各位网友，大家好！

今天上午我们通过中国法院网、上海法院网图文直播一起浦东法院审理的房屋租赁合同纠纷一案。

现在宣布法庭纪律

全体人员在庭审活动中应当服从审判长或独任审判员的指挥，尊重司法礼仪，遵守法庭纪律，不得实施下列行为
（一）鼓掌、喧哗；
（二）吸烟、进食；
（三）拨打或接听电话；
（四）对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动；
（五）其他危害法庭安全或妨害法庭秩序的行为。
检察人员、诉讼参与人发言或提问，应当经审判长或独任审判员许可。
旁听人员不得进入审判活动区，不得随意站立、走动，不得发言或提问。
媒体记者经许可实施第一款第四项规定的行为，应当在指定的时间及区域进行，不得影响或干扰庭审活动。

首先核对当事人及诉讼代理人身份
原告微家XX有限公司。
法定代表人陆XX，董事长。
委托诉讼代理人王珂，上海申如律师事务所律师。
委托诉讼代理人陆冠峰，上海申如律师事务所律师。
被告中国XX有限公司。
法定代表人唐XX，总经理。
委托诉讼代理人项晨，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人叶苏，上海市申达律师事务所律师。
第三人XX（上海）物业服务有限公司。
委托诉讼代理人张晓琳，XX物业服务有限公司工作。
委托诉讼代理人徐叶，XX物业服务有限公司工作。

现在开庭。上海市浦东新区人民法院民事审判庭今天公开开庭审理原告XX（上海）有限公司诉被告中国XX有限公司、第三人XX物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员张盈独任审理本案，书记员陈莹瑶担任记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，民事诉讼的当事人在诉讼中法律地位平等、有权进行辩论、委托诉讼代理人、申请回避、撤回起诉、提起上诉、申请执行、查阅庭审材料等。同时必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼程序，履行发生法律效力的判决、裁定。上述权利义务是否听清？是否申请回避？

诉讼权利及义务已经听清，不申请回避

诉讼权利及义务已经听清，不申请回避

诉讼权利及义务已经听清，不申请回避

下面进行法庭调查，原告陈述你的诉请及事实理由。

诉讼请求如下
1. 请求依法判令被告返还2018.1.17-2018.2.28租金，共计人民币1948531.24元；
2. 请求法院判令被告以第一项金额为本金，按同期银行贷款利率支付自2018.2.27起至实际还款之日止之利息损失；
3. 本案诉讼费由被告承担。
事实与理由与诉状一致。
诉请2起算点的依据是原告就系争房屋2月使用费用是在2018.2.26支付给被告的，所以起算时间点在次日。在原告于2018.1.14归还房屋后原告与被告沟通过租赁保证金的退款事宜，被告表示原告仍需支付2月租金才退还租赁保证金，原告基于一个月租金与租赁保证金数额巨大差异且未减免，之后的诉讼维权成本，迫于无奈在2018.2.26支付了2月的租金。所以我们现在要求在我们支付2月租金的次日起承担这笔费用的利息。保证金于2018.3.12退还到原告的账户。

被告就原告诉请发表答辩意见。

被告不同意原告诉请。原被告之间从未达成租赁协议提前退租的意思表示，也没有任何书面文件证明已经退租了。从实际情况来看系争房屋在原告搬离之后金茂集团没有将房屋另作他用，因此实际上被告是没有理由或者动机要提前结束租赁期限。被告已经向法庭提交相应证据证明2018.1.17-2018.2.28期间租赁合同仍在履行当中，具体体现在原告通过租赁合同获得了四个优惠车位，首先金茂集团的固定车位是给租户使用的，四个固定车位从车辆出入情况来看，在这期间都在使用过程中，车辆频繁出入，如果租赁合同解除了的话四个车位肯定是收回的。楼上承租房屋是2018.1.14原告搬离，原告搬离的时候是因为合同约定房屋要处于复原的状态搬离，基于合同约定房屋在租赁结束时要以复原的状态予以返还，是因为复原所以搬离的，所以原告是委托了大楼物业公司进行复原，大楼的物业公司和被告之间是关联关系。原告搬离的时候我方是知晓的。

