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主持人:大兴法院党组成员、政治部主任、新闻发言人单祖果

大兴法院党组成员、副院长尹凤云

大兴法院红星法庭副庭长 王振

大兴法院红星法庭法官助理 印鹏

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5月14日10时,大兴法院召开“助力乡村振兴战略——妥善处理涉工业大院租赁合同纠纷案件”新闻发布会
  • [主持人:单祖果]:
    各位领导、代表,各位网友,大家好!这里是北京市大兴区人民法院新闻发布会直播现场。我是主持人,大兴法院党组成员、政治部主任、新闻发言人单祖果,欢迎大家!
    [10:00:42]
  • [主持人:单祖果]:
    今天的新闻发布会主题是“助力乡村振兴战略”。首先向各位网友介绍一下这个战略的政策背景。
    “乡村振兴战略”是习近平总书记在2017年10月18日党的十九大报告中提出的战略。总书记指出,农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题,必须始终把解决好“三农问题”作为全党工作的重中之重,实施“乡村振兴战略”,同时描绘了“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的美好蓝图。2018年1月2日,国务院发布中央一号文件,即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》,成为实施乡村振兴战略的纲领性文件。
    乡村振兴离不开法治的护航。为贯彻落实十九大精神和党中央决策部署,2018年11月,最高人民法院发布《关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》,对于人民法院如何服务和保障现代农业发展、乡村生态文明建设、文明和谐平安乡村建设、促进乡村治理体系现代化、保护农民合法权益等作出了规定。
    [10:03:49]
  • [主持人:单祖果]:
    近年来,在上述文件的指导下,人民法院通过妥善处理涉农案件、推进诉源治理、加强普法宣传等多种方式,积极参与乡村基层治理,化解乡村矛盾纠纷、依法保护农民合法权益、有力维护乡村社会经济秩序。
    北京市大兴区人民法院下设7个派出法庭,立足乡村、扎根基层、服务基层。作为最基础的司法单位,人民法庭如何将自身的乡土优势、法治优势与乡村振兴战略相融合,更好地服务乡村、服务大局,是我们在司法实践中反复思考的问题。2019年10月,我院黄村法庭、庞各庄法庭、安定法庭、榆垡法庭与大兴区农业农村局就“提供司法服务保障更好地解决‘三农’问题”召开座谈,就定期交流座谈机制、实时信息及通报机制、强化涉农干部法治培训、共同参与乡村依法治理等方面达成《司法服务保障乡村振兴战略合作备忘录》,稳步推进乡村振兴战略司法服务工作向纵深发展。
    [10:04:22]
  • [主持人:单祖果]:
    展望大兴区乡村振兴战略实施进程,有一类经营场所相信许多大兴人都不会陌生,那就是随处可见的“工业大院”。它曾为大兴的经济带来了飞速发展,快递物流、大型仓储、各类作坊等产业在工业大院聚集性发展,形成一个区域性典型业态。但与此同时,工业大院也带来了资源浪费、环境污染、安全隐患等问题。随着新版北京城市总体规划的实施和“疏解整治促提升”专项行动的开展,大兴区的工业大院逐渐退出历史舞台。与此同时,工业大院曾经承载的经济主体之间纠纷也相应涌入法院。而在涉工业大院的纠纷中,租赁合同纠纷数量最多、审理难度最大,具有一定的典型代表性。今天,我们召开“涉工业大院租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例”新闻发布会,通报近三年来我院审理的涉工业大院租赁合同纠纷案件情况,同时介绍我院在助力“乡村振兴战略”中的工作思路和司法作为。
    [10:04:44]
  • [主持人:单祖果]:
    发布会共有四项议程。第一项议程是介绍与会领导和嘉宾;第二项议程是介绍大兴法院助力乡村振兴战略工作思路;第三项议程是介绍涉工业大院租赁合同纠纷案件特点及审理情况;第四项议程是通报涉工业大院租赁合同纠纷典型案例。
    [10:05:23]
  • [主持人:单祖果]:
    下面发布会进行第一项议程。首先,我介绍一下出席发布会的领导和嘉宾。
    他们是大兴法院党组成员、副院长尹凤云,大兴法院红星法庭副庭长王振,大兴法院红星法庭法官助理印鹏。
    本次发布会,我们还荣幸地邀请到北京市人大代表、北京市大兴区司法局青云店司法所社区矫正社会工作者薛亚会开展“云监督”,欢迎薛代表!
