丰台法院审判大楼

原告方宣读起诉书

法庭审判人员

被告方发表答辩意见

法官组织法庭调查

原告方向法庭出示证据

被告方进行最后陈述

直播人员

法庭全景
2月13日9时，丰台法院审理“租赁协议未到期被要求腾退 无法继续履行诉请赔偿损失”案
  • [主持人]：
    网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。
    [09:00:45]
  • [主持人]：
    各位网友大家好！我是今天的直播主持人王淑贞，今天丰台法院将公开开庭审理某商贸有限公司诉某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网以及丰台法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！
    [09:01:32]
  • [主持人]：
    在案件开始审理之前，我先简要介绍一下基本案情。
    [09:02:39]
  • [主持人]：
    原告某商贸有限公司起诉称，2013年1月，公司与被告某物业管理有限公司签订租赁协议。约定被告将位于角门的某库房租赁给原告，原告可改造、增加设施，租赁期限为10年。原告改造投入2000万元，并进行招租。2017年4月，被告发出告知书，要求原告腾退场地，并要求原告与所有商户解除合同，原告表示无法接受。但被告以种种理由扰乱原告的正常经营工作，故诉至法院，请求判令：解除双方签订的租赁协议书；被告赔偿原告投资损失、违约金、退还押金等800余万元。
    [09:03:15]
  • [主持人]：
    本案由丰台法院民一庭法官陆宋宁担任审判长进行审理。庭审工作已经就绪，审判人员、书记员已经进入法庭，庭审马上就要开始了。
    [09:09:12]
  • [书记员]：
    宣读法庭纪律。
    [09:10:59]
  • [审判长]：
    核对双方当事人及诉讼代理人的身份情况。
    [09:11:27]
  • [审判长]：
    依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，经本院审查，原、被告及诉讼代理人符合法律规定，准许以上当事人和代理人参加诉讼。
    [09:11:40]
  • [审判长]：
    （敲法槌）现在开庭。北京市丰台区人民法院今天在此公开开庭审理原告某商贸有限公司诉被告某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案适用普通程序，由民一庭法官陆宋宁担任审判长，会同人民陪审员易献平、王春艳组成合议庭进行审理，书记员高畅担任法庭记录。
    [09:12:13]
  • [审判长]：
    下面宣读当事人在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。当事人有申请回避、提供新证据、辩论、最后陈述和请求法庭调解的权利，原告有放弃、变更和增加诉讼请求的权利，被告享有对本诉提出反驳和反诉的权利。
    [09:14:24]
  • [审判长]：
    当事人遵守法庭纪律、服从法庭指挥，依法行使诉讼权利及如实陈述事实。
    [09:14:36]
  • [审判长]：
    以上宣布的诉讼权利和诉讼义务，双方听清了吗？是否申请审判员及书记员回避？
    [09:14:46]
  • [原告　原告代理人]：
    不申请。
    [09:15:35]
  • [被告　被告代理人]：
    不申请。
    [09:15:44]
  • [审判长]：
    开始法庭调查，由原告陈述事实理由和诉讼请求。
    [09:49:23]
  • [原告　原告代理人]：
    2013年1月，我方公司与被告某物业管理有限公司签订租赁协议。约定被告将位于角门的某库房租赁给原告，原告可改造、增加设施，租赁期限为10年。原告改造投入2000万元，并进行招租。2017年4月，被告发出告知书，要求原告腾退场地，并要求原告与所有商户解除合同，原告表示无法接受。但被告以种种理由扰乱原告的正常经营工作，故诉至法院，请求判令：解除双方签订的租赁协议书；被告赔偿原告投资损失，依据鉴定报告13298449元；被告支付违约金25万元；退还押金25万元。
    [09:50:07]
  • [审判长]：
    被告答辩。
    [09:51:29]
  • [被告　被告代理人]：
    房屋是2013年租给原告的，租赁时我方合法取得相关手续，是合法建设，合同约定10年，在经营过程中被告对房屋进行了改造，在2014年2月被城管认定为违建，导致我方房屋变成了违建，根据城管要求要拆除，导致解约，故解约原因在原告。2017年4月15日我方发出解约通知依据合同第五条第七项。原告要求退还押金、支付违约金，我方不同意，因为原告行为我方房屋被认定为违建，故我方不承担违约责任、不退还押金。原告为自己经营所做投资，我方不同意赔偿。同意双方解除协议，不同意赔偿损失、退还押金、支付违约金。
    [09:51:41]
  • [审判长]：
    法庭举证质证，原告举证。
    [09:58:59]
  • [原告　原告代理人]：
    1、租赁协议，证明被告合法房产租赁给原告，且同意原告改造及对外招商。
    [09:59:16]
  • [审判长]：
    被告质证。
