网友留言
7月11日9时,怀柔法院审理“房主将房屋另租他人 租户诉上法庭维权”案
- [主持人]:网上直播庭审,公开审判过程,展现法官风采,普及法律知识。各位网友,大家好,欢迎大家关注北京市怀柔区人民法院的网络直播。[09:07:59]
- [主持人]:我是此次庭审直播的主持人、北京市怀柔区人民法院研究室梁汉伟,很高兴再次与大家一起参与网上直播庭审活动。[09:08:39]
- [主持人]:即将开庭审理的是“房主将房屋另租他人 租户诉上法庭维权”案,我们将在北京市高级人民法院的支持下,通过中国法院网、北京法院直播网以及怀柔法院网对此次庭审进行网络图文直播,欢迎大家关注![09:08:53]
- [主持人]:接下来我为大家介绍一下案件的主要情况。
原告张某诉称,2012年与被告签订了《房屋及场地租赁合同》。随后原告花费高额对涉案房屋进行了加建和装修。但因此后被告违约将涉案场地和房屋另行出租给他人,造成原告损失,故诉至法院要求解除租赁合同,并返还租金支付损失共计3000余万元。[09:09:14] - [主持人]:原被告均已到庭,庭审马上开始。
庭审现在开始,书记员宣读法庭纪律。[09:09:46] - [主持人]:原告:张某,男,1979年4月25日出生,汉族,农民,身份证住址北京市
委托诉讼代理人:王某,北京市某律师事务所律师,特别授权。(到庭)
被告:北京某建筑工程公司,住所地北京市怀柔区
法定代表人:刘某,总经理。
被告:北京某建筑工程公司有限公司,住所地北京市怀柔区
法定代表人:刘某,总经理。
二被告委托诉讼代理人:肖某,北京某律师事务所律师,特别授权。(到庭)[10:54:45] - [审判长]:双方当事人对对方出庭人员是否有异议[10:57:19]
- [原、被告]:没有[10:57:27]
- [审判长]:经审查,本案当事人符合法律规定,可以参加本案诉讼。
北京市怀柔区人民法院民事审判第一庭今天依法适用普通程序公开开庭审理原告张某诉北京某建筑工程公司、北京某建筑工程公司有限公司租赁合同纠纷一案,现在开庭。本案由本院审判员姜丽娜担任审判长,与人民陪审员白如和、卢秀华共同组成合议庭,由书记员李小茜担任法庭记录。
现在告知当事人在诉讼期间所享有的诉讼权利和应当承担的诉讼义务。1申请回避的权利(简单解释)。2提供新证据的权利。3对争议的事实有辩论和请求法庭调解的权利。4原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利,被告对本诉有反驳及反诉的权利。5最后陈述的权利。当事人还应履行下列义务:1依法行使诉讼权利的义务。2听从法庭指挥,遵守法庭纪律的义务。3如实陈述事实的义务。
上述权利和义务,原、被告听清楚了吗?[10:57:39] - [原、被告]:听清楚了[10:58:04]
- [审判长]:原、被告对本庭组成人员是否申请回避?[10:58:14]
- [原、被告]:不申请。[10:58:22]
- [审判长]:根据《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》,人民法院的生效裁判文书均须在互联网公布,但有下列情形的除外:1涉及国家秘密、个人隐私的;2涉及未成年人违法犯罪的;3以调解方式结案的;4其他不宜在互联网公布的。如当事人认为裁判文书符合上述不宜公开范围,应当在裁判文书送达之日起3日内提出,经本院审核,理由正当的,裁判文书不在互联网公布。是否听清?[10:58:31]
- [原、被告]:听清了[10:58:43]
- [审判长]:下面进行法庭调查,首先由原告陈述起诉的事实、理由和诉讼请求。[10:58:51]
- [原告]:诉讼请求:1.请求判令解除原告与被告于2012年4月23日签订的《房屋及场地租赁(附条件)合同》;2.判令二被告向原告返还北京顺驰文化有限公司交纳房屋租金差价款60.649万元;3.判令二被告赔偿原告自2017年5月1日起至判决解除合同之日止的预期房屋差价损失暂计到2017年10月8日止的房屋差价损失115.4288万元;4.判令二被告按照剩余租赁年限租金总额(即3363.3309万元)的20%向原告支付违约金672.6662万元;5.判令两被告赔偿原告对涉案房屋扩建及装修损失2500万元;6.判决被告承担本案诉讼费用。以上2至5项诉讼请求合计金额3362.223万元。
