被告

原告

法院外景

审判席
2018年10月15日14:15直播杨浦法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案件
  • [主持人]：
    各位网友，大家好!
    [13:57:09]
  • [主持人]：
    今天上午我们将直播一起由上海市杨浦区法院审理的房屋租赁合同纠纷案件。
    [13:57:26]
  • [主持人]：
    下面简单介绍一下案情：2009.4.20，延吉新村街道社区公共服务中心与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租友谊新村203号101-102室房屋，租期两年。租期届满后，被告继续占有房屋。自2012.1至今，被告未支付占用费。故诉请要求：1、解除原被告之间的租赁关系；2、被告搬离系争房屋；3、被告支付租金234000元；4、被告支付逾期支付租金的利息暂计41698元。
    [13:57:41]
  • [主持人]：
    担任今日庭审的合议庭审判长是：审判员龚立琼，合议庭成员为：审判员张扬、人民陪审员陈铭浩。下面庭审即将开始！
    [14:07:58]
  • [书记员]：
    请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
    1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
    2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
    3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
    4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
    5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
    6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
    7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
    全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。
    [14:08:55]
  • [审判员]：
    请坐！下面核对当事人及诉讼代理人身份.
    [14:16:28]
  • [原告]：
    上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心，住所地上海市某路某号。
    法定代表人：钱某某，副主任。
    委托诉讼代理人：陆岷，上海市锦天城律师事务所律师。
    委托诉讼代理人：孙立慷，上海市锦天城律师事务所律师。
    [14:17:25]
  • [被告]：
    被告：金某某，女，1952年9月5日出生，汉族，住上海市眉州路西方子桥14弄7号204室。
    委托诉讼代理人：刘红力，上海市杨浦区大桥法律服务所法律工作者。（特别授权）
    [14:19:05]
  • [审判长]：
    上海市杨浦区人民法院民事审判庭现公开开庭审理原告上海市杨浦区某新村街道城市网格化综合管理中心与被告金某某房屋租赁合同纠纷一案。本案适用普通程序，由审判员龚立琼、审判员张扬、人民陪审员陈铭浩依法组成合议庭，由审判员龚立琼担任审判长，书记员史晨璐担任法庭记录。
    [14:19:28]
  • [审判长]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条的规定，双方当事人有下列诉讼权利和义务：当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提出反诉等诉讼权利。当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。以上告知的当事人的诉讼权利和义务，双方当事人听清楚了没有？
    [14:20:21]
  • [原告]：
    听清楚了。
    [14:20:36]
  • [被告]：
    听清楚了。
    [14:20:48]
  • [审判长]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四十三条、四十四条的规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权申请其回避：（一）是本案当事人或者当事人近亲属的；（二）本人或者其近亲属与本案有利害关系的；（三）担任过本案的证人、鉴定人、辩护人、诉讼代理人、翻译人员的；（四）是本案诉讼代理人近亲属的；（五）本人或者其近亲属持有非上市公司当事人的股份或者股权的；（六）与本案当事人或诉讼代理人有其他利害关系，可能影响公正审理的。审判人员有下列情形之一的，当事人有权申请其回避：（一）接受本案当事人及其受托人宴请，或者参加由其支付费用的活动的；（二）索取、接受本案当事人及其受托人财物或者其他利益的；（三）违反规定会见本案当事人、诉讼代理人的；（四）为本案当事人推荐、介绍诉讼代理人，或者为律师、其他人员介绍代理本案的；（五）向本案当事人及其受托人借用款物的；（六）有其他不正当行为，可能影响对本案公正审理的。当事人提出回避申请，应当说明理由，在案件开始审理时提出；回避事由在案件开始审理后知道的，也可以在法庭辩论终结前提出。以上告知的有关申请回避事项，双方当事人是否听清？是否申请回避？