    [10:05:42]
  • [主持人:单祖果]:
    下面发布会进行第二项议程。请大兴法院党组成员、副院长尹凤云介绍大兴法院助力乡村振兴战略工作思路。
    [10:06:33]
  • [嘉宾 尹凤云]:
    各位代表、各位网友:
    大家上午好!
    为深入贯彻落实习近平总书记关于实施乡村振兴战略的重要论述指示精神,全面贯彻党的十九大精神和《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》、《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》、《最高人民法院关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》,充分发挥人民法院审判职能作用,为实施乡村振兴战略提供有力的司法服务和保障,大兴法院结合辖区内乡村数量多、分部广的区情及派出人民法庭数量多、分布合理的院情,立足审执工作,通过采取涉农审判团队专业化、庭室设置系统化、审判工作便民化、矛盾化解多元化等措施,积极参与“三治融合”的乡村治理体系,助力乡村振兴战略。在实施乡村振兴战略“三步走”时间表的关键第一步2020年,形成了切合实际又不断进取的工作思路。
    [10:06:49]
  • [嘉宾 尹凤云]:
    第一,涉农审判团队专业化,培养造就一支懂农业、爱农村、爱农民的“三农”工作队伍。一是在7个派出人民法庭由业务骨干法官组建涉农领域案件专业审判团队,走专业化审判道路;二是按照习近平总书记“记得住乡愁”的要求,着力提高审判团队的乡村情怀,让审判法官既熟知涉农法律知识,又了解乡土文化,认得出山墙、椽子、散水等农房结构,叫得出妯娌、连襟、担挑儿等亲属关系,接地气,懂民俗,有淳朴乡情、深厚人文;三是培养涉农审判法官扎根基层、艰苦朴素的工作作风。
    [10:09:44]
  • [嘉宾 尹凤云]:
    第二,派出法庭设置系统化、黄村法庭同时配置为婚姻家事法庭。利用黄村镇、西红门镇、旧宫镇、瀛海镇和黄村地区六个街道办事处交通便利的特点,将上述镇、街道办事处辖区的婚姻家事案件集中在黄村法庭审理,受理上述辖区内所有的离婚、抚养、赡养、析产继承等各类婚姻家事案件。创立“和睦家庭、和美大兴”的审判理念,通过诉源治理加大调解力度,在便于当事人诉讼的同时,有利于统一裁判尺度,实现法律效果与社会效果相统一。
    [10:09:53]
  • [嘉宾 尹凤云]:
    第三,审判工作便民化,向乡村地区、涉农领域倾斜提供司法保障。坚持“三个面向”和“两便”原则,充分发挥人民法庭靠近乡村、贴近群众的优势,群众可在就近的法庭进行诉讼,在空间上贴近乡村。在黄村法庭、开发区法庭开展夜间法庭试点,针对乡村劳作的特点,法官利用晚上时间开庭审理案件,在时间上贴近乡村。加强人民法庭管理,建立完善案件审判质量、效率考评体系和法庭综合监督评价体系,在审判质效上贴近群众司法需求。
    [10:10:24]
  • [嘉宾 尹凤云]:
    第四,建立涉农纠纷多元化解决机制,增强矛盾纠纷预防化解的整体合力。一是以民事诉讼程序繁简分流改革试点为契机,对涉农案件进行繁简分流、快慢分道,简化诉讼程序,推进建立“一次性办理”、“一站式服务”等综合服务平台,将民间借贷纠纷、机动车交通事故责任纠纷统一由立案庭速裁团队办理,维护广大农民合法权益;二是传承发展“枫桥经验”,发动和依靠群众,通过基层组织调解、司法调解等方式,力争矛盾不上交,就地解决。三是积极推广“联村共治、法润乡风”为核心内涵的“寻乌经验”,法官不能只是坐堂问案,还要主动走出去、联起来,深入到田间地头用真情和他们沟通交流,使基层司法成为乡村治理和振兴的重要基础;四是在审判工作中坚持自治、法治、德治“三治融合”,推进社会治理社会化、法治化、智能化、专业化“四化同步”。
    [10:10:32]
  • [嘉宾 尹凤云]:
