网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。

各位网友大家好！我是今天的直播主持人王淑贞，今天丰台法院将公开开庭审理某电器有限公司诉某物业管理有限公司装饰装修合同纠纷一案，我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网以及丰台法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

在案件开始审理之前，我先简要介绍一下基本案情。

原告某电器有限公司起诉称，因经营需要于2012年3月1日与被告某物业管理有限公司签订租赁意向书，租赁某厂房，租赁期间为20年。双方就权利义务、装修改造等租赁合同必备条款进行了明确约定。合同签订后，原告方向被告方交纳了分周期内房屋租金，并经被告同意对房屋进行了改造装修，投入装修改造费用700余万元。2017年，被告以检测锅炉供暖设备为由私自将原告库存房拉闸断电至今，并禁止原告进入，导致原告无法使用租赁场所。
原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，违背了其所负有的合同主要义务。故诉至法院，请求判令：确认原被告间租赁合同于2017年11月8日解除；被告赔偿原告房屋装修改造等各项费用700万元整。

本案由丰台法院民一庭法官柴海燕担任审判长进行审理。庭审工作已经就绪，审判人员、书记员已经进入法庭，庭审马上就要开始了。

宣读法庭纪律。

核对双方当事人及诉讼代理人的身份情况。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，经本院审查，原、被告及诉讼代理人符合法律规定，准许以上当事人和代理人参加诉讼。

（敲法槌）现在开庭。北京市丰台区人民法院今天在此公开开庭审理原告某电器有限公司诉被告某物业管理有限公司装饰装修合同纠纷一案，本案适用普通程序，由民一庭法官柴海燕担任审判长，会同人民陪审员郑松青、谢翠霞组成合议庭进行审理，书记员董博担任法庭记录。

下面宣读当事人在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。当事人有申请回避、提供新证据、辩论、最后陈述和请求法庭调解的权利，原告有放弃、变更和增加诉讼请求的权利，被告享有对本诉提出反驳和反诉的权利。

当事人遵守法庭纪律、服从法庭指挥，依法行使诉讼权利及如实陈述事实。

以上宣布的诉讼权利和诉讼义务，双方听清了吗？是否申请审判员及书记员回避？

不申请。

不申请。

现在进行法庭调查，首先由原告陈述起诉的事实理由及诉讼请求。

我公司因经营需要于2012年3月1日与被告某物业管理有限公司签订租赁意向书，租赁某厂房，租赁期间为20年。双方就权利义务、装修改造等租赁合同必备条款进行了明确约定。合同签订后，我方公司向被告方交纳了分周期内房屋租金，并经被告同意对房屋进行了改造装修，投入装修改造费用700余万元。2017年，被告以检测锅炉供暖设备为由私自将原告库存房拉闸断电至今，并禁止原告进入，导致原告无法使用租赁场所。
我公司认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，违背了其所负有的合同主要义务。故诉至法院，请求判令：确认原被告间租赁合同于2017年11月8日解除；被告赔偿原告房屋装修改造等各项费用700万元整。

被告答辩。

不同意原告诉讼请求，不同意赔偿数额。原告提到责任是因为限制原告使用，房屋属于国有资产，我方只是对房屋进行经营管理，上级单位给我方下文件，我方要求原告进行防火安全的整改，不是不让原告使用，原告没有对消防安全进行整改，没有达到正常使用的条件。原告起诉、要求解除合同是单方的，造成的损失与我方无关，要求法院驳回原告起诉。

原告费用明细？

1、装修改造费用5159910元，6879880元除以20年乘以15年，使用5年，计算折旧。
2、第三方承担的违约金998941.13元，因被告原因我方不能进驻仓库对第三方违约产生的违约金。
3、人员成本费用及经营损失30万元。
4、腾退及搬迁上浮费用541148.87元。

涉案场地情况？

2017年10月16日开始断电，禁止出入，院门房门被锁上了，货物现在在库房内被锁着。

至今为止煤库的使用权归原告所有，原告可以任意使用，确实没电。没有加锁。

过完年2月底可以允许出入，不让进货只让出货。

法庭举证、质证，原告出示证据。

1、租赁意向书。
2、钢结构工程分包合同及费用清单、消防工程合同及费用清单、办公室装修合同及费用清单、货梯合同及费用清单、货梯工程承包合同及费用清单。
3、关于一号院灯具仓库停电告知书。
4、关于一号院灯具仓库停止经营告知书。
5、光盘。
6、产品销售合同、通知、解约协议及付款证明5份。
7、工作函。
8、租赁合同、租赁协议书及租赁协议书的定金收据付款凭证5万元。
9、搬家劳务合同及支付业务回单。
10、解除劳动关系协议书及支出凭单。
11、供热采暖合同、及支出凭证。证明我方在办公室装修同时采暖设施的铺设是由被告完成的，被告向我方收取了采暖费用。证明我方装修经过了被告同意认可，被告也取得了相应的利益。