    [14:20:57]
  • [原告]：
    不需要回避。
    [14:21:10]
  • [被告]：
    不需要回避。
    [14:21:23]
  • [审判长]：
    现在进行法庭调查，原告陈述诉讼请求及事实与理由。
    [14:21:30]
  • [原告]：
    诉讼请求：
    1、解除原被告之间的房屋租赁关系；
    2、被告立即搬离友谊新村203号101-102室房屋；
    3、被告向原告支付租金234000元；
    4、被告支付租金的利息暂计41698元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012.1起至被告实际支付之日，暂计算到2018.6.31）计算方式详见利息计算表。
    事实理由同诉状。
    [14:23:12]
  • [审判长]：
    你方诉请计算依据？
    [14:24:11]
  • [原告]：
    我方主张到实际搬离，2012.1.1直至实际搬离之日，每月3000元租金。
    [14:26:24]
  • [审判长]：
    2012.1月起的起算依据？
    [14:27:17]
  • [原告]：
    被告是支付到2011年底，所以我方从2012年1月开始起算。
    [14:27:42]
  • [审判长]：
    被告对原告的诉讼请求发表答辩意见。
    [14:28:12]
  • [被告]：
    原告没有诉讼主体资格，原告说房屋是上海市房地局的，但是到目前为止我方没有看到产权人的所有信息，该房屋产权人不明，作为原告来说，其没有权利代理所谓的不明产权人的行为进行主张权利，尽管三方之间签订了租赁合同，原被告之间是无效的合同，原告没有诉讼主体资格，也没有签订合同的主体资格，合同到期时2009年，到现在已经9年了，原告与产权人之间对房屋权利的认定，对被告来说其也没有租赁法律关系，本案的相对人的关系，我方认为原告从合同有效期来说也是没有资格的，原告提出解除房屋租赁合同是没有依据 的，我们没有租赁关系，原告要求我们迁出系争房屋是没有主张权利的，租金其认为从2012.1.1至今要求我们支付租金，原告也没有资格的，因为合同期限到2009年，从合同角度起没有主体资格，其要求我们支付78个月的租金是不符合事实的，假设合同成立，但是已经超过诉讼时效了，其主张的3000元每月的租金也没有法律依据，当时签订的租赁价格是1300元每月，租金利息也没有事实法律依据。
    [14:28:26]
  • [审判长]：
    原告举证。
    [14:34:11]
  • [原告]：
    证据1、房屋租赁协议，证明2009.4.20延吉新村寄到社区公告服务中心与被告签署房屋租赁协议，约定被告承租系争房屋，租期2年，自2009.5.1起至2011.4.30止；
    证据2、银行记账联、记账凭证、进账单、挂号信，证明2012.1约起至原告起诉名被告立即拖欠78个月的租金没有支付，原告多次催讨未果；
    证据3、情况说明；证明根据【2015】23号文件，经营授权书，延吉新村街道社区公告服务中心事业单位建制于2015年被撤销，其管理之恩给你全部转由原告承担。
    [14:34:23]
  • [审判长]：
    请司法警察将证据原件交由被告方核对。
    [14:39:33]
  • [审判长]：
    被告是否核对完毕？
    [14:40:19]
  • [被告]：
    核对完毕。
    [14:41:25]
  • [审判长]：
    请司法警察核对完毕的证据交还原告。
    [14:41:34]
  • [审判长]：
    现由被告对被告所举的证据真实性、合法性、关联性进行质证。
    [14:41:42]
  • [被告]：
    证据1、真实性无异议，但是关联性有异议；证据2、不能证明被告的观点，证明原告没有主张房屋的权利，其租金没有任何的依据；支票的记账联、发票的真实性我方没有异议，但是发票只反映到2011.6月，只能证明过去的事情，之后为什么不来收租金，证明其没有资格收租金；证据3、信件我们没有收到过，时间是2017.5.14，相隔了6年了，2017年主张是没有道理的；证据4、与本案没有关联，原来和我们签订合同的名称变更了，并不是产权上的变更，是其对标的物有没有权利主张，情况说明是为百辛集团出的，他不能够证明原告是合格的权利人，不是上海市房屋管理局的出具的，为百辛集团不是房屋产权人也不是管理机构；证据5、经营证授权书，是上海市土地管理局出具的，不是上海市房屋管理局出具的，也反映不出这个系争房屋是面上直管公房，和系争房屋没有关联，文件的出处是为百辛集团，和本案没有关联性。
    [14:41:51]
  • [审判长]：
    证据中发票的收款单位是何人？
