庭审全景

审判长

合议庭成员

上诉人

被上诉人

庭审直播人员
2018年8月9日09:00直播上海一中院审理一起房屋租赁合同纠纷案
  • [书记员]：
    请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
    1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
    2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
    3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
    4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
    5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
    6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
    7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
    全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。
    [09:15:29]
  • [审判长]：
    因为庭前做了调解工作，所以延迟了本案的审理时间。现在核对当事人及代理人的出庭情况。
    [09:27:56]
  • [审判长]：
    被上诉人，你的委托手续今天无法当庭提交，应在庭后3个工作日内提交，否则视为被上诉人未出庭。
    [09:32:03]
  • [被上诉人]：
    清楚。
    [09:33:29]
  • [审判长]：
    告知双方权利义务（略）。双方对享有的诉讼权利义务是否清楚？
    [09:33:38]
  • [上诉人]：
    清楚。
    [09:36:06]
  • [被上诉人]：
    清楚。
    [09:36:46]
  • [审判长]：
    审理本案的合议庭由潘兵，钱文珍，严佳维组成，书记员周勰协助法庭记录，双方是否申请上述人员回避？
    [09:37:02]
  • [上诉人]：
    不申请。
    [09:37:17]
  • [被上诉人]：
    不申请
    [09:38:03]
  • [审判长]：
    上诉人陈述上诉请求。
    [09:38:14]
  • [上诉人]：
    请求撤销一审判决，改判支持我们一审的全部诉讼请求。
    [09:38:27]
  • [审判长]：
    被上诉人对上诉人诉请的意见是？
    [09:38:49]
  • [被上诉人]：
    不同意，我们和上诉人不存在租赁合同关系。
    [09:39:05]
  • [审判长]：
    原审第三人是否收到上诉状副本，对上诉请求的意见是?
    [09:39:50]
  • [嘉宾　第三人]：
    收到上诉状副本，请求法院依法判决。
    [09:40:09]
  • [审判长]：
    现在核对一审查明的事实，上诉人对一审查明的事实是否有异议？
    [09:40:33]
  • [上诉人]：
    一审判决第6页部分，他们从2017年7月开始没有支付租金了。其他没有异议。
    [09:41:52]
  • [审判长]：
    被上诉人对一审查明事实是否有异议？
    [09:42:03]
  • [被上诉人]：
    没有异议。
    [09:42:16]
  • [审判长]：
    被上诉人对上诉人陈述的异议的意见是？
    [09:43:00]
  • [被上诉人]：
    2018年3月前租金确实没有支付，之后的情况代理人不清楚。
    [09:43:14]
  • [审判长]：
    原审第三人对一审查明事实有无异议？
    [09:43:40]
  • [嘉宾　第三人]：
    没有异议。
    [09:44:04]
  • [审判长]：
    对上诉人陈述的意见是？
    [09:44:27]
  • [嘉宾　第三人]：
    不发表意见。
    [09:44:39]
  • [审判长]：
    各方是否有补充的事实？
    [09:45:02]
  • [上诉人]：
    一审遗漏被上诉人改变房屋结构并转租的事实，一审提交了证据的，是证据6和8.还有一个遗漏的事实是，一审事实认定引用过了特备公司说的话，但是没有对我们相关证据予以认可。一审第7页的表述是正确的，但是没有对该证据查明到底是什么。
    [09:45:12]
  • [上诉人]：
    证据9中我们工作人员多次发短信给对方要求确认，我们出具的EMS单子，一审对此没有认定。
    [09:45:44]
  • [上诉人]：
    证据9中，微信记录中，涉及我们转移权利的快递。
    [09:46:29]
  • [上诉人]：
