网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。各位网友大家好，欢迎关注北京市石景山区人民法院的网络直播。今天我们将共同关注一起房屋买卖合同纠纷案件。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院直播网对此次庭审进行网络图文直播，欢迎大家关注！

依法公开审理的“所购别墅含违建 买方要求补齐手续”案适用简易程序审理，由本院审判员担任李扬独任审判，书记员李响担任法庭记录。

首先，我向大家介绍一下案情。
原告冯某通过某房地产经纪公司从被告王某处购买了石景山某别墅一套并支付了定金五百万。房产证显示房屋总层为-1至02层，但是该别墅三层有业主自行加盖部分。原告认为，如不补齐相关手续，则可能涉及强制拆除问题，致使合同目的无法实现，故诉至法院。
现在，庭审马上就要开始了。

现在宣布法庭纪律。
1、未经法庭允许不准录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外其他人员一律不准进入审判区；
3、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为；
4、未经审判长许可，不准发言，提问；
5、请关闭各类通讯工具(不断提示)；
6、对于违反法庭纪律规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款、拘留；
7、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款。

北京市石景山区人民法院民事审判庭现在开庭。
原告：冯某，女，无业，住北京市石景山区。（未到庭）
委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德新，女，北京市亚太律师事务所实习律师。
被告：王某，女，无业，住北京市石景山区。（未到庭）
委托诉讼代理人：张丽芳，北京市京师律师事务所律师。

双方当事人对于对方出庭人员有无异议？

无异议。

法庭对上述各方诉讼参加人的身份核对完毕，报告内容与开庭前在本院办理的身份证明和诉讼代理手续内容相符，其出庭资格合法，准予参加本案诉讼。北京市石景山区人民法院今天依法适用简易程序，公开开庭审理原告冯某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，依法由本院审判员李扬独任审判，由本院书记员李响担任法庭记录。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，现向当事人宣布在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。
诉讼权利：
（一）有申请回避的权利；
（二）有提出新的证据的权利；
（三）对争议的事实有辩论权和请求法庭给予调解的权利；
（四）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利；被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
（五）有最后陈述的权利。
诉讼义务：
（一）依法行使诉讼权利的义务；
（二）听从法庭指挥，遵守法庭纪律；
（三）如实陈述事实；
（四）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

双方当事人都听清楚了吗？是否申请回避？

听清楚了，不申请。

现在开始法庭调查，原告陈述起诉事实，讲明具体的诉讼请求和理由。

诉讼请求：1.判令被告补齐北京市石景山区某山庄16号楼-1至2层01房屋所加盖的第三层的建房手续；2.案件受理费由被告全部承担。事实与理由：原告与被告经第三人公司的居间服务，签订了房屋买卖合同及补充协议，原告购买了被告所有位于北京市石景山区某山庄16号楼-1至2层01的房屋。被告委托其侄子张某全称代为办理房屋买卖事宜。原告已按照双方约定的支付方式向被告支付了定金共计伍佰万元整。依据被告所提供的房屋产权证书该房屋为被告单独所有，房屋总层次为-01至02层，建筑面积为546.65平方米（套内建筑面积（含阳台）为521.36平方米，共有分摊建筑面积为25.29平方米）。故被告应补齐现有的建房手续，否则其行为将违反法律、行政法律的强制性规定，该房屋也将涉及强制拆除的问题，致使合同目的不能实现，损害原告的合法权益，故诉至法院。