    [14:50:18]
  • [原告]：
    是上海微市投资管理有限公司。
    [14:50:35]
  • [审判长]：
    记账联上的18000元和7800元是什么关系？
    [14:50:56]
  • [原告]：
    是另外一套房子，因为收款单位原先是属于延吉新村街道办下面的公司，这家公司已经不存在了，那个时候是以不存在的公司抬头收款的。
    [14:51:40]
  • [审判长]：
    付款单位和原告是什么关系？
    [14:52:40]
  • [被告]：
    付款单位是被告儿子的公司，发票是原告给我们的，我们通过支票方式将钱款支付给了原告，我们开的空白支票，由被告自行填写。
    [14:52:55]
  • [审判长]：
    证据3只有一个信封，里面是什么内容？
    [14:54:15]
  • [原告]：
    这个信封里面还有我们催款的信件，是没有拆封的。
    [14:54:36]
  • [审判长]：
    原被告是否愿意本庭当场将信封拆开？
    [14:54:59]
  • [原告]：
    可以。
    [14:55:22]
  • [被告]：
    可以。
    [14:55:29]
  • [审判长]：
    请司法警察将信件拆封，并交由原被告查看。
    [14:55:37]
  • [审判长]：
    原告是否核对完毕？
    [14:56:00]
  • [原告]：
    核对完毕。
    [14:56:12]
  • [被告]：
    核对完毕。
    [14:56:23]
  • [审判长]：
    现由原告对被告所举的证据真实性、合法性、关联性进行质证。
    [14:56:41]
  • [被告]：
    证据1、照片3张，证明系争房屋由被告居住，两人年事已高，身患重病；证据2、名片复印件，证明被告曾在街道工作，由于招商引资有功，居住困难，居住到系争房屋，当时租金是不收取的；证据3、收条，证明原来是1300元每月，后来增加到1500元每月。
    [14:56:59]
  • [审判长]：
    请司法警察将被告举证的证据原件交由原告核对。
    [15:00:31]
  • [审判长]：
    原告是否核对完毕？
    [15:00:45]
  • [原告]：
    核对完毕
    [15:01:17]
  • [审判长]：
    请司法警察核对完毕的证据交还被告。
    [15:01:26]
  • [审判长]：
    现由原告对被告所举的证据真实性、合法性、关联性进行质证。
    [15:01:39]
  • [原告]：
    被告证据真实性均无异议，证据2、的真实性我方无法核实，因为被告第二组证据的照片加一张名片与本案无关；证据3、收据我方对真实性予以认可，这个是原告领导认为被告长期拖欠租金，决定不再租给他，9000元可以用来抵扣原先欠付的租金，1-6月份的租金双方已经在2011年4月30日合同到期后，被告支付到了2011年底，双方已经变成了不定期的租赁关系，该收据可以证明本案时效也没有过，
    [15:01:51]
  • [审判长]：
    原告对被告提供的证据2真实性有异议，被告曾经是该中心主任的事实是否有异议？
    [15:04:45]
  • [原告]：
    我方不清楚，庭后将以书面形式向法庭提交。
    [15:05:31]
  • [审判员]：
    系争房屋具体地址？
    [15:05:50]
  • [原告]：
    上海市杨浦区友谊新村某号，属于杨浦区管辖范围。
    [15:06:29]
  • [审判员]：
    原告陈述的地址是否正确？
    [15:06:35]
  • [被告]：
    原告陈述的地址是正确的，管辖地也是正确的。
    [15:06:49]
  • [审判员]：
    系争房屋的原始状态？
    [15:07:04]
  • [原告]：
    系争房屋原来是公房，产权是上海市房屋土地管理局，当时是授权给了上海为百辛（集团）有限公司经营管理的，为百辛又委托了上海延吉物业有限公司进行管理，目前是上海市杨浦区延吉物业办事处管理，根据我方提供的证明证据可以证实。
    [15:07:13]
  • [审判员]：
    原告所述是否属实？
    [15:09:10]
  • [被告]：
    房屋是公房，但是我们没有看到租赁凭证，原告说产权是上海市土地管理局，我们到现在为止也没有看到上海市土地管理局的文件，如何证明系争房屋是土地管理局的，为百辛集团出了很多证明，这些证明相互之间都不能印证，原告没有任何的主体资格，对物权有权主张的主体资格。
    [15:09:24]
  • [审判员]：
    目前系争房屋的使用状况？
    [15:13:48]
  • [被告]：
    目前是由被告夫妇居住，该房屋有无转租被告代理人不清楚。
    [15:14:03]
  • [审判员]：
    系争房屋目前实际使用状况被告陈述是否真实？
    [15:14:40]
  • [原告]：
    原告代理人不清楚，经庭后核实后再已书面形式告知法院。
    [15:14:58]
  • [审判长]：
