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2018年7月11日13：45直播浦东法院审理的一起房屋租赁合同纠纷
  • [主持人]：
    各位网友大家下午好
    [13:55:49]
  • [主持人]：
    今天下午我们通过中国法院网、上海法院网图文直播一起浦东法院审理的房屋租赁合同纠纷一案
    [13:56:22]
  • [主持人]：
    原告（反诉被告）：福客服装（上海）有限公司。
    法定代表人：矢口贵士，总经理。（未到）
    委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。（特）（未到）
    委托诉讼代理人：陶国平，上海市东泰律师事务所律师。（特）
    被告（反诉原告）：上海睦晖实业有限公司。
    法定代表人：文飞，总经理。（未到）
    委托诉讼代理人：肖雪，男，上海睦晖实业有限公司股东。（特）
    委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。（未到庭）
    [13:57:07]
  • [书记员]：
    现在宣布法庭纪律。
    全体人员在庭审活动中应当服从审判员的指挥，尊重司法礼仪，遵守法庭纪律，不得实施下列行为：
    （一）鼓掌、喧哗；
    （二）吸烟、进食；
    （三）拨打或接听电话；
    （四）对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动；
    （五）其他危害法庭安全或妨害法庭秩序的行为。
    诉讼参与人发言或提问，应当经审判员许可。
    旁听人员不得进入审判区，不得随意站立、走动，不得发言和提问。
    [13:58:07]
  • [审判员]：
    请坐下。
    [14:01:47]
  • [审判员]：
    （敲法槌）现在开庭。上海市浦东新区人民法院民事审判第七庭现公开开庭审理原告福客服装（上海）有限公司诉被告房屋租赁合同纠纷一案，在原告福客服装（上海）有限公司提起诉讼后，被告上海睦晖实业有限公司提出了反诉，本院对被告的反诉予以受理，与本诉合并审理。本案依法适用简易程序进行审理，由审判员何绍辉独任审理，书记员沈嬿担任本案记录。
    [14:02:11]
  • [审判员]：
    当事人在法庭上依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定所享有的诉讼权利及应尽的诉讼义务，已在开庭前以书面形式告知双方当事人，法庭对此不再重复，原告，对上述权利义务是否清楚？对本案审判人员、书记员是否申请回避？
    [14:02:35]
  • [原告]：
    清楚，不申请回避。
    [14:02:54]
  • [被告]：
    清楚，不申请回避。
    [14:03:00]
  • [审判员]：
    现在进行法庭调查，原告陈述诉讼请求及事实与理由。
    [14:03:30]
  • [原告]：
    诉讼请求（以本次庭审为准）：1、判令被告退还厂房租赁保证金30000元；
    2、判令被告退回原告多支付的租金10502元；
    3、判令被告支付厂房装修费66000元；
    4、本案诉讼费由被告承担。
    （事实及理由详见诉状）
    [14:03:38]
  • [审判员]：
    被告对原告的诉讼请求发表答辩意见。
    [14:06:04]
  • [被告]：
    不同意原告的全部诉请。被告提供的厂房有产证，合法有效。合同解除是原告的单方解约行为，公司停产关闭系原告自身原因。多支付的租金已作为违约金支付给被告，被告不同意退还。2017.12.27双方对合同解除已经达成一致意见，被告搬离。原告只是进行了简单隔断，并没有进行装修。玻璃门原告已经拆走，故被告现在不同意原告的诉请。
    [14:15:42]
  • [审判员]：
    原告就事实部分有无补充说明？
    [14:16:11]
  • [原告]：
    原告是由于政策原因搬离的，是因为做不出环评报告，原告为了自身发展而搬离。
    [14:16:20]
  • [原告]：
    其实被告交付的厂房是有瑕疵的，不适合进行生产经营的。
    [14:16:41]
  • [原告]：
    原告只是要求按照公平原则要求被告返还多支付的租金和保证金，当时被告也是同意的。关于装饰费用，被告提供的厂房系毛坯房，租期约定为三年，但现在原告仅使用了一年，原告现在是按年限折旧后主张的装修费金额。
    [14:17:23]
  • [原告]：
    被告现在又将租赁房屋另行出租了。
    [14:17:29]
  • [审判员]：
    对于原告在本诉中已提交证据的质证意见，被告已向本院发表过质证意见，被告的质证意见是否仍以上次笔录意见为准？
    [14:17:55]
  • [被告]：
    同上次庭审意见。
    [14:18:40]
  • [审判员]：
    对于被告提交的原、被告负责人于2017年12月28日至2018年1月3日之间的微信聊天记录，以及2017年12月21日原告支付17412元的银行汇款单，原告表示需要核实后再发表意见，现原告当庭发表核实以后的质证意见？
