各位网友，大家好!

今天上午我们将直播一起由上海市杨浦区法院审理的商品房预售合同纠纷案件。

下面简单介绍一下案情：原告与被告于2011年1月10日签订了《上海市商品房预售合同》，被告购买上海市国泓路房屋。房屋总价10213630元，但是被告在支付了3113630元定金和首付款后经原告多次发函催款都拒不支付剩余房款。2011年6月16日，原告发函给被告要求解除合同，且被告因有其他债务，导致系争房屋被预查封。

担任今日庭审的合议庭审判长是：审判员周励，合议庭成员为：审判员陈娟娟、人民陪审员陈铭浩。下面庭审即将开始！

请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。

请坐！下面核对当事人及诉讼代理人身份：

上海山溪地房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区政悦路318号68幢3153室。
法定代表人：施海彬，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：聂建军，上海市协力律师事务所律师（特别授权）。

黄X，女，1966年4月10日出生，汉族，户籍地福建省。
委托诉讼代理人：张恒，上海缪绍零律师事务所律师。（特别授权）

上海市杨浦区人民法院民事审判第19法庭现公开开庭审理原告上海山溪地房地产开发有限公司诉被告黄梅商品房预售合同纠纷一案。本案适用普通程序，由由审判员周励、审判员陈娟娟、人民陪审员陈铭浩依法组成合议庭，由审判员周励担任审判长，书记员姜厚敏担任法庭记录。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四十三条、四十四条的规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权申请其回避：（一）是本案当事人或者当事人近亲属的；（二）本人或者其近亲属与本案有利害关系的；（三）担任过本案的证人、鉴定人、辩护人、诉讼代理人、翻译人员的；（四）是本案诉讼代理人近亲属的；（五）本人或者其近亲属持有非上市公司当事人的股份或者股权的；（六）与本案当事人或诉讼代理人有其他利害关系，可能影响公正审理的。审判人员有下列情形之一的，当事人有权申请其回避：（一）接受本案当事人及其受托人宴请，或者参加由其支付费用的活动的；（二）索取、接受本案当事人及其受托人财物或者其他利益的；（三）违反规定会见本案当事人、诉讼代理人的；（四）为本案当事人推荐、介绍诉讼代理人，或者为律师、其他人员介绍代理本案的；（五）向本案当事人及其受托人借用款物的；（六）有其他不正当行为，可能影响对本案公正审理的。当事人提出回避申请，应当说明理由，在案件开始审理时提出；回避事由在案件开始审理后知道的，也可以在法庭辩论终结前提出。以上告知的有关申请回避事项，双方当事人是否听清？是否申请回避？

听清，不申请回避。

听清，不申请回避。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条的规定，双方当事人有下列诉讼权利和义务：当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提出反诉等诉讼权利。当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。以上告知的当事人的诉讼权利和义务，双方当事人听清楚了没有？

听清楚了。

听清楚了。

现在进行法庭调查，原告陈述诉讼请求及事实与理由。

1.解除双方签订的商品房预售合同；2.要求被告支付违约金1021368元；3.要求被告配合办理上海市商品房预售合同备案撤销手续；4.要求配合办理系争房屋预告登记注销手续。事实、理由同诉状（略）。

被告对原告的诉讼请求发表答辩意见？

被告认为原告要求解除合同陈述的事实有一定的误差。签订合同时候由于国家房地产政策的调整导致被告无法办理按揭，后续的查封并非被告主观恶意，是帮助他人担保被查封。同意解除合同，对于第二项诉请希望法院酌情调低，其他诉请同意。

原告举证。

证据1、上海市商品房预售合同，证明：原被告之间存在商品房买卖合同关系，并证明被告购买上海市杨浦区国泓路房屋的单价37100元，总价暂定10213630元，面积暂测275.3平方米，付款时间：被告于2011.1.10与原告签约并支付首付款3113630元，被告在2011.2.10前支付房款7100000元；被告逾期支付房款超过60天，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付总房价款20%的违约金。
证据2、上海市不动产登记簿，证明：该房屋产权人为原告，但被该房屋进行预告登记后因预购房屋权利人黄X的原因被福州市中级人民法院和上海市宝山区人民法院预查封。
证据3、催款通知和解约通知，证明：原告在2011.3.29、2011.4.13分两次向被告催款和并在2011.6.16发出解约通知函。
证据4、付款凭证、发票，证明：2011.1.10被告只支付了3113630元，剩余房款没有支付，已经构成根本违约。

被告质证。

证据1.2.4没有异议。对于证据3被告没有收到。

原告，证据3送达情况有没有。

时间比较久了，找不到了。

被告举证？

没有。

原告，你要求撤销预查封，那么系争房屋上的查封如何处理？

我方已经和福州中院和宝山法院联系过，一个方案是用尚未支付的房款涤除查封，还有一个方案是提出执行异议之诉。

对于合同解除后已经收取的房款如何处理？

因为系争房屋还有预查封的情况。首付款应当扣除违约金后支付给查封的法院。

系争房屋实际使用情况？

空关，也未交付。

被告对房屋的状态有无异议？

没有，确实在原告控制，没有交给我方。

双方对事实部分有无补充？

没有。

没有。

法庭事实调查结束。现在进行法庭辩论，请各方当事人围绕本案的争议焦点，对案件事实及法律适用发表辩论意见。现由原告发言。

被告主要对违约金有所异议，要求法院调整，但是因为这个价格已经在交易中心备案，出售的时候价格无法变更，而且我方已经自动调整到百分之十，所以希望法院按照原告的诉请下判。

被告发表辩论意见。

我方已经在答辩意见中表述了，希望法院酌情调整违约金。

双方有无新的辩论意见？

没有。

没有。

各方的辩论意见本庭已充分注意，也已记录在案，法庭辩论结束。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条第二款之规定，法庭现在征询各方当事人对本案处理的最后意见。原告陈述你方对于本案处理的最后意见。

支持原告诉请。

坚持庭审意见。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，人民法院审理民事案件应当根据自愿和合法的原则进行调解。原告是否愿意在本庭主持下与被告调解，或者由法院庭外主持和解？

希望法院判决。

希望法院判决。

今天开庭到此结束。当事人在休庭后，阅看笔录无误后签字、署期。如有遗漏或差错，可以请求补正。休庭。