    时间是11月1日，我们的财务人员问对方，两份快递原件是否收到。这部分，一审提供质证过。
    [09:46:52]
  • [审判长]：
    被上诉人二审是否有补充事实或者新证据？
    [09:47:30]
  • [被上诉人]：
    没有。
    [09:47:41]
  • [审判长]：
    被上诉人对上诉人补充事实的意见是？
    [09:49:28]
  • [被上诉人]：
    我们没有改变房屋的用途，也没有转租。一直都是我们的人在使用。
    [09:49:35]
  • [审判长]：
    上诉人所谓改变用途的意见是？
    [09:49:48]
  • [上诉人]：
    本来是办公用，部分借给被上诉人的关联单位。且里面被上诉人改为房租了，一审证人都说了一个房间3个人，一个床位500度。
    [09:50:02]
  • [审判长]：
    被上诉人意见是？
    [09:50:28]
  • [被上诉人]：
    我们要24小时备勤的，备勤的人在里面。没有转租。
    [09:50:37]
  • [审判长]：
    被上诉人，你们是否收到上诉人转让的通知？
    [09:50:57]
  • [被上诉人]：
    上诉人说的这份材料一审没有看到过。
    [09:51:24]
  • [审判长]：
    上诉人说的这个材料是一审何时提交的？
    [09:51:49]
  • [上诉人]：
    （代理人查阅材料中）
    [09:52:12]
  • [审判长]：
    上诉人如果不能区分，法庭以一审的庭审记录为准。
    [09:52:30]
  • [审判长]：
    原审第三人是否有新证据或者事实补充？
    [09:52:41]
  • [嘉宾　第三人]：
    没有。
    [09:52:53]
  • [审判长]：
    对上诉人补充事实的意见是？
    [09:53:12]
  • [嘉宾　第三人]：
    没有异议。
    [09:53:50]
  • [审判长]：
    房屋权利人是？
    [09:54:09]
  • [上诉人]：
    国资改制时房屋还在恒安物业名下，后我们提出异议说我们作为恒安物业的全资股东，系争房屋出租的费用应该给我们来结算。
    [09:54:22]
  • [审判长]：
    上诉人说恒安物业公司改制成了恒安物业有限公司，上诉人说房屋没有作为改制后恒安物业的财产？
    [09:54:55]
  • [上诉人]：
    是的，我们就此和恒安物业也有一次诉讼的，后面调解了。但是我们对此没有提出证据证明。因为原审第三人没有对此提出异议。
    [09:55:43]
  • [上诉人]：
    这份调解书现在提交法庭。
    [09:56:24]
  • [审判长]：
    调解书中哪里认定租金应该由上诉人收取？上诉人主张的这部分是调解书中记载的你方的理由。
    [09:56:49]
  • [审判长]：
    改制材料还有吗上诉人？
    [09:57:15]
  • [上诉人]：
    有的，庭后提交改制材料反映房产应该归我公司所有。
    [09:57:25]
  • [审判长]：
    转让的权益是什么权益？
    [09:57:48]
  • [上诉人]：
    我认为转让的是租赁合同项下的租金和违约金。
    [09:58:50]
  • [审判长]：
    上诉人要求解除合同的依据是？
    [09:59:13]
  • [上诉人]：
    除了收取租金和违约金，我们还享有合同解除权。具体以我们转让协议书为准。
    [09:59:39]
  • [审判长]：
    上诉人认为原出租人把合同权利都转让给你们了？
    [10:00:02]
  • [上诉人]：
    是的，主要就是租金和违约金。当时已经产生了债权，他们已经应付租金违约金了，还没有产生的债权也转移给我们了
    [10:00:19]
  • [审判长]：
    上诉人认为，房屋租赁中原出租人的义务怎么约定过的？
    [10:00:55]
  • [上诉人]：
    维修的义务也是第三人来处理，维修的义务没有转移给我们。
    [10:01:07]
  • [审判长]：
    房屋所有权证在原来的恒安物业公司名下，房屋权属为何上诉人没有办理变更手续？
    [10:01:30]
  • [上诉人]：
    我们是产权人的全资股东。所有权以登记为准，我们确实不是权利人。
    [10:01:44]
  • [审判长]：
    上诉人起诉是以全资股东身份吗？
    [10:02:07]
  • [审判长]：
    上诉人不是房屋所有权人，为何要求返还房屋给上诉人？
    [10:02:20]
  • [上诉人]：
    房屋出租不一定是产权人出租。
    [10:02:36]
  • [上诉人]：
    我们现在是出租人。我们要求返还房屋基于我们行使出租人的权利。
    [10:02:59]
  • [审判长]：
    第三人，恒安物业有限公司是改制还是更名?