    第五,加强农村法治宣传教育,提高农村自治组织和农民尊法、学法、守法、用法意识。一是深入挖掘涉农案件资源,通过以案说法等方式加强农村法治宣传,达到“审理一案、教育一片”、“示范一户,效果全村”的效果,积极开展巡回审理;二是在深入乡村现场勘验、调查取证时,以干警的优良作风、过硬业务素质达到言传身教的普法效果;三是积极与大兴电视台、大兴广播台、中央人民电台等新闻媒体合作,通过法治节目等方式宣传法治,通过大兴法院微信公众号及官方微博的京法巡回讲坛、普法微课堂、小兴知法等栏目,采用群众喜闻乐见的方式、通俗易懂的语言,让广大农村群众接受法治教育。
    [10:13:15]
  • [主持人:单祖果]:
    感谢尹院长。刚才尹院长从专业化审判团队建设、系统化派出法庭规划、完善诉源治理机制建设、丰富司法为民举措、创新法治宣传五方面,介绍了我院的亮点工作举措。可以说,大兴法院在履行审判职责的同时,从未停止过司法助力乡村振兴战略的探索和努力。下面发布会进行第三项议程。请大兴法院红星法庭副庭长王振介绍涉工业大院租赁合同纠纷案件特点及审理情况。
    [10:13:34]
  • [嘉宾 王振]:
    各位领导、各位网友:
    大家好!谈到涉工业大院租赁合同纠纷案件审理,不得不说到工业大院的前世今生。“工业大院”出现于上世纪八十年代,成为当时备受推崇的农村经济发展模式;当时,包括大兴县在内的许多郊区县纷纷出现工业大院。在城市规划中,为乡镇经济预留产业空间,也为当地乡镇企业、乡镇经济发展提供一些空间载体。工业大院的出现为盘活农村闲置土地,促进外来务工人员就业,当地农民增收,加快产业结构调增,曾起到一定积极作用。部分大兴区的老旧工业大院形成于上世纪九十年代。之后在2000年左右,村级“工业大院”进入快速发展期,更多的工业大院应运而生。北京市农村工作委员会在2000年2月发布《关于“村级工业大院工程”的实施意见》,内容包括对有确定区域、合理规划和必要基础设施,并经所在乡镇政府批准,以及农民成为投资和经营主体的工业大院,依据年度新进入企业个数、当年新增到位投资总额等标准,对符合条件的工业大院所在村择优进行奖励,从而加快农民向二、三产业转移。例如在大兴区西红门镇,当年着力打造轻纺服装基地,在该镇27个行政村中发展出27个工业大院。在2017年6月北京市经信委发布的数据中,全市工业大院共315个,其中大兴区就有144个,位居各区县首位。
    [10:14:27]
  • [嘉宾 王振]:
    但是,社会在发展,时代在变化,工业大院这一空间载体不足以承载我市所重点发展的产业和功能,以往工业大院中所经营服装、废品回收、印刷、家具建材等产业本身层次低、规模小,无法配置应有的安全防范、环境保护、污水处理等设施。工业大院在曾为农村经济带来收益的同时,人口急剧膨胀,形成工业大院生态,带来环境脏乱差、安全隐患等严重问题。随着我市城市建设的发展,工业大院的历史使命应该结束了。随着我市“疏解整治促提升”专项行动开展,自2017年起,工业大院清退工作加速推进。
    近年来,作为中央两办发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》后北京市唯一的农村集体经营性建设用地试点区县,大兴区以改革为契机,积极推进城乡结合部改造及产业升级,通过拆除腾退的手段,在2019年实现全区工业大院历史形态基本清零,大力推进 “疏解整治促提升”专项行动。与此同时,大量涉工业大院租赁合同纠纷案件进入法院。正如《最高人民法院关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》所指出,人民法院应当依法依规调处农村宅基地“三权分置”、集体经营性建设用地入市等纠纷,保障农村土地制度改革;人民法院应当依法保护乡村投资者等各类市场主体合法权益,激发市场主体活力;人民法院应当依法妥善审理农村产权保护以及各类合同纠纷案件,筑牢乡村良好营商环境的市场基础。大兴法院一贯重视涉工业大院租赁合同纠纷案件的审理,助力乡村振兴战略,围绕“最高标准、最严要求、最好效果”的目标不断努力。
    [10:20:27]
  • [嘉宾 王振]:
    下面先就大兴法院近三年来房屋租赁合同纠纷案件的审理情况作简要通报。
    一、大兴法院近三年来审理涉工业大院租赁合同纠纷案件的基本情况