被告质证。

对1、真实性认可。证明目的第二项不认可。
对2、真实性不认可，装修改建均未报我方审批同意。
对3、停电告知书真实性认可，断电时间为2017年10月17日，是我方断电。是因为消防不符合我方要求。
对4、真实性认可。意思是让原告整改。从2017年10月17日开始要求只能出货不能进货，目的也是让原告整改。
对5、视频中的穿白衣服的人我方传达室工作人员，声音听不清楚。
对6、与本案无关。
对7、函我方收到了，我方的答复是要求原告对消防安全进行整改，不同意解除合同。
对8、9、10、真实性无法核实。与我方无关。
对11享受供暖就应该交纳供暖费，不能认为是我方认可了原告的装修方案。

原告2017年11月8日工作函中标明“申请与贵公司协商解除租赁协议”的意思？

我方的意思是因被告根本违约，我方要求行使单方解除权，因后续有其他事情要处理，我方就这么表述的。被告收函后没有回复，我方认为不回复就视为同意。

被告举证。

证据1、租赁合同意向书。证明双方将标的物租赁给原告使用进行仓储。是双方真实意思表示。
证据2、租赁合同。是根据意向书五年一签的。合同第9.2关于租赁期间乙方对房屋安全负全责，甲方有权督促、协助、配合。合同7.2提到如需装修等需事先征得甲方书面同意，还应该报批。
证据3、双方来往函件十份。证明我方要求原告对消防安全进行整改。其中2017年10月26日我方的复函，有被告签收，证明已经送达，原告知晓。其中也提出了整改的三项内容，但是原告一直未进行整改。2017年8月25日告知书、9月8日告知书、9月18日告知书、9月29日通知书、10月13日告知书及签收登记表、10月26日工作函复函、11月20日告知书。
证据4、上级单位发给我方通知、国资委文件6份。证明国资委要求安全检查的相关文件。
证据5、某综合开发公司发给被告的通知书。要求整改。

原告质证。

对1、真实性认可。证明目的不认可。双方争议在意向书第一条，甲方应交付的场地应是钢结构的三层的库房，被告的义务是交付钢结构三层的标的物，改造费用我方负担不代表交付义务的转移，我方不存在改建。
对2、真实性认可。不同意原告证明目的，因为被告支出9月2日租赁期间乙方对消防安全负责，交付符合消防安全的标的物的义务在被告。

双方按意向书履行还是租赁合同？

意向书。

按合同履行。

意向书约定双方权利义务是以意向书为准。

对3、有原件的真实性认可。对证明目的不认可。我方只是在履行中配合履行消防安全责任。没有原件的真实性、关联性均不认可。
对4、真实性认可。证明目的不认可。文件是针对辖区内全部企业，文件与本案无关。即使具有消防安全责任，主体责任也在被告。
对5、真实性认可。证明目的不认可。没有看到附件要求我方对那些进行整改。

租赁场地情况？

以前是煤库，是个库房，4366平方米指的是库房的平面面积。是三层的面积。

4366平方米是三层加起来的面积。

原告明确改建、扩建部分。

把煤库用钢结构搭了三层，建了两步电梯两个楼梯，二层是用于存放货物，三层部分是办公室部分是库房。窗户是以前就有的。

是这个情况，我们租给原告的就是一个煤库，里面什么都没有。

原告要求装修改造费用687万元？

提交了票据。

是否要求对改造和装修部分的残值进行鉴定？

不要求鉴定。要求按照我方提交的合同及费用清单按折旧率计算。

如果法院判解除合同，被告是否同意对装修改建部分进行利用？

用不上。

违约金证据？

证据6的付款证明2份。

停电情况？

停电以后处于断电状态。

双方曾协商，如果能限期搬离就给电，结果没有达成一直没给电。

腾退搬运费？

给了个人，这个人和我们以前有过合作。

租金上浮费用？

新租赁库房只交了定金5万元，现在还没有交租金。

消防队是否出具过相关文件？

没有文件，没有来检查过，是我们内部检查。

改建、装修合同约定要求征得甲方书面同意？

没有书面同意的文件。我方认为在合同第一条被告应向我方交付的标的物就是三层的标的物。我方不认为是改造，是被告应交付场地。

没有书面同意过。不同意三层改造是我方改造。不同意原告装修改建。

原告装修改建你方是否知道?

知道。

是否有要求原告停工的文件?

没有。

原告被告在一个院内办公?

对。

对。

租金交纳到何时?

2017年4月28日交的，交到2017年2月28日。

回去核实。

原告改建装修完是否取得消防许可?

钢结构完成后的消防设施包括喷淋等是被告建设的，在完成后消防局去查过，说是设施不够全面，被告领导让我们做消防，我方出资对消防进行了完善，消防局答复说是因为房屋性质发生变化不能办理消防许可证，但是是符合消防要求的。我方不是办理消防验收的主体，应当由出租房办理。

按消防管理办法应当是谁改建谁使用谁办理。

被告明确你方要求原告整改项目?

