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各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人陈瀚。北京市房山区人民法院即将开庭审理一起“ 房地产公司未能办理按揭手续 购房者起诉要求继续履行合同 ”案。

我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

下面介绍一下“ 房地产公司未能办理按揭手续 购房者起诉要求继续履行合同 ”案的案情。

原告高某诉称：2016年5月，高某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》 ，约定高某购买该公司开发的房屋一套，合同签订后，高某依约交纳了部分购房款，但该公司迟迟不配合高某办理按揭手续。故高某将北京某房地产开发有限公司起诉至法院，要求被告北京某房地产开发有限公司继续履行合同，配合原告高某办理银行按揭手续。

该案由本院审判员周桓独任审理，杨飞担任书记员。

现在，法庭已经做好了开庭准备。

宣布法庭纪律，诉讼参与人应当遵守法律规则，维护法庭的秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经审判长或者独任审判员许可
旁听人员必须遵守下列纪律
（一）不得录音、录像和摄影
（二）不得随意走动和进入审判区
（三）不得发言、提问
（四）不得鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨碍审判活动的行为
新闻记者旁听应遵守本规则，未经审判长或者独任审判员许可，不得在庭审过程中录音、录像和摄影

下面核对双方当事人身份。

高某良，男，汉族，1962年11月出生，退休工人，住北京市房山区。（未到庭）

尚曼龙，北京国舜律师事务所律师。王华伟，北京国舜律师事务所律师。

北京某房地产开发有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人王某，总经理。

孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。 刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。（未到庭）

双方当事人对对方出庭当事人有异议吗？

无异议。

北京市房山区人民法院今天依法适用简易程序，公开开庭审理原告（反诉被告）高某良与被告（反诉原告）北京某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。由本院审判员周桓独任审判，书记员杨飞担任法庭记录。如果双方当事人认为审理本案的审判员，担任法庭记录的书记员与本案有利害关系，可能影响案件的公正审理，可以提出理由申请回避（就是更换其他人员进行审理） 当事人有异议吗，是否申请回避？

无异议，不申请回避。

诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经审判长或者独任审判员许可。未经法庭许可，不得录音录像。
旁听人员必须遵守下列纪律：
（一） 不得录音、录像和摄影；
（二） 不得随意走动和进入审判区；
（三） 不得发言、提问；
（四）不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨害审判活动的行为。
新闻记者旁听应遵守本规则。未经审判长或者独任审判员许可，不得在庭审过程中录音、录像和摄影。
上述人员在庭审过程中应当关闭通讯设备。证人不得旁听案件的审理。
根据《民事诉讼法》的规定，当事人享有下列权利和义务：
一、诉讼权利
1、有申请回避的权利；
2、有提出新的证据的权利；
3、对争议的事实有辩论的权利和请求法庭给予调解的权利；
4、原告有权放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
5、有最后陈述的权利。
二、诉讼义务
1、听从法庭指挥、遵守法庭法律；
2、如实陈述事实。
当事人听清楚了吗？

听清楚了。

下面开始法庭调查，首先由原告陈述起诉的事实及理由。

宣读起诉书（略）。
诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订商品房预售合同及附件，
2、判令撤销双方的网签手续，
3、判令被告返还原告购房款629594.72元及服务费8万元。
4、判令被告承担诉讼费用。

原告对本案事实理由及诉讼请求还有无增加、变更或补充？

无。

原告陈述一下变更后的事实理由部分。

2016年5月23日原告与被告签订商品房预售合同， 原告依照合同约定支付了购房款629594.72元及服务费8万元，双方约定尾款以商业贷款形式支付。原告也积极配合自己的义务，将贷款的相关手续交给了被告，要求被告配合原告办理银行贷款手续。一开始被告迟迟不予配合，说是原告自己的事。经多次交涉沟通后起诉到房山法院，要求被告配合原告办理按揭手续。开庭审理后，由法院组织双方到银行询问批贷的情况，经核实，由于贷款政策调整，银行目前答复是不予批准贷款。故原告已无法进行商业贷款了。故向法院递交了变更诉讼请求申请，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同同时要求被告返还购房款。