    涉工业大院案件主要包括租赁合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、土地租赁合同纠纷、确认合同无效纠纷、拆迁安置补偿合同纠纷、合同纠纷等类型,其中前3类是数量较多的案件类型,以下统称为租赁合同纠纷案件。
    2017年,大兴法院新收租赁合同纠纷案件2268件,全年审结2383件。
    2018年,新收租赁合同纠纷案件3084件,同比增长36%。全年审结2929件,同比增长23%。
    2019年,新收租赁合同纠纷案件4281件,同比增长39%。全年审结4336件(包括旧存),同比增长48%。
    该3年审结租赁合同纠纷案件近1万件,其中近70%均为涉工业大院案件。在大兴区工业大院清退工作卓有成效的同时,大兴法院对因此引发的租赁合同纠纷案件进行了妥善处理,为本区工业大院清退工作提供有效的司法保障。
    [10:20:52]
  • [嘉宾 王振]:
    二、大兴法院审理涉工业大院租赁合同纠纷案件的主要特点
    (一)当事人身份不确定。主要表现在两个方面:一是出租人身份不确定。区别于城市住宅租赁,出租人往往是业主、经纪公司或二房东,在涉工业大院租赁合同关系中,三房东、四房东,甚至五房东、六房东将房屋层层转租的情况,时有出现,而拆除腾退协议往往由房屋建造人或土地承租人与拆除腾退人签订,造成房屋使用人在合同无效又涉及房屋清退的情况下,其基于合同相对性难以获得合理补偿或赔偿。二是承租人身份不确定。以个人身份签订合同的承租人往往之后在租赁产地设立公司等经营实体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”即在特定条件下,出租人作为原告拥有选择承租人个人或所设立公司承担合同责任的权利,但该条司法解释并未赋予承租人个人或所设立公司任意选择作为原告起诉出租人的权利。在以所设立公司名义维权存在法律障碍,是否构成债务加入存疑,一旦发起人个人与所设立公司产生矛盾,将陷入维权困境。
    (二)租赁合同文本约定不规范。不同于往往由经纪公司促成租赁双方针对城市有产权房屋签约所采用格式合同文本,也不同于为国有建设用地上所建设房屋的租赁事宜签约的由法人主体所订立的合同文本,涉工业大院租赁合同双方常基于血缘、亲缘、宗缘、地缘关系建立联系,碍于亲情等各方面因素,且文化素质和法律素质参差不齐,所订立合同书多不规范,需要法官斟酌其措辞含义,甚至租赁双方以口头形式订立长期租赁合同,在发生纠纷后各执己见,难以确定其真实订约内容,审理难度大。例如,租赁期限约定不明,承租人投入较大的不合理短期租赁、超过20年法定最长租赁期限的超期租赁、语焉不详的不定期租赁、“二房东”对外转租的期限超出其从产权人处租赁的期限,以及所约定租赁期限与所载明起止时间不一致等问题突出,普遍存在。
    [10:21:32]
  • [嘉宾 王振]:
    (三)租赁标的物不合法。租赁标的物未取得合法准建手续,导致租赁合同确认无效,系普遍状况。在涉工业大院租赁合同关系所涉构筑物中,部分房屋系已取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设房屋,或是在宅基地上所建设低层房屋,所涉租赁合同一般均属有效。但更多的情况是所涉构筑物未取得任何准建手续、产权手续,或是超产权面积租赁,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定,所涉租赁合同应属无效。但部分当事人仍然认为合同有效,并据此主张权利,以致被法院驳回诉讼请求。
    (四)合同履行不规范。主要体现在交付租赁房屋及给付租金两方面。区别于城市住宅租赁双方当事人往往签订交房清单,或者将房屋交付情况作为合同附件,涉工业大院租赁合同双方往往不签订交房清单,对房屋面积约定往往不明确,或虽然明确但与实际存在较大差距,造成在发生纠纷后,对于出租人向承租人所交付房屋,以及承租人在租赁期间所自建房屋、进行装修等情况,案件事实难以查清。在向出租人给付租金时,或者是现金支付,未签写收条,或仅签写部分收条;在进行转账汇款时,时而向出租人汇款,时而向出租人亲属汇款,或者向出租人所指定的未在合同文本中出现人员汇款;在给付租金时,承租人往往不严格按照合同约定期限给付,提前预付或超期给付经常出现。
