各位网友，大家好！今天上午我们通过中国法院网图文直播一起浦东法院审理的房屋租赁合同纠纷案。

现在宣布法庭纪律
全体人员在庭审活动中应当服从审判长或独任审判员的指挥，尊重司法礼仪，遵守法庭纪律，不得实施下列行为：
（一）鼓掌、喧哗；
（二）吸烟、进食；
（三）拨打或接听电话；
（四）对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动；
（五）其他危害法庭安全或妨害法庭秩序的行为。
检察人员、诉讼参与人发言或提问，应当经审判长或独任审判员许可。
旁听人员不得进入审判活动区，不得随意站立、走动，不得发言或提问。
媒体记者经许可实施第一款第四项规定的行为，应当在指定的时间及区域进行，不得影响或干扰庭审活动。

首先核对当事人及诉讼代理人身份，
原告，到庭。
被告，到庭。

上海市浦东新区人民法院民事审判第五庭现公开开庭审理原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案。本案依法适用简易程序进行审理，由审判员何璐依独任审理，书记员陆振东担任本案记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，民事诉讼的当事人在诉讼中法律地位平等、有权进行辩论、委托诉讼代理人、申请回避、撤回起诉、提起上诉、申请执行、查阅庭审材料等。同时必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼程序，履行发生法律效力的判决、裁定。 双方当事人对权利、义务是否听清楚了？

听清楚了。

听清楚了。

双方当事人是否申请回避？

不申请回避。

不申请回避。

现在进行法庭事实调查，原告首先陈述诉讼请求及事实与理由。

诉讼请求，1、判令被告退还原告保证金人民币455556元；2、诉讼费由被告承担。（事实及理由详见诉状）

简要陈述退还保证金的理由。

诉请中的计算方式是保证金的5分之4，我方认为我方违约事实是存在的，是依据合同第4.2条解除合同，且在合同履行过程中，我方一直按照合同约定，支付相应的价款，且已经履行了合同的5分之4，同时我方也认为被告的损失并不大，因此我方恳请法院依据合同法114条第2款的规定，调整我方的违约金，要求法庭减少我方的违约责任，并支持我方诉请。

被告对原告的诉讼请求发表答辩意见。

不同意原告诉请，双方租赁合同第4.2条规定，租赁期限为5年，任何一方不能擅自解除合同，如果被告提前收回房屋，被告应该向原告支付3个月的租金作为违约金，原告提前退租，则原告支付被告3个月违约金，我方认为租赁合同第4.2条，是双方自愿协商而签订的，原被告双方都应遵守。因为原告的违约行为，被告受到了经济损失，关于原告之前的承租仓库部分，被告虽然找到了承租人，从2018.1.1-2018.2.14被告是没有租金收入，由于市场行情，被告租给新承租人的租金降低，从2018.1.1-2019.2.28仓库部分被告损失的金额为48.6万元，关于原告原先承租的技术中心楼，原告是在2018.3.31退还给被告，被告至今还没有出租出去，因此两方面的损失相加已经超过了60万元，因此从本案来说，不存在违约金高于经济损失的情况，原告的诉请没有法律依据，请求驳回。

收到的保证金一共是多少？

3个月租金，即569445元。

是的。

没收保证金的合同依据？

双方租赁合同的第4.2条。

合同何时解除？

我方认为合同于2017.12.31解除，是依据合同第4.2条。

同意，认可是2017.12.31解除。

2层的面积是多少，3层的面积是多少？

总的面积是3999.48平米，3层是技术中心，面积为473.26平米，剩余的是仓库及附属设施，即3526.22平米。

认可。

技术中心及仓库每平米单价是多少？

技术中心是3.5元每平米，剩余的部分是单价都是1.3元每平米。

房屋何时收回？

仓库（3526.22平米）在2017.12.31收回，技术中心（473.26平米）在2018.3.31收回。

认可。

房屋收回时的租金是否支付完毕？

截止到房屋收回之日，原告均已支付租金。

房屋的出租情况？

仓库已经出租给了上海雅联国际物流有限公司，双方约定2018.2.15收取租金，给予一个月的免租期，每年的12月16日递增3%，具体见被告的证据补充协议3。

损失部分的计算方式？

2018.1.1-2018.2.14共计44天，被告没有租金收入，所以租金损失为23万余元，之后被告根据与原告的合同约定及与案外人的合同约定，计算了租金的差价，相关的租金损失详见证据清单。

我方认为是不合理的，就我方了解，案外人和我方是无缝对接，所以合同签订有15天的时间差，所以是不认可的。免租期在每个定义中都会存在，免租期的损失不应该是原告的违约造成。单价差异是由于案外人和原告的差异造成，因此单价上面来计算原告的损失也是不合理的。

