通州法院

本案承办法官

本案书记员

本案原告

本案被告

庭审现场
11月26日14:30，通州法院审理 “租房者不交房租 出租者索要赔偿” 案
  • [主持人]：
    各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人杨艳玲。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。北京市通州区人民法院即将开庭审理一起“租房者不交房租 出租者索要赔偿”案。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！
    [14:40:07]
  • [主持人]：
    开庭准备工作就绪，庭审马上开始。
    [14:40:53]
  • [书记员]：
    下面宣布法庭规则。
    1、未经法庭许可，不准记录、录音、录像和摄影。
    2、不得进入审判区、不得随意退场。
    3、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为。
    4、旁听人员不准发言、提问。
    5、保持法庭整洁，不准吸烟和随地吐痰。
    6、携带通讯工具的，请关机或者加振。
    7、人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。 
    8、人民法院对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员，严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。
    [14:41:14]
  • [审判员]：
    首先，核对当事人及其诉讼代理人身份。
    原告北京某卫星导航系统有限公司，住北京市通州区中关村科技园
    法定代表人：王某， 董事长 。
    委托代理人袁某，河北某律师事务所律师。
    委托代理人邓某，河北某律师事务所律师。
    被告北京某资产管理有限公司，住北京市海淀区中关村
    法定代表人陈某，执行董事。
    委托代理人刘某，北京市某律师事务所律师。
    委托代理人叶某，男，1982年7月2日出生，汉族，北京某资产管理有限公司职员，住公司宿舍。
    [14:41:57]
  • [审判员]：
    原告对被告出庭人员有无异议？
    [14:43:35]
  • [原告]：
    无异议。
    [14:43:51]
  • [审判员]：
    被告对原告出庭人员有无异议？
    [14:44:08]
  • [被告]：
    无异议。
    [14:44:20]
  • [审判员]：
    各方当事人及诉讼代理人经核对无误，符合法律规定，可以参与本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第一百二十条之规定，北京市通州区人民法院台湖法庭今天在这里依法公开开庭审理原告北京某卫星导航系统有限公司诉被告北京某资产管理有限公司租赁合同纠纷一案。现在开庭。本案适用民事一审简易程序，审理期限三个月，由本院审判员王新东独任审判，书记员付岩担任法庭记录。
    [14:44:46]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人在法庭上享有如下权利：
    （1）申请回避的权利；所谓申请回避，就是当事人认为审理本案的审判员、书记员与双方当事人有亲属关系或者其他利害关系，可能影响案件公正审判，有权提出事实理由申请上述人员不参与本案的诉讼活动。
    [14:45:15]
  • [审判员]：
    原告，你是否听清，是否申请回避？
    [14:45:28]
  • [原告]：
    听清，不申请。
    [14:46:20]
  • [审判员]：
    被告，你是否听清，是否申请回避？
    [14:46:33]
  • [被告]：
    听清，不申请。
    [14:46:49]
  • [审判员]：
    （2）有就案件事实进行陈述和申辩的权利；
    （3）有提出新的证据的权利；