根据2017年10月26日工作函复函，三项需要整改。根据上级部门的安全检查和我方内部检查。

被告对解除意见？

我方不要求解除合同，鉴于原告搬走的情况，我方同意解除合同。

第二项诉求？

7467936元。包括：1、装修改造费5159910元，总投入6879880元/20年*15年；2、向第三方支付的违约金515830元，因为违约牵扯数家案外人公司，我方制作了解约协议的模板和案外人谈的；3、腾退搬运费540531元，支付给了个人，2017年10月19日开始到2018年4月2日陆续搬，从涉案房屋搬到王佐周转，后从王佐搬到后边租赁的库房；4、解除劳动合同补偿费222000元，是我单位的员工，董先生、黄先生、唐女士、邱先生是业务销售人员，提交劳动合同，没有社保缴纳记录，因停电库房不能使用经营受限，所以与他们解除劳动关系，补偿金是现金支付；5、房屋租金上浮费用1029665元，涉案场地租金是110万元，卢沟桥年租金63万元，固安年租金是683477元，我方按1029665元主张。

被告对劳动合同质证。

是原告单方行为，与本案无关。

双方对事实部分是否还有补充？

没有。

没有。

法庭调查结束，现在开始法庭辩论，双方发表辩论意见。

1、我方认为被告交付原告的标的物如何界定；2、被告是否有违约行为，原告是否有权解除合同；3、被告是否应赔偿原告，赔偿额度是多少。第一点我方认为根据意向书第一条，被告交付原告的标的物为钢结构砖墙混凝土的成品，而非空旷厂房，原告虽承担了改造费用，原告对改造费用的承担并不免除被告交付标的物成品的义务，交付成品房屋为被告的合同义务，我方认为该厂房的所有包括但不限于安全消防等各种问题承担主体均为被告，原告仅享有使用过程中的注意义务而非合同义务。第二点被告存在严重违约行为，我方有权解除合同，2017年10月17日被告擅自停电，16日发送的通知是以检测电路为由，并非其称的消防隐患，我们在配合其工作后发现其目的是恶意让原告无法正常使用库房，18日已经不能正常出入院内及房屋，我方认为其以检测电路保证消防安全为由的陈述是不能成立的，我方已经向法庭阐述清楚本案涉案标的物不属于法定的必须需要经过消防验收和审批的建筑物范围内，本案中被告并未提出任何证据且其已经确认消防部门并未进行任何消防检查和任何消防问题，被告以丰台区政府对公众发送的拆除违建等文件偷换概念致使我方无法正常使用房屋是没有法律依据的，已经构成根本违约，给原告造成巨大损失，我方有权单方解除合同并要求被告承担全部损失的赔偿责任。第三点，关于损失如何界定，首先原告是经营性单位，库房是原告经营所需的必要要件，被告的违约行为导致无法使用客观上影响实际经营，货物无法存放，人员无法正常使用，我方支付解除合同费用和向客户支付违约金，这些费用均应由被告承担，鉴定报告意见同质证意见。对于庭审中被告称只承担2012年费用，是没有法律依据的，2012年以后的改造均取得被告的同意，包括供暖被告也收取了费用，对我方全部改造行为其是默认的，根据法律规定出租人对承租人装修行为未提出异议视为其同意，被告应承担我方全部损失，对于因出租人根本违约导致合同解除的，承租人另行寻找替代物的损失应该得到支持。

1、租赁关系中被告没有过错，被告没有违约情况，造成今天的结果是原告自身原因，与被告无关。2、租赁意向书7.2条原告对厂房安全负责，特别是消防部分负全责，出租方有义务督促乙方做好安全工作，工作没有做是原告造成的，原告没有履行消防安全的保证义务。3、因发生火灾，丰台区政府有关部门对国有资产的安全性更加重视，组织了安全消防检查，双方在履行合同中应服从政府的属地管理。4、租赁标的物是国资委授权给被告管理的煤库，原告是作为电器存放的库房应进行管理申报，如取得了消防许可是可以继续使用的。不同意赔偿各项损失。

被告向我方发出的安全隐患告知书，我方仅收到过，内容不认可。

涉案房屋是否有房产证？

产权单位是某综合开发公司，庭后向法院提交房产证。

请法院核实。

法庭辩论结束，双方做最后陈述。

坚持诉讼请求。

坚持答辩意见。

双方能否调解？

同意调解。

同意调解。

庭后双方调解，调解时间不计入审限。

明白。

明白。

休庭，看笔录无误后签字。

紧张庭审结束了，感谢广大网友的关注！本次庭审直播得到了北京市高级人民法院新闻办的关心和支持，在此表示感谢。直播到此结束！

本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心此次庭审的网友参考，不具有法律效力。