被告针对原告所述事实、理由及请求进行答辩。

本案原告与被告于2018年6月7日在北京市某房地产经纪有限公司签订了北京市二手房交易合同，被告将位于北京市石景山区某山庄16号楼1号楼以房产证的标注面积出售给原告。此房屋买卖合同系原被告自愿签署，合规合法，本应积极履行，可原告在合同规定的240天履行期限内，拒不向卖房方支付购房款，致使涉案房产闲置数月，卖方经营就行资金不能及时到位，造成与他人签订的连环合同不能履行，现在原告反将卖方高尚法庭这种行为失却了诚信原则，与情、理、法相悖。一、原告的诉求不能成立，恳请法院予以驳回。原告诉讼请求判令被告补齐涉案房屋加盖的第三层的建房手续，这个诉求不能成立，原被告双方签署的房屋买卖合同上，标明出售的是该房产证上的面积，北京市石景山区某山庄16号楼-1至2层01号。该房屋所在楼栋用层数为：2层，其中地上2层，地下1层，建筑面积共546.65平方米，这些都是与房产证完全一致的。该反思自己此种行为失却了诚信准则，法庭应该明鉴并予以驳回。二、原告起诉意在借故毁约。原告要求搭建的复数阳光屋办理建房手续，使用两难推理，置被告在无辜满足其要求情况下，已达到原告毁约目的，这不得不让人联想到某些房屋买卖当事人当房屋涨价时，卖方毁约，当房屋降价时买房方毁约。本代理接收委托后，到几家房地产交易中介了解放假情况，都有价格下跌趋势，在此形势下，原告既不想再购买此房，又不愿承担违约毁约指明，所以从涉案房屋三层阳光附属物为切入点，以达到自己既不履行房屋买卖合同，又规避自己违约责任，真的是用了心机，却忘记了诚信是我国合同法的主旨。至于原告在诉状中以被告不补齐手续便是违法，并以强制拆除威胁被告，原告可知道要想推定涉案房产三层搭建为违法，那是要经过严格认定程序的，至于强拆是有严格规定。本案原告的起诉案由是“房屋买卖合同纠纷”，而认定违建和强拆都不再这个案由之内。本案双方签订的房屋买卖合同里也没有涉及到原告起诉的三层标的物，原告之诉没有依据，是无本之诉，又是别有用意，自然应当驳回。三、此案原告无理诉讼，浪费国家司法资源。答辩方认为原告为规避自己违约、毁约的真实意图，蓄意制造无根无据纠纷，意在通过诉讼，拖延房屋买卖合同履行期限，继续损害被告的合法权益，原告的无理之诉既浪费了国家司法资源，又给卖方制造了极大的困扰，造成巨大损失，属于虚假诉讼。原告借诉讼期限占用本来应该支付卖方的巨额放款，属于恶意诉讼，请求法院依法驳回原告的书请求，并责成原告按房屋买卖合同履行，我方保留依法追究原告恶意违约，使得卖方错失收房最佳时机，贻误经营造成的巨大经济损失以及追究原告的违约赔偿责任等权利，本案诉讼费以及他与诉讼有关的包括律师代理费，均由原告承担。我国合同法第八条规定。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求，依法判决原告全面履行涉案房屋买卖合同条款，限期向卖方支付全额购房款，以彰显合同的严肃性，维护房屋买卖市场的法律程序，保护我方的合法权益，惩戒失信行为和恶意诉讼行为，以彰显法律的威严和公平公正。（详见答辩状）

原告就起诉的事实，诉讼请求进行举证。

证据1.房屋买卖签约文件（合订本）1份，证明合同第四条第四款的约定，作价为2200万元，包括三层阳光屋；证据2.补充协议1份3张。三层加盖完的面积，被告说是280平米；证据3.北京市石景山区某山庄16号楼-1至2层01房屋物品清单。（提交原件）

被告对原告出示证据的来源的真实性、合法性及与本案的关联性有无异议？

（阅）对证据1、2的真实性认可，保持现状是一个很笼统的词，不能说明什么；对证据3现在无法确认，这说明了我方的善良，价值很高的在里面，庭后提交书面的质证意见。

证据3，被告方持与原件核对无误的复印件，与当事人进行确认核对，庭后七天之内提交书面的质证意见。

好的。

被告有无证据向法庭出示？

证据1.房屋买卖签约文件，证明签约合同事实；证据2.房产证，证明出售合法产权；证据3.补充协议，证明合同的补充协议；证据4.照片打印件，证明因漏雨才搭建的阳光屋；证据5.照片打印件，证明右手为搭建的阳光屋。（提交原件）

原告对被告出示证据的来源的真实性、合法性及与本案的关联性有无异议？

阅）对证据1的真实性认可，但是根据合同约定也约定了其中2200万元是作为三楼的装修和家电的，装修是和三楼一起完成的，我们购买房屋是出了三楼的钱的；对证据2、3的真实性认可；对证据4、5，我方买房屋的时候没有说过漏水，只是说过地下室潮，如果真的是漏水的话，购买的房屋是高档别墅，农民房也不会漏成这样。这几张照片还可以说别人也加盖了，也不能证明合法。