    （4）有进行辩论和请求法庭给予调解的权利；
    （5）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
    （6）有发表最后意见的权利。
    [14:47:12]
  • [审判员]：
    当事人在法庭上除享有以上诉讼权利外，还应承担以下诉讼义务，（1）依法行使诉讼权利的义务；（2）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；（3）如实陈述事实的义务。
    以上诉讼权利义务，原告听清楚了吗？
    [14:47:29]
  • [原告]：
    是的，听清。
    [14:47:45]
  • [审判员]：
    以上诉讼权利义务，被告听清楚了吗？
    [14:47:58]
  • [被告]：
    是的，听清。
    [14:48:09]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，现在开始进行法庭调查。
    [14:48:38]
  • [审判员]：
    首先进行当庭陈述，按照先原告后被告的顺序进行。一方陈述中，另一方不得打断对方发言。
    [14:49:44]
  • [审判员]：
    下面由原告陈述起诉的事实、理由及诉讼请求或宣读起诉书。
    [14:50:01]
  • [原告]：
    诉讼请求： 1、判令被告给付原告租金725万元并支付延期违约金461 750元及自2018年1月5日至实际给付日的利息损失。2、判令被告给付原告水、电及天然气费1 020 542．76元并支付延期违约金1212．18元及自2018年1月5日至实际给付日的利息损失。3、本案诉讼费由被告承担。
    [14:50:31]
  • [原告]：
    事实与理由：2016年原被告签订《租赁合作协议》，被告承租原告位于通州区台某街某园区的建筑和场地（1号楼4000平方米及7号楼1至3单元除外），租期五年，租期自2016年8月1日始，年租金2100万元，租金按每三个月结算一次，房屋押金为一个月房租，被告在租期内每三个月最后一个月25日前向原告缴纳下期租金，在被告首期应付租金及押金到位后，原告将租赁物按现状交付被告使用。园区物业由被告管理，相关人员和工资由被告聘用和支付，被告承担园区水、电、气及维护费用。因考虑被告园区经营初期投入较大，空置率较高，原告给予被告相应的免租期。
    [14:51:05]
  • [原告]：
    双方还就公共事业服务、维修养护、装修、违约责任及争议处理等进行了约定。被告入驻园区并开始招商租赁，于2016年12月8日交付原告500万元，但未按约交清应交的首期款项。合同履行期间，被告应自2017年7月1日起承担租金，被告未按照“租金按每三个月结算一次”给付原告租金，截至2017年12月31日拖欠原告租金725万元；
    [14:53:09]
  • [原告]：
    园区的水电及天然气费共计1 017 030．06元均由原告垫付，被告未给付原告。除上述500万元外，被告再未给付过原告任何费用，被告的行为己构成违约。2017年底被告以原告房屋存在质量问题及北京市政府出台政策等为由，主张其租赁经营受到影响，无法继续经营，向原告提出要求终止租赁合作。原告应被告要求，经与被告协商，于2018年1月5日签订＜关于终止《租赁合作协议》的补充协议＞，自该日起终止原 《租赁合作协议》。《租赁合作协议》终止后，被告一直拖欠租金、水、电及天然气费未付，原告多次催要无果。原告为此特提起诉讼，请贵院依法裁判。
    [15:04:27]
  • [审判员]：
    因为原告方当庭增加诉讼请求，原告方庭后7日内补交诉讼费，逾期未交将视为你方没有增加该诉讼请求，你方是否听清?
    [15:05:49]
  • [原告]：
    听清了。
    [15:06:53]
  • [审判员]：
    下在由被告方针对原告方起诉的事实、理由及诉讼请求发表一下答辩意见。
    [15:07:09]
  • [被告]：
