发布会现场

大兴法院庞各庄法庭庭长张彬进行主题发言。

大兴法院庞各庄法庭法官助理郭艳飞进行案例发布

现场媒体提问

答记者问

发布会结束
8月9日10时,大兴法院召开“涉中介房屋租赁合同纠纷案件审理情况”新闻发布会
  • [主持人]:
    各位新闻媒体的朋友,各位来宾,大家上午好!我是北京市大兴区人民法院新闻办梁晓。今天我院在这里召开“涉中介公司房屋租赁合同的风险提示与防范”新闻通报会,本次通报会由我主持。
    [10:05:36]
  • [主持人]:
    首先我代表大兴法院热烈欢迎并衷心感谢各位媒体朋友的到来,更加感谢大家长期以来对我院新闻宣传工作的大力支持和帮助。
    [10:06:59]
  • [主持人]:
    下面,我介绍一下出席今天通报会的来宾。他们分别是北京市大兴区人民法院庞各庄法庭庭长张彬,北京市大兴区人民法院庞各庄法庭法官助理郭艳飞,北京市大兴区人民法院庞各庄法庭法官助理章平。参加今天通报会的还有:来自《法制晚报》、《劳动午报》、《新京报》、《首都政法综治网》、《中国交通广播》等新闻媒体的朋友们。另外,今天的通报会还将在北京法院网、中国法院网进行图文直播,感谢网友们的关注和支持。
    [10:07:28]
  • [主持人]:
    下面按照会议议程,由大兴法院庞各庄法庭庭长张彬就涉中介公司房屋租赁合同纠纷案件的审理情况、风险提示与防范进行通报。
    [10:07:46]
  • [嘉宾 张彬]:
    各位媒体朋友:
    大家上午好。
    近年来,房屋经纪公司(以下简称:中介公司)已经不满足于作为房屋租赁关系的居间方出现,获取中介费,而是以“承租人”或“出租人”的身份出现,并从中赚取租金差价。我院经调研发现,近年审理的中介公司作为房屋租赁合同一方违约引发的案件数量逐年增多,案件形式多种多样,案情日趋复杂。这已经引起我院的高度关注。按照会议议程,下面由我就近年来大兴法院审理的此类案件情况,向大家作简要通报。
    [10:08:03]
  • [嘉宾 张彬]:
    一、大兴法院近四年来审理中介公司作为房屋租赁合同主体案件的基本情况
    本次通报的涉中介公司的房屋租赁合同纠纷是指中介公司作为房屋的出租人或承租人与合同相对方(租户或者房主)在房屋租赁合同的履行过程中产生的纠纷,不包括中介公司仅作为居间方出现的房屋租赁合同纠纷案件。(以下数据均来自北京法院智慧云平台智能检索)
    1、从案件数量上看,我院2015年受理此类案件62件,2016年受理115件,2017年受理194件,截至今年6月底受理109件,增幅明显。
    [10:08:41]
  • [嘉宾 张彬]:
    2、从结案方式上看,调解比例较小。以2017年为例,我院共审结此类案件145件,其中撤诉(含按撤诉处理案件)71件,判决63件,调解11件。
    [10:10:05]
  • [嘉宾 张彬]:
    3、因中介公司下落不明,导致公告送达案件数量递增。2015年2件,2016年21件,2017年30件。缺席判决案件2015年13件,2016年27件,2017年53件。
    4、涉诉的中介公司相对集中。以2017年为例,涉及五家中介公司的案件总数达到93件,数量最高的一家中介公司案件达到39件。
    [10:10:26]
  • [嘉宾 张彬]:
    二、涉中介公司房屋租赁合同纠纷案件特点