    [10:03:30]
  • [嘉宾　第三人]：
    改制后房屋权利义务是承继。我们承接了恒安物业的财产。房屋所有权人是我们。
    [10:03:43]
  • [审判长]：
    系争房屋作为破产财产了吗？
    [10:04:11]
  • [嘉宾　第三人]：
    破产管理开始时，本案已经开始诉讼过了。应该由法院判决。我们在17年11月14日进入破产程序。
    [10:04:21]
  • [审判长]：
    该事件在本案诉讼之前？
    [10:04:53]
  • [嘉宾　第三人]：
    我的意思是我们破产开始是在他们签订转让协议之后。我们破产中止等待本案判决结果。
    [10:05:07]
  • [审判长]：
    上诉人为何没有通过法院诉讼确权？
    [10:06:05]
  • [上诉人]：
    是我们的权利，我们认为没有必要的。
    [10:06:16]
  • [审判长]：
    现在原审第三人陈述法律层面上来说所有权人是第三人。
    [10:06:35]
  • [审判长]：
    后面旁听人员是？
    [10:06:52]
  • [嘉宾　第三人]：
    我是原审第三人破产管理人的负责人，徐汇法院催促我们尽快破产财产分配给债权人。但本案系争房屋的租金尚未确定。
    [10:07:02]
  • [审判长]：
    那为何要中止破产？
    [10:07:33]
  • [嘉宾　第三人]：
    该转让协议的效力也需要诉讼确定，尚不确认。
    [10:07:46]
  • [审判长]：
    原审第三人对上诉人上诉请求的意见是？
    [10:08:09]
  • [嘉宾　第三人]：
    请求法院依法判决。
    [10:08:34]
  • [审判长]：
    2018年3月31日为何被上诉人不支付租金？
    [10:08:56]
  • [被上诉人]：
    我们发函等恒安物业来收取，但是其一直没有收取，我们在17年12月27日开支票给恒安物业支付17年3-4季度的租金，我们已经提供了支票和电话录音。
    [10:09:14]
  • [审判长]：
    之前租金支付方式是？
    [10:09:46]
  • [被上诉人]：
    发票给我们，我们在支付租金给恒安物业。
    [10:09:57]
  • [审判长]：
    恒安物业公司何时改制为恒安物业有限公司的？
    [10:10:17]
  • [上诉人]：
    时间需要回去核实。
    [10:10:34]
  • [审判长]：
    根据你们的权利转让协议书，除了发ems的权利转让通知外，是否催缴租金？
    [10:10:56]
  • [上诉人]：
    就是短信聊天记录，我们发送两份催缴快递给对方。
    [10:11:08]
  • [审判长]：
    除此外是否有书面的催讨？
    [10:11:26]
  • [上诉人]：
    没有书面的，就是短信催讨的。
    [10:11:37]
  • [审判长]：
    被上诉人，支票后没有付款成功的原因是？
    [10:11:47]
  • [被上诉人]：
    我们付给恒安物业的财务，财务不收。他让我们付到法院去。
    [10:11:57]
  • [审判员]：
    为何2017年3季度的钱年底才付？
    [10:12:23]
  • [被上诉人]：
    因为发票等他们给我们开具才付。
    [10:12:37]
  • [审判长]：
    4-6月租金何时支付的？
    [10:13:05]
  • [被上诉人]：
    相应材料补充提交，是7月支付的。
    [10:13:19]
  • [审判长]：
    各方是否有补充实事？
    [10:13:31]
  • [上诉人]：
    没有
    [10:13:47]
  • [被上诉人]：
    没有。
    [10:13:57]
  • [嘉宾　第三人]：
    没有。
    [10:14:06]
  • [审判长]：
    现在进行法庭辩论。本案争议焦点在于上诉人是否有权要求被上诉人向上诉人支付租金违约金并要求被上诉人向上诉人返还系争房屋。
    [10:14:15]
  • [审判长]：
    上诉人要求转租收益的依据是合同约定？
    [10:14:57]
  • [上诉人]：
    是的。
    [10:15:10]
  • [审判长]：
    上诉人要求被上诉人支付转租收益，一并陈述意见。
    [10:15:23]
  • [审判长]：
    各方对法庭归纳的争议焦点是否有异议？
    [10:15:42]
  • [上诉人]：
    不同意，我们认为被上诉人对我们要求其支付是没有异议的。
    [10:15:57]
  • [被上诉人]：
    我们有异议，上诉人不是合同相对方，无权向我们主张款项。
    [10:17:38]
  • [审判长]：
    法庭已经将上诉人意见记录在案。
    [10:18:27]
  • [审判长]：
    法庭归纳的争议焦点如上，就是上诉人的诉请是否有相应依据。
    [10:18:38]
  • [审判长]：
    被上诉人、原审第三人对法庭归纳的争议焦点是否有异议？
