各位网友大家好，今天我们在北京三中院为您现场直播“三中院涉户口迁移房屋买卖合同纠纷审理情况会”，欢迎您的关注。我是今天直播的主持人王亚楠。

近年来，受房地产市场价格波动和购房新政影响，特别是由于入学资格与户籍挂钩等原因，二手房交易市场较为活跃。反映在司法实践中，人民法院受理的涉户口迁移房屋买卖合同纠纷屡见不鲜。从审判实践来看，当前法院审理的涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件中，多数案件存在户口登记人不配合迁出或无法迁出，或户口登记涉及案外人的情形，导致买卖双方纠纷产生。
人民法院如何正确适用法律规范审理此类案件，妥善处理、解决好相关各方的利益冲突，满足人民群众现实的司法需求，社会意义重大。本次通报会总结了三中院2015年至2017年审理的该类案件的基本情况，针对这一类案件所反映的特点进行了总结，对司法实践中的法律适用问题进行说明，并对相关利益方给出法官建议。

首先，由民一庭庭长齐晓丹介绍我院审理涉户口迁移房屋买卖合同案件的有关情况和特点。

（一）案件审理基本情况
2015年至2017年，北京市第三中级人民法院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件,占审理的全部房屋买卖合同纠纷案件的2.22%（审理房屋买卖合同纠纷案件2392件）。其中，2015年审理此类案件13件，2016年审理17件，2017年审理23件，案件数量呈逐年上升趋势。
从结案方式上看，二审维持原判41件，维持率为77.4%；发回重审及改判案件5件，发回改判率为9.4%；调解7件，调解率为13.2%。
从涉案房屋情况看，大多数涉案房屋发生在中心城区，远郊区县案件较少。房屋所在区域方面，涉及朝阳区房屋的案件占81.1%，通州区房屋的案件占11.3%，顺义区房屋的案件占5.7%。

从纠纷产生的原因看，主要有四类：其一，涉案房屋存在买卖双方以外的案外人户口；其二，涉案房屋户口登记人不配合办理户口迁移手续或无法办理户口迁移手续；其三，在房屋买卖合同中未对户口迁出期限及违约责任进行约定；其四，以子女入学为购房目的的买受人未在签订房屋买卖合同前核查涉案房屋的户口登记情况导致后期子女无法顺利入学。
从法院裁判结果看，原告为买受人、诉讼请求为支付违约金的胜诉率为95%，其诉讼请求全部获得支持的比例为5%，表明法院酌定违约金数额的比例较高。

（二）案件特点分析
1.涉“学区房”案件较多。对涉案房屋所处区域进行梳理，涉及“学区房”买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。
2.涉案外人户口案件较多。在因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件中，约半数案件涉及案外人户口。买受人与出卖人签订房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口，出卖人亦未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况，进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。
3.部分卖房人不配合迁出户口。由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、拒绝交易或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。
4.部分卖房人户口不具备迁出条件。部分买受人在签订房屋买卖合同时没有预先调查核实涉案房屋的户口登记情况，未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限，以致在合同履行的过程中，出现、找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况，导致户口迟迟无法迁出。还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件，导致户口无法迁出。
5.涉案违约金数额较高且法院调整情形较多。通常情况下，房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准，或约定为全部购房款的5%-20%，或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长，诉讼时违约金数额往往较高。据统计，过半数的当事人主张的违约金在数十万元，最高达总房款的20%，约100万左右。同时，有的当事人分时间段主张已发生的违约金，导致后续多次产生诉讼。由于违约金数额较高，当事人在此类诉讼中往往会请求法院酌减违约金。然司法实践中，由于户口对于不同类型的房屋造成的影响力有别，且当事人违约情形、违约行为持续时间、违约原因、违约程度等方面也会存在差异。故法院多会结合上述因素，再综合守约方的实际损失、违约方的意见对于违约金进行适度调整。