    不同意原告的全部诉求。一、我方已经依约交清全部首期款项。二、结合合同实际履行情况，根据我方计算，我方不仅没有欠付租金，所付款项已经超出应付金额。三、原告存在逾期交房和未交房的违约行为。已经交付的1号楼无法办理分割工商登记，交付的房屋存在很多问题，应从原告无瑕疵的交付标的物开始计租，根据双方的电子邮件往来，应该从2017.7.1日开始计租，计算租金为700万元，逾期交房7986平方米减去租金131373.9，466.01平米未交付再减去租金28420.22元，1号楼无法办理工商登记扣减1863323元。我方已付的500万元是多于应付金额的。
    [15:08:38]
  • [被告]：
    四、原告主张的违约金无根据，我方和原告是协商解除合同。五、原告主张的第二项诉求证据不足。水电气费是整个园区的费用，不全是我方使用的。我方已经交付了水电气费，多次要求原告分开电表，分开计费，但是原告没有回应。原告的诉求于法无据，与事实不符，请求法院依法驳回原告诉求。
    [15:14:04]
  • [审判员]：
    被告宣读反诉状
    [15:14:35]
  • [被告]：
    反诉请求：1、反诉被告支付违约金175万元；2、反诉被告支付已由反诉原告垫付的修复费用638161.98元；3、反诉被告支付反诉原告宣传、招租投入费用2822741.55元；4、反诉被告向反诉原告支付物业费879010.14元；5、反诉被告承担本案诉讼费。
    [15:15:22]
  • [审判员]：
    被告庭后7日内缴纳反诉案件受理费，逾期未交反诉案件受理费视为你方未提出反诉，听清了么
    [16:34:13]
  • [被告]：
    听清了
    [16:34:25]
  • [审判员]：
    原告能否当庭就被告的反诉发表答辩意见
    [16:34:37]
  • [原告]：
    我方需要答辩期及举证期
    [16:34:50]
  • [审判员]：
    需要多长时间答辩期
    [16:35:00]
  • [原告]：
    20天
    [16:35:16]
  • [审判员]：
    答辩期限最长是15天，所以法庭给原告15天的反诉答辩期限，听清了吗
    [16:35:27]
  • [原告]：
    听清了
    [16:35:57]
  • [审判员]：
    下面的开庭围绕本诉来进行
    [16:36:09]
  • [原告]：
    好的
    [16:36:22]
  • [被告]：
    好的
    [16:36:31]
  • [审判员]：
    下面开始举证、质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张有义务按照法律规定提供证据，举证应当围绕案件争议的焦点和当事人的诉讼请求进行。各方当事人的举证应当客观真实，不得举伪证。要当庭举出证明自己主张或反驳成立的证据，如举不出证据，将可能承担对自己不利的后果。双方听清了吗？
    [16:36:47]
  • [原告]：
    听清。
    [16:37:06]
  • [被告]：
    听清。
    [16:37:13]
  • [审判员]：
    举证按照先原告后被告的顺序进行。举证时，举证方应说明证据名称、证据来源、证据所要证明的问题。双方听清了吗？
    [16:37:25]
  • [原告]：
    听清。
    [16:37:53]
  • [被告]：
    听清。
    [16:38:00]
  • [审判员]：
    首先由原告进行举证
    [16:38:13]
  • [原告]：
    证据 l、租赁合作协议，证明2016年原告将所属的建筑物和场地（1号楼4000平米及7号楼1至3单元除外）出租给被告，并约定了相关租赁事宜，双方形成租赁合同关系。
    证据2、关于终止《租赁合作协议》的补充协议，证明原被告于2018年1月5日协商终止租赁合作协议。
    证据3、京（2016）通州区不动产权第某号 、第谋2号不动产权证书、x京房权证通字第某3号房屋所有权证，（3份产权证书）证明原告对出租的建筑物和场地拥有合法产权。
    [16:38:37]
  • [原告]：
    证据4、2006规（通）建字某号、2006规 （通）建字某号、2011规（通）建字某号建设工程规划许可证，（3份建设工程规划许可证）证明原告出租的建筑物和场地符合城市规划要求，属于合法建筑。
