各位网友早上好！

（书记员核对当事人信息、宣读民事诉讼权利义务、询问回避事项）
请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。

现在开庭，上海市第一中级人民法院民事审判第二庭今天对上诉人老大同公司与被上诉人上诉一案进行审理。

上诉人陈述上诉请求

1、撤销原判，改判双方租赁合同于2020.5.30届满；2、诉讼费由被上诉人承担

上诉人的上诉请求不得超出原审原告的诉请范围。本案中原审原告的诉请中并未涉及房屋租赁期限的确认。

原告诉请中没有涉及租赁期限，但是原告的理由是认为租期到2017.5.31。

原审原告的诉请中不包含租赁期限的确认，上诉人的诉请第一项不符合程序要求。

原审原告的诉请中不包含租赁期限的确认，上诉人的诉请第一项不符合程序要求。

我方当庭修改上诉请求：撤销原判，发回重审，不要求改判。

被上诉人进行答辩。

我方不认可对方的上诉请求。我方从未认可过延长租赁合同，租赁合同明确约定租期到2017.12.31终止。在合同终止之前，我方就连续两次发函要求上诉人到期后搬离。合同期满后上诉人拒不搬离，我方立即就起诉了。上诉人认为双方租赁合同存在事实上的延续，与事实不符。上诉人的上诉主张与事实不符，依法不能成立。上诉人认为我方一审主张的使用费过高，但是合同约定的使用费是原约定的5倍，具有惩罚性质，签订合同的时候上诉人也是认可的。该合同约定是有效的，我方起诉已经主动调整使用费为租金的三倍。一审已经再次进行了调整。一审判决的使用费标准其实是过低的，为了尽早判决生效，我方予以认可。一审判决的使用费并未过高。关于所谓的装修补偿，双方合同期满终止，不存在所谓的装修补偿。

现在核对原审查明的事实。上诉人对原审已经查明的事实有无异议？

没有异议。

被上诉人对已经查明的事实有无异议？

没有异议。

双方有否新证据或者补充事实？

没有。

没有。

房屋现状如何？

目前依然是上诉人在使用。

上诉人还在使用。

上诉人不同意搬离主要是基于什么理由？

系争租赁关系建立较早，但是我方在征求被上诉人同意后将房屋进行了扩建，扩建面积多达原面积的一倍，并且我方加盟了如家快捷酒店，对方也知情,。且在征得被上诉人同意的请求下进行了装修。