    (五)案件审理周期长。涉工业大院租赁合同纠纷案件当事人之间矛盾较大,且可能涉及腾退或多次转租,法律关系复杂,案件审理周期长。主要原因:一是被告提起反诉、当事人申请鉴定较多。无论是有效合同在解除时的处理事宜,还是在无效合同无效后的返还原物、折价补偿、赔偿损失等事宜,多涉及双方当事人权利义务,被告一方往往会提起反诉。而对于装饰装修现值、残值损失,还是改扩建构筑物的工程损失,甚至租金或占有使用费标准,均可能会涉及司法鉴定。二是在工业大院清退过程中,所涉租赁合同案件往往需要调取拆除腾退档案。实践中,在出现房屋占有使用人拒绝搬离工业大院、多手转租中的当事人向拆迁人提出异议、土地承租人与房屋建造人分离、出租人或承租人过世而继承人之间存在矛盾等众多情况下,拆除腾退人往往无法在短时间内与被腾退人签订腾退协议,造成法院审理拆迁利益分配,即折价补偿或赔偿损失等请求时,缺少相关数据依据。实践中,即使当事人签订了腾退协议,因为腾退规模较大,拆除腾退人需将协议交与审计,终审协议难以在短时间内形成,而此时房屋往往已被拆除,造成法院审理障碍。
    [10:22:02]
  • [嘉宾 王振]:
    三、助力乡村振兴战略——对涉工业大院房租赁合同纠纷案件的审理思路
    (一)不畏难,组建专业化审判团队。针对涉工业大院租赁合同纠纷案件均由派出人民法庭审理的特点,在所在庭室由业务骨干组建专业审判团队,加强不同庭室之间的沟通交流,着力于统一拆迁利益分配这一审理难点,迎难而上,提高审判质效。
    (二)不畏远,关于诉争工业大院状况,以现场勘验为主,视听资料、电子证据核实为辅。对于双方争议较大的案件,强调法官走出法庭,实地现场勘验,了解诉争工业大院的实际建设、装修情况。
    (三)不畏繁,严格贯彻法律规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见,充分保障当事人合法权益。对符合受理条件的反诉请求依法受理,力争一次性解决争议,并妥善行使释明权。原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同,被告主张合同无效的,或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产,而被告主张合同有效的,都要防止机械适用“不告不理”原则,仅就当事人的诉讼请求进行审理,而应向原告释明变更或者增加诉讼请求,或者向被告释明提出同时履行抗辩,尽可能一次性解决纠纷。
    [10:29:03]
  • [主持人:单祖果]:
    感谢王振法官。刚才王振法官讲到工业大院的在经济社会发展中的存续到逐渐淡出的变革史,讲到大兴法院在处理涉工业大院纠纷案件中“不畏难、不畏远、不畏繁”的办案理念,这既是人民法院在社会发展的历史洪流中,立足审判职能、服务社会大局的重要使命,也是人民法院作为司法机关坚决贯彻落实党中央和最高人民法院关于“乡村振兴战略”决策部署的生动司法实践。下面发布会进行第四项议程,请大兴法院红星法庭法官助理印鹏通报涉工业大院租赁合同纠纷典型案例
    [10:29:37]
  • [嘉宾 印鹏]:
    案例一、虽然租赁合同无效,但在房屋清退时就相互返还、折价补偿、赔偿损失等所达成协议有效
    【基本案情】
    2014年11月,闫某(甲方、出租人)与案外人赫某(乙方、承租人)签订《合同书》。双方约定闫某自愿将位于北京市大兴区旧宫镇某路20号房屋租给赫某使用,该租赁房屋为20号前1栋2层楼房的第2层,后院南侧、东侧各1栋3层楼房,合计建筑面积约2000平方米,租赁期限为9年。双方还对租金、装修、双方的权利与义务、合同解除、违约责任等事项一并进行约定。
    合同签订后,赫某占有使用租赁房屋。2018年,经各方协商一致,梁某加入房屋租赁关系,成为共同承租人,在《合同书》的抬头及落款“乙方”处的“赫某”签字旁梁某签字确认。自2018年开始,梁某实际缴纳租金,赫某、梁某之间系合伙关系。所涉租赁房屋,先是某农场将土地租赁给案外人周某作为法定代表人(负责人)的公司,然后周某所在公司将土地又出租给了本案闫某,由闫某建造了诉争房屋,之后将房屋租赁给了梁某等。诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证,亦未经主管部门批准建设。
