庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。各位网友大家好！我是北京市门头沟区人民法院直播员毕辉。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

今天为您直播的是：“购买商办期房无法贷款 诉求解除合同返还首付款”,下面简单介绍一下案情：原告宋某诉称：2016年7月25日，原告宋某与被告某置业公司签订商品房预售合同，合同约定原告宋某购买被告某置业公司开发的位于门头沟某处的商业办公期房一套，房款共计155万，首付78万，尾款通过贷款方式支付。2017年3月26日，北京市发布“关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告”，即出台“326”政策。该政策规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人贷款。因此，原告宋某无法办理贷款手续，也没有能力支付剩余房款，故诉至法院要求解除与被告某置业公司签订的房屋买卖合同并要求其返还首付款78万元。
被告某置业公司辩称：不同意原告宋某的诉讼请求。原告宋某与被告某置业公司签订的房屋买卖合同中约定若买受人遇到需要提高首付款比例等情形，买受人也应将全部款项付至出卖人处。因此，不论原告宋某是否能够办理商业贷款，均应向被告某置业公司支付全部购房款
。

本案由本院审判员张源独任审判，本院书记员董颖担任法庭记录。

庭审准备工作已经就绪，双方当事人及其委托代理人已经就座，书记员正在核对出庭人员身份，下面我们带您进入庭审现场。

下面宣读法庭规则，诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹，发言、陈述和辩论需经审判员许可。旁听人员未经法庭许可不得录音、录像和摄影，不得随意走动和进入审判区，不得发言、提问、不得鼓掌和实施其他妨害审判活动的行为。

对于违反法庭规则的人，审判员可以口头警告训诫，也可以没收录音录像和摄像器材，责令退出法庭或者经院长批准予以罚款、拘留，对哄闹冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人依法追究刑事责任，情节较重的，予以罚款，拘留。

北京市门头沟区人民法院民事审判一庭今天依法适用简易程序，公开开庭审理原告宋某诉被告某置业公司商品房预售合同纠纷一案。现在开庭，核对当事人身份。

原告：宋某，女，1986年7月出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：郝某，辽宁某律师事务所律师。

被告：北京某置业有限公司，住所地北京市门头沟区。
法定代表人：庄某，董事长。（未到庭）
委托诉讼代理人：李某，北京市某律师事务所律师。

各方当事人对于对方出庭人员有无异议？

没有异议

没有异议

各方当事人及其诉讼代理人符合法律规定，可以参加本案诉讼。本案由本院审判员张源独任审判，书记员董颖担任法庭记录。
向当事人宣布在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。
诉讼权利：（一）有申请回避的权利（解释申请回避权，略）；（二）有提出新的证据的权利；（三）对争议的事实有辩论权和请求法庭给予调解的权利；（四）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利；（五）双方有最后陈述的权利。
诉讼义务：（一）依法行使诉讼权利的义务；（二）听从法庭指挥，遵守法庭纪律；（三）如实陈述事实。
对违反法庭规则的，视情节轻重，本院将依法给与训诫、责令退出法庭或者处以罚款、拘留；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。双方当事人是否听清？是否申请回避？

听清了，不申请。

听清了，不申请。

下面开始法庭调查。原告当庭陈述案件事实、理由及具体诉讼请求？

2016年7月25日，原告宋某与被告某置业公司签订商品房预售合同，合同约定原告宋某购买被告某置业公司开发的位于门头沟某处的商业办公期房一套，房款共计155万，首付78万，尾款通过贷款方式支付。2017年3月26日，北京市发布“关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告”，即出台“326”政策。该政策规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人贷款。因此，原告宋某无法办理贷款手续，也没有能力支付剩余房款，故诉至法院要求1、请求人民法院依法解除北京市商品房预售合同，判令被告返还原告购房首付78.3137万元。2、判定被告给付迟延交付房屋的违约金（以房屋总价款155.3137万元为基数，按日万分之3的比率，从2017年6月30日起至今，被告从未将房屋已具备交付条件的情况通知原告）。

被告答辩意见？

双方签订的合同有效,合同已经取得预售许可,按照北京市贷款的新政,原告是可以办理贷款的,与其同时期的其他业主已经办理贷款.并不是双方约定的合同解除的理由,也不是合同法第94条规定的法定解除的理由.被告并没有迟延交付的行为,延期交付房屋具有合理的理由.

反诉人反诉诉讼请求，事实及理由？

1、请求确认反诉被告解除反诉原告与反诉被告之间北京市商品房预售合同的行为无效；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付购房款77万；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金，违约金以77万元为基数，自2017年12月21日期至实际付清之日止，按日万分之五计算，暂计算至2019年8月21日为23.285万元。事实及理由与反诉书一致。

为何从2017年12月21计算?