接下来由民一庭史智军法官助理介绍案件裁判要旨。

裁判要旨:
1.涉诉买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。
2.涉诉买卖合同中，出卖人和买受人就户口迁移明确约定了违约责任及违约金标准，出卖人在出售房屋时未如实告知买受人涉案房屋存在第三人户口，导致第三人户口无法迁出而出现涉案房屋存有他人户口之瑕疵的情形，根据合同法第一百零七条和涉诉合同的相关约定，出卖人属履行合同义务不符合约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
3.二审期间就出卖人的户口从涉案房屋内迁出，且买受人的户口亦迁入涉案房屋中。结合具体案情，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，二审法院对一审法院确定的违约金数额予以调整。
4.买受人以子女入学为目的与出卖人订立房屋买卖合同，因出卖人未及时迁出户口而导致买受人子女无法入学，该房屋买卖合同的目的无法实现，出卖人的行为构成违约，应承担违约责任。

下面请孙京法官为我们提出法官建议

法官建议：
1.全面核查交易房屋户籍登记情况
买受人在签订房屋买卖合同之前，应充分了解核实交易房屋的户籍登记情况。买受人可以在产权人同意和协助的情况下，在房屋所在地派出所查询涉案房屋内户口登记情况。此外，户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买受人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。如果购买的房屋为学区房，还可以向教育部门核实学籍使用情况确保购买房屋后子女可以顺利入学。
2.明确户口迁出期限及违约责任
建议在合同中明确约定户口迁移时间及违约责任，促使出卖人严格按照合同履行，一旦出现出卖人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有明确依据。如果购买房屋为学区房，应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用。如果因出卖人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同，并要求赔偿损失。另外，买房人也可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。
3.注意固定因对方违约造成损失的证据
在交易的各个环节，买卖双方都应当注意保留相关文件及证据，比如房屋买卖合同、房款转账记录、短信微信聊天记录等。在一方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时诉至法院。此外，特别需要提醒的是，尤其要注意搜集因对方违约给己方造成损失的证据，以此作为主张权利的基础。
4.探索“学区房”案件中行为保全的适用
根据法律规定，法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，法院在必要时也可以裁定采取保全措施。因此，对于双方明确约定系购买“学区房”，以购房落户入学为主要目的的案件，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，在出卖人违约的情况下，有可能导致买受人购房目的无法实现。此类案件中，对于买受人要求继续履行合同的，为了防止出卖人恶意使用学籍，可以探索在诉讼过程中适用行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。
5.完善房屋买卖迁户问题的政策法规
建议户籍管理部门尽快建立各类落户渠道和政策统筹机制，分类完善落户标准和政策，严格规范户口审批管理，研究“户随人走”的户口迁出政策，避免在房屋买卖过程中出现因政策原因所致无法处理的持续违约情形。此外，房地产中介协会及管理机构应尽快制定有关房屋买卖迁户问题的行业操作规范，明确房地产交易居间方在审核交易房屋户口情况方面的义务，出台列有户口迁移保证金的规范性合同范本等，规范房地产交易市场。