上诉人认为被上诉人同意你进行装修，有否依据？

有的。原审判决书第三页倒数第二段第四行中有记载，有被上诉人出具的同意函。

你认为基于这份同意函，被上诉人是同意你方进行扩建、装修？

是的。我方进行了扩建，大概增加了3/400个平方米。

你方的扩建有否进行规划等审批？

没有。

被上诉人对于刚才上诉人陈述的内容是什么意见？

有异议。我方没有同意过上诉人进行搭建，搭建的面积也不认可。

搭建部分是否客观存在？

上诉人只是进行了隔层。

合同对于搭建部分有否约定？

这个其实就是装修本身。

目前的证据看，没有上诉人进行搭建的依据。上诉人解释一下。

被上诉人交付给我方的就是一个大通间，层高很高。我们自己进行了隔层、隔间。原来的建筑是不分层的，现在实际是有好几层。

隔层是何时开始的？

代理人需要向当事人核实。

被上诉人是否知道上诉人是何时进行的隔层？

我们是将原来没有分层的房屋分割成了四层。

被上诉人的意见？

不存在所谓的分层，只是装修搭建。且合同7.3条明确约定了合同期满终止后我方不进行任何赔偿或补偿。

上诉人对于合同7.3条是什么意见？

虽然租赁合同到2017年底届满，但是双方实际还在履行租赁合同。被上诉人的法定代表人也到现场来说实际收取租金。截止目前我方认为租赁合同还在履行。

被上诉人的意见？

不认可，合同到期终止。附加债务应按照合同7.3条来执行。

上诉人，按照你的主张，双方租赁合同依然在履行。假设你的主张成立，你认为双方租赁关系是什么性质？

不定期租赁。

不定期租赁的情况下，出租人是否有权要求承租人搬离？

可以的，但是必须给予合理的期限。

从被上诉人起诉至今，已经八个月。上诉人有否做好搬离的准备？

没有，判决尚未生效。

双方是否需要向对方发问？

需要发问。

不需要。

上诉人可以发问。

原审中被上诉人申请了对我方的财产进行担保。原审中并未涉及这部分担保的处理，请问这部分担保是否解除了？因为涉及我方后续支付租金的能力。

代理人需要回去确认一下。

这部分事实上诉人代理人可以庭后向原审的承办法官直接询问。

询问过了，目前还在查封状态。账户查封已经影响了我方支付租金。

双方还有其他问题需要发问吗？

没有。

没有。

本案事实调查结束。本案的争议焦点为：现有租赁合同在有效的情况下是否因为合同约定期限而终止？还是如上诉人所言上诉人加盟了连锁酒店，而以连锁酒店的经营期限来合理推断租期？

双方听清楚了吗？

听清楚了。

听清楚了。

下面进行法庭辩论。先由上诉人陈述辩论意见。

本案在被上诉人明确知晓的情况下加盟了连锁酒店，且花费了将近1000万元进行装修。从2018年开始，被上诉人也在不断接受我方支付的租金，也配合我方进行广告牌的搭建和拆除。在被上诉人明知的情况下，双方履行了租赁合同。应由被上诉人明确提出解除合同的时间开始计算解除时间，且应给与我方合理的履行时间。原判要求我方十天之内办理，对于将近1000平方米的租赁物来说是不合理的。关于使用费，如法庭认定租期到2017年底终止，在我方实际使用期间调整使用费，明显过高。原审并没有进行评估，也没有经过双方协商一致，将使用费调整到原租金的两倍，按照被上诉人当时交付给我们的毛坯房，根本达不到这个租金标准。经过我方装修才有了现在的使用价值。本案审理过程中，房屋的实际权利人也出具了情况说明，认为我方是在取得了被上诉人同意后才决定加盟连锁酒店并对租赁物进行了装修，且经营良好至今。考虑到我方一贯的诚信，且确实提高了酒店宾馆的形象，权利人仍然同意被上诉人将房屋出租给我方，直至加盟协议到期。

被上诉人发表辩论意见。

上诉人至今没有提供依据证明我方同意延长租期，上诉人所谓的租期延长是不成立的。我方已经两次发函明确合同期满终止，要求上诉人搬离。在2018.1我方即起诉要求上诉人搬离。上诉人所谓的在诉讼期间支付了租金就视为租期延长，不能成立。从我方出具的证明不能推断出我方同意延长租期，从时间点也能看出，这个证明是在2012年出具的，系争租赁合同是在2014年签订的。上诉人认为一审在双方没有协商一致的情况下确定了使用费，而实际双方合同约定的使用费标准是原租金的五倍，一审已经作出了对上诉人有利的判决，我方认为一审确认的使用费实际是过低了。所谓的实际权利人出具的情况说明，系争房屋是公有使用权房，真正的权利人是我方，权利人无权代表我方作出意思表示，不构成合同的延长。关于装修补偿，合同7.3条约定了合同期满终止，不存在任何装修补偿，一审也对此进行了认定。上诉人的上诉主张依法不能成立。

上诉人还有补充意见吗？

没有。

双方是否愿意在法庭主持下进行调解？

愿意调解。

愿意调解。

具体的调解工作将在庭后进行。双方发表最后陈述意见。

坚持上诉请求。

要求驳回上诉，维持原判。

今天的庭审到这里结束，双方阅看笔录，确认无误后签字。现在闭庭。

本案庭审直播到此结束，感谢您的关注！声明，本直播不是庭审笔录，不具法律效力。