    [10:19:05]
  • [被上诉人]：
    没有异议。
    [10:19:18]
  • [嘉宾　第三人]：
    没有异议。
    [10:19:52]
  • [审判长]：
    上诉人发表意见。
    [10:19:59]
  • [上诉人]：
    转让协议书仅仅是合同权利的转让，没有约定合同义务一并转让。法律规定的很清楚，本案合同的理解就是文意上的意思，一审一并认定权利义务一同转让，我们不认可。
    [10:20:11]
  • [上诉人]：
    房屋租赁合同的权利是可以单独进行转让的，一审对事实认定错误，一审认定合同权利不可单独转让是错误的。如果一审认定义务也转让给我们，但是对方不同意，是不发生法律效力的。
    [10:21:05]
  • [上诉人]：
    我是否是产权人，不影响房屋租赁合同方面项下要求返还房屋的权利。补充的是，我们第二次补充证据，一审法院在卷宗中没有记载，我们要求二审予以调查。
    [10:22:05]
  • [上诉人]：
    我们证据中记载的很清楚双方微信往来，我们多次催讨对方支付租金，说如不支付我们要法律诉讼解决。被上诉人是承认收到两份权利转让通知书的，被上诉人自己的证据录音中反映出其收到了通知，我们提交权利受让通知是按照双方的确认地址送达的。本案权利转让是事实，义务转让不是事实。权利是明确法律规定可以转让的。
    [10:23:30]
  • [审判长]：
    被上诉人发表辩论意见。
    [10:25:29]
  • [被上诉人]：
    上诉人不是可以提出上诉请求权的合法主体，我们从未和上诉人签订过合同，我们就和第三人有合同关系，上诉人的主张是依据合同约定，但上诉人不是合同相对方，上诉人的权利和转租收益权都因为其不是合同主体而无权主张。
    [10:25:39]
  • [被上诉人]：
    此外上诉人说其依据改制成为房屋权利人，但是不动产以不动产权益登记为准，现在系争房屋权利人仍是原审第三人，上诉人提出返还房屋没有依据。
    [10:28:23]
  • [被上诉人]：
    房屋租赁合同是双务合同，如果合同权利转让应该征得权利人同意，但是恒安物业至今没有同意过，对被上诉人不发生效力。
    [10:29:17]
  • [被上诉人]：
    对于上诉人和恒安物业之间私下的协议我们不认可。关于上诉人说一审法院拿掉证据，我们证明，上诉人一审没有提交过该证据没有经过质证，上诉人的说法违背事实。
    [10:29:52]
  • [审判长]：
    原审第三人发表意见。
    [10:30:31]
  • [嘉宾　第三人]：
    上诉人的行为侵犯了恒安物业的利益，我们和上诉人之间的转让协议，因为被上诉人不认可所以涉诉。法律后果就是我们按照原来的合同约定向被上诉人收取房租，如果转让协议有效，我们的清算程序只能依据本案判决结果进行，我们清算中止就在等本案的判决结果。请求法院依法判决、因为我们掌握的事实比较少。
    [10:31:52]
  • [审判长]：
    各方是否有补充？
    [10:32:10]
  • [上诉人]：
    我是上诉人的法人，恒安物业的法人是我们的书记。二楼出租的房屋有安全隐患，被上诉人转租的合同不肯向我们提交，但我们多次去检查觉得有安全隐患，作为集体诉讼房屋没有安全通道，但未实际解决问题。租金的问题我们起诉来院，被上诉人说现在他也支付，我们财务说已经涉诉被上诉人可以让法院来处理。恒安是我们的子公司，现在产权人是恒安公司。
    [10:32:25]
  • [上诉人]：
    没有改产证上的名字也是有历史原因的，我们也没有办法。本案的诉讼只能由我们来出面打官司。当时没有其他人可以来主张。
    [10:34:49]
  • [被上诉人]：
    被上诉人是否有补充事实？
    [10:35:12]
  • [被上诉人]：
    庭前的调解符合民事诉讼法，没有程序不当。
    [10:36:36]
  • [审判长]：
    告知各方，庭前是委托书记员做调解工作的。
    [10:36:57]
  • [审判长]：
    各方依据民事诉讼法有最后陈述的权利。各方最后陈述？
    [10:37:08]
  • [上诉人]：
    请求支持我们的上诉请求。
    [10:37:23]
  • [被上诉人]：
    请求驳回上诉。
    [10:37:41]
  • [嘉宾　第三人]：
    请求依法判决。
    [10:37:59]
  • [审判长]：
    各方是否请求调解。
    [10:38:21]
  • [上诉人]：
    可以。
    [10:38:33]
  • [被上诉人]：
    不愿意调解。
    [10:38:51]
  • [审判长]：
    鉴于一方当事人明确拒绝调解，当庭不再主持调解。
    [10:39:10]
  • [审判长]：
    今天的庭审到此结束，各方当事人阅看笔录，如果差错和遗漏，可以请求补正。现在闭庭。
    [10:39:19]
  • [书记员]：
    全体起立，请审判长审判员退庭。
    [10:39:58]
  • [主持人]：
    本案庭审直播到此结束，感谢您的关注！声明，本直播不是庭审笔录，不具法律效力。
    [10:40:14]