事实与理由同诉状一致:1.原告对涉案场所依约具有承租权,2012.4.23原告与望怀公司签订房屋及场地租赁合同,约定由原告承租房屋、场地和附属设施,租期自2012.4.23至2027.4.22止。并约定从2012.6.23开始计算租金,前两年每年租金200万元,从第三年开始在前一年基础上每年递增6%,也约定允许承租人进行新的装饰装修。为了便于酒店经营,同时约定由原告以望怀华庭酒店名义使用场地进行酒店经营,各方按照约定变更法人为原告,原告以望怀华庭酒店名义使用该场地运营酒店即该合同是租赁和承包合同;2.原告经营期间对涉案房屋场地进行加建和装修、设施增配,花费两千八百多万、根据合同约定及被告许可加建了2000平方米的建筑物并对酒店进行了装修改造配备了家具和电器,被告将房屋擅自另行出租,物品丢失、装修被破坏,造成经营损失和资产损失。3.被告将房屋和场地另行出租,造成原租赁合同履行不能,承担违约责任,因原告与顺驰文化公司约定租金由该公司直接交付给刘某账户,刘某将收取的租金也向原告进行分配,因此与顺驰文化之间的租赁合同、被告是作为合同一方主体参与签订并实际,享有该合同租赁、出租、出租人的权利。在未经被告同意许可并未通知。故原告对顺驰租金交付情况不了解。后顺驰公司未按约定支付租金,望怀华庭酒店于2017年6月20日将该公司诉至法院,法院于2017年11月18日出具(2017)京0116民初4331号判决书,原告才发现望怀华庭酒店法人已变更给他人,并了解被告将原告承租场地另行出租。根据2012.4.23的合同第三部分约定,擅自变更解除合同的按照剩余租赁年限租金总额的20%向对方支付违约金;4.原告将场所对外转租均由二被告盖章同意,二被告承担连带责任。[10:58:59] - [审判长]:请原告明确二被告怎么承担责任[10:59:14]
- [原告]:承担连带责任。两被告实际控制人都是刘某,其二该房屋场地权属的变更原告不清楚。只是说最初的原始的租赁合同是由望怀建筑公司来签订转租合同,后由澔源翔来签订转租合同。同时澔源翔是产权人的身份,澔源翔承担直接的责任,望怀是连带责任。[10:59:22]
- [审判长]:下面由被告进行答辩[10:59:31]
- [被告]:二被告望怀、澔源翔:不同意原告的诉求。望怀公司同意解除合同,但是合同解除是因为被告违约,解除时间2016.7已经解除,按照合同20条约定欠租金2个月即解除,当时顺驰公司租金未缴纳两个月。关于返还60余万差价,虽以前的判决由顺驰文化支付,但顺驰私自指示贾占凯放弃,执行未到位,被告已提起损害股东利益纠纷在审,应等待执行到位后支付。租金差价不同意支付,因为合同是因原告的责任而解除。违约金不同意支付,因不存在违约的情形,原告与顺驰签订的合同同意将租金直接交给刘某,视为原告放弃租金的权利也放弃催讨租金的义务,解除与顺驰公司合同租给他人是为了减少损失,也对原告有利,不构成违约,与顺驰解除合同原告也没有损失,因原约定的也是与顺驰租金的差价作为装修的折价款给原告,即使与顺驰合同不解除,原告最大利益也是获得差价款,双方也没有约定与顺驰解除后仍由原告使用,对原告是减少损失的积极行为。在起诉顺驰之前,被告多次通知原告租金未到位,虽口头约定,但从多年原告未向被告主张差价也可以看出被告不构成违约。改扩建的损失,原告自行使用房屋两三年,经营酒店折旧严重,转租顺驰是约定以租金差价折抵装修损失,不同意支付。无论房屋租给原告还是顺驰,被告获得的租金未增加,而原告未支付租金还可以获得差价,顺驰未交租金原告未催要,在未收到租金的情况下要求被告支付差价不公平。[10:59:39]
- [审判长]:因庭前组织双方当事人已就本案证据进行了质证[10:59:52]