    一是案件数量持续增多。大兴区地处城南,属于近郊,交通便利但房屋租赁价格相对偏低。近年来受拆迁、商品房开发及轨道交通建设等因素的影响,租赁市场异常活跃。房屋代管或出租代理已经成为房屋租赁市场的主要经营模式,这种房主与租户“不相识”的模式存在很多的问题,也给房屋中介违法违规制造了空间。一旦中介公司出现问题,极有可能导致“两头受害”。由于房主与租户是分别与中介公司签订的合同,因此基于一处租赁物就可能同时产生至少两起诉讼。
    二是中介公司违约成纠纷主因。中介公司能够作为房屋租赁合同一方主体的操作模式为:中介公司与房主签订委托租赁合同或委托代管合同,由中介公司直接向房主交纳租金后取得房屋的出租权,随后中介公司作为出租方与租户签订房屋租赁合同。在这个房屋租赁链条中,中介公司对房主或租户任何一方存在违约,都可能导致纠纷的产生,更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷。其中,房主作为原告起诉的合同依据是其与中介公司签订的委托租赁合同或委托代管合同,起诉原因绝大部分为中介公司未按期足额交纳房租,诉讼请求一般包括解除合同并收回房屋;租户作为原告起诉的合同依据则是其与中介公司签订的房屋租赁合同,起诉原因多为因房主未收到中介公司交纳的租金,房主要求租户腾退房屋导致租户合法利益受损,诉送请求一般为要求中介公司返还多支付的租金并支付违约金。在司法实践中,虽然两类合同名称不同,但均按照房屋租赁合同纠纷处理。
    三是中介公司“跑路”现象严重。中介公司的门店一般都是租房经营,流动性大。在很大程度上,存在拖欠房租等违约行为的中介公司的门店往往已经不再经营或不在原地址经营,而很多小的中介公司的工商登记地址与实际经营地址并不相同。这就导致在诉讼过程中,法院穷尽送达手段仍无法将诉讼材料送达给中介公司,只能依法采取公告送达。因此这类案件审理期限较长,且存在执行困难。
    四是房主起诉要求腾退房屋存在困难。在房主作为原告起诉中介公司要求腾退房屋的案件审理过程中存在以下困难。一是租户参加诉讼困难。因房主是与中介公司签订的合同,在中介公司违约并符合合同约定解除或者法定解除的情况下,房主有权要求解除合同,同时要求中介公司腾退房屋。但因为房屋已经被中介公司出租,房屋的实际占有、使用人是租户而并非中介公司,因此一般需要追加租户作为第三人参加诉讼。但因房主与租户并不相识,在中介公司缺席的情况下,房主无从了解租户的情况,亦无法向法院提供租户的身份信息,导致案件审理难以推进。二是租户因自身利益受损,普遍拒绝腾房。因租户已经向中介公司交纳了房租,在房屋租赁期限未满的情况下,租户普遍拒绝腾退房屋。这就导致房主与租户之间产生了新的难以调和的矛盾。
    [10:10:50]
  • [嘉宾 张彬]:
    三、案件折射出的问题
    (一)中介公司违约,房主与租户产生矛盾冲突
    一些中介公司以房屋出租代理的名义,许高租金或其他优惠条件从房主处取得房屋出租权,以月付的方式向房主支付租金,同时以较低价格吸引有租房需求的人,将房屋再出租出去并要求租金以押一付六或者年付的方式交纳。一些不法中介公司采用这种手段,短期内便可积累大量现金。业主经多次催促仍收不到租金时找到门店,往往发现已经人去楼空。为了及时止损,业主只得要求租户搬走,而租户交了租金自然不愿搬走,矛盾就转移到了业主与租户之间,在矛盾不能调和时,有的房主自行采取各种手段“清走”租户,在穷尽私力救济方式时房主会到法院提起房屋租赁合同纠纷之诉。
    (二)中介市场混乱,公众难以辨别