三张照片是哪里漏水的情况？

是原来地下一层漏水造成的，在加盖阳光房之前造成的，现在已经不漏水了，我也去现场跟物业进行了解了。

照片上的情况现在还是有，还是这个情况，不是因为漏水盖的阳光房，是当时盖的时候就一起加盖起来的三层。

双方提交的证据原件与复印件核对无误，予以退回。

现在进行法庭询问，原告，你方在购买房屋之前，去看房的时候，三层加盖的部分有无超过二层边界？

和二层面积大概一致，大概在280平米左右。

三层有无功能房间？

三间卧室、台球案、沙发、茶水间、花、麻将桌，茶水间可以写毛笔字，也有独立的卫生间和洗浴设施。

三层的材质是？

顶是钢筋水泥，外框是玻璃。

双方约定是三层的家具附属一起交接给原告？

是的，主要是为了聚会使用，三层娱乐设施比较多，当时被告承诺是不会拆的。

对于原告所述的上述内容有无异议？

不属实，我方一层二层的卧室都是空着的，三层没有卧室。本案是买卖合同纠纷，房屋是否是违建，从本案不成立，不做辩解。物还在，但在合同里没有这一部分，我们也没有多收取费用，保持原状，我们也是按照合同一层二层保持原状。

三层有无房间？

没有卧室。

原告，签订合同的附件中，只包含了1层到2层，3层你方如何认为？

当时中介公司也去了，中介公司约定三层作为装修，是装修一并起来的，所以估计是2200万元。

被告有无异议？

有异议，我方售出房屋是一层二层，我方认为三层是白送的，如果原告提出异议，我方可以拆除。

当时看房的时候，看到三层的时候，你方有无要求被告出示建设的手续？

当时被告说三层不会拆的，是口头保证，也有录音，说城管都认识，不会拆除的。

被告是否保证过？

没有，我再三提醒原告，是空口无凭。在合同里面没有一个注解是售出三层的文字。

双方对于加盖的第三层，能否形成一致的意见，是否算房屋？

算房屋，要求提交手续。

订合同的时候是否说了有无手续？

说没有手续了。如果被告保证三层拆除了给我方补偿，我方同意继续履行。

签订合同的时候，你方认为三层是附属设施还是房屋？

不是房屋，如果原告认为是房屋，就应该加一份第三层房屋的钱款。

被告，第三层的加盖有无向相应的行政机关报批有无相关的手续？

不是在这个诉讼解决的问题，就是一个小棚子报什么审批，没有必要报批。

被告，第三层的加盖有无向相应的行政机关报批有无相关的手续？

不是在这个诉讼解决的问题，就是一个小棚子报什么审批，没有必要报批。

原告，本案的诉讼请求有无合同依据？

就是合同第四条的附属设施，在建房过程中当时听被告说城管大队来过，下过停工单，但是通过关系又继续恢复了。

关于第三层，在你方签订的合同和补充协议中，有无说过第三层？

第十一条理由说保持现状。

有无作证？

我方的证据3清单，还有就是录音，下次开庭提交。

维持现状，有无当时外观的现状，是要求我方保留当时房屋内的家具，高端家具。

关于第三层为何不明确写在买卖合同中？

但是有录音，说可以保证，就没有写进去了，维持现状就是包括三层的。

起诉之前有无就三层进行协商？

协商过，但是没有结果，要求补一下手续，保证不会被拆除。

在同一小区，其他房屋有无加盖阳光房的？

不是都加盖了，但是有加盖的。

现在房屋买卖合同进行到哪一步？

交付了500万元定金。

是的。

被告，第三层的阳光房有无可能向相应的机关补齐建设手续？

没有可能。

法庭调查到此结束。现在进行法庭辩论，首先由原告发表辩论意见。

根据现在的法律法规，违章房屋是不能被登记的，一、如果涉案房屋未能补办相关行政手续，涉案房屋将无法过户，即使涉案协议被认定部分无效，也将使合同无法实际履行，合同目的无法实现，所以此时应按协议解除处理，保护原告方的合法权益，因被告明知是违建房屋仍进行出卖，其对协议解除存在过错，双方应互不承担违约责任，被告应已经收取的房屋购房款返还原告。二，如果房屋经相关部门处理后需要拆除的，应设按房屋买卖对价3200万元中包括了房屋违建部分的价款，而违建部分为原告决定购买房屋的重要因素之一，拆除违建部分，也会使原告的合同目的无法实现，此时如不解除协议，将显示公平，给原告造成巨大的损失。（详见代理词）

被告发表辩论意见。

首先原告律师提交的属于本案的范畴吗，是行政法的范畴，无需在剥。我方在售出房屋的时候，如果原告认为是违法建筑为什么还要买，为何不在合同里注明。是否是违法建筑，也不是本案应当解决的，应当是行政部门解决的。合同没有完全履行，应当给予我方赔偿，原告的恶意诉讼，是损害我们的利益，浪费司法资源。

现在休庭，双方阅读庭审笔录，确认无误后签字。

本次庭审直播到此就结束了，感谢北京市高级法院的大力支持。感谢各位网友的关注，下次直播再见。

本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。