    [14:18:57]
  • [原告]：
    对于汇款单的真实性无异议，原告2017.12.21汇款被告一个月的租金17412元为暂付的款项。2017.12.21双方协商时租期已经超出了几天，被告要求原告再支付一个月租金，原告急于搬出房屋进行经营，所以同意了被告的要求，但原告认为最终双方还要进行结算。微信记录真实性无异议，但这只是微信的一部分。
    [14:19:18]
  • [审判员]：
    本诉部分，原告有无证据补充？
    [14:19:58]
  • [原告]：
    补充提交：证据1、录音光盘，证明双方负责人之间2017.7.27商谈退租，因为环评报告办不出，生产性企业需要搬离厂区，期间谈到厂区只能做仓储、办公室，但机器生产不行；被告多次表达退保证金、退多收的租金。原告方也谈到装修问题，装修费用被告是承认的，未使用装修的残值问题，被告也愿意解决的。
    [14:20:15]
  • [原告]：
    证据2、2018.5.29航头镇规划建设和环保办公室出具的情况说明，原告持法院调查令调取的说明，证明睦晖园区排污纳管不合格，办不出环评报告，生产性企业全部搬离。
    [14:20:28]
  • [原告]：
    以上证据均为复印件。
    [14:20:53]
  • [审判员]：
    被告发表质证意见。
    [14:21:04]
  • [被告]：
    证据1，真实性无异议。录音时间为2017.7.27，原告当时约被告协商，被告同意该退还的款项同意退还，但原告没有提前三个月告知被告搬离，突然于2017年12月搬离，被告要求原告承担违约责任。被告本来要求原告承担五个月租金的违约金，但后来经双方协商，原告支付被告三个月违约金、押金不退。原告确实装修了厂房，但原告搬离时将房屋内所有值钱的物品搬走了，在新租客进场时被告清运原告的物品也花费了费用。
    [14:21:22]
  • [被告]：
    证据2，真实性无异议，租赁房屋是有产权证的，属于工业用途，被告出租的厂房是合法合规的。
    [14:21:46]
  • [审判员]：
    录音证据中被告方的工作人员是什么职务？
    [14:22:03]
  • [被告]：
    一个是我，一个是文飞，我是公司监事，文飞是公司法人。
    [14:22:23]
  • [审判员]：
    本诉部分，被告还有无证据补充？
    [14:38:43]
  • [被告]：
    作为事实补充，被告内部的出租情况表，在厂区中有10多家收到政府通知的，有些企业经过整改后仍在厂区内经营，整改没有通过的就搬走了。原告作为服装经营不会产生污水和废气，是因为原告有一台印花设备不符合规定，如果原告配合搬走这台设备，原告还是可以正常生产经营的。政府要求企业搬走是政府行为，厂房是正规合法的，不是违章建筑。2017年7月到12月原告是可以继续生产下去的，但原告没有跟被告协商擅自搬走，应当赔偿被告损失。
    [14:39:02]
  • [审判员]：
    原告有无补充说明？
    [14:39:09]
  • [原告]：
    2017年8月以后原告也向被告提出需要缓冲期，要求租金一个月一付，但被告不同意一个月一付。从录音中可以看出，原告已经向被告提出要搬走，原告需要缓冲期，原告至12月搬走，被告也是同意的。原告认为即使园区内仍有企业在经营，原告认为也是违法的。当时工作组规定落后产能地区关停生产性企业，睦晖园区就属于该范围内。当时政府要求原告搬离，并随时可能进行检查。2017年7月以后原告就开始寻找新的租赁地点，直至12月搬走。
    [14:39:26]
  • [审判员]：
    下面审理反诉，被告向法庭陈述反诉请求及所依据的事实理由？
    [14:39:50]
  • [被告]：
    反诉诉讼请求（以本次庭审为准）：1、判令反诉原、被告签订的租赁合同解除；2、判令反诉被告支付违约金33167元；3、判令反诉被告支付反诉原告垫付的水电费4996元；4、判令反诉被告支付恢复原状产生的费用3100元；5、诉讼费由反诉被告承担。（事实与理由详见反诉状）
    [14:40:08]
  • [审判员]：
    原告，针对被告的反诉，发表答辩意见？
    [14:40:34]
  • [原告]：
    原告认为双方的租赁协议已经于2017.12解除。原告认为不存在违约金，如果本案中产生违约金，那么违约金应当由被告承担，现在原告也不主张违约金。原告认可水电费及恢复原状的费用。但是要原告支付的话，需要在被告退还原告押金及多支付的租金的情况下，支付该两笔费用。如果原告将装饰装修材料全部搬走，恢复原状的费用不可能仅3100元。
    [14:41:01]
  • [审判员]：
    被告就反诉进行举证。
    [14:41:22]
  • [被告]：
    反诉证据同本诉证据。说明关于恢复原状，仅针对窗户恢复原状的费用，原告搬离机器时将窗户敲掉了。
    [14:41:40]
  • [审判员]：
    原告，针对反诉有无证据？
    [14:41:59]
  • [原告]：
    没有，同本诉证据一致。原告不存在擅自搬离，退租也不是原告意志决定的，是政策规定的。