    [09:59:29]
  • [被告　被告代理人]：
    1、真实性认可，证明目的不认可，我方租赁给原告房屋，不意味原告的改造行为不需要办理相关手续。
    [09:59:40]
  • [审判长]：
    继续举证、质证。
    [09:59:55]
  • [原告　原告代理人]：
    2、房屋所有权证，证明房产合法，我方凭此给商户办理营业执照。
    [10:00:07]
  • [被告　被告代理人]：
    2、真实性、证明目的认可，我方租赁给原告的房屋所有手续都是合法有效的，因为原告行为才被认定为违建。
    [10:00:19]
  • [原告　原告代理人]：
    3、告知书，证明被告发出解约通知，是被告违约。
    [10:00:32]
  • [被告　被告代理人]：
    3、真实性认可，证明目的不认可，我方不存在违约，我方发出告知书前已经再三催告。
    [10:00:44]
  • [原告　原告代理人]：
    4、通知，证明被告提出解约，是被告先违约。
    [10:02:35]
  • [被告　被告代理人]：
    4、真实性认可，证明目的不认，我方已经给原告足够时间进行办理，我们是依据合同解约。
    [10:02:44]
  • [审判长]：
    被告举证。
    [10:02:54]
  • [被告　被告代理人]：
    1、线路检验报告，证明线路老化。
    [10:03:05]
  • [原告　原告代理人]：
    1、不认可，被告是为了设置经营障碍，且两年多都没有修好。
    [10:03:27]
  • [被告　被告代理人]：
    2、城管出具的违法认定书及限期拆除通知书，证明原告使用过程中，房屋被改造变为违建，导致房屋被拆除。
    [10:03:37]
  • [原告　原告代理人]：
    2、真实性认可，证明目的不认可，改造时被告是同意的，改造是必须的，不改造无法出租，且应该是被告办理相关改造手续。
    [10:04:39]
  • [被告　被告代理人]：
    原告说的改造手续包括改造图纸、规划审批手续、到建委办施工许可证，在此之前，规划部门需要结合城市总规划等来看是否符合规定，原告说应该我方报，原告都没有给我方图纸等材料，我方没法报批，但取得规划许可证、建设施工许可证的应该是原告，不可能是产权方即我方。
    [10:05:01]
  • [审判长]：
    原告提到没有取得相关手续，就进行改造，有何依据？
    [10:06:29]
  • [原告　原告代理人]：
    被告说让我们先干着，然后他们去办手续。
    [10:06:41]
  • [审判长]：
    你方给被告提供了什么材料？
    [10:06:54]
  • [原告　原告代理人]：
    图纸。
    [10:07:08]
  • [被告　被告代理人]：
    不存在这个情况，没有收到原告任何材料，也没有收到原告要求改造的申请。
    [10:07:17]
  • [审判长]：
    原告主张图纸交付给被告，改造是经过被告同意的，有无相应证据？
    [10:07:32]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。
    [10:07:46]
  • [审判长]：
    继续举证。
    [10:07:57]
  • [被告　被告代理人]：
    3、限期拆除文件，证明我方反复要求原告整改，原告迟迟不履行。
    [10:08:10]
  • [原告　原告代理人]：
    3、被告一直收取我方租金，双方一直在寻找解决方法，对真实性无异议，证明目的不认可。
    [10:08:26]
  • [被告　被告代理人]：
    4、限期拆除告知书、信访督办函、新闻报道、文件，证明由于原告租赁期间将租赁物改造成违建，及政策问题，故我方依据合同提出解除合同。
    [10:08:50]
  • [原告　原告代理人]：
    4、真实性认可，证明目的不认可。认定为违建是内部，双方当时对内部改造认知不清楚，责任在被告方，被告如果不同意或者说批文办不下来，我方不会去改造。外框是合法的，内部进行了加固，虽然下了拆除文件，但无法拆除，最后被告是既得利益者。
    [10:09:05]
  • [被告　被告代理人]：
    不认可原告所说，根据查处文件看，整个建筑都是违建，我方作为产权方，是最终受害者。
    [10:09:46]
  • [审判长]：
    涉案租赁物现状，是谁实际占有使用？
    [10:10:06]
  • [原告　原告代理人]：
    停电前是原告实际使用，停电后我方没有再使用，我方也进不去院里，没停水，双方没有办理过交接。
    [10:10:34]
  • [被告　被告代理人]：
    停电属实，原告可以进院，我方认为是原告实际占有。
    [10:10:50]
  • [原告　原告代理人]：
    有保安，鉴定时都要提前打招呼才能进去，我方有一把钥匙。
    [10:11:04]
  • [被告　被告代理人]：
    原告说煤库不改造无法使用，我方同意改造，但原告不能通过改造将我方合法建筑变为违建。
    [10:11:20]
  • [审判长]：
    案件审理过程中，法庭调取了房屋相关材料，庭前送达双方，双方意见？
    [10:11:47]