    我们发现,在某相同或相近的时间段,中介公司的同一业务员或经理会出现在不同中介公司的案件中;更有甚者涉案房屋是A中介公司从房主处承租,又被B中介公司出租出去,得到的解释是一个老板的公司,或是A中介公司已经倒闭。目前房屋中介公司成立门槛较低,有的中介公司在“麻烦多”的时候“另起炉灶”,注册成立新的中介公司,继续违法违规经营,导致出现群体性纠纷。这与房产中介公司缺乏有效监管,准入门槛低等因素相关。
    [10:11:10]
  • [嘉宾 张彬]:
    四、风险提示及建议
    房屋中介公司不合法、不守信、不专业是导致房屋租赁合同纠纷案件多发的根源。这些中介公司一般经营规模小、人员流动性大、违规违法成本低,而房主或租户的维权成本和风险相对均较高。按照民事诉讼法的规定,原告除要先行交纳诉讼费外,在作为被告的中介公司下落不明的情况下原告还需支付公告费;且公告案件审理周期长,判决生效后还需进入执行程序,且可能面临无财产可供执行的困境。对此,在房屋租赁市场中,针对中介公司普遍出现的问题,现提出以下建议:
    [10:11:29]
  • [嘉宾 张彬]:
    (一) 注重纠纷的源头干预和多元化解
    房屋中介公司的经营行为涉及多个行政部门职责。如中介公司的房地产经纪行为主要由住房建设主管部门负责监管;因中介公司虚假宣传、无照经营或因服务质量瑕疵引发的投诉,由工商机关管理;中介公司违规收费行为由物价部门查处;中介公司涉嫌合同诈骗由公安机关处理。房主或租户在察觉到中介公司可能存在违法违规行为时,应第一时间向相关部门反应或投诉,提示相关部门有针对性地进行查处,压缩违法行为生存的空间。
    [10:11:46]
  • [嘉宾 张彬]:
    (二)提高风险意识
    一是慎重选择房屋中介机构。可在网上或通过工商行政管理机关查询中介机构的登记情况、成立时间和信用情况及有无相应资质,同时通过互联网充分了解公众对该中介机构的评价,尽量选择信誉度较高的中介机构。
    二是务必实地考察。不要被低价格吸引,轻信中介公司从业人员对房屋的介绍,一定要实地考察所租房屋的状况、设施和环境。
    三是明晰房屋产权及房屋租赁合同对手方。在中介公司作为房屋租赁合同一方主体时,应仔细核查中介机构出示的房屋权属证书、房主身份证明及中介公司与房主签订的委托代理合同,了解合同履行期限、中介公司费用交纳的情况等。尤其应注意所签订的房屋租赁合同期限不能超过委托代理合同期限。建议在可能的情况下,尽量直接与房主签订租赁合同,可最大程度降低风险。
    [10:12:06]
  • [嘉宾 张彬]:
    四是房主应加强风险自控。为降低自身风险,建议尽量与中介公司约定年付租金;房屋被中介机构出租后应要求中介机构将出租情况予以披露,对房屋租赁合同进行备份,充分了解租户的身份信息及租赁期限等重要事项,发现问题预先防范,及时解决,切忌做“甩手掌柜”。
    五是仔细审查合同条款。房屋租赁合同一般采用的均为中介公司提供的格式合同,房主与租户在签订合同时一定要仔细阅看双方权利和义务内容及违约责任约定,提防格式合同中的“霸王条款”,对于中介公司的口头承诺应要求明确写入合同并签字确认。
    六是留意合同盖章主体与营业执照登记的名称是否一致。注意留存营业执照上登记的信息,合同中还应要求中介机构注明经营地址、门店电话,中介经手人的姓名、联系电话等信息。
    以上就是本次新闻通报会的主要内容,感谢各位出席。希望通过本次通报会,能让大家对涉中介房屋租赁纠纷的常见特点及风险多发点有全面的了解,同时,也提示大家提高风险意识,才能有效地避免纠纷的发生。谢谢各位!