第三人发表意见。

我方与原告退租时签订装修复原协议。2018.3.2原告将全部的门禁卡、车位卡退还给我方，2018.1.16原告提交了申请表，申请对64张员工卡进行注销和归还，但实际注销和归还的是63张，没有归还的1张做了金钱赔付，赔付是在2018.3.2确认的。2018.3.2交还的是8张车位卡并对未归还的门禁卡进行了金钱赔付。系争房屋于2018.1.14交付给我方，2018.2月底房屋全部复原完毕，完毕后找了被告的租赁代表进行了现场确认，确认房屋的复原情况已经完成，房屋之后就交给了被告，复原现场确认时原告方并未派人出席。复原费用是根据原告要求在复原协议中约定从原告交给被告的租赁保证金中抵扣，对此约定被告是知道的，原告方提出后，涉及保证金是在被告处，要扣除是需要被告同意的，与我方签约之前原告直接与被告的租赁代表联系，租赁代表许可后我方才在协议上加了从租赁保证金中抵扣的一条。我方仅负责物业这个板块的退租手续，我方接到被告的告知，知道承租人要退租，我方就负责物业的退租手续，涉案原告的退租，2017年年底时原、被告就在沟通退租复原事宜，2018年1月份正式确定下来，是由被告通知我方客户要进行退租，然后我们签订了复原协议。租户可以就复原自行找装修队或者找我公司，原告2017年年底自己找过装修队，但因涉及春节，没有找到，故后2018年来找我公司。

第三人，为何在2018年1月将房屋交还给第三人？

当时遇到春节，找不到装修队，我方也面临这个问题，故我方向原告提出要委托我方复原，只有在1.14之前归还房屋，2月底之前才能完成复原交还给被告。

第三人，你方要求提出2018.1.14之前归还房屋，对1.14-2月底期间房屋空置导致的租金或者使用费产生双方是否协商过？

我方只管复原，其他不管。

下面进行法庭举证质证，先由原告举证。

证据1房屋租赁合同，证明2014.11.30案外人多伦公司与被告签署房屋租赁合同，双方就系争房屋建立房屋租赁关系。租赁期限2015.3.1-2018.2.28。
证据2转让协议2份，证明2016.6.1经被告同意，案外人柯塞威公司与被告签署了房屋租赁合同的转让协议，取代了多伦公司，作为原合同承租人。2017.3.30经被告同意，原告与被告签署了房屋租赁合同的转让协议，取代了柯塞威公司，作为原合同的承租人，承担原合同项下承租方的一切义务，并享受原合同项下承租方的一切权利。
证据3租金付款凭证，证明协议签署后，原告依约履行了原合同项下的所有义务的事实。
证据4客户退租复原委托施工协议书，证明双方就原合同届满期限更改为退租单位移交金茂物业当日即2018.1.16的事实。
证据5退租申请流程、大堂门禁卡制作/补办/注销申请表（来源于物业公司），证明原告依约于2018.1.15向金茂大厦管理处提交退租申请，并于2018.1.16将退租单元移交给金茂物业。
证据6租金付款凭证，证明在已完成清退的情况下，应被告要求，原告支付2018.2租金以此作为被告退还租赁保证金的前提。
证据7押金退款凭证，证明2018.3.12被告退还原告租赁保证金6278501.04元的事实。
证据8金茂物业客户经理吴和原告行政人员黄的微信聊天记录，证明金茂物业有权代理的代理权限等事实。

被告质证。

证据1，真实性没有异议。证据2，真实性没有异议。本案原告是经过两次转让协议来履行租赁合同。证据3，真实性没有异议，原告支付了1月份租金。证据4，真实性没有异议。原告确实与物业公司签订了相关合同，但是对原告证明目的不能认可。被告不是该协议的主体，不应该约束被告。里面的内容仅是为了复原所需，不能证明待证事实。证据6，真实性没有异议，但是不同意原告证明事项。2月租金是原告自觉履行的，双方没有发生过异议。在原告付了2月租金后我方退还保证金是合理的。合同的9.4条中对退还保证金是有约定的。证据7，真实性没有异议，我方确实是在2018.3.12将保证金退还，是基于合同约定。证据8，经我方核实，是原告与第三人员工之间的聊天记录，但是这个员工没有保留完整的聊天记录，对真实性不能确认，且内容上无法反映原、被告之间达成一致。