    你是基于房屋租赁关系诉讼还是排除妨害诉讼？
    [15:15:27]
  • [原告]：
    是基于房屋租赁关系诉讼。
    [15:16:10]
  • [审判长]：
    原告三个工作日内向法庭提供书面的事实陈述意见。
    [15:16:21]
  • [原告]：
    好的。
    [15:18:36]
  • [审判长]：
    原被告之间关系？
    [15:19:09]
  • [原告]：
    代理人不清楚。
    [15:19:17]
  • [被告]：
    被告丈夫在街道工作，然后招商引资介绍过去，领导照顾，让被告居住在系争房屋内的，因为被告有困难所以开始没有收取被告的租金，被告是教育局退休的，被告的工资、奖金是教育局发的，租赁合同是2009.5.1开始支付的。
    [15:19:49]
  • [审判长]：
    原告对被告陈述有无异议？
    [15:24:27]
  • [原告]：
    没有异议，街道和被告的配偶之间没有劳务关系。
    [15:24:39]
  • [审判长]：
    被告支付租金情况？
    [15:25:38]
  • [被告]：
    合同期内的租金都支付了，2011年年底的租金也支付了，2012年开始接到说也不收租金，2018-1-6月份的没有支付，原来租金是1300元+200元。
    [15:26:03]
  • [审判长]：
    租赁房屋的现状？
    [15:27:31]
  • [被告]：
    是毛培房屋，2009年的时候装修的，装修了什么和花费多少代理人不清楚，目前由被告父母实际居住。
    [15:29:11]
  • [审判长]：
    被告所述是否事实？
    [15:29:55]
  • [原告]：
    原告代理人不清楚，庭后核实再告知法庭。
    [15:30:11]
  • [审判员]：
    2009年租赁合同约定的保证金是否缴纳？
    [15:31:17]
  • [原告]：
    保证金、水电费有无缴纳原告代理人回去核实
    [15:31:55]
  • [审判长]：
    被告是否知晓？
    [15:32:16]
  • [被告]：
    保证金缴纳过了，证据庭后向法庭提交。
    [15:32:36]
  • [审判长]：
    通过双方当事人的诉称、辩称及证据举证、质证，合议庭归纳本案无争议的事实如下：
    2009年4月20日，被告与杨浦区延吉新村街道社区公共事务中心签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将友谊新村203号101-102室房屋两间出租给被告使用，租期两年，自2009年5月1日起至2011年4月30日止，月租金1300元，保证金1300元。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，系争房屋仍由被告方实际使用，被告支付了租金及房屋使用费，未支付其余款项。
    合议庭概括本案的争议焦点有：1、原告诉讼主体资格。2、原告起诉的房屋使用费如何计算。3、原告诉请是否超过了诉讼时效。原、被告对合议庭归纳的争议焦点有误异议或补充？
    [15:32:52]
  • [原告]：
    没有补充
    [15:34:25]
  • [被告]：
    没有补充。
    [15:34:34]
  • [审判员]：
    就第一个争议焦点，原告诉讼主体资格问题。原告陈述你方的观点，并罗列相对应的证据。
    [15:34:42]
  • [原告]：
    我方认为合同也有效，是不定期租赁关系，原告也具有诉讼主体资格，2009.4.20延吉新区街道和被告签订租赁协议，也是双方真实意思表示，签约2年，协议结束后被告一直履行交付房屋使用费的义务，一直支付到2011年底，被告也是在系争房屋内居住的，双方合同虽然到期了但是也变成了不定期的租赁关系，所以合同效力是有效的，原告诉讼主体资格是具备的，原告提供的证据3可以作证。
    [15:34:52]
  • [审判员]：
    被告，陈述你方的观点，并罗列相应的证据。
    [15:38:26]
  • [被告]：
    合同是无效的，原告到现在究竟是受何人委托，没有明确的证据可以证明，没有租赁的协议，没有产权人的任何信息，现在从原告证据来看产权人有两个，一个是上海市房地局，一个是上海土地管理局，为百辛到底受何人委托并不明确，原告提供的公共管理的授权书，内容中也反映不出系争房屋是由为百辛集团管理的，在这些产权人不明，为百辛没有任何证据证明房屋的来源，我们和街道也就是原告签订的这些合同是无效合同，收款也不是原告收的，是微视公司收款的，不管是从收款还是租赁关系，都没有形成一个明确的关系，现在的租赁关系是不合法的，所以该租赁合同是无效的，不定期租赁关系首先合法的租赁关系要成立，否则就不存在租赁期。
    [15:38:44]
  • [审判长]：
    就第二个争议焦点，原告诉讼主体资格问题。原告陈述你方的观点。
    [15:44:04]
  • [原告]：
    现在的市场行情其实已经超过了3000元，所以我们就以3000元每月来计算租金。
    [15:49:06]
  • [审判长]：