    因租赁房屋涉及拆除腾退,在2018年11月,就20号房屋腾退引起的租金退回等相关事宜,闫某与梁某签订《协议书》。双方约定由闫某退回梁某自2018年度的租金215 000元,在梁某将被腾退房屋腾空交付闫某后,闫某将该款项退回梁某指定的银行账户;如梁某不履行上述房屋交付义务的,闫某有权不退租金,且被腾退房屋内的包括不限于床、空调、电视等全部物品视为梁某放弃,原出租方有权自行拆除被腾退房屋,由此造成一切损失后果全部由梁某承担,与闫某无关;被腾退房屋的装修损失、附属物损失、停产停业综合损失等全部损失补偿,由闫某依据2014年11月的《合同书》与赫某洽谈结算并向赫某支付,与梁某无关;协议签署之日起,水电费及其它费用由梁某负责自行向有关部门结清,与闫某无关;且协议双方之间不存在被腾退房屋的装修附属物损失补偿、停业停业综合补偿等任何争议纠纷。在“协议书”尾部,同时手写注明:“闫某收到某旅馆拆迁赔偿款当日,把梁某剩余租金退回”。梁某于2018年11月向某农场交还租赁房屋。协议签订后,因梁某应是否与赫某共同分担3万元税款等问题,闫某、梁某发生矛盾。
    梁某起诉要求闫某返还房屋租金 215 000元,并赔偿利息损失。闫某提出梁某未交还租赁房屋及2018年11月所签订《协议书》计算金额有误等抗辩意见。
    [10:29:56]
  • [嘉宾 印鹏]:
    法院审理后认为:虽然梁某、赫某与闫某所订立房屋租赁合同系租赁双方真实意思表示,但对本案租赁物楼房,未取得建设工程规划许可证,未经有关主管部门批准建设,且租赁房屋已涉及拆除腾退,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,房屋租赁合同应属无效。虽然所涉房屋租赁合同属无效,但在租赁房屋要被拆除腾退,即合同已无法继续履行时,梁某、闫某就租金退还事宜签订了《协议书》系双方当事人真实意思表示,不存在法定无效情形,应属有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。并据此支持了梁某的全部诉讼请求。
    【法官提示】
    本案中,所涉租赁房屋系工业大院,所涉房屋租赁合同违反法律强制性规定,应属无效,除争议解决条款外,原租赁合同书所做约定属无效,不能以其内容作为处理合同无效后果(返还财产、折价补偿及赔偿损失)的依据。但是,在合同法乃至其他民事活动领域,法无禁止即自由,在租赁合同因工业大院清退而无法履行时,法律不禁止,而是鼓励当事人意思自治,就合同权利义务终止所涉未尽事宜达成协议。对该协议,法院予以尊重,且当事人应积极按照约定履行。这有利于民事主体快速解决争议,妥善处理涉工业大院清退事宜。
    [10:34:35]
  • [嘉宾 印鹏]:
    案例二、合同无效后果中的赔偿损失,应以实际损失为限,不包括对方因工业大院清退所获得奖励,当事人应理性维权
    【基本案情】
    2014年9月1,高某(甲方、出租人)与王某(乙方、承租人)签订《租赁合同》。双方约定高某将坐落于大兴区西红门镇某村村北的5亩土地及地上建筑物租给王某”,房屋总建筑面积近1900平方米,土地面积为1500余平方米,租赁物用途为开办公寓,租期为8年,自2015年1月1日至2023年1月1日,第1年租金为31万元,以后每两年递增10%。双方还对房屋改扩建、押金等一并进行约定。
    合同签订后,高某向王某交付租赁房屋及场地。王某向高某交付租金、押金。王某对租赁房屋进行装修并加建房屋。2016年11月,就租赁房屋所在区域的工业大院拆除腾退事宜,北京市大兴区西红门镇某村村民委员会发布《告知书》,告知房主、租户拆除腾退签约工作已于2016年10正式启动。拆除腾退奖励期将于2017年1月结束。租赁房屋已被拆除,高某与拆除腾退人签订了补偿协议,并已领取拆迁款。高某所签订补偿协议显示,补偿款近300万元,其中包括房屋腾退补偿款、搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费,以及提前搬家奖42万余元。