按照合同约定,办理完毕竣工备案手续就具备办理贷款条件，具备办理贷款条件后30日内应付清全部房款，这是从第31日开始计算的。

被告反诉状第二页中的如果不能办理贷款，全额付款的约定在哪里？

合同附件五的第三条、第二项。

原告提交新的证据？

与证据目录一致。

被告质证？

证据一，真实性认可，证明目的不认可，对原告证明的给付尾款未约定，不认可。对证据二、三、四、五、六，回去核实。

被告方提供证据

与证据目录一致。

原告质证

2018年9月23日，原告通过工商举报投诉平台，对被告未及时给付房屋的行为进行 投诉，投诉的材料见证据三，该投诉材料中，原告已经向被告表达了要求退款并赔偿的表示，已经表达了解除合同的意思表示，根据最高院关于合同法司法解释的相关规定，在三个月之内，被告应该提起诉讼，未提起诉讼的合同自动解除，因此被告提供的诉讼请求的第一项是无效的，针对，被告反诉请求的第三项，双方因为在合同中没有约定余款的给付时间只约定了余款的付款方式是贷款，此证据见双方合同的第24页主合同的附件5付款方式及其约定，该附件5的第一条第一款第二项下，所有的付款年月日及金额，均打叉，也就是说合同本身未约定具体时间点，合同约定付款的条件是竣工备案后交付尾款，是有条件的给付，被告竣工具体时间及何时贷款，被告未就此项事实通知原告，因此，余款的付款时间未确定，无从谈起违约问题。被告反诉状第三项诉讼请求的起算时间没有依据。反诉中，合同中约定的违约金额约定过高，应当予以调整，在原告的违约责任是万分之五，被告是万分之三，有悖于公平原则，被告在宣传过程中向原告宣传的是交付精装修房屋，但实际操作上买卖合同与装修合同分开，装修合同中被告的违约责任更低，进一步扩大了违约金的不公平，导致被告能够从违约的过程中获取利益。被告提供的证据，质证如下：证据真实性没有异议。证明目的的第三项，我方认为不可抗力是法定的条件，不能仅从当事人之间的约定来看，3.26新政从购房的主体资格、房屋的使用限制、贷款这三个方面做出了变化和调整，这是双方在订立合同中无法预见的。对证据一的第二项证明目的，合同签订后我方将贷款的相关资料交给了被告，被告在被告指定的四家银行办理住房贷款的事务，但由于被告的原因银行不给此项目进行贷款，对此事实我方曾多次向被告联系反应情况，敦促相关事实，也多次联系，但被告不予理睬，电话也打不通，邮件被退回显示无此单位，这是原告按照合同确定的地址邮寄的地址邮寄的。由于被告的原因拖延了贷款事项的办理。对证据二真实性认可，证据三真实性认可，被告完成竣工后应当按合同约定把该信息通知给原告，因为备案是余款开始给付的时间，但是被告未将该信息通知给原告。对证据四，真实性有异议，因为此证据涉及第三人，第三人未出庭作证，不能证明证据的真实性。在两分贷款合同中，有一份周某的代款合同是2017年3月23日签署的，此份证据的关联性跟本案不认可，与原告不能办理贷款的情况无关。证据五真实性无异议，邮件确实收到了，但此邮件内容所表述的事实不认可，对被告陈述通知原告办理贷款与事实不符，事实是我方多次找被告，被告推辞，未及时处理。计算违约责任，也应该从原告收到文件 即2019年2月23日计算起算点。

被告，合同约定2017年6月30日交房，但为何竣工验收日期是2017年11月20日？

在施工中遇到雾霾和一带一路期间，要求需要停工，影响了工程进度。

被告有无跟原告签订关于延期交房的书面协议

没有

被告，原告无法办理贷款的原因知道吗

不知道，银行就说办不下来。

在起诉之前 ，原告有无向被告发出解除合同的通知？

原告向被告发函，没在证据目录里，2019年5月26日或27日，另发了一份解除合同的函

原告，确定一下，你方是要求在2019年5月26或27日解除合同，还是在诉讼过程中要求解除合同？

要求确认5月26日或27日解除的合同。

原告陈述不能办理贷款的原因

银行答复是 因为新政办理不了贷款

原告两次举报，内容是否一致？

基本一致，文字稍有差异，但核心内容和主旨是一致的

原告，被告是什么时候通知你贷款无法办理需要交全款的？

被告从来没有主动告知。我知道此消息是在2017年12月份。我们正式收到文件的时间是2019年2月20日。

什么时候收到银行工作人员的联系记录？

2019年4月。

两次举报是什么结果？

第一次结果是正在办理中。第二次结果是条件终止。

原告提交的证据五内容是什么

解除合同通知书，就是我2019年5月26或27日寄出的那份。还有一份已经接收了。

当庭拆开原告证据五的EMS快递，被告发表质证意见？

回去核实。

另外一份签收的有无证据提交。

保存在电脑里的签收截屏，实物下次提交。

鉴于双方当事人需要补交证据，庭审到此结束，现在休庭，双方当事人看笔录签字。

今天的庭审结束了。此次直播得到了北京市高级法院新闻办梅玉兰和赵思源的大力指导和支持，在此表示衷心的感谢！参加此次直播的还有担任此次速录任务的董颖和潘蕾，在此一并表示感谢！

此次庭审直播内容为现场记录，未经法庭和当事人的审阅，不具有法律效力，仅供关心此次庭审的网友参考。