- [原告]:房屋及场地租赁合同附条件合同,约定2012.4.23起,前两年每年200万,证明双方的租赁期限,约定了租赁期内装饰装修和拆迁期间的补偿。[11:00:01]
- [被告]:真实性认可,不认可证明目的,违反合同第20条,合同已经解除,装修权益无偿归出租方。[11:00:11]
- [审判长]:继续举证[11:00:20]
- [原告]:2 .2015.6.16的房屋及场地租赁合同及补充协议,证明原告与顺驰之间不存在收取租金的法律关系,租金由号院想及实际控制人刘某,根据权利义务对等,刘某既有对顺驰收取租金的权利,刘某既然享有了收取租金的权利。既然享有对顺驰文化收取租金的权利。对于原告来说,刘某就背负顺驰文化收取租金的义务,并且向原告支付差价。这两份协议的证明目的,最主要的就是刚才收取租金权利义务之间这个关系。
之间交接后续婚宴办卡情况,佐证转租情况。
3.交接单和收条,根据原审房屋及场地租赁货物附条件合同,该合同约定。凡是承租该房屋及场地的承租人,要以被告实际控制下的望怀华庭酒店的名义进行经营,并且作为望怀华庭酒店的法定代表人进行工商变更。结合于北京顺驰文化之间的租赁合同。首先与北京顺驰文化之间的租赁合同是经被告同意,并且被告实际享有该租赁合同上的权利。因为收取租金是出租人最明显的权利,再结合该交接单。由原告变更为他人也是经过被告同意和直接指挥的因为工商登记的法人代表的变更,必须由公司股东来签字。该交接单从侧面更加证明了被告作为与顺驰文化之间租赁合同主体地位以及收取租金等权利的直接享有者。除了那个吴科是原告指派的财务会计的人,其他的接收的人都是都是顺驰文化的人。
4.改扩建的票据33册,证明改扩建的投入和损失。
被告:真实性不认可,因为原告以前表示已经分不清这些票是干什么的,且包含非酒店装修的费用。装修已经使用多年折旧严重,并且装修损失应该包含在租金差价。
5.公司装修改造费用审计报告,根据现金日记账进行的审计,总计2800万,证明改扩建的投入和损失。
6.各个工种的班组长的证言及书面证言6份(原件),证明装修投入以及实际施工。(今天证人未到庭以原审庭审为准)
7.二组照片,这些照片是应该是原告对房屋进行装修改造完之后,顺驰文化承接之后在网上进行宣传的时候在网上上传的一些图片,现在网上还有。还有一组是原告装修完之后的照片。对比结合工人的证人证言就是他们施工的时候都是毛坯房。他们的施工种类完工之后就是你手里的一组照片的实际情况。证明这几组证据互相印证结合原告的财务票据的支出,互相印证原告的投入支出是真实的,对房屋进行改扩建以及设备设施的投入都是真实的。
8.北京市怀柔区人民(2017)京0116民初4331号,被告作为与顺德文化租赁合同的主体一直在行使收取租金的权利,应向原告归还;原被告之间合作建房按比例分配、收益的法律关系;原告对涉案房屋改扩建的权利遭到侵害。
9.股权回购协议,证明原被告将涉案房屋租给顺驰,被告应从差价中折抵,不存在欠租金的情况。顺驰的租金应由被告收取,原告对顺驰未交付的情况不知情,被告从未将顺驰欠付租金的事实告知原告也未向原告催要。证明未向原告转交差价,就默认抵扣欠款。结合之前的判决书,原告与刘某之间还有别的经济往来,原告欠刘某更多的钱,因此,原告不着急向被告催要差价而且事实上原告也没确实没向被告主张过差价。对被告所讲通知过原告,让原告来协调这个事不是客观事实,从该判决书就可以看出来。被告行使的是出租人的权利,直接向顺驰文化起诉主张拖欠的租金以及行使解除合同的权利。既没有要求原告缴纳租金。也没向原告主张解除合同。[11:00:34] - [被告]:2.真实性认可,收取租金义务虽是刘某,但不等同原告没有催收租金的义务,因原告是当时的承租人,被告没有收到租金的情况还要向原告支付租金差价是不公平的。
3.真实性不能确认,当事人指不能支付时,张某对本案的被告承担租支付的义务。
4.真实性不认可,因为原告以前表示已经分不清这些票是干什么的,且包含非酒店装修的费用。装修已经使用多年折旧严重,并且装修损失应该包含在租金差价。
5.不予认可,原审计的票据就不予认可,而且是原告单方制作的。
