各位网友大家上午好，欢迎大家关注北京一中院的网络直播。我院今天审理“网签合同不符规定，新政出台有否阻碍？ 未能继续履行合同，责任究竟应由谁担？”案。在庭审开始之前，先介绍一下案件的基本情况：白某、李某经中介公司介绍购买姜某的房屋。2016年8月1日，涉案房屋买卖合同办理了存量房网上签约备案手续，网签合同查询结果显示房屋无抵押，但实际上姜某未能如约注销涉案房屋上的抵押登记，后该网签合同因双方未签字被建委认定未生效。且因3·17政策出台，导致合同约定的首付款比例与政策要求不同。双方对于合同履行发生争议，合同履行停滞未有进展。2017年3月21日，姜某以首付款不符合政策要求、网签合同无效、逾期付款等理由提出解除合同，并自行退还白某已付购房款。一审法院认为姜某在合同履行过程中未如约办理注销登记的行为构成违约，姜某不具备合同解除权。虽合同约定首付款比例不符合新政规定，但在白某、李某同意支付自行支付的房款的情形下，一审法院判令双方继续履行房屋买卖合同，并由姜某承担违约责任。

现在宣布法庭纪律。
（1）未经许可，不得录音、录像和摄影。
（2）庭审过程中，不得随意走动，旁听人员不得进入审判区。
（3）不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨害审判活动的行为。
（4）法庭内不得使用手机等通讯工具，应将手机关机或调至静音状态。
（5）未经法庭允许，不准发言或提问。
（6）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条的规定，对违反法庭纪律的，法庭将给予口头警告、训诫。对不听劝告的，经审判长决定，可以没收录音、录像、摄影器材，责令退出法庭，或者经院长批准予以罚款、拘留。对于哄闹、冲击法庭等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任。
现在请当事人、代理人、旁听人员关闭手机或者将手机调至静音状态。

（1）全体起立。
（2）请审判长、审判员入庭！

请坐。

报告审判长，上诉人姜某与被上诉人白某、李某、甲公司、乙公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人姜某与被上诉人白某、李某已到庭, 被上诉人甲公司、乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。法庭准备工作已经就绪。可以开庭。

好的，书记员请坐。

现在核实当事人及诉讼代理人的基本情况。上诉人姜某陈述基本情况。

姜某，男，汉族。

被上诉人白某、李某陈述基本情况。

白某，男，汉族。李某，女，汉族。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。

被上诉人甲公司、乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。

（敲击法槌）现在开庭。北京市第一中级人民法院民事审判第一庭，今天依法适用二审程序公开开庭审理上诉人姜某与被上诉人白某、李某、甲公司、乙公司房屋买卖合同纠纷一案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第四十一条之规定，依法由徐冰担任审判长，和审判员刘国俊、刘新泉组成合议庭。由刘瑾担任法官助理，书记员赵梦芸担任法庭记录。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第四十九条、第五十条、第五十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人有权委托代理人、提出回避申请，有权收集、提供证据，进行辩论，有权请求调解或自行和解。上诉人可以放弃或变更上诉请求，被上诉人可以承认或反驳对方上诉请求。双方当事人应当依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，如实陈述案件事实，履行发生法律效力的裁判文书。双方是否清楚？

清楚。

清楚。

双方是否申请合议庭成员或书记员回避？

不申请。

不申请。

被上诉人甲公司、乙公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依据民事诉讼法的相关规定，现在开始进行法庭调查。首先，上诉人陈述上诉请求、事实与理由。

上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持我反诉请求。事实与理由：1.合同履行中，被上诉人违约在先，首先，签订合同时没有购房资格，没有按照合同约定向上诉人提供购房资格以供核查；其次，逾期四天支付首付款；其三，合同第5条第4项第2款和第6条，约定最迟2016年11月2日之前向我付清全部购房款323万，但是至今未支付购房款，按照合同第10条第2款，逾期15日以上，上诉人有权解除合同，我根据合同约定行使合同解除权，2017年3月21日上诉人已经发送解除通知，被上诉人已经收到且没有及时提出异议，因此买卖合同已经解除。2.合同约定违反合同约定应当按照合同总价款20%承担违约责任，依据是补充协议第4条第3款。3.一审已经查明中介存在违约事实，但是没有对此作出相应判决。我一审在反诉中提出。4.现在房屋在司法查封期间，合同在客观上具有履行障碍。