原告，你要求与被告解除商品房预售合同的事由是什么？

1、银行对商业地产已停止批贷，故根据最高院审理商品房案件的司法解释第23条规定，商品房买卖合同中双方约定以担保贷款方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应将购房款本金及定金返还给买受人。
2、根据合同法解释二第26条规定，合同成立后因可款情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。国家银行贷款政策发生变化，属于不可抗力的情势变更。
3、根据合同法第39条规定，采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应遵循公平原则，确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意，免除或者限制其责任的条款，按照对的要求对该条款应予以说明。根据合同法第40条规定，提供格式条款的一方免除其责任，而加重对方责任的，排除对方主要权利的，该条款无效。根据合同法第41，对格式条款合同发生争议，应按照通常理解予以解释，对条款有两种以上解释的，应以不利于作出格式条款一方的解释为准。

对于你所说的解除合同的上述事由，在合同中有没有作出约定？

合同附件五第一条第三款第三项约定，如果购买人不能按照被告的申请按揭贷款的金额及按揭贷款年限发放按揭贷款货币拒绝向被告提供按揭贷款的，应一次性支付尾款。逾期支付超过30日的，被告有权解除合同，并按照房屋总款的20%支付违约金，还需要配合被告完成预售合同的网上签约注销手续。这是对于出卖人约定的合同解除权。而对于买受人这一方是没有合同约定解除权的。

被告，原告增加了第二项诉讼请求，是否要求答辩期。

不要求答辩期。针对原告的第一项、第二项诉讼请求，我方同意。对于第三项诉求，我方同意返还购房款，但是必须要扣除原告的违约金。关于服务费8万元，这笔钱是原告支付给一家中介公司（北京众志百家房地产经纪有限公司）的，该笔费用与我公司没有关系，故不同意返还这8万元服务费。原告称是由于被告的原因造成其不能办理贷款，对此说法不予认可。双方签订的合同附件五第1条第3款最后一段约定出卖人在买受人办理按揭手续时可以给予买受人必要的配合，我公司承担的义务主要是配合。贷款手续主要是由原告提交银行所需的手续，而非被告来承担。该条还约定被告不负有任何义务确保银行批准原告的按揭贷款申请。依据双方签订的附件五第一条第三款第三项第四项约定，如果银行没有批准贷款，买受人应按照合同约定在取得建筑工程备案表之日起22日内将剩余购房款一次性向我方支付。

根据商品房预售合同第18页第27条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除预售合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任以及排除买受人主要权利内容的应以预售合同为准。根据商品房买卖合同第七页第六条第三项付款方式约定就是商业贷款，而非其他方式。

被告陈述反诉的事实理由及反诉请求。

宣读反诉状。
反诉请求：1、判令解除双方之间于2016年5月23日签订的商品房预售合同及附件，
2、判令被反诉人与反诉人共同到相关部门办理案涉房屋的网上签约的注销手续。
3、判令被反诉人向反诉人支付违约金247918.9元，（按照总房款1239594.72元的20%计算）
4、判令被反诉人承担反诉费用。

同意第一、二项反诉请求。不同意第三、第四项反诉请求。1、我方没有违约的情况，事实上原告多次提交了自己的批贷资质及书面文件，原告的爱人在2017年6月份也在积极准备银行贷款的准备工作，并没有恶意违约的情况，也不存在违约行为。在第一次开庭之后，原告还在与被告积极沟通贷款事宜，并去银行询问相关情况，至今原告都不存在违约的情况，所以也谈不上违约金。2、双方在签订商品房预售合同时在第27条明确约定出卖人不能用不合理的要求加重买受人及排除买受人主要权利的义务。在附件五中只约定了被告的解除权。在预售合同中并未提及原告的解除权。这属于是排除了原告的主要的权利，明显不合理的加重了买受人的责任。在这种情况下，双方仍应以预售合同为准。而不是参考附件五。被告还提到附件五的付款方式，而如果是依据预售合同第七页第六条付款方式及期限，双方明确约定贷款方式是商业贷款，并没有其他。且约定了多家银行，所以说我方不认可我方有违约情况，也不认可在合同附件五约定了解除权并加重了原告的权利的内容。我们认为附件五与预售合同内容是相冲突的，应按照预售合同为准。故请求法院驳回被告的第三、四项反诉请求。