    [10:12:25]
  • [嘉宾 张彬]:
    下面由请我院法官助理郭艳飞通报典型案例。
    [10:12:43]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    典型案例一
    中介违约房主起诉,租户负有腾退义务
    基本案情:2016年7月25日,朱某与某房地产经纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》,约定朱某将其所有的位于大兴区某小区的房屋出租给经纪公司,租期为两年,租金约定如下:租金每月2550元,先支付1个月租金,之后为季付;逾期30日未交房租,朱某有权单方解除合同,中介公司按月租金额的两倍向朱某支付违约金。合同签订九个月后,经纪公司未再支付租金,现该房屋由租户姬某实际居住使用。诉讼中,经法院释明,朱某追加了姬某作为第三人,要求解除《北京市房屋出租委托代理合同》,经纪公司与姬某腾退房屋,经纪公司支付拖欠的租金并支付违约金。被告经纪公司未到庭参加诉讼。第三人姬某主张自己与经纪公司签订的租赁合同合法有效,不同意腾退房屋。现因原、被告的纠纷影响到姬某正常使用租赁房屋,姬某认为其与经纪公司之间合同的权利义务应当由原告朱某继续承担。
    法院认为:原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》合法有效,经纪公司未按合同约定支付租金已构成违约,合同解除条件已经成就,原告朱某要求解除其与经纪公司签订的委托代理合同,应予支持;合同解除后,因该合同取得的财产应当予以返还,故被告经纪公司应将涉案房屋返还原告朱某;因涉案房屋由第三人姬某居住使用,原告朱某与被告经纪公司的合同解除后,第三人姬某与被告经纪公司之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行,因此第三人姬某负有腾退涉案房屋的义务。第三人姬某与经纪公司之间的合同权利义务,可另行解决。
    [10:12:57]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    法院判决:被告经纪公司向原告朱某支付应付未付的租金,并按照合同约定向原告朱某支付违约金。
    提示与建议:本案是典型的房主将房屋委托给中介公司出租后,中介公司未按期支付租金产生的纠纷。房主未按时收到租金后会找中介公司,有的中介公司在房主追得紧时给一个月的租金,有的则以写欠条的方式拖延支付,这时房主为了预期房租收益一般不会起诉,只有当中介公司“人去楼空”时方才相信自身权益受损。于是一些房主会通过一些手段将租户“清走”,如停水停电、换锁等。这种方式只会使房主与租户之间矛盾激化,可能造成双方损失的进一步扩大。因为中介公司违约,受损的不仅是房主,还有租户。因此,建议房主积极与租户协商、合力解决 。在中介公司不能正常支付租金时,房主就应及时收集证据,通过投诉或者诉讼的方式尽早解决问题。
    [10:13:16]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    典型案例二
    中介未交房主租金,租户被撵起诉违约
    基本案情:王某与某中介公司于2016年4月签订了《北京市房屋租赁合同》,约定王某承租位于北京市大兴区某小区房屋一套房屋,租赁期自2016年4月26日至2017年4月25日,月租金2500元,支付方式为押一付一年,合同约定“租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣由王某承担的费用、租金,以及王某应承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给王某”、“租赁期内,中介公司需提前收回房屋的,或王某需提前退租的,应提前30日通知对方,并按月租金200%支付违约金”。王某依约交付了整个租赁期间租赁费30000元,押金2500元。但租赁期未满时,房屋房主武某因未收到中介公司的租金,报警要求王某腾退房屋,王某无奈只得从该房屋内搬出。此时中介公司门店已经人去楼空,王某只得将中介公司起诉至法院,要求其返还未到期房屋租金并支付违约金。