现在通报典型案例。

典型案例
案例一
王某上诉杜某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：二手房房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。
【关键词】：逾期迁户 违约 违约金
【裁判依据】：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【当事人】：
上诉人（原审被告）:王某。
被上诉人（原审原告）:杜某。
【基本案情】：
2013年9月18日，王某(出卖人）与杜某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：涉诉房屋成交价格为1 230 000元，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。合同签订后，双方于2013年12月4日办理完毕房屋所有权转移登记。但王某至今未将户口迁出，杜某因此尚欠1000元房款未支付。后杜某起诉至法院：1、请求法院判令王某将户口从涉诉房屋内迁出；2、判令王某支付其6.9万元的违约金；3、王某自2014年1月20日至实际将户口迁出之日，每日按照全部已付款138万的万分之五支付其违约金。
【争议焦点】: 王某未在涉案房屋所有权转移之后自行迁出户口的行为是否系违约行为且应承担违约责任。
【裁判结果】:
一审法院判决：一、王某支付杜某未迁出户口违约金六万一千五百元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、王某支付杜某逾期迁出户口违约金（违约金按照一百二十二万九千元的每日万分之一计算，自二○—五年八月三日起至实际户口迁出之日止)，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回杜某的其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判评析】:
本案的争议焦点为王某未在涉案房屋所有权转移之后自行迁出户口的行为是否系违约行为且应承担违约责任。
针对上述问题，二审法院主要从涉诉合同对户口迁移之约定、违约金下调的依据、违约金过高的判断标准几个方面做出了论证，主要归纳为以下三个问题。
1.本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金的标准，为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移的违约责任具备法律依据。从法律价值的角度分析，出卖人系缔约时的产权人，其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解，若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任，应对此承担责任。
2.违约金下调的依据。违约金适用填平原则，补偿性违约金为一般原则，惩罚性违约金的适用具有特殊性。依据《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）》之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。判决下调违约金的事实基础应是买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。此外，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或不构成违约进行等为由进行抗辩而未主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
3.违约金过高的标准及证明责任。违约方提出违约金过高抗辩的前提下，法院应就违约金是否明显高于守约方的实际损失，结合证据审查认定，判断标准不应一概而论。在举证责任分配上，首先应由违约方基于酌减违约金的抗辩意见完成其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任，才发生举证责任的转移，后由守约方就其存在已发生的具体损失进一步举证。
本案中，因王某未按合同约定在房屋所有权转移后将户口迁出，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，而违约金的适用并不以实际损失存在为前提，一审法院结合本案的实际情况，酌情确定违约金的给付标准和期限，符合相关的法律规定。而王某的非主观故意的抗辩理由和诉讼中将户口迁出的行为，不能构成其违约行为的免责事由；而其所称双方已就户籍迁移条款作出变更的主张，证据不足，法院不能认定双方进行了约定变更。



案例二
闫某上诉康某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：二手房房屋买卖中，出卖人和买受人就户口迁移明确约定了违约责任及违约金标准，出卖人在出售房屋时未如实告知买受人涉案房屋存在第三人户口，导致第三人户口无法迁出而出现涉案房屋存有他人户口之瑕疵的情形，根据合同法第一百零七条和涉诉合同的相关约定，出卖人属履行合同义务不符合约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
【关键词】： 案外人户口 违约 违约金
【裁判依据】：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

【当事人】：
上诉人（原审原告）:闫某。
被上诉人（原审被告）:康某。
【基本案情】：
2017年3月6日，闫某、康某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：康某以459万元的价格将涉诉房屋出售给闫某。康某应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因康某自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向闫某支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，康某应当按日计算向闫某支付全部已付款万分之五的违约金。
闫某提交房屋所有权证以证明涉诉房屋已经于2017年6月12日转移登记至其名下。
经询，闫某称其因康某违约导致的实际损失为：1、影响涉诉房屋的价值，在出售时不能将户口迁出，出售价低于市场价10%；2、任何购房人均不愿购买存在他人户口的房子；3、可能影响孩子上学。对此，康某称，闫某购买涉诉房屋后没有出售行为，并不能确定售价低于市场价；是否有人愿意购买不确定，是闫某的推定；对于是否影响闫某孩子上学也是不确定的，闫某目前为止并没有实际损失。
另查，北京市公安局花家地派出所出具的户籍查询结果显示，涉诉房屋内尚有三名案外人的户口未迁出。闫某及案外人闫小某已经于2017年6月12日将户口迁入涉诉房屋。
【争议焦点】: 1.康某是否构成违约；2.康某应当承担的违约责任。
【裁判结果】:
一审法院判决：一、康某于判决生效后七日内赔付闫某违约金100 000元；二、驳回闫某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判评析】:
本案的争议焦点为：1.康某是否构成违约；2.康某应当承担的违约责任。
其一，关于康某是否构成违约的问题。依据涉诉买卖合同及补充协议的约定，康某负有将与房屋相关户口迁出的义务，现康某未履行上述义务，理应承担相应的违约责任。至于康某抗辩所称户口未迁非因己方原因一节，本院认为康某在涉诉房屋居住已达十余年，且其在与闫某从事房屋买卖时明确约定承担户口迁出的义务，故康某现仅以涉及案外人作为免除合同责任的理由，缺乏法律依据。
其二，关于康某应当承担的违约责任。因涉诉房屋已经办理完毕过户登记，且闫某已将己方户口迁入涉诉房屋，故一审法院结合闫某关于损失的举证情况及合同履行中的多种因素，从而确定康某应当承担的违约金数额并无不当。