    证据5、建行单位客户专用回单，证明2016年12月8日，被告向原告支付首付款500万元。
    证据6、2017年1- 12月电费发票，证明原告为被告垫付2017年l- 12月的电费873773.98元。
    证据7、2017年1- 8月水费发票，证明原告为被告垫付2017年l～8月的水费69381元。
    [16:39:30]
  • [原告]：
    证据8、2017年燃气费发票、北京某燃气有限责任公司天然气计量交接凭证、收款收据，证明被告接手园区时天然气表内剩余燃气31303m³，价值73875.08元，被告使用燃气后，未支付燃气费。
    证据9、被告的工商登记、叶旺的名片、张某的电子邮箱截图，证明叶旺为被告的总经理，原告的工作人员张某日常通过电子邮件的形式与叶旺进行工作上的联系。2015.6.16日邮件说明原告已经将园区建筑物的基本情况、初步报价发送给被告，被告对建筑物基本情况是知情的。2015.5.25日邮件证明原告将园区的建设规划许可证通过邮件发送给被告。2017.12.25日被告向原告发送关于尽快办理租赁房屋交还及费用结算的告知函。
    [16:40:03]
  • [原告]：
    证据10、催费通知，证明2017年12月20日原告以电子邮件的方式向被告的总经理叶旺发送催费通知，要求被告在一周内缴纳2017年1- 11月的电费、2017年l-8月的水费及2017年的燃气费，被告未回应，应当从12月28日起计算违约金，截至合同解除之日即2018年1月5日。
    证据11、关于某导航园区内问题之妥善处理的商榷函，证明双方交涉的情况。
    [16:41:15]
  • [审判员]：
    被告对原告提供的证据发表质证意见
    [16:41:36]
  • [被告]：
    1.真实性认可，该合同的签订时间是2016.12月，当时是为了为了满足原告的年度经营计划，起租日是2016.8.1日，具体签订是2016.12.5日。签订完三日内我方将首付款500万元打给原告。
    2.真实性认可，补充协议在“鉴于”部分罗列了该协议终止的部分原因，收到政府的政策影响，除了政策影响之外，还是由于原告交付的标的物不合格不具有相应的使用功能才最终导致政策的变化对工业园区出租经营行为的影响，原告交付的园区的1号楼，其规划性是工业厂房。
    [16:42:04]
  • [被告]：
    3.真实性认可，在某号不动产权证用途为工业用地，某号不动产权证用途为工业厂房地下车库设备用房，某号所有权证书规划用途是宿舍楼，上述规划用途对于本案合同项下及原告所出具的授权委托书共同指向的对外出租经营的经营行为客观上产生了不可避免的重大影响，导致合同目的无法全面实行。
    4.某号规划许可证的规划用途为倒班宿舍，某规划许可证的规划用途为倒班宿舍楼等两项某规划许可证的规划用途为1号楼生产厂房，建设规模30448.04平，真实性认可，证明目的同证据3的质证意见。
    [16:42:31]
  • [被告]：
    5.真实性认可，恰恰证明被告已经依合同义务约定履行了首期款的付款义务。
    6.真实性在核对完全部原件后我方认可，但不认可关联性，该相关发票无法证明是原告代被告方交付的，无法证明发票是用于交付出租园区的电费，更不能证明被告方应交付的数额是多少，从时间上来看，该组发票跨越2017年全年的时间，根据被告在答辩过程中所述的答辩意见，原告从2017.3月开始才部分移交租赁物，且还有部分未移交及延期移交的情况，不能证明原告的证明目的。
    7.同证据6质证意见一致，同时强调2017.4.19日之后的所有发票都是本案被告实际交付的。
    [16:43:19]
  • [被告]：
    8.关于交接凭证和收款收据，同证据6、7 的质证意见，证据第78页，交接凭证日期是3.23日，证明了被告的答辩意见，证明原告从3月才开始陆续移交租赁物。经我方初步统计，我方交了45万元燃气费，包括了原告及其他承租人使用的费用。
    9.真实性认可，和张某发生过电子邮件往来，证据中没有具体的邮件内容。
    [16:43:34]
  • [审判员]：
    庭后3日内向法院提交邮件具体内容的截图，听清了么?