6.出庭的来过的两个证人同原一审的质证意见,未出庭的不予认可。
7.不否认原告有装修的过程,但原告主张场地是毛坯不予认可,望怀酒店在原告接手前就是经营酒店。
8.真实性认可,不认可证明目的。判决是为了减少损失的扩大不得已提起的,而且起诉前与原告催要过支付租金或者让原告协调顺驰支付租金未果才提起的诉讼。
9.不认可证明目的,双方从没有达成用房屋租金差价折抵欠款的约定,欠款2000万,差价五六百万不足以折抵,而且张某也没有关注折抵的多少。实际上原告是明知顺驰没有支付,因为顺驰是张某找来的承租方,刘某只有收取租金的权利。[11:01:24] - [审判长]:被告方有证据提交吗[11:02:27]
- [被告]:1.土地证、房产证(复印件),证明租赁场地、房产登记在澔源翔名下,产权情况。
2. 北京市怀柔区人民(2017)京0116民初4331号判决(原件),证明我方积极行使权利要求顺驰支付租金。
3.农业银行的转账凭证三张(原件),证明给张某转账的租金差价。付款方名称虽不同,但都是刘某指示给付的。2015年6月23日时刚跟顺驰签合同,法人还是刘某。
4.案件受理通知书(原件)、起诉状、企业信息查询、贾占凯身份信息的诉讼材料(复印件),证明贾占凯以个人名义放弃的执行权利,不是华庭酒店及股东的实际表示,这部分租金被告没有实际收到,原告方无权现在主张。[11:02:38] - [原告]:1.真实性没有异议证明目的不认同。该两份证据确实显示土地、房屋由北京望怀建筑公司变更委托后澔源翔公司。但是原告与北京望怀工程公司之间的租赁合同一直没解除,因此望怀建筑公司应当对本案的责任承担连带责任。澔源翔公司作为以顺驰文化公司之间直接的签约主体,应当承担直接责任。其次该房产证上显示的建筑面积之外的所有的面积都是原告所扩建加建的,也能证明原告对涉案场地房屋进行了质证意见。
2.被告作为与顺驰文化公司之间租赁合同的主体,享受收取租金的权利,催收租金就是义务。但是对原告来讲,被告收到租金之后,向原告支付差价也是被告的义务。但是未经原告同意被告擅自解除与顺驰文化的租赁合同,并将房屋对外进行转租该行为对原被告之间的租赁合同形成了根本违约以及财产侵害。
3.真实性认可,也认可是支付的房租差价。在合同正常履行期间,被告确实将房租差价交给原告。
4.真实性认可,证明目的不认可,法庭调查阶段被告代理人讲了他们提起的对贾占凯提起的是损害公司利益之诉,也就是说都是他们内部的事情。对原告来讲,该判决书已经生效。执行期间,被告公司内部出现什么矛盾,对外没有对抗约束力。[11:03:42] - [审判长]:本案中合同签订和解除过程中的各公司之间的关系、法定代表人的变动情况[11:04:33]
- [原告]:北京某建筑工程公司建筑公司在当时作为出租方签订了这份合同,当时的法定代表人应该是刘志义,是刘某的父亲后2014年去世,变更为刘某。某华庭酒店公司的前身就是某宾馆。场地出租给原告后名称进行了变更,法人也变更为张某。房屋产权是某建筑公司,某宾馆公司参与合同签订是因为某宾馆公司是场地的经营主体,在经营过程中需要以承租方合作的方式去经营。[11:04:58]
- [审判长]:租赁合同内涵中的双方当事人的合作模式[11:05:04]
- [原告]:刘某为了让他的场地持续性的用于酒店经营,谁承包经营期间,用他指定的名称广告宣传的投入,对他的资产是一种很大的增值。他们这个合同本身包括两个法律关系,一个房屋的承租租赁法律关系,还有一个某酒店的承包经营关系,只不过说这个承包经营表面上看是零是零元,但实际上租金收高了也一样。[11:05:14]
- [审判长]:按照双方当事人的陈述你们的合作模式是不是可以总结为,承租人在经营场地使用租赁物的同时要以某宾馆公司的名义进行经营,公司名称可以变更,法定代表人应当变更为承租人是为了出租人方便承租方的经营和使用[11:05:24]
- [原、被告]:认同[11:05:37]
- [审判长]:某公司介入之后与出租人的合同是怎么履行的,为什么出现问题[11:05:45]