案例三
闫某上诉孙某、杨某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：二审期间就出卖人的户口从涉案房屋内迁出，且买受人的户口亦迁入涉案房屋中。结合具体案情，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，二审法院对一审法院确定的违约金数额予以调整。
【关键词】：户口迁出 违约金
【裁判依据】：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。
【当事人】：
上诉人（原审原告）:闫某。
被上诉人（原审被告）:孙某、杨某。
【基本案情】：
2014年4月26日，孙某、杨某与闫某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：孙某、杨某向闫某购买涉诉房屋，该房屋成交价格为106万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为73万元；闫某于2015年1月31日之前将涉诉房屋交付给孙某、杨某；自本合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；闫某应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因闫某自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，闫某应当按日计算向孙某、杨某支付全部已付款万分之五的违约金；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。
2014年7月15日，涉诉房屋权属转移登记至孙某、杨某名下。
原审庭审中，孙某、杨某提供了北京市公安局人口信息查询表一张，用以证明案外人陈某于2006年3月24日将其户口迁入涉诉房屋，截至2015年2月2日，陈某的户口仍未迁出。闫某对上述证据的真实性予以认可，并就此提供了其与陈某于2010年8月10日签订的《补充协议》一份，用以证明涉诉房屋系其向陈某处购买，双方约定陈某应于2010年12月31日之前将涉诉房屋内原有户口迁出。孙某、杨某对上述证据的真实性不予认可，且认为合同具有相对性，陈某对闫某违约，闫某应就此向陈某主张权利。
另，孙某、杨某与闫某于2015年1月31日签订《物业交割单》一份，内容如下：1、电、燃气、物业、供暖、歌华及其它所有已交割完毕；2、水未交割，截止交房时，水表数为601；3、卫生间下水问题：卫生间是否存在漏水问题，最晚于2015年2月3日交割清楚，如卫生间不存在漏水问题，留存在中介方的2000元物业保证金中介方转交给闫某，如在2015年2月3日之前房屋出现漏水问题（闫某只保证现有的水管问题）留存在中介方的2000元整作为维修费，多退少补；4、2015年2月3日之前检查卧室及阳台电线路正常。
经询，孙某称双方在对涉诉房屋进行交接时因附属物品已被闫某拆走，故其就未就此提出异议。
二审期间，闫某提交查询日期为2015年7月9日的《北京市公安局人口信息查询打印表》两张以证明孙某、杨某的户口已迁入涉案房屋，提交查询日期为2015年8月13日的《北京市公安局人口信息查询打印表》一张以证明陈某的户口已从涉案房屋迁出，孙某、杨某认可其本人户口迁入涉案房屋的事实以及陈某户口迁出的事实。
【争议焦点】: 闫某未按约定期限将涉诉房屋原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
【裁判结果】:
一审法院判决：一、闫某于判决生效之日起十日内支付孙某、杨某违约金八万九千五百元；二、闫某于判决生效之日起十日内支付孙某、杨某逾期迁户违约金（自二○一四年八月三十日起算，至案外人陈某户口自涉诉房屋迁出之日止，按每日八百九十五元标准计算）；三、驳回孙某、杨某的其他诉讼请求。
二审法院判决：一、撤销一审判决；二、闫某于本判决生效之日起十日内支付孙某、杨某违约金三万三千元；三、驳回孙某、杨某的其他诉讼请求。
【裁判评析】:
本案争议焦点为闫某未按约定期限将涉诉房屋原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
1.关于闫某是否构成违约的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方约定，闫某应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。闫某与孙某、杨某已于2014年7月15日完成涉诉房屋权属转移登记手续，则依约定闫某应于2014年8月15日之前将涉诉房屋内原有户口迁出，但涉诉房屋内原有户口逾期未迁出，故闫某已构成违约，应当承担相应的违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。闫某在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款之履行。虽涉案房屋内原有户口非属闫某本人或其亲属，但其确知涉案房屋内存有他人之户口，后其未尽合理审查义务，确保涉案房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付之条件，故其自身行为应属违约。闫某虽称其是因第三人原因无法将原有户口迁移，但依据合同相对性原则，其作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，故第三人之行为不能成为合同履行抗辩的理由。
2.关于违约金的数额问题。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及逾期利益等各项因素。本案中，首先，根据双方合同约定，房屋总价款为179万元，同时约定未能迁移户口情况下违约金以房屋总价款为基数计算，闫某主张以房屋成交价106万元作为违约金计算基数的理由缺乏合同依据，且其亦未提供其他证据证明其主张，故应以179万元作为违约金计算基数。其次，孙某、杨某的户口已经迁入涉案房屋，且现亦无证据证明涉案房屋属“学区房”或存在拆迁等其他涉及重大利益影响的情形存在。另外，在二审期间，原房主之户口已从涉案房屋迁出。综合考虑上述情形并兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，二审法院对一审法院确定的违约金数额予以调整。