  • [原告　原告代理人]：
    无异议。
    [10:12:52]
  • [被告　被告代理人]：
    无异议。
    [10:13:02]
  • [审判长]：
    案件审理过程中，原告申请对改造工程进行造价鉴定，本院委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构作出鉴定意见书，庭前送达双方，双方意见？
    [10:13:08]
  • [原告　原告代理人]：
    无异议。
    [10:13:31]
  • [被告　被告代理人]：
    有异议。法院委托函后所附合同有问题，第二份合同不完整，故依据此做出的鉴定结论有问题，庭后补充书面意见。鉴定意见书是对建造时花费进行鉴定，但在解除合同是2017年4月，距离改造工程已经4年，改造工程有折旧，现在实际价值与造价鉴定结论有区别，应考虑折旧问题。
    [10:13:41]
  • [审判长]：
    关于折旧问题，原告意见？
    [10:15:44]
  • [原告　原告代理人]：
    我方不清楚造价报告是否考虑了折旧问题。我方2013年1月1日开始改造，到2104年初才改造完成，按被告所说是2017年4月解除合同，我方在2017年6月10日因停电无法实际使用，我方实际使用两年多。
    [10:15:56]
  • [被告　被告代理人]：
    对停电时间、无法使用时间无异议，对原告改造开始时间无异议，对改造工程完成时间有异议，具体时间以法院查明时间为准。
    [10:16:43]
  • [审判长]：
    原告提出改造工程完工在2014年初，有无相关证据？
    [10:17:01]
  • [原告　原告代理人]：
    有我们跟商户签订的合同。
    [10:17:16]
  • [审判长]：
    关于施工，有无相关证据？
    [10:17:34]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。
    [10:17:47]
  • [审判长]：
    双方针对造价意见书中不确定项费用，如何认定、如何使用，发表意见？
    [10:18:02]
  • [原告　原告代理人]：
    不确定项费用应计入总造价范围内，现在门房是被告在使用。我们接收租赁物时门口有个棚子，我们将棚子拆除进行翻建，门房是我方当时拆的棚子改的，被告没有进行任何处理。
    [10:47:41]
  • [审判长]：
    原告主张拆除翻建，有无相关证据？
    [10:49:02]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。
    [10:49:18]
  • [被告　被告代理人]：
    交接时是有个棚子，原告进行了拆除翻新，但门口的房屋不在租赁范围内，库房不包括门口的房子。
    [10:49:27]
  • [审判长]：
    关于分体空调，双方意见？
    [10:50:25]
  • [原告　原告代理人]：
    我方认为应列入鉴定范围，这是依附在房屋上的，拆除后没有价值了，是否计入由法庭认定。
    [10:50:57]
  • [被告　被告代理人]：
    不同意，空调是可移动物，拆除后还有价值，还可以使用。故不应计入。
    [10:52:03]
  • [审判长]：
    双方针对合同解除，均同意解除，针对解除后房屋返还交付问题，双方意见？
    [10:52:42]
  • [原告　原告代理人]：
    合同解除后，同意返还房屋，随时可以返还。
    [10:53:11]
  • [被告　被告代理人]：
    合同解除后，要求原告返还房屋。
    [10:53:26]
  • [审判长]：
    被告是否提出反诉，作为明确请求？
    [10:53:37]
  • [被告　被告代理人]：
    提出反诉，要求原告返还房屋，庭后提交书面反诉状。
    [10:53:50]
  • [审判长]：
    针对被告要求原告返还房屋，原告意见？
    [10:54:02]
  • [原告　原告代理人]：
    同意返还。
    [10:54:15]
  • [审判长]：
    原告主张被告违约，明确有哪些行为，对应合同哪条、法律规定哪条？
    [10:54:25]
  • [原告　原告代理人]：
    被告同意我方改造，存在过错，被告不同意我方改造，就不会签订合同。签订合同时，被告承诺是合法房产、同意改造，法院调取的笔录中也记载了对改造是知情、同意的。造成合同无法履行主要过错在被告方，房屋改造后无法使用过错在被告，故我方要求被告承担相应责任。
    [10:54:51]
  • [审判长]：
    诉求中，原告要求被告承担全部责任？
    [10:55:23]
  • [原告　原告代理人]：
    过错责任比例由法庭确定。
    [10:55:43]
  • [审判长]：
    原告主张返还押金、支付违约金，有何依据？
    [10:55:54]
  • [原告　原告代理人]：
    押金就是保证金，合同是履行完毕还是提前解除还是终止，押金都应退还。
    [10:56:05]
  • [审判长]：
    针对此有无约定？
    [10:58:27]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。