- [原告]:双方的这个租赁合同签订之后,原告就不再参与某酒店的经营管理,各个方面都完全退出。前几次是由刘某通过各种账号向原告支付了房屋差价。其后因原告与被告之间另有借款的法律关系,原告考虑到欠被告更多的借款还,还因此也从不向被告主张支付差价因为怕给你要个小钱,你再催着我还大钱。原告在后几年在外地海南经营别的项目对某这个事就再也没有过问过,就是原被告的租赁纠纷第一次开庭的时候,看到被告提供的与某文化的判决书,才知道原被告之间的租赁合同被无法履行才变更。因为原被告之间的借款纠纷已经打完官司了。[11:06:03]
- [被告]:2015年6月23日第一年租金应该是300万,实际给了270万,第二年的租金一直没给,2017年6月20日起诉,到2017年上半年某就搬走了,也没有交接,就只是留下公章,找不到某文化,从来都没见到贾占凯是谁。[11:06:12]
- [审判长]:合同现在的承租人是谁,租金情况[11:06:20]
- [原告]:与某解除合同后租给中安民生,现在与中安民生也解除了。2018年8月某的法人已经变更为某建筑的自己人,现在自行对外出租了。[11:06:34]
- [审判长]:按照法律规定,被告方已不存在违约情形抗辩法院应当对违约金是否过高进行释明。现在明确询问被告方对于原告主张的违约金计算标准是否认为过高,是否要求调整[11:06:42]
- [被告]:违约金过高,要求法庭予以调整[11:06:50]
- [审判长]:双方对事实部分是否还有补充[11:07:08]
- [原、被告]:没有[11:07:13]
- [审判长]:法庭调查结束,下面进行法庭辩论[11:07:21]
- [原告]:法律是一种规则,也是对破坏诚信的行为的一种制约。合同即是双方当事人之间的法律。有法律、有合同的情况下,首先应当尊重这种规则,而不是所谓的公平。即便是公平,被告代理人的说法也不符合公平。被告口口声声讲权利和义务是对等的。那么与某文化之间的租赁合同,被告实际参与到合同签订里面,享有出租人最明显的一种权力,即收取租金。那么被告享有这种权利的同时,对原告就要背负一种义务。这不是不公平,这才是真正的公平。被告从某文化处租金收取情况。既不向原告通报,也不向原告主张租金。而是擅自与某文化解除合同,对原告来讲租赁合同的权利被侵害,根据租赁合同享有的利益也被侵害。如果原租赁合同得以顺利履行。原告除了收取租金差价之外,最根本的一项是根据原租赁合同的履行,如果租赁期内遇到政府拆迁等行为那么原告的改扩建装修损失是要单独得到赔偿的。而不像被告代理人讲的差价就是对改扩建等投入的一种弥补。生意人不是雷锋,花几千万帮被告装修改造完了,然后每年拿点差价弥补了,这是不符合常理的。被告代理人的这种说法才是违背公平原则的。综上坚持诉讼请求。[11:07:29]
- [被告]:行被告、被告方在这个签订的这个两份并没有额外获得利息,收取了租金给了原告,判决将剩余十几年的差价全部支付给原告的。我们认为已是对被告的惩罚。张某已经经营几年,并不是装修的相关投入都由接手的某得到。所以相关的投入折旧后已经所剩无几。张某介绍了某公司,参与了合同签订。原告享有租租金差价利益的前提下,没有向被告主张支付原告对于这个合同的履行,存在自身的瑕疵。所以不能认定被告存在违约。[11:07:39]
- [审判长]:法庭辩论结束,下面进行最后陈述[11:07:54]
- [原告]:坚持诉讼请求。[11:08:07]
- [被告]:坚持答辩意见。[11:08:14]
- [审判长]:下面休庭,双方阅读笔录签字。[11:08:27]
- [主持人]:今天的庭审就直播到这里,感谢北京市高级法院新闻办刘娜对本次直播给予的大力支持和帮助,同时感谢担任记录工作的北京市怀柔区人民法院民一庭李小倩和网管员马天骥。
欢迎各位网友继续关注北京市怀柔区人民法院在中国法院网、北京法院直播网、怀柔法院网的网络直播,今天的直播就到这里,各位网友,再见![11:08:47] - [声明]:本直播内容不是法庭记录,不具有法律效力,仅供各位网友参考。[11:09:03]