    2018年,王某将高某以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院,要求判令高某向王某返还房屋租金及押金,并给付王某拆迁利益;本院于2018年3月作出民事判决书,认定双方当事人所签订房屋租赁合同应属无效,经本院向王某释明后,王某认为双方签订的《租赁合同》有效,并坚持诉讼请求,故判决驳回王某的全部诉讼请求。
    之后,王某再次以房屋租赁合同纠纷将高某诉至本院,即本案,其要求高返还房屋使用费、房屋押金、装修补偿款、房屋补偿款元、搬迁补助费,以及提前搬家奖42万余元。同时,高某反诉请求王某给付房屋占有使用费、电费。
    [10:34:48]
  • [嘉宾 印鹏]:
    法院审理后认为:关于王某所主张提前搬家奖42万余元,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”而“提前搬家奖”是一种额外获得的“奖励”,并非“损失”或需要返还的财产,其取得基础为出租人配合了拆迁,与承租人无关;举例说明,如果是出租人将农村宅基地上的房屋出租,出租人遇拆迁时选取了回迁安置房并获得了周转费,显然不能认为周转费与承租人有关,即并非拆除腾退补偿协议中的所有项目均应在租赁双方之间分配;据此,王某要求高某给付提前搬家奖42万余元无相应依据。法院据此支持了王某大部分诉讼请求。
    【法官提示】
    虽然在对工业大院进行清退过程中,出租人基于拆除腾退政策及所签订补偿协议可能获得各项奖励,但承租人要求出租人赔偿损失的基础仍在于有效的合同约定,或在合同无效时基于合同法及相关司法解释规定。承租人在积极维护自身合法权益的同时,不应盲目维权,在未协商一致的情况下,不应额外索要各项拆除腾退奖励。而且,在合同解除或无效情况下,遇工业大院清退,如果承租人拒绝配合搬迁,导致出租人因此丧失各项奖励,承租人还可能要承担相应赔偿责任。既要积极维权,又要理性维权,依法维权。
    [10:35:12]
  • [嘉宾 印鹏]:
    案例三、房屋权属要核实,以防有效变无效
    【基本案情】
    洪某系北京市大兴区旧宫镇某村11号院的宅基地使用权人。针对11号院颁发有集体土地宅基地使用证,证书所载明宅基地面积为260余平方米。未经有关主管部门批准,洪某在11号院外南侧的宅基地范围之外建造了2层楼房。本案诉争租赁房屋位于该2层楼房内,该2层楼房在拆迁时被编号为10号房屋。
    分别在2007年、2012年、2017年,洪某(甲方、出租人)与张某(乙方、承租人)连续签订3份房屋租赁合同,由张某租赁10号房屋内的部分房屋。张某利用租赁房屋开设有注册为个体工商户的旅馆。合同中约定:“遇拆迁营业补偿和旅馆内的设备设施补偿属乙方所有,其它归甲方”。
    在租赁期间,张某在10号房屋南侧建造了2间房屋,该2间房屋在拆迁档案中被编号为11号房屋。对10号院宅基地范围外建造的10号房屋、11号房屋,均未取得建设工程规划许可证,亦未经主管部门批准建设。在合同履行期间,张某对租赁房屋进行过装修。
    2017年,对10号院所在区域开展拆迁工作。期间,洪某与拆除腾退人签订货币补偿协议及定向安置房买卖合同。根据协议载明洪某在腾退范围内有1套院落,即11号院,其宅基地面积为300余平方米,房屋合法建筑面积为170余平方米。根据该补偿协议,洪某获得房屋腾退补偿款近200万元。拆迁档案中存档的“外业草图”及“估价结果通知单”载明,11号院建有16部分房屋,即编号1至编号16,其中编号1、2、7、9、13、14、15号房屋位于宅基地范围内,有房屋重置成新价补偿。10号房屋、11号房屋均不在宅基地范围内。
    张某以房屋租赁合同纠纷的案由将洪某起诉,要求洪某支付2间自建房及全部装修损失、停产停业补助费用、移机费,合计 250 000余元。洪某则辩称诉争租赁房屋均位于宅基地范围外,所涉租赁合同为无效合同,且洪某针对违章建筑未获得任何补偿,所以不同意张某的全部诉讼请求。在洪某答辩时,张某才意识到其所租赁房屋位于11号院的宅基地范围外。
