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被告

原告
2018年6月12日13:45直播浦东法院一起房屋租赁合同纠纷案
  • [主持人]：
    各位网友，大家好！
    [13:48:14]
  • [主持人]：
    今天下午我们通过中国法院网、上海法院网图文直播一起浦东法院审理的房屋租赁合同纠纷案件。
    [13:48:40]
  • [书记员]：
    现在宣布法庭纪律，
    全体人员在庭审活动中应当服从审判员的指挥，尊重司法礼仪，遵守法庭纪律，不得实施下列行为，
    （一）鼓掌、喧哗；
    （二）吸烟、进食；
    （三）拨打或接听电话；
    （四）对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动；
    （五）其他危害法庭安全或妨害法庭秩序的行为。
    检察人员、诉讼参与人发言或提问，应当经审判长许可。
    旁听人员不得进入审判活动区，不得随意站立、走动，不得发言和提问。
    媒体记者经许可实施第一款第四项规定的行为，应当在指定的时间及区域进行，不得影响或干扰庭审活动。
    [13:56:51]
  • [书记员]：
    全体起立，请审判员入庭。
    [14:02:33]
  • [审判员]：
    请坐。
    [14:03:10]
  • [审判员]：
    （敲法槌）现在开庭。现在核对当事人。
    [14:03:30]
  • [审判员]：
    原告是否到庭？请陈述单位的名称、住所地、法定代表人的姓名、职务。委托诉讼代理人是否到庭？请陈述委托诉讼代理人的姓名、工作单位与代理权限。
    [14:04:04]
  • [审判员]：
    被告是否到庭？请陈述单位的名称、住所地、法定代表人的姓名、职务。委托诉讼代理人是否到庭？请陈述委托诉讼代理人的姓名、工作单位与代理权限。
    [14:04:17]
  • [审判员]：
    原告对出庭人员有无异议？
    [14:04:40]
  • [原告]：
    没有异议。
    [14:04:54]
  • [审判员]：
    被告对出庭人员有无异议？
    [14:05:17]
  • [被告]：
    没有异议。
    [14:05:33]
  • [审判员]：
    经核对，各方当事人均符合法律规定，可以参加本案诉讼活动。上海市浦东新区人民法院民五庭今天依法适用普通程序，公开开庭审理（2018）沪0115民初4990号原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案。本案由审判员范一、人民陪审员曹璐、田有娣组成合议庭，由审判员范一担任审判长，由书记员顾鼎鼎、朱沈聪担任记录。经双方当事人同意，本次公开开庭审理将进行网络图文直播。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条规定，当事人在民事诉讼中依法享有委托代理人、申请回避、收集提供证据、进行辩论、请求调解、提起上诉、申请执行、自行和解、查阅复制本案有关材料和法律文书等权利，原告依法有权放弃或者变更诉讼请求，被告依法有权承认或者反驳诉讼请求、提起反诉，同时当事人必须依法行使诉讼权利，应当遵守诉讼秩序，自觉履行发生法律效力的法律文书。原告对合议庭告知的上述诉讼权利、义务是否听清楚?
    [14:08:43]
  • [原告]：
    清楚。
    [14:09:25]
  • [审判员]：
    被告对合议庭告知的上述诉讼权利、义务是否听清楚?