原告提交证据。

本诉和反诉一并提交下列证据：
1、双方于2016年5月23日签订的商品房预售合同原件一份，证明双方存在商品房买卖的法律关系，证明双方约定的付款方式是商业贷款。
2、购房款发票原件一份，证明原告已将一半的房款629594.2元全部支付给被告。
3、2016年5月8日原告缴纳8万元服务费的收据原件一份，这8万元也属于购房款的一部分，只不过是由公司来代收的，这一点在缴纳购房款时被告也是认可的。
4、借记卡帐户历史明细清单打印件一份（加盖有银行印章），证明原告爱人自2017年6月21日开始就在为贷款作准备，该清单是我方作为贷款材料之一要提交的。
5、网页打印件一份，证明经市区相关住建部门调查，被告存在违规销售，代理公司违规宣传的情况。被告违规销售商办房屋遭暂停网签。
（出示原件后退回，卷内留存证据均为复印件）

被告进行质证。

1、对合同真实性合法性认可，认可双方存在买卖合同关系，合同中虽然约定了商业贷款的支付方式，但是同时还约定了如果商业贷款没有批准的话，那么原告应一次性支付现金。
2、对发票真实性、合法性、证明目的均认可，
3、该票据并不是我公司开具的，故对收据真实性、合法性无法核实，且该收据写的服务费，而非购房款。
4、对清单真实性合法性认可，但不认可证明目的。本身是高某良与我方签订的商品房预售合同，而翟继云并非合同主体。翟继云的借款清单不能证明是为贷款作准备，且翟继云与高某良是什么关系，我们也不清楚。
5、对该查询信息真实性合法性关联性均不予认可。双方之间已签署了网签手续，并不会阻碍高某良继续履行合同。

被告提交证据。

本诉和反诉一并提交下列证据：
1、商品房预售合同及附件复印件，证明我方与原告签订了商品房预售合同，约定了房屋总价款、付款方式、违约责任。
2、竣工验收备案表复印件，证明案涉商品房所在楼栋于2016年6月24日取得建筑工程竣工验收备案表。
3、商品房预售合同联机备案表复印件，证明案涉房屋已进行网上签约和联机备案。

1、对合同真实性认可，但不认可证明目的。合同第七页付款方式明确约定的是商业贷款。
2、对备案表真实性认可，但不认可证明目的。竣工验收与双方争议的焦点解除合同是没有关联性的。也不能证明被告的主张。
3、对联机备案表真实性认可，双方确定进行了网签。

原告，上次庭审后本庭要求你们双方一起去银行询问贷款办理的情况。你们什么时候去的？

2018年7月9日我们与被告方工作人员一起去的北京银行、渤海银行询问。

银行的答复是什么？

银行说国家针对商业办公类房屋出了新政，在新政出台之后，针对商业办公类房屋针对个人的贷款就停办了。两家银行都是这个答复。

你们知道银行这个答复之后，你们对于合同履行是怎么考虑的？

贷款贷不下来，我们也跟亲戚借过款，但实在借不出钱来，所以就只能解除合同了。

被告，如果贷款贷不下来，则需要按照合同附件的约定缴纳剩余购房款，缴纳时间应该是在竣工验收备案之日起22日内，即2016年7月25日之前支付。

是这样的。

从本案来看，2016年5月23日双方做网签，如果办理不下来贷款，那么原告应在2016年7月25日就应交付剩余购房款，但是从时间上来看，原告在2016—2018年还一直在履行贷款的手续。所以说对于该条合同约定如何适用？