被上诉人进行答辩。

同意一审判决，不同意对方的上诉请求。理由如下：1.白某购房资格是以家庭为单位，白某已经通过建委资格审查，网签成功；2.网签合同的瑕疵不影响房屋买卖合同的效力，买卖合同和补充协议应该继续履行；3.姜某退还70万元是单方行为，不是解除合同的合意；4.李某非买卖合同主体，房屋买卖合同的共同购买人处是空缺，李某在补充协议上签字是银行贷款的要求；5.根据补充协议，2016年9月1日之前，姜某应当完成交易房屋提前还款和抵押注销手续是义务。且只有注销抵押手续才能申请贷款，而上诉人没有注销，因此是上诉人的原因导致合同无法履行。6.上诉人没有配合面签，也构成违约。7.上诉人发出解除合同的通知不应当发生法律效力。

下面对案件事实进行核实，各方对一审判决“经审理查明”部分认定的案件事实有无异议或补充？

第6页倒数第三行出卖人应于2016年9月1日前办理完毕还款和解除抵押手续，实际上应当是2016年12月10日，我和白某有过口头协商，我提供了录音证据。第7页第5行，实际上网上签约备案手续没有生效，是中介擅自作出的虚假的行为，购买人漏了一个，且内容虚假，昌平区住建委发的文中载明该网签没有生效。第7页倒数第二行，我没有收到该书面催告函。第8页倒数第10行，并非是我自行退还，是白某向我提供的账号，所以是我们双方协商。第10页，我并不知道查封一事，我是在一审庭审后才知道。

我方对一审查明的事实无异议。

被上诉人，是否口头变更还款和解除抵押手续？

一审上诉人并未提供该证据，二审才提供。我方认为并非新证据。由于上诉人一直未还款，所以我方进行了妥协，在2016年12月4日沟通的时候才同意上诉人最晚应于2016年12月10日履行该项义务，但是并非是对合同的变更。

对上诉人陈述的是否有其他意见？

上诉人是自行退还70万元。关于网签问题，网签登录是中介完成的，是有瑕疵，但是白某对此并不知情，所以网签合同瑕疵不影响房屋买卖合同效力。

双方当事人可以在二审期间提交新证据。上诉人是否有新证据提交？

第一组证据，法院告知书，昌平法院向我送达，证明涉案房屋已经司法查封和冻结，影响房屋交易，客观上房屋无法过户。第二组证据，录音证据，证明上诉人没有违约，房产解押是一个过程，由于建委解押排队，不能再约定时间完成解押，因此我们双方在2016年12月4日协商变更该义务履行时间。庭前已经提交光盘和书面整理。第三组证据，昌平不动产登记中心业务受理号，是12月4号或5号取的号，拿的是12月29日的号，说明并非我方违约，我在积极办理解押手续。当时房屋有两份抵押，我已经解除了一份抵押，另一份抵押排队时间长，在此期间，由于白某多次违约才导致双方的纠纷。

被上诉人发表质证意见？

第一组证据，没有关联性，证明目的不认可，该告知书写明是轮候查封，不影响白某诉讼目的的实现。第二组证据，不是新证据，形成时间是2016年12月4日，上诉人在一审应当提供；从录音内容来看，书面内容不完整，从录音来看，上诉人承认多次违约，我方的妥协不能成为上诉人不履行义务的理由，不认可证明目的，对解押时间应当按照合同的明确约定。第三组证据，并非新证据，受理号是要进行解押，但是前提是还清贷款，而上诉人并没有还清贷款，所以并不能证明上诉人积极履行合同义务。