    [14:09:42]
  • [被告]：
    清楚。
    [14:09:58]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条的规定，当事人对合议庭组成人员、书记员享有申请回避的权利。原告对合议庭成员、书记员是否申请回避？
    [14:10:19]
  • [原告]：
    不申请回避。
    [14:10:30]
  • [审判员]：
    被告是否申请回避？
    [14:10:44]
  • [被告]：
    不申请回避。
    [14:11:22]
  • [审判员]：
    现在进行法庭调查。首先由原告陈述诉讼请求、事实和理由。
    [14:11:50]
  • [原告]：
    诉讼请求，1、被告立即搬离并向原告返还上海市浦东新区崂山路338号的房屋；
    2、判决被告将以浦东新区崂山路338号为注册地址的《营业执照》、《上海市特种行业许可证》、《上海市公共场所卫生许可证》的证照迁出；
    3、被告向原告支付房屋使用费（自2018年1月1日起计算至实际返还房屋之日并办妥上述第二项的执照迁出之日止，按照每日4,166.70元的标准计算）；
    4、确认添附形成的装饰、装修归原告所有；
    事实与理由详见诉状（略）。
    [14:14:02]
  • [原告]：
    2014.7原被告签署了租赁合同，该合同约定2015.1.1起原告向被告出租系争房屋，面积676.61平方米，租赁期限为3年，自2015.1.1-2017.12.31，月租金为41667元，年租金50万元。除原告同意被告续租外，被告应当在租期届满前搬离房屋，向工商税务部门注销执照并结清费用，逾期搬离的，要按照5倍租金标准支付使用费。2017.10.29原告发函告知被告，合同到期后不再续租，要求被告在2017.12.31返还房屋并清场清理。截止今日，被告未返还房屋，也未履行租赁合同所约定的其他义务，非法占有使用系争房屋，给原告造成了损失。故诉请如前。我方诉请的依据是合同到期，要求被告迁出并支付费用。
    [14:24:20]
  • [审判员]：
    现在由被告针对原告的诉讼请求及事实与理由，陈述答辩意见。
    [14:27:11]
  • [被告]：
    虽然合同已经到期，但是原告是作为二房东将房屋出租给被告所有，本案的房屋所有人出具了情况说明，说考虑到被告按时履行合同义务，并通过装修提升了房屋形象。截止2017年底，我们在2015年花了大量资金进行了装修，截止2017年期限较短，不能弥补装修损失，双方一直在磋商，所以不存在恶意拖欠使用费。另外，原告提出因为租金低于市场价格，所以要出租给他人或者收回自用，现在被告愿意增加租金至65万元，甚至也同意增加租金到100万元，但是原告仍然要求我们搬离并占有我们的装修，所以认为原告解除合同是为了霸占我们的装修。因此，基于大房东说明以及租金标准来看，我们同意继续履行合同的，而且原告有义务和我们续签合同；即使要解除，原告也要给我们装修补偿，不然我们不同意返还房屋。
    [14:27:31]
  • [审判员]：
    经本院归纳，本案争议焦点为，1、双方在合同约定的租期届满后，原告是否有义务续签或者继续履行租赁合同；2、如果不续签合同，被告是否有理由在原告未给予装修补偿的前提下，继续使用房屋，双方对本院归纳的争议焦点有无异议？
    [14:27:49]
  • [原告]：
    补充认为，对于费用主张有无争议也是争议焦点。
    [14:28:11]
  • [被告]：
    补充一点，占有使用费标准高于了原告实际损失。
    [14:28:36]
  • [审判员]：
    本院将费用结算是否合理亦列为争议焦点。鉴于简易程序时已经经过庭审，现双方有无补充证据提供？
    [14:28:51]
  • [原告]：
    没有证据提供。
    [14:29:05]
  • [被告]：
    没有证据提供。
    [14:29:13]
  • [审判员]：
    下面对于第一项争议焦点双方在合同约定的租期届满后，原告是否有义务续签或者继续履行租赁合同进行辩论，原告方意见？
    [14:29:26]
  • [原告]：
    原告没有义务续签或者继续履行合同，合同3.1、3.2、10.2都明确约定了2017.12.31租期届满，届满之前原告也通过公函及律师函的形式向被告告知了不再续签，根据合同法的约定，原告没有法定及约定的义务去续签。
    [14:29:40]
  • [审判员]：
    被告意见？
    [14:30:00]
  • [被告]：
    原告在租赁期限届满前，给了我们加盟同意书，同意我们加盟如家酒店至2020年，因此我们斥资进行装修，这原告也是知晓的。另外，房屋所有权人也同意将房屋租赁给被告继续使用。
    [14:30:20]
  • [原告]：
    原告确实同意被告加盟如家酒店，但是原告不知道被告加盟的期限，我们只是同意加盟，但是没有看到具体的加盟协议。而且加盟合同和原告的租赁合同的独立的，被告应当承担两份合同期限不一致的商业风险。被告所说的大房东的情况说明，我们对于该情况说明真实性不确认。而且大房东也没有权利干涉本案合同。
    [14:30:41]
  • [审判员]：
    下面法庭审理第二个争议焦点如果不续签合同，被告是否有理由在原告未给予装修补偿的前提下，继续使用房屋。原告意见？
    [14:32:33]
  • [原告]：
    租赁合同到期终止，装饰装修时不需要出租方补偿的，另外，双方合同也明确约定了，到期终止后，原告有权主张所有财产权利，本案原告基于公平原则，仅仅主张形成附和的装修，所有被告抗辩没有依据。