是不是每年3月1日对租金进行调整？

是的。

根据双方之前的答辩意见，法庭归纳的争议焦点为违约金是否需要调整以及如要调整的调整幅度，对法庭归纳的争议焦点有无需要补充？

没有。

没有。

原被告双方根据法庭归纳的焦点进行举证质证。

原告举证。

证1、《仓库、办公室租赁合同》，证明原被告之间于2014年3月1日形成了租赁关系；
证2、押金凭证，证明原告已经向被告缴纳了569445元押金的事实；
证3、与员工签订的解除劳动关系的协议和支付遣散费凭证，证明因经营恶化，原告只能忍痛砍掉“机场仓库的服务”团队，而向这些员工支付了不少的遣散费用，同时证明租赁被告的仓库及仓库的二层办公室已空置浪费，继续租赁已没必要；
证4、与汽车租赁公司签订的《租赁合同》，以及向汽车租赁公司支付租赁费用的凭证，证明因被告出租物业靠近浦东机场离居住在市区员工家距离非常远，为解决原告员工上下班的通勤问题而实际发生的费用，如果原告搬回市区办公就不需要此项费用；
证5、退租申请，证明原告已按合同要求提前三个月向被告申请要求提前解除合同，并让被告由充分的时间寻找新的承租人；
证6、房屋交接书，证明原被告双方已友好地完成了租赁房屋的交接工作；
证7、押金退回申请，证明原告希望通过协调要求被告退还原告支付给被告的押金；
证8、关于保证金退回申请的回复，证明被告不同意原告要求其退还租金的事实。

被告质证。

证1、2、5、6、7、8，真实性、关联性均无异议，对双方租赁合同的约定及合同履行过程中原告提前要退租的事实和原告所说一致，对退回押金的申请我方不予认可。
证3-4、真实性有待确认，关联性不予认可。

被告举证。

证1、被告上海东伊食品有限公司与案外人上海雅联国际物流有限公司签订的《仓库租赁合同》及三份补充协议。

原告质证。

证1、真实性无异议，3份协议没有一个具体的签署时间。

对于增租部分你方的意见？

谓的损失我方不太清楚，与本案无关，3份补充协议没有可类比性的，增租的部位不一样，所以不需要向我方补偿损失。

补充协议1、2、3都是对仓库进行增租，因此我方有理由相信我方退还的仓库在签订合同时候案外人也有可能给予被告一定的补偿，至少不会增加免租期的约定。

双方就事实方面是否需要补充？

没有。

没有。

双方就事实方面是否需要互相发问？

有，向法庭提交的3份补充协议的签订的时间？

2018.3.31，具体签订的时间不清楚。

被告有无需要向原告发问？

没有。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论，先由原告发表辩论意见。

2014.2.7双方签订合同，合同到期时间是在2019.2.28，合同签订后原告按照约定向被告支付了3个月的租金金额作为押金交给被告，然后原告承租了房屋又投入100多万资金进行装修才能正常使用，在承租期间，原告一直按照合同约定支付相应的款项。但是在2016年开始，由于环境、出口业务下降，我方业务和大环境影响息息相关。我方在这种压力之下，相近一切办法减少成本的支出，最后无奈决定砍掉“机场服务团队”，因此造成贴近机场的服务目的不存在，然后我方发现业务量的下降，仓储业务没有市场，不得已将仓库储存的业务停掉，故我方只能回到市区工作。如此情况下，我方只能进行大量调整，因此在2017.9.4向被告发出了要求提前退租的申请，我方退租的期限是在2017.12.31，已经提前3个多月发出。我方发出以后，双方还是非常友好的进行协商，双方分别于2017.12.31将整个仓库完整的移交给了被告，2018.3.31又将我方承租的办公区域完整的移交给了被告，完成交接以后，我方还向被告一方提出要求退还押金的申请，但是被告没有同意。被告现在不愿意退款的原因，是因为合同的约定，我方认可合同中确实有这条规定。根据合同法和最高院司法解释的相关规定，违约金是一个补偿性的违约金，因此违约金的支付应该以违约金的实际损失来计算。违约金指定的目的是为了保证合同的履行， 3个月租金作为5年合同的履行来约定，我们已经正常履行了4年了，所以我方诉请的就是要求返还违约金的5分之4，我方认为我方诉请应该得到支持。

被告发表辩论意见。

租赁合同中租期的长短直接影响到双方签约的意向和合同单价，在5年的租约期间双方不能擅自解约，否则将造成对方的损失，所以约定违约金。本案中双方约定的违约金是公平合理的，没有超过原告的经济损失，恳请法院驳回原告诉请。

双方有无新的辩论意见？

认可被告代理人的说法，但是单价发生的变化适当的降低也是非常合理的，与我的违约没有关系。

我们没有说我们和新租客的租金不合理，事实上我方确实有租金的损失存在。

法庭辩论结束。根据法律规定，当事人有对本案进行最后陈述的权利。原告，你的最后陈述意见是什么？

请求法院支持原告诉请。

被告的最后陈述意见？

请求法院驳回原告诉请。

下面进行法庭调解，双方是否愿意在法庭的主持下进行调解？

同意。

同意。

因为各方当事人没有明确的调解方案，所以法庭不再主持调解。
今天开庭到此结束。当事人在休庭后，阅看笔录无误后签字、署期。如有遗漏或差错，可以请求补正。休庭。