    法院认为:王某已经全额支付了租赁期限内的租金,现因中介公司的原因导致王某无法使用租赁物,租赁合同事实上无法继续履行,租赁合同应予解除,经纪公司应返还王某未实际使用租赁房屋期间的租金,并按合同约定支付违约金。
    [10:13:30]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    法院判决:中介公司返还王某部分租金并支付违约金。
    提示与建议:租户因中介公司对房主违约,被房主要求腾退房屋的情况屡见不鲜。此种情况下,房主作为房屋产权人,有权要求租户腾退房屋,但此举导致租户的合法权益必然受损。为充分维护自身权益,租户应注意搜集、保存证据,可让房主出具相关证明,以便诉讼时有证据证实租赁合同无法履行的事实、原因以及租户租金计算的截止时间。
    在该案中,我院还发现另一个问题。中介公司与房主签订的委托合同中约定的月租金高于其将房屋出租给租户的月租金标准,中介公司向房主交纳租金是月付,租户向中介公司交纳租金是年付,且中介公司下落不明,这种明显不符合常理的现象引起我院高度注意,我院及时将相关情况向属地公安机关进行了通报。
    [10:13:48]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    典型案例三
    中介公司转让房源 房主租户权益均受损
    基本案情:2016年10月,任某与A经纪公司签订房屋出租委托合同,约定任某将其所有的1502号房屋出租给A经纪公司,租金每月4300元,租期自2016年10月至2017年10月。2016年7月,王某与B经纪公司签订房屋租赁合同,约定B经纪公司将上述1502号房屋出租给王某,租期自2017年1月至2017年12月,租金每月2900元,一次性交齐一年租金及押金2900元。王某交纳了一年房屋租金及押金。B经纪公司将房屋交付给王某。2017年2月,任某、A经纪公司、B经纪公司共同签订解约意向书,主要内容为因A经纪公司在未取得任某同意的情况下,将其代理出租的1502号房屋转予B经纪公司,任某提出解除其与A经纪公司的合同,并由两家经纪公司共同协助其收回房屋。此后,任某要求原告王某搬出,多次协商未果。2017年5月,任某更换1502号房屋门锁。王某当日回家发现门锁被换后,再次换锁进入该房屋并继续使用。后王某向本院提出诉讼,要求:1、解除其与B经纪公司签订的房屋租赁合同;2、B经纪公司退还剩余8个月房屋租金及押金共计26100元;3、B经纪公司支付违约金5800元;4、B经纪公司赔偿各项损失8000元;5、诉讼费、公告费由被告B经纪公司承担。A经纪公司经公告送达未到庭参加诉讼,B经纪公司当庭否认曾将涉案房屋出租给王某,称房屋租赁合同上的公章不知道是如何加盖的。
    [10:14:04]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    法院认为:虽然B经纪公司否认曾将1502号房屋出租给王某,但王某提交的房屋租赁合同上的确加盖了B经纪公司的公章,故B经纪公司的抗辩理由不能成立。根据案件的事实情况,王某与B经纪公司签订的房屋租赁合同应予解除。因王某租赁房屋时未核实B经纪公司出租1502号房屋的代理权限,又在明知B经纪公司无权出租房屋,房主任某要求解除与A经纪公司之间的合同后,依然继续占有使用房屋,且截止一审辩论终结时,王某的物品依然存放于1502号房屋之中,属于继续占有使用房屋,应当支付房屋使用费,故王某要求退还8个月房租的诉讼请求,缺乏事实依据。
    法院判决:B经纪公司退还王某自其实际搬出之日至租期截止之日的租金。关于违约金和损失,王某证据不足,且自身存在过错,法院不予支持。
    [10:14:20]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    提示与建议:此类案件属于房屋租赁合同纠纷中的新类型案件。涉及两家中介公司之间转让已经从业主处租赁来的房源,从已经受理的案件中发现,A经纪公司批量转让的房源涉及二十多套,而A经纪公司已经下落不明。从本案中可以看出,A经纪公司4300元租来的房屋,B经纪公司却以2900元出租出去,现A经纪公司已经下落不明,B经纪公司又矢口否认,两个公司之间究竟是何种关系本案中无法查清。此外,从租赁期限上看,租户与B经纪公司签订的租赁期限明显超过房主出租给A经纪公司的租赁期限。这种现象的出现使得租赁市场更加混乱,租赁关系更复杂。