附件五第一条第三款第四项约定，如果按揭贷款银行因为种种原因没有办理贷款的，才适用2016年7月25日之前一次性支付剩余购房款。

按照合同约定，如果原告在2016年7月10日缴纳了全部购房款，那么是否还构成违约？

附件五第三款第二项约定，买受人应在预售合同签订后三日内向银行办理按揭贷款并提交全部申请材料。关于附件五适用的问题，有可能该条合同约定是有不完善的地方。但是既然合同作出了该约定，就应按照合同约定来履行。

原告，合同签订后直到你们去银行询问贷款政策之前，你们去积极准备贷款手续、提交材料的证据能否提交？

售楼处有银行的工作人员，2017年3月份通知原告带着贷款材料去售楼处提交材料。所以原告于2017年3月份向中国银行提交过我个人的工资流水、身份证复印件、工资证明。之后被告的销售人员给我打电话说我的资质没有通过，让我继续找其他的银行。2017年6月份又给我爱人做银行流水，之后我向提交我爱人银行流水的时候，被告销售人员说先不着急，后来也没有再补交过材料。

对原告陈述这一过程什么意见？

不清楚，需要核实。

双方就本诉和反诉还有无事实补充？

没有。

1、经我们了解，原告未批贷的原因，一是其提交的贷款手续不齐全，二是原告离退休的原因。2、原告所说的预售合同主合同部分与附件五相冲突的问题，我方不予认可。附件五是双方对原合同在协商一致后签订的，附件五是对主合同的变更，我们认为附件五是双方真实意思的表示。

双方还有无事实补充？

原告积极履行自己的批贷义务，现在由于政策原因导致原告不能贷款。原告已退休，确实无力支付剩余60多万的购房款。签订合同时原告的意思表示是用商业贷款来支付的。另外，在合同及附件中没有约定原告的解除权，所以说合同是存在瑕疵的。故依据第27条，应以主合同为准，而不应以附件约定为准。

原告认为合同的效力，但是合同里面的条款是经双方一致认可的内容。

双方还有无证据提交？

没有。

法庭调查结束，双方针对本诉和反诉进行法庭辩论。

1、对于加重我方责任或义务的约定，根据合同法约定，被告应向我方明确示明或在合同中有加重的提醒。而实际上被告并未履行这样的告知义务。据我方了解，被告确实存在欺诈销售的情况，这也是住建部门核实过的情况。2、被告说是由于原告手续不全导致批贷不成。而我方认为被告对于贷款是有配合义务的。在签订合同时原告还有一年就退休了，对于这种情况，被告也没有相应的审核，这显然是加重原告的义务。关于被告提出的违约金的问题，根据公平原则来说，被告也提起了反诉，要求解除合同。双方是有意愿解除合同的，我方认为是由于不可归责于双方的原因导致合同无法履行。况且我方已经将一半的购房款支付给被告，足以表达我方购房的诚意。被告于2016年收取了购房款，已经占有收益了。原告自2016年付款至今也是有资金压力的。在被告没有证据证明其有损失的情况下，我方是不同意支付违约金的。

1、关于瑕疵的问题，只是说合同没有约定，并没有加重原告的责任。2、原告说原告年龄比较大的问题，但是原告是具有签署合同的完全民事行为能力人。3、关于支付方式，这是由双方协商的。如果原告有能力支付全部房款，也没有必要申请贷款。所以说支付方式是原告自己选择的，与被告没有关系。

双方还有无补充意见？

没有。

法庭辩论结束，双方进行最后陈述？

坚持本诉诉讼请求，不同意被告的反诉请求。

坚持我方的反诉意见，坚持我方本诉中的答辩和辩论意见。

本案现在休庭，双方看笔录签字。

今天的直播就到这里。感谢北京市高级法院新闻办梅玉兰、赵思源同志的大力支持和细心指导，感谢本院书记员杨飞提供庭审记录，谢谢各位网友的参与，祝大家一切顺利、生活愉快！

此次庭审直播内容为现场记录，未经法庭和当事人的审阅，不具有法律效力，仅供关心此次庭审的网友参考。