    [10:58:39]
  • [审判长]：
    关于违约金，有何依据？
    [10:58:49]
  • [原告　原告代理人]：
    合同第六大条第二小条。
    [10:59:01]
  • [审判长]：
    原告诉求中，即要求赔偿损失又要求违约金，有何依据？
    [10:59:12]
  • [原告　原告代理人]：
    变更诉讼请求，违约金不主张了。
    [10:59:24]
  • [审判长]：
    针对以上原告的意见，被告意见？
    [10:59:34]
  • [被告　被告代理人]：
    我方不同意。自始至终我方没有过错，在双方有合作意向，我方同意其改造是管理，改造本身没有问题，问题在于改造要履行相应国家手续，故不认可原告所说“我方同意改造有过错”。改造行为是原告所做，改造成什么样，具体图纸我方都没有看到，故后果应该是原告承担。基于以上，关于损失我方不应承担。合同里没有约定押金，合同里说的是保证金，是原告对其合法履行合同义务所做保证，原告要保证房屋安全、按时交纳租金，原告行为造成我方房屋变成违建，给我方造成损失，是原告违约，故基于合同及事实，均无依据，故不应退。
    [10:59:44]
  • [审判长]：
    被告主张对原告的改造工程不知情？
    [11:00:02]
  • [被告　被告代理人]：
    具体怎么改我方不知道，改完之后我方知道的。
    [11:00:19]
  • [审判长]：
    装修改造过程中，你方是否到现场查看过？
    [11:00:30]
  • [被告　被告代理人]：
    基于信任没有查看。
    [11:00:46]
  • [审判长]：
    有无日常维护、日常检查？
    [11:00:58]
  • [被告　被告代理人]：
    庭后与当事人核实。
    [11:01:13]
  • [审判长]：
    被告提及25万是履约保证金，原告是否履行了交纳租金的义务？
    [11:01:31]
  • [被告　被告代理人]：
    原告租金交到了2017年6月。
    [11:01:41]
  • [原告　原告代理人]：
    我方装修改造被告能看到，双方距离不远，被告办公室里标的物就十米，被告至少一个月过来检查一次。
    [11:01:58]
  • [被告　被告代理人]：
    属实，有一个项目部办公室在原告租赁物旁边。
    [11:02:16]
  • [审判长]：
    双方对事实部分有无补充？
    [11:02:28]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。
    [11:02:39]
  • [被告　被告代理人]：
    没有。
    [11:02:49]
  • [审判长]：
    法庭调查结束，开始法庭辩论。
    [11:02:58]
  • [原告　原告代理人]：
    我方承租的是合法房产，改造是经过被告及其上级单位同意，法院调取的笔录中，被告法定代表人表示改造手续正在办理中，故改造因没有完成相关手续导致变为违建，被告承担主要责任。我方一直按时交纳租金，从未有过违约行为。我方是按十年投入资金，实际经营三年半，还未收回成本。我方与租户提前解约支付了相关赔偿。解除合同后被告是既得利益者，房屋外部虽为违法，但内部合法，故无法拆除，即使无法拆除，受益者也是被告。
    [11:03:08]
  • [被告　被告代理人]：
    原告改造后，房屋变为违建，责任在原告。原告主张因提前解约给商户赔偿，要求我方赔偿，我方不认可，合同具有相对性。提前解约也是原告自身造成，房屋被认定为违建后，我方一直给原告发限期整改通知，原告很早就知道房屋是违建，原告有足够时间处理与商户之间的问题。在认定为违建后原告还建了房屋，相应责任应该原告自己承担。房屋经济价值不仅仅存在于房屋本身状态，还有土地，合同约定的租金是综合考虑了，原告说我方谋利了，是没有依据的。原告说我方后续能有好处，没有事实和法律依据，依据城管要求是要限期拆除。故不同意原告要求我方赔偿、退还押金的诉讼请求。
    [11:03:41]
  • [审判长]：
    关于对鉴定报告意见，被告庭后一周内提交相应书面材料，逾期不交法庭将依据现有材料，被告还应一周内提交反诉状。
    [11:04:04]
  • [被告　被告代理人]：
    清楚。
    [11:04:11]
  • [审判长]：
    法庭辩论结束，最后陈述。
    [11:04:21]
  • [原告　原告代理人]：
    坚持诉讼请求。
    [11:04:32]
  • [被告　被告代理人]：
    坚持答辩意见。
    [11:04:47]
  • [审判长]：
    鉴于双方差距较大，法庭不再主持调解，休庭，双方当事人看笔录签字。
    [11:05:07]
  • [主持人]：
    紧张庭审结束了，感谢广大网友的关注！本次庭审直播得到了北京市高级人民法院新闻办的关心和支持，在此表示感谢。直播到此结束！
    [11:35:21]
  • [声明]：
    本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心此次庭审的网友参考，不具有法律效力。
    [11:35:49]