被告举证。

证据1上海市房地产权证，证明被告有权出租，收取相应租金。
证据2微家租赁的四个特约优惠固定车位的相关信息、微家租赁的四个特约优惠固定车位对应车辆在2018.1.17-2018.2.28期间的停车出入场报告，证明对于这四个车位原告是根据优惠的价格250元每月来支付的，还有4个正常的租赁车位，车位的租赁费用不包括在租金内，房屋租金和车位租赁费用是分开的，2018.2月底原告支付的费用包含了车位的租赁费用总共8000元，发票是有相应的开具。说明在房屋交给物业公司复原之后，原告仍然频繁使用车位，说明原被告双方的租赁关系还在延续的状态。

原告质证。

车位确实在使用，2018.3.2返还的门禁卡6张。

第三人对原、被告证据发表质证意见。

对原告证据1、2、3、6、7，是原、被告之间租赁关系。证据4真实性无异议，确实签订了该协议。证据5，退租申请流程的质证意见与被告的意见一致，对门禁卡制作/补办/注销申请表无异议。复原费是从保证金中抵扣的，我方已经收到了。证据8，对接的确实是这个人员，微信记录给了这个工作人员看过，但是因为一个人负责50多家租户，时间较长，对其中内容记不全了，有些内容是聊到过的，对真实性不能完全确认。
对被告证据的质证意见：证据1、证据2均无异议。2018.3.2交还的车位卡的数量我方需要庭后核实再书面答复法院。

第三人有无证据提供？

没有。

被告，第三人对退租事实陈述与房屋交还情况是否认可？

第三人说委托复原协议被告同意，被告同意的仅仅是保证金抵扣部分，微信聊天记录中，被告与原告商量，能否在保证金中抵扣复原费。签订复原协议我方是知道的，但是仅同意的是保证金抵扣复原费，其他我方没有参与。对第三人陈述的其余内容都予以同意。

第三人解释客户复原委托施工协议第七条第二项是什么意思？

该协议主要义务还是围绕拆除复原的，该协议是与原告协商一致签订的，该条款联系上下文，约定原告交给我方房屋，我方进行装修复原，装修复原在租期内，若因复原施工工期延长由我方承担责任，若不延期，原告还是继续向被告承担责任，这个条款的意思就是我方会按照约定期限，复原不会超过租期让原告承担租期以外的租金。

原告，对该条款的理解？

原告与第三人多次协商房屋交还时间，2018.1.16交还房屋及签订协议时明确只要我方交还房屋给第三人，租赁合同就不再继续履行了。履行房屋归还义务就是原告在租赁合同中第19条约定的租期届满、按合同约定提前解除的归还义务，双方在没有行使单方解除权的情况下，归还义务指向租期届满，故我方认为房屋交还给经被告认可的第三人后租期提前终止。