    使用费标准你方认为是多少？
    [15:49:37]
  • [被告]：
    按照司法解释就是无效合同，也就是1300元每月。
    [15:49:53]
  • [审判员]：
    就第三个争议焦点，原告诉讼主体资格问题。原告陈述你方的观点。
    [15:50:22]
  • [原告]：
    没有超过诉讼时效，原告向被告进行了发函，要求其支付租金，2017.10月份民法总则发布，原来2年的诉讼时效变成了3年，向原告支付了2018.1-6月的房屋租金9000元的行为证明诉讼时效没有过。
    [15:50:42]
  • [审判员]：
    被告，陈述你方的观点，并罗列相应的证据。
    [15:52:00]
  • [被告]：
    诉讼时效在颁布之前的是不改变的，1月-2017年底没有任何主张的权利，原告放弃了租赁诉讼，原告拿不出有任何中断时效的证据。
    [15:52:09]
  • [审判长]：
    2011.7月-2011年底租金支付个何人的？
    [15:53:42]
  • [被告]：
    是支付给了公共事务中心。
    [15:57:09]
  • [审判长]：
    原告，对事实部分有无补充说明？
    [15:57:43]
  • [原告]：
    我们只是收到了6个月的房租。
    [15:58:03]
  • [审判长]：
    被告，对事实部分有无补充说明？
    [15:58:28]
  • [被告]：
    没有。
    [15:58:38]
  • [审判长]：
    原告就本案事实部分有无问题想被告发问？
    [15:58:48]
  • [原告]：
    没有。
    [15:58:57]
  • [审判长]：
    被告就本案事实部分有无问题向原告发问？
    [15:59:03]
  • [被告]：
    没有。
    [15:59:10]
  • [审判长]：
    法庭事实调查结束。现在进行法庭辩论，请各方当事人围绕本案的争议焦点，对案件事实及法律适用发表辩论意见。现由原告发言。
    [15:59:17]
  • [原告]：
    被告缴纳了2011年底的房屋租金，由被告父母居住在系争房屋内，原被告之间的租赁关系变为了不定期租赁关系，该系争房屋系上海市房管局委托卫百辛进行管理，卫百辛又委托上海延吉物业管理，我方主体由上海市杨浦区延吉物业网格化管理中心承担了，我们没有过诉讼时效，2017.4月份我方先被告崔要过租金，2017.10月份民法总则租赁时效，从2年变更为了3年，被告将2016年开始的9000元租金交给了原告处，原告主体资格、租赁关系、诉讼时效是没有问题的。
    [15:59:37]
  • [审判长]：
    被告可以发表辩论意见。
    [16:02:30]
  • [被告]：
    法律规定很清楚，房屋产权必须清晰的，现有证据来看目前房屋产权不清晰，目前产权有两个单位，到底是何人，卫百辛自己也说不清，卫百辛到底和谁有租赁关系，出的证明都是无效的，办事处和原告在法律诉讼主体是两个不同的主体资格，原告打的是租赁关系，被告也不明确，案件不管从哪个角度来说，原告的诉请存在很多问题。
    [16:02:41]
  • [审判长]：
    原告是否有补充的辩论意见？
    [16:09:49]
  • [原告]：
    没有。
    [16:13:45]
  • [审判长]：
    被告有无补充的辩论意见？
    [16:13:52]
  • [被告]：
    没有。
    [16:14:01]
  • [审判长]：
    各方的辩论意见本庭已充分注意，也已记录在案，法庭辩论结束。如双方当事人有未尽的辩论意见，庭审结束后可以以书面的形式向法庭提供。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条第二款之规定，法庭现在征询各方当事人对本案处理的最后意见。原告陈述你方对于本案处理的最后意见。
    [16:14:11]
  • [原告]：
    支持原告诉请。
    [16:14:20]
  • [被告]：
    驳回原告诉请。
    [16:14:29]
  • [审判长]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，人民法院审理民事案件应当根据自愿和合法的原则进行调解。原告是否愿意在本庭主持下与被告调解？
    [16:14:38]
  • [原告]：
    不同意调解。
    [16:14:47]
  • [审判长]：
    鉴于原告不同意调解，今天开庭到此结束。闭庭后，当事人阅看法庭记录，如有遗漏或差错，可以申请补证，确认无误后，应在笔录上签名。现在休庭。 [击法槌]
    [16:14:57]
  • [书记员]：
    全体起立，请审判长、审判员、人民陪审员退庭。
    [16:15:13]
  • [主持人]：
    本案庭审直播到此结束，感谢您的关注！
    [16:15:30]
  • [主持人]：
    本直播不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [16:15:42]