各位网友，大家上午好！今天上午我们通过中国法院网、上海法院网图文直播一起上海市浦东新区人民法院审理的一起房屋买卖合同纠纷一案。

请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
7、请关闭随身携带的手机。

下面核对双方当事人身份。
原告:郝某某，女，住上海市浦东新区。（未到）
委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。（特别授权）
委托诉讼代理人：陈青，上海瀛泰律师事务所实习律师。（特别授权）（未到）
被告1：金某甲，女，住上海市浦东新区。（未到）
被告2：金某乙，女，住上海市浦东新区。
被告3：金某丙，女，住上海市浦东新区。
被告4：金某丁，女，住上海市浦东新区。
被告5：金某戊，女，住上海市浦东新区。（未到）
上列五被告共同委托代理人：张徐赟，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。（特别授权）
第三人：上海某某房产有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：李某某。（未到）

（敲击法槌）现在开庭。上海市浦东新区人民法院依据中华人民共和国共和国民事诉讼法简易程序的规定，公开开庭审理上列原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案。本案依法由审判员王保林独任审理，由本院书记员秦叶担任法庭记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，民事诉讼的当事人在诉讼中法律地位平等、有权进行辩论、委托诉讼代理人、申请回避、撤回起诉、提起上诉、申请执行、查阅庭审材料等。同时必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼程序，履行发生法律效力的判决、裁定。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。当事人对权利、义务是否听清楚了？是否申请回避？

听清楚了。不需要回避。

听清楚了。不需要回避。

现在进行法庭事实调查。原告陈述诉讼请求及依据的事实和理由。

诉讼请求：1、第三人协助五被告办理将上海市浦东新区XX房屋的房地产权利过户至五被告名下；
2、五被告应于上述第一项履行完毕之日起十日内协助原告办理将上海市浦东新区XX房屋的房地产权利过户至原告名下的手续；
3、五被告共同向原告支付逾期过户违约金（以90万为基数，按照0.1%/日计算，自2018年7月25日起计算至实际过户之日止）；
4、本案诉讼费、保全费由五被告承担。
（事实及理由详见诉状）

被告答辩。

不同意原告的全部诉讼请求，原、被告之间由之前的房屋买卖法律关系已经转化为民间借贷法律关系，故原告以房屋买卖为由提起诉讼不符合法律规定。

原告举证。

证据1、意向书、动迁安置房屋买卖协议，证明原、被告之间的房屋买卖关系；
证据2、收款收据、工商银行个人业务凭证，证明原告按照约定向被告支付房款90万；
证据3、物业费发票、有线电视发票、电费发票，证明房屋已经交付给原告，原告从2013年实际入住系争房屋至今；
证据4、上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议，证明系争房屋来源；
证据5、上海市不动产登记簿，证明系争房屋大产证核准日期是2013年12月9日，已经满三年，被告未按照约定向房产交易中心办理房屋产权手续。

被告质证。

对于证据1-5的真实性均无异议。但是被告5签订房屋买卖协议的时候没有征得配偶的同意，事后也没有告知其配偶。

被告举证。

证据1、房屋抵押借款合同，证明该合同约定本案五名被告向原告借款人民币90万元，用本案系争房屋进行抵押担保，说明之前的房屋买卖关系已经转化为房产抵押的借款关系。

原告质证。

对该证据真实性无异议，双方之间的基础法律关系是房屋买卖，不存在被告说的转化为借贷关系。根据2012年当时的市场操作及背景，原、被告之间签订抵押借款合同是为了向原告作出保证，保证房屋买卖能够正常进行，且本次交易是通过房产中介的居间介绍，即使是借款，原告也在系争房屋中居住至今，签订借款协议是对房屋买卖的保证。

房产抵押借款合同中说的借款98万元，是不是双方签订的安置房买卖协议中的购房款98万元？

两者是同一个金额，实际上被告方借款的资金是98万元。原告除了除了支付90万元之外没有再向被告支付过钱款，根据借款合同应该认定是借款金额。

被告是否向原告支付过利息？有没有归还过借款？

没有。

为何没有办理系争房屋小产权证？

因为被告3的家庭矛盾，所以没有办理。已经满足条件，是可以办理的。

若支持原告的违约金请求，被告对违约金的意见？

违约金过高，且根据原告实际居住使用房屋的情况，原告并没有损失。

被告迟延办理过户，原告损失有哪些？

双方签订协议应当按照协议来履行，且原告已经向法院提起诉讼，诉讼过程中的律师费、诉讼费等也是原告方的损失。

原告有无购房资格？

有的。

尾款8万元如何支付？

原告愿意先支付到法院的账户。

原告须如实陈述购房资格，如作虚假陈述，由此产生的相应法律后果自行承担。

清楚。

被动迁的老房屋是什么时候建造的？

是被告父母建造的，被告父母在房屋动迁之前已经过世了。

双方就事实及证据还有无补充？

没有。

没有。

法庭调查结束，现在进行法庭辩论，当事人发表辩论意见。

原、被告之间的买卖合同真实有效，本案的基础法律关系是房屋买卖，被告在收取原告的90万元房款之后房屋已经交付给原告，原告一直使用至今，现在该房屋已经具备过户条件，被告的行为构成违约，被告提交的证据不能证明双方的借款关系，被告在庭审中说支付的80万元是借款并不是购房款，但是根据原告的证据证明这80万元就是购房款，被告已经出具收款收据，双方之间的真实法律关系是房屋买卖关系，双方签订抵押借款协议是市场上的通俗做法。综上支持原告诉讼请求。

本案被告是房屋拆迁安置人员，但是五名被告有相应的配偶，是没有经过配偶同意的情况下签订了房屋买卖协议，因为涉及其他权利人，该协议也不发生法律效力。虽然房屋产证未办理，未办理的原因是因为被告家庭矛盾导致的。对于房屋买卖，原、被告之间签订房屋买卖意向书，根据意向书双方签订房屋买卖协议，协议约定第一次90万元支付时间是在9月30日，但是原告提前10天支付了90万元，按照常理来说，双方已经签订买卖协议，无需再签订借款协议，原告说签订方借款协议是房屋买卖的市场通行做法，这是原告本人的臆想，被告代理人没有听说过，故被告认为双方的法律关系是在双方的合意下转化为民间借贷法律关系，被告和原告签订借款关系的原因是因为被告3的儿子生意上面需要资金的支持，所以用系争房屋的出售资金用于支持被告3儿子的生意。

双方有无新的辩论意见？

即使被告配偶不知情，原告作为购房方也是善意的，房屋买卖真实有效，被告配偶造成的损失应当由被告方来承担，不应当由原告来承担。况且被告的配偶是确认这个事实的，且这个购房款是打给被告他们四个人的，至今多年被告配偶也没有提出异议，现在被告主张配偶不同意不知情不符合常理。况且签订房屋抵押借款关系是发生在原、被告之间的，被告儿子资金需求和原告无关，与本案房屋买卖之间也没有任何关系。

因为房屋买卖没有经过被告配偶的同意，故被告认为房屋买卖协议无效。被告儿子需要资金和原、告之间是两个法律关系，正是因为被告的儿子因为生意需要资金，所以被告才以房屋买卖的方式筹集资金。

法庭辩论终结。现在由当事人最后陈述。

支持原告诉请。

驳回原告诉请。

是否愿意调解？

不同意调解。

鉴于原告方不愿意调解，本院不再主持调解。今天开庭至此，当事人看笔录无误后签字暑期，休庭。

本次庭审到此结束，谢谢大家关注。本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。