。

法官你好，我是正义网的记者。请问买卖双方能否以限购政策实施为由要求解除合同？合同解除后有什么法律后果？

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

你好，我是北京电视台生活频道“生活这一刻”的记者谭婳。请问，采用借名买房的方式来规避住房限购政策，借名人能否要求确认房屋归其所有或者办理房屋过户登记？

因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

由于时间关系，记者提问环节到此结束，再次衷心感谢各位领导和媒体朋友们的莅临支持，感谢大家对丰台法院工作的关心，祝大家工作顺利、身体健康，谢谢！

感谢各位网友的关注，感谢北京市高级人民法院新闻宣传办公室对此次直播活动的大力支持，直播到此结束。