    [16:43:55]
  • [原告]：
    听清了
    [16:44:11]
  • [审判员]：
    被告继续质证
    [16:44:24]
  • [被告]：
    10.真实性认可，催费通知在房租一项所列是550万元，是原告在催缴过程中明确的意思表示，跟原告提起诉讼的725万元在事实上存在分歧。
    11.需要原告明确证据11的证明目的
    [16:44:41]
  • [原告]：
    是原告在向被告交付房屋之后，被告向原告出具的函件，出具时间是2017.3.6日，原告交付房屋时间是在2017.3月以前，应该是在2016.12月。
    [16:44:55]
  • [审判员]：
    被告继续质证
    [16:45:06]
  • [被告]：
    证明了涉案园区的交付时间是在2017.3月。原告提供的证据8燃气交接单也证明了交接时间。对于原告提出725万元的构成需要原告明确。
    [16:45:20]
  • [审判员]：
    下面由被告进行举证。
    [16:45:32]
  • [被告]：
    详见我方提供的证据目录，但是其中的很多证据还没有落实，所以向法庭提交延期举证申请。
    [16:45:51]
  • [审判员]：
    根据刚才的举证质证情况在指定15天的举证期限，逾期举证的后果由双方各自承担，听清了么
    [16:46:05]
  • [原告]：
    听清了
    [16:46:17]
  • [被告]：
    听清了
    [16:46:24]
  • [审判员]：
    2018.1.5终止协议签订完了以后双方办理了涉案园区的交接手续么
    [16:46:36]
  • [原告]：
    办理了，租金没有结算。2018.1.5日签约以后两三天房屋就收回了。
    [16:46:48]
  • [审判员]：
    什么时候办理的房屋交接
    [16:47:01]
  • [被告]：
    签完协议两三天
    [16:47:11]
  • [审判员]：
    签约以后双方就结算事宜进行过协商么
    [16:47:24]
  • [原告]：
    协商过，被告不同意支付租金和水电燃气费，所以没有协商一致。截止到2018.1.5日被告经营期间共收取了50余户的房租押金共计4028879.74元没有退，按照合同约定被告应将收取的押金全部退还租户或者退还我方由我方退还租户。截止到2018.1.5日被告收取的租金9311123.25元其中含预收2018年度的租金3196512.504元，这是根据被告提交给我方的收支核算表租赁合同台账计算的。之前已经有租户就押金问题向法院提起诉讼，被告是我方和被告。
    [16:47:48]
  • [审判员]：
    现在有判决了么
    [16:48:18]
  • [原告]：
    有，但是还没有生效
    [16:48:28]
  • [审判员]：
    双方从2018.1.5日之后协商过么
    [16:48:39]
  • [被告]：
    协商过，终止协议中第3条约定结算事宜双方另行协商。协议的前提是某电园区认为必须由原告经营，不能转租给我方，必须把我们清退。原告董事会也是这个决定，我们之前一直在园区里投钱，我们双方协商达成了几个原则，园区平稳移交，客户平稳移交，我们在园区内的前期投入没有损失，原告基于对原告的信任当时没有谈这个问题，我方把厂房移交后，我们提供给对方一个收支表和转租合同，原告不同意，就没往下进行。收支表和我方实际发生的不完全一致。
    [16:48:59]
  • [审判员]：
    园区的电表和水表是一起用还是分开。
    [16:49:28]
  • [被告]：
    分不开
    [16:49:48]
  • [原告]：
    可以分开，最开始的时候只有宿舍楼每户有电表，园区一块大电表，每户有小电表，我们自己用的是1号楼的3-4楼，7号楼的1、2、3单元，有两个办公室在2号办公楼我们使用了一段时间。
    [16:50:03]
  • [被告]：
    电费是原告交，我们再交给原告
    [16:50:15]
  • [审判员]：
    你们用的电费是你们自己交么
    [16:50:27]
  • [原告]：
    全部园区全部是我们交，被告再向我们交水费呢
    [16:50:43]
  • [原告]：
    2017.6月之前是我们交,2017.6月后是我们交
    [16:51:09]
  • [被告]：
    2017.4.19日之后是我们交，之前是原告交
    [16:51:30]
  • [审判员]：
    燃气费
    [16:51:43]
  • [被告]：
    2017.3.23日之前是原告交，之后是我们交
    [16:51:58]
  • [被告]：
    名字是程某的
    [16:52:10]
  • [审判员]：
    庭后15天时间向法庭提交相关的交费收据，听清了么
    [16:52:25]
  • [被告]：
    听清了
    [16:52:35]
  • [审判员]：
    今天庭审到此，双方阅看笔录签字。
    [16:52:45]
  • [主持人]：
    本次直播到此结束，感谢市高级法院新闻办的悉心指导，感谢各位网友的参与，我们下次直播再会。
    [16:53:27]
  • [声明]：
    本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [16:53:42]