上诉人，对于告知书和录音为什么一审没有提交？

告知书我一审期间没有收到。录音证据我以为不需要交。

被上诉人有无新证据？

没有。

上诉人还有无其他新证据？

没有其他补充新证据。

现在核实几个问题。上诉人，贷款是否还清？

没有还清，抵押登记还没有解除。

被上诉人是否认可？

认可。

上诉人，录音的文字整理稿中什么地方可以证明被上诉人同意在12月10号办理解除抵押登记手续并且免除了你之前的违约责任？

白某说12月10号是我同意的最后期限，还说12月10号把事情办明白了我不追究你任何责任。

被上诉人回应一下？

是12月10日把事情解决作为前提，则不追究违约责任。

上诉人没有办理解押手续的原因？

因为对方没有付款。2016年11月2日之前应当付款。

那为什么没有在9月1日之前解押？

因为排队没有办成。已经注销了一个抵押。

9月1日到11月2日之间为什么没有办？

这期间办了一个，必须先解押这个才能办另一个，另一个来不及办了。

被上诉人是否认可？

前提是还清贷款才能解除抵押。两份贷款都还清就能同时解押，不存在先后顺序。我们不认可他说的客观理由，上诉人有充分时间办理解押手续。

从签订合同到11月2日，上诉人主张需要排队出现延迟有无证据？

录音证据白某称我知道需要排队。

被上诉人有无补充？

长达三个月的时间足以办完解押手续。

上诉人认为被上诉人没有购房资格，你认为白某和李某都需要购房资格？

李某没有购房资格，白某是否有我不清楚。

被上诉人回应？

白某有购房资格，李某没有购房资格。通过购房资格审查，以家庭为单位进行审核的。交易信息确认表中明确表明白某是买受人。李某资格问题不影响合同履行。

上诉人认可对方通过资格核验吗？

我不知道。一审也没有证据。

被上诉人回应？

一审提交建委网签证明。存量房签约查询，一审作为证据三提交。上诉人也提到网签无效的问题，是针对网签内容提出的撤销，所以上诉人不可能不知情。

上诉人是否看过该份证据？

看过。当时进行过一次网签。

上诉人，你认为白某和李某两人应当都具有购房资格的依据？

两个人一起跟我谈，补充协议上签了两个购买人，而且合同约定以补充协议为准。所以我认为两个人都应当有购房资格。签合同的时候不知道两个人是夫妻。

被上诉人回应？

我们带着结婚证去的。

上诉人，房屋上有几个查封？

两个，分别是白某、李某和马某。

被上诉人是否认可？

是的，我们在先申请查封。

上诉人，房屋买卖合同不能客观履行的理由？

一是已经退还70万元购房款；二是由于被上诉人逾期付款15日我发出解除合同通知，合同已经解除；三是由于对方逾期履约，导致我无法换房，合同目的无法实现；四是由于有银行抵押和查封，解押也得先解除查封，而且查封时无法过户。

被上诉人回应？

不存在履行障碍。我方可以一次性付全款，包括还清贷款。案外人马某的查封尚未发生法律效力，因为需要轮候，我们要求的是物权，案外人的查封是债权，物权优先于债权，所以案外人的查封不影响我们合同履行。

上诉人，昌平住建委的答复书，哪里能看出你们的网签是无效的？

由于双方未签字，所以网签的内容未生效，也有要求撤销的表示。

撤销权谁来行使？

第二页第一段，我到窗口申请过注销，但因为有查封，所以不能办理。

被上诉人回应？

我们对此不清楚。网签都是中介完成的，不能以未签字为理由影响买卖合同效力。我有购房资格，后来我又做过一次申请，显示我名下有一套房屋，没有写明哪一套。

上诉人，你们的网签实际上被撤销了吗？

没有。

被上诉人，你们第二次网签的证据提交过吗？

没有。提交过连续6年半社保的证据。

现在房屋市场价？

我不了解。

被上诉人回应？

我们网上查的类似的房屋在450万左右。

上诉人，关于抵押对银行还欠多少钱？

192万。

被上诉人是否认可？

认可。我们的钱在招商银行，已经做了财产证明。

双方有无补充事实说明？

房产被查封，被上诉人主张有优先权不属实。案外人马某虽然是在后查封，但是有申请参与财产分配的权利。首付款退完之后，对方未给付过购房款。

认可我们之后没有给付过其他款项。没有补充。

法庭调查结束。下面进行法庭辩论。我归纳一下本案的争议焦点供双方辩论时参考：白某是否存在违约行为，是否存在导致合同解除的违约行为，以及涉案房屋买卖合同是否存在客观履行障碍。首先由上诉人发表辩论意见。

1.涉案房屋买卖在遇到930新政调整下，贷款不能办理，被上诉人应当在2016年11月2日前支付房款，但对方拒绝支付，逾期15日以上，达到合同解除条件，在我发送解除合同通知后，合同应当解除。2.被上诉人没有购房资格的情况与我签订合同是欺诈行为且构成根本违约，白某自述其取得购房资格没有提供证据。3.房产被查封在履行上构成障碍。

没有购房资格构成根本违约的依据？

补充协议第4条第3项，对方没有提供购房资格导致合同不能继续履行办理过户的义务。

被上诉人发表辩论意见。

1.上诉人在9月1日之前办理完毕贷款抵押注销手续是合同约定，该义务履行之后双方办理面签等手续，则不会受到930新政的影响。2.上诉人认为白某在2016年7月18日才具有购房资格错误，白某在2月即具备购房资格。3.昌平住建委网签查询结果说明白某具备购房资格条件，双方买卖合同和补充协议不存在欺诈问题。合同履行不因贷款和查封受到影响。

法庭辩论终结。

各方是否同意调解？

不同意。

鉴于一方不同意调解，本庭当庭不再做调解工作。

下面进行最后陈述，双方陈述最后意见。

坚持上诉请求。

坚持答辩意见。

今天开庭到此结束，下面休庭。（敲锤）

全体起立。请审判长、审判员退庭。请坐。

本次直播到此结束，再次感谢各位网友的关注。我们下次直播再见。

本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心此次庭审的网友参考，不具有法律效力。