    [14:42:14]
  • [被告]：
    强调一点，在2017.7.27-12.20之间原告从未提及过何时搬离。园区内搬离的其他几家，多收的租金被告也予以退还了。
    [14:42:38]
  • [审判员]：
    原、被告就本反诉事实还有无补充？
    [14:43:04]
  • [原告]：
    没有。
    [14:43:41]
  • [被告]：
    没有。
    [14:43:48]
  • [审判员]：
    原告就事实部分，是否需要向对方发问？
    [14:44:08]
  • [原告]：
    没有。
    [14:44:24]
  • [审判员]：
    被告就事实部分是否需要向原告发问？
    [14:44:42]
  • [被告]：
    没有。
    [14:44:59]
  • [审判员]：
    被告，在原告提交的涉案租赁房屋的产权证上权利人上海熙成制衣有限公司与你公司是何关系？
    [14:45:21]
  • [被告]：
    被告是产权人的托管单位，产权人委托被告对租赁房屋进行管理、出租。
    [14:45:37]
  • [审判员]：
    原告在本诉中诉请的装修费损失66000元的金额是如何计算得出的？
    [14:45:55]
  • [原告]：
    原告对租赁房屋的地板、灯具、门窗等进行了装修，花费金额9.9万余元，按照租期三年，使用了一年，剩余残值损失为6.6万元。
    [14:46:17]
  • [审判员]：
    被告反诉主张违约金33167元的依据？
    [14:46:36]
  • [被告]：
    根据合同第9.2条，按照两个月的房屋租金计算。
    [14:46:57]
  • [审判员]：
    法庭调查结束，下面进行法庭辩论。本案通过庭审，双方当事人已一致确认涉案租赁合同已经解除，但对于引起合同解除的责任承担以及解除后果处理存在争议，针对前述争议问题进行辩论，先由原告发表辩论意见。
    [14:58:44]
  • [原告]：
    原告认为双方之间是合意解除合同，根据政策规定原告要搬离租赁房屋，不能经营，被告对此也是清楚的。双方之间达成一致给予原告缓冲期，双方达成协议、签字。原告主张的款项是因为政府抓环保问题，相关政策规定在该区域内不能生产经营。被告之前也同意将押金和多付的租金返还原告，但一直未予履行。原告要求被告按公平原则退还原告多余款项。原告对租赁房屋进行了装修，租期三年仅使用了一年，装饰装修原告也无法搬离，但该装饰装修被告仍可以使用，所以被告应当给予原告相应的补偿。
    [14:59:13]
  • [被告]：
    被告认可双方协商处理解除合同，原告赔偿被告违约金作为补偿后解除合同。关于装修，承租方对房屋进行简单装修，与被告无关，被告也不认可。被告提供的厂房也是简单装修过的，厂房之前也是做服装的。原告将有用的物品拆除，被告还花费费用进行了恢复。原告的装修对被告没有用处。原告的企业不适合政府的要求，不存在被告的厂房不符合原告的要求。原告搬离没有提前告知被告。
    [14:59:31]
  • [审判员]：
    原告有无新的辩论意见？
    [15:01:07]
  • [原告]：
    从被告提供的微信记录，原告方从来没有提出过原告承认违约、押金3万元不要了，但被告一直在扯皮，要求原告结清清理垃圾费用等。被告之前一直同意退还原告多付的钱款的，刚才被告的陈述不是事实。
    [15:01:15]
  • [审判员]：
    被告有无新的辩论意见？
    [15:01:33]
  • [被告]：
    双方当时协商好的，原告赔偿被告损失，被告方的人员跟原告方沟通，原告将被告方微信拉黑。
    [15:01:53]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束。根据法律规定，当事人有对本案进行最后陈述的权利。原告，你的最后陈述意见是什么？
    [15:02:11]
  • [原告]：
    坚持本诉诉请，驳回被告反诉请求。
    [15:02:26]
  • [审判员]：
    被告的最后陈述意见？
    [15:02:43]
  • [被告]：
    坚持反诉诉请，驳回原告本诉诉请。
    [15:03:01]
  • [审判员]：
    根据法律规定，当事人可以请求在法庭的主持下调解解决本案纠纷，双方是否愿意调解？
    [15:03:17]
  • [原告]：
    愿意。
    [15:03:32]
  • [被告]：
    愿意。
    [15:03:48]
  • [审判员]：
    鉴于双方同意在法庭的组织下进行调解，在本案庭审结束以后，本庭组织双方当事人进行调解。今天庭审到此结束。庭审结束后，当事人阅看庭审笔录，确认无误后在笔录上签字、署期。如有遗漏或差错，可以请求补正。休庭。（敲法槌）
    [15:04:08]
  • [书记员]：
    全体起立，请审判员退庭。
    [15:04:19]
  • [主持人]：
    本次庭审到此结束，谢谢大家关注。本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [15:04:40]