第三人，合同约定复原工期为15日，根据原告交还的时间，1月底就复原工期结束，为何2月底才交还房屋？

当时预估15日工期，但遇到春节，大部分施工内容在1月底完成了，待工人返程后，小部分还需要维修故正式在2月底归还。

第三人，根据这条同时约定“非因甲方原因造成工期延长使房屋归还延迟的你方直接向业主承担责任”，如何解释？

我方认为房屋延期归还是指2月底之后归还才算延迟归还，2月底之前不算延期。我们说的租赁期限延期。

第三人，既然你与原告之间建立的只是复原协议书，你多次表达租赁关系是原被告之间的，为何在协议中以租期作为延期标准？

我们当时保障的是租户在租期前完成复原，并交还给出租人，也是大家协商一致才写入的。

原告，签订复原协议是否这样协商的？延期是以租期作为时间点？

该复原施工协议书中所有的文字条款是第三人拟定的，聊天记录可知协议是不允许原告进行任何修改的，我方认为是以复原协议中的施工期超过15日为认定延期的时间点。

审：原告，涉案承租房屋何时交还给被告？

不清楚，没有通知过我方。

对事实有无补充？

无补充。

有，2017.9.12原告向被告发送退租通知，其上明确租期截止日至2018.2.28，故是原告提出退租，原告看了新的办公楼并在2018年1月已经搬入。系争房屋现状：原告原承租的部位总计3017.47平方米，2018.2.28租期届满后承租部位的900平方米出租给新的承租人，从2018.3.1开始租期，2018.7.1承租了其中的1500平方米给新租户，剩余500多平方米是空置的。原告黄颖与Joe(音)与被告工作人员杨经理的聊天记录中均体现2月份的租金是要支付的，从未表示要免租或者提前退租的事情，原告的工作人员都是同意的，愿意支付，实际上也已经支付了。没有其他补充了。

无补充。

原告对被告补充的事实有无回应？

被告称的聊天记录没有证据提供，我方认为不是事实。

那我方当庭提供证据：原告工作人员黄颖与被告工作人员杨经理的微信截屏。

真实性无异议，2017.11.27的聊天记录不全，1.15交房之后一个半月租金的问题我方就此提出过，对方没有直接回应称可以稍后商量，故12.22原告与第三人才签订复原协议，故对租期变更、租金支付双方应以复原协议来确认，我方虽与被告之间没有书面确认提前退租，但通过复原协议能推出被告同意我方提前退租的。当时在协商时被告也表示对系争房屋已经找到了承租的下家。对系争房屋2.28之后的出租情况我方不清楚，2.28之前房屋有无他人使用出租我方也不清楚。

第三人与被告之间关系？

独立法人。

第三人，那在租赁关系履行过程中被告与第三人的关系？

没有关系。

被告，你方与第三人在租赁关系履行过程中有无关系？

是配合关系，没有具体法律关系，是第三人给我方的租户提供物业管理服务。

被告，解释租赁合同第24条的约定。

若合同中有要物业要审核的文件例如装修事宜，我方也能审核。大前提是物业管理守则，与物业管理有关的，与第三人有关的，乙方是出租人，故在物业管理上是原告与第三人之间的关系。

什么情况下是属于物业公司向乙方履行的义务视为甲方对乙方履行？

与物业管理相关的，设施设备完整，保证原告能在房屋中使用，与物业管理相关的。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论，原告发表辩论意见。

金茂物业是有权代理被告的。就本案复原期原告认为不应当计算在租赁期内，被告无权收取复原期的租金。复原施工协议书第7.2条约定在原告向物业公司交付房屋视为原告履行了归还房屋的义务。2018.1.16原告履行了房屋归还义务，只是在归还房屋的同时并未满足原合同约定的复原条件，所以复原期不应当归在租赁期内，被告有权按照19.2条约定自行恢复，费用有原告承担，而事实上原告已经承担了复原费用所以被告无权收取租金。关于支付2月房屋使用费的行为，原告认为这是属于自助的行为，为了减少之后发生诉讼的成本。

被告发表辩论意见。

没有任何证据证明被告已经同意了提前退租的事实。房屋空置的原因是由原告造成的，应当由原告承担房屋使用费。由于房屋在给原租赁合同中有免租期的约定所以对于复原期包含在租赁期限内的约定是公平合理的。房屋归还不等于租赁提前到期，而且复原协议是原告和物业公司签订的，主体不涉及被告。庭审中被告实际上对于原告提出2月是否支付租金问题，被告已经与原告说过是要支付的，被告也没有理由同意原告可以提前退租，房屋在这期间没有出租给他人。从车位使用情况来看，可以直接证明原租赁合同一直在履行过程中。

第三人发表辩论意见。

无。

根据法律规定，当事人有对本案进行最后陈述的权利。原告，你的最后陈述意见是什么？

坚持诉请。

被告及第三人发表最后陈述意见。

驳回诉请。

依法裁判。

今天开庭到此结束。当事人在闭庭后，阅看笔录无误后签字、署期。如有遗漏或差错，可以请求补正。闭庭。

本次庭审到此结束，谢谢大家关注。本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。