    [14:32:48]
  • [审判员]：
    原告，你主张的确认装修归你所有的依据？
    [14:33:17]
  • [原告]：
    合同7.1、7.3条，房屋租赁司法解释10.12条。
    [14:33:23]
  • [审判员]：
    被告意见？
    [14:33:42]
  • [被告]：
    根据合同7.3条，如果合同终止后乙方撤离的，乙方有权自己搬离设备。目前双方对于合同是否终止还有争议，所有原告无权引用该条款，所有目前装修还是归被告所有的。我方要求装修补偿，从第一次收到律师函就开始了，双方一直在磋商，但是双方并未达成一致，原告未谈及装修如何处理。但是原告一直表示是租金低了，目前我们同意租金上涨。因此目前我们认为原告无权取得装修。
    [14:33:53]
  • [审判员]：
    原告认为合同到期无需补偿，被告意见？
    [14:34:10]
  • [被告]：
    当时2015年我们装修并加盟到2020年的时候，原告是知晓的。当时原告还同意我们安装广告牌。目前原告否认知晓该事实，我们认为不合理。
    [14:34:20]
  • [审判员]：
    原告意见？
    [14:34:40]
  • [原告]：
    被告说原告知道其装修金额以及加盟情况，是没有证据支持的。
    [14:34:52]
  • [被告]：
    原告不仅仅同意了我们的如家品牌酒店的装修，原告还同意我们安装户外广告，这都是有书面函件的。
    [14:35:06]
  • [审判员]：
    下面法庭审理第三项争议焦点，如果被告需要返还房屋，使用费标准是否合理。首先请原告明确一下房屋使用费主张的依据以及起止日期？
    [14:38:02]
  • [原告]：
    依据是租赁合同7.1条。我们主张是从2018年1月1日起算的使用费，目前我们在约定5倍租金的情况下，作了让步，是按照3倍标准计算。计算截止到被告搬离房屋并注销相关执照之日止，依据也是合同的7.1条。
    [14:38:11]
  • [审判员]：
    被告意见？
    [14:38:29]
  • [被告]：
    合同约定是明显高于市场行情以及原告实际损失的。根据原告表示，最多是2倍租金，被告认为合理租金是上涨10%-20%。但是原告主张3倍租金是过高的，如果法院判决被告承担使用费，我们要求对此予以调整，调整到1.10至1.20倍。对于使用费的计算时间，应当从法院判决合同解除之日起算，此前我们是合法使用的。被告自2018年1月1日起是持续向原告按照合同约定的41667元的标准支付租金的，2018年6月的也支付了，原告从未拒收或者提过异议，所以事实上合同是正常履行的。
    [14:38:46]
  • [审判员]：
    原告主张3项执照的迁出，目前这些证照是否属实？
    [14:39:06]
  • [被告]：
    这3项证照都是有的，也都是注册在系争房屋内的。
    [14:39:20]
  • [审判员]：
    原告有无补充？
    [14:39:33]
  • [原告]：
    5倍租金的使用费不是违约金条款，而是双方合意确定的，所以不适用调整违约金司法解释的规定。双方当时约定这个标准，就是为了促成双方按照合同约定履行，目前被告违约，所以按照这个标准计算并无不可。另外，被告在2018年以后的付款，我们确认支付到了2018年5月，被告支付的钱款我们无法退还，但我们不认可是租金，我们为了保障权益所以没有退回。
    [14:39:45]
  • [审判员]：
    针对本案事实、证据、法律适用，双方当事人已经充分发表了意见。法庭调查和法庭辩论终结。关于本案，双方还有无补充意见？
    [14:42:15]
  • [原告]：
    被告违约是不争的事实。
    [14:42:29]
  • [被告]：
    如果原告要求我们搬离，我们会拆除装修，不同意原告占用我方装修。
    [14:42:54]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条第二款的规定，法庭辩论终结后，审判长应当征询各方当事人最后意见。首先由原告陈述最后意见。
    [14:43:06]
  • [原告]：
    支持原告诉请。
    [14:43:12]
  • [审判员]：
    现在由被告陈述最后意见。
    [14:43:28]
  • [被告]：
    法院依法判决。
    [14:43:35]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条的规定，人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。原告是否愿意调解？
    [14:43:48]
  • [原告]：
    不愿意。
    [14:44:03]
  • [审判员]：
    被告是否愿意调解？
    [14:44:16]
  • [被告]：
    愿意。
    [14:44:22]
  • [审判员]：
    鉴于原告表示不愿意进行调解，因此合议庭对本案不再当庭主持调解。本次开庭审理到此结束。合议庭将在评议本案后，依法对本案作出判决，宣判日期另行通知。闭庭以后，各方当事人及诉讼参加人应当阅看法庭笔录，如有差错或者遗漏可以申请补正，确认无误后请在庭审笔录上签名。现在闭庭。（敲法槌）
    [14:44:33]
  • [书记员]：
    全体起立！请合议庭成员退庭。
    [14:44:50]