    [10:35:32]
  • [嘉宾 印鹏]:
    法院审理后认为:虽然张某与洪某于2017年5月所订立房屋租赁合同系双方真实意思表示,但对本案租赁物10号房屋(系农村宅基地范围外的2层楼房)未取得建设工程规划许可证,未经有关主管部门批准建设,且11号院已被拆除,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,房屋租赁合同应属无效。11号房屋系张某所自建(扩建),洪某在知道该扩建行为后一直未提出异议,可以视为洪某同意张某扩建;根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条,对于房屋租赁合同无效双方均具有一定过错,即出租人将合法宅基地范围之外的2层楼房对外出租,而承租人亦未尽审慎审查义务,在通常情况下农村宅基地面积较小而11号院面积较大且租赁房屋为楼房的情况下仍然订立合同,但具体至“未办理合法建设手续”的过错,则尽在张某,没有证据证明租赁双方对办理合法建设手续有过沟通及约定,也没有证据证明张某曾试图对11号房屋办理合法建设手续,又考虑到洪某并未针对11号房屋取得拆迁利益,且就11号房屋的建房费用张某未提供充分证据证明,故对张某要求洪某给付11号房屋的建房、装修及附属物补偿费用的诉讼请求,不予支持。根据拆迁档案中存档内容,洪某获得了装修及附属物定额补偿,但该补偿系针对11号院合法宅基地范围内房屋所作定额补偿,而租赁物10号房屋位于合法宅基地之外,即洪某针对10号房屋未获得装修及附属物补偿,故张某要求取得10号房屋的装修及附属物补偿无事实依据。诉争停产停业综合补助费系针对11号院内合法房屋的停产停业补偿,对诉争10号房屋、11号房屋并未补偿,故对张某要求洪某支付停产停业补助费用,不予支持。综合考虑11号院内的移机物品清登情况及张某的移机物品情况,张某要求洪某给付移机费14 000余元并无不当。据此仅判决支持洪某给付张某移机费14 000余元,驳回了大部分诉讼请求。
    [10:43:31]
  • [嘉宾 印鹏]:
    【法官提示】
    农村宅基地是以居住为主要使用目的的集体土地,国家鼓励农村居民合理利用宅基地,不禁止宅基地上所建造房屋的出租行为。本案中,张某曾向法庭提交11号院的宅基地使用证复印件,相信其所租赁10号房屋系在宅基地范围内,直到洪某明确答辩并由本院调取11号院的拆迁档案后,他才逐渐意识到其所租赁房屋未获得多少拆迁补偿。在张某看来,其所租赁房屋“被工业大院”了。
    如果张某所租赁房屋系农村宅基地范围内建造合法房屋,一是其所签订租赁合同有效,其可以直接依据合同约定获得补偿;二是宅基地范围内房屋被征收、征用时会依法自拆迁人处获得补偿,而不是按照违章建筑处理。这提示民众在签订租赁合同过程中一定要审查土地情况、房屋权属情况,确定所涉土地是宅基地、集体农用地、集体建设用地、国有划拨土地、国有出让土地还是其他物权类型,确定所涉房屋是否取得建设工程规划许可证、不动产权证书等,而且,不要忽视所建造房屋与审批手续不符等可能导致合同无效之情形。依法审查,依法洽商,依法订约,依法履行,依法诉讼,才能维护自己的合法权益。
    [10:43:56]
  • [主持人:单祖果]:
    感谢印鹏助理。
    各位领导、各位网友,乡村振兴的过程并非一蹴而就,须久久为功,积小胜为大胜。大兴法院将进一步提高政治站位,坚决服务实施乡村振兴战略大局;发挥审判职能作用,为乡村治理提供司法支持;创新工作方式方法,助力乡村治理体系现代化,努力以农民群众听得懂、看得见、能理解、可感受的方式,助力乡村振兴、实现社会公平正义。
    [10:45:14]
  • [主持人:单祖果]:
    各位代表、各位网友,以上就是本次发布会的全部内容。稍后本院官方新浪微博@北京市大兴区人民法院和官方微信公众号“北京大兴法院”将会全文刊载,敬请大家关注。
    今天的新闻发布会到此结束,感谢薛亚会代表的在线监督,感谢各位网友的参与和观看! 谢谢大家!
    [10:46:01]