这就需要房主或者租户要以更为审慎的态度从事出租或租赁行为。本案的原告王某在租赁房屋时未查看经纪公司出租房屋的来源,在租房初期已经发现房屋存在纷争,其在派出所协调解决问题过程中,王某当时本可以终止租赁,拿回租金,但因租金明显低于市场价的价格,仍然选择了继续租赁,后续产生了换锁、再换锁等诸多问题。提醒租户,租赁房屋需查明经纪公司是否有合法的出租权利,即便是经纪公司转让的房源,需要审查是否经过房主的同意。最好不要租赁被转让的房源,各方关系复杂,难以辨别房屋来源的合法性,存在较大的风险。租赁后,一旦发现房屋来源不明或存在争议应尽早解除合同,避免卷入纠纷,扩大损失。交纳租金及押金一定要求经纪公司出具加盖财务章的票据,不可直接将租金交给业务员个人而不索取收据或发票。
    [10:14:35]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    典型案例四
    房屋交接要细致 物品损坏好取证
    基本案情:2017年2月,冯某从某经纪公司处租赁了房屋一套,租期一年。冯某交纳了一年的租金和押金3600元。房屋交接时有经纪公司格式性的物品交接单,注明家具、电器的数量。2018年2月,冯某所租房屋到期,其与经纪公司交接了房屋,押金当时未退还。此后冯某多次要求经纪公司退还押金,经纪公司以房屋内厨房台面断裂,木地板磨损,房屋未清洁等为由不予退还。协商无果后,冯某将经纪公司诉至我院,要求经纪公司退还押金3600元。庭审中,经纪公司仍然以前述理由,不同意退还押金。
    [10:19:28]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    典型案例四
    房屋交接要细致 物品损坏好取证
    基本案情:2017年2月,冯某从某经纪公司处租赁了房屋一套,租期一年。冯某交纳了一年的租金和押金3600元。房屋交接时有经纪公司格式性的物品交接单,注明家具、电器的数量。2018年2月,冯某所租房屋到期,其与经纪公司交接了房屋,押金当时未退还。此后冯某多次要求经纪公司退还押金,经纪公司以房屋内厨房台面断裂,木地板磨损,房屋未清洁等为由不予退还。协商无果后,冯某将经纪公司诉至我院,要求经纪公司退还押金3600元。庭审中,经纪公司仍然以前述理由,不同意退还押金。
    [10:19:28]
  • [嘉宾 郭艳飞]:
    法院认为:经纪公司已将涉案房屋再次出租给案外人居住使用,冯某退房时的现场情况已经无法还原,现经纪公司未提交证据证明其主张的损坏事实系冯某租赁期间发生,故对经纪公司的抗辩意见,法院不予采信。
    法院判决:经纪公司返还冯某押金3600元。
    提示与建议:本案看似简单,实际隐含了房屋租赁中经常出现的一类纷争,即租赁物发生损坏责任谁来承担。在对随机抽取的二十件房屋租赁案件进行数据分析后发现,有十五份租赁合同后附有物品交接清单,有五份租赁合同中没有物品交接单;对不同经纪公司的物品交接单进行整理发现,物品交接单通常是经纪公司自行制作的格式性文本,交接物品主要是家具、家电、钥匙、水电气卡、门禁卡,而对房屋内基础设施,如墙面整洁度、木地板的磨损程度、厨房橱柜及台面的情况、家具家电的情况等均没有注明。实践中出现纠纷的恰恰是这些没有注明的地方。建议房屋出租人和承租人在出租或租赁房屋时对房屋的现状进行确认,并形成书面文字材料,最好是附视频、照片,避免在租赁合同履行过程中或合同解除后因为屋内物品或设施损坏、缺失发生纠纷。另外,屋内设施正常使用的情况下发生损坏的,属于出租人维修责任的部分应及时通知出租人,由出租人及时予以更换或维修,避免时间过长损坏原因难以查明。出租人发现问题亦应在收房时明确提出,保留证据。对于未留存证据,在房屋交接后甚至在房屋再次出租后才提出异议的,因举证问题,房主的权益难以得到法律的保护。
    [10:22:34]
  • [主持人]:
    按照会议议程,现在进入媒体提问环节。请各位媒体针对本次发布会内容进行提问。
    [10:23:03]
  • [主持人]:
    新闻发布会现场正在进行媒体提问环节。
    [10:27:16]
  • [主持人]:
    现场暂时没有提问了,如有记者朋友想继续采访,请散会后与我们联系。再次感谢今天出席通报会的各位来宾。本次新闻通报会到此结束!
    [10:31:11]