案例四
李某上诉赵某房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：买受人以子女入学为目的与出卖人定力房屋买卖合同，因出卖人未及时迁出户口而导致买受人子女无法入学，该房屋买卖合同的目的无法实现，出卖人的行为构成违约，应承担违约责任。
【关键词】：学区房 逾期迁户 违约金
【裁判依据】：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
【当事人】：
上诉人（原审被告）:李某。
被上诉人（原审原告）:赵某。
【基本案情】：
2015年4月14日，李某（出售方、甲方）与赵某（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：“甲方所售501号房屋房屋，建筑面积144.52平方米”，房屋总价880万元，“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同。2015年6月1日，501号房屋所有权变更登记至赵某名下。
另查，501号房屋现为冯某1、冯某2立户籍所在地。冯某1和李某原系夫妻关系，冯某2系二人婚生子。冯某1和李某于2015年3月经人民法院判决离婚，501号房屋归李某所有。2000年前后，冯某1和冯某2将户口迁入501号房屋，李某亦对此知情。
再查，我爱我家公司业务员尤某应赵某申请出庭作证称，赵某在签订房屋买卖合同时就已告知李某其购买房屋是为了解决孩子上学问题，李某也曾承诺于2015年6月底将冯某2户口迁出，但至今未能迁出。
【争议焦点】:李某未从涉诉学区房内将户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
【裁判结果】:
一审法院判决：一、李某于本判决生效后十日内给付赵某违约金八十八万元；二、驳回赵某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判评析】:
本案争议焦点为李某未从涉诉学区房内将户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
1.关于李某是否构成违约的问题。李某与赵某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在合同中明确约定李某应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。李某在明知冯某1、冯某2的户籍所在地在501号房屋的情况下，仍然与赵某在合同中就户口迁出和违约责任进行了约定，应就其在约定日期内未履行约定义务的行为承担违约责任。冯某1、冯某2的户口迁出虽非凭李某主观意愿能够办理，但纠纷的出现系因李某在不具备履行能力而盲目作出承诺所致，故应由其承担后果。依据法律和涉诉合同的规定，李某的行为构成了违约。
2.关于违约金的数额问题。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及逾期利益等各项因素。本案中，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，明确了违约金的计算比例，可见双方对违约后果均有明确预判。且涉案房屋系学区房，赵某购买该房屋的目的为落户入学，现因冯某1、冯某2的户口未从涉案房屋内迁出，导致买受人入学目的不能实现。李某虽上诉主张违约金数额过高，但其未就此提供证据予以证明，一审法院根据双方合同约定确认李某向赵某支付房屋总价款10%的违约金有事实与法律依据。

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