各位网友大家上午好，欢迎大家关注北京一中院的网络直播。我院今天召开“涉房屋消费者案外人执行异议案件审理情况”新闻通报会。在通报会开始之前，先介绍一下此次会议的基本情况：本次新闻通报会将向大家通报近年来我院涉房屋消费者案外人执行异议案件的审理情况，并选取五大典型案例予以通报。

尊敬的各位人大代表、各位专家、各位媒体朋友:
大家好！
欢迎大家参加北京市第一中级人民法院新闻通报会，我是北京市第一中级人民法院副院长马来客。
执行领域关乎百姓诉讼权利的实现，是人民感受司法公平正义的重要一环。强制执行目的在于强制义务人完成其所承担的法律义务，以保证胜诉当事人的权益得以实现。法院对被执行人房地产开发商包括房屋在内的名下财产进行查封、冻结、扣押，也是强制执行程序的应有之义。而居住乃民生之本，安居方能乐业。住房问题关系千家万户的基本生活保障。在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，须在法律的框架内实现对房屋消费者物权期待权与申请执行人胜诉债权的平等保护，既要维护房屋消费者对执行标的所享有的期待权，亦要保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益。为此，一中院秉持善意文明执行理念，从利益平衡和价值衡量出发，综合保护各类主体权益，严格依法裁判，增强执行质效双升，今天召开“平衡权利保护 助力执行增效”新闻通报会，向大家通报近年来我院涉房屋消费者案外人执行异议案件的审理情况，并选取五大典型案例予以通报。
首先，我谨代表北京一中院，对各位人大代表、专家以及媒体朋友的到来，表示热烈的欢迎和诚挚的感谢！
参加今天通报会的人大代表有：北京华为数字技术有限公司副总经理朱卓；北京京西燃气热电有限公司发电运行部安全专责工程师张斌；天安人寿保险股份有限公司风险管理部负责人要靖；中车福伊特传动技术（北京）有限公司首席技术官魏亦南。今天参会的还有基层法院的代表，石景山法院党组成员、副院长高雪林、海淀法院执行局法官潘亮洁,以及我院各部门的部分中层干部和我院执行局的部分同志。此外，来自《中国审判》、北京日报等中央及市属的各大媒体记者朋友们也来到了通报会现场。让我们以热烈的掌声对各位嘉宾的到来表示欢迎。
今天的新闻通报会有三项议程，第一项议程是由一中院执行局负责人佟海东同志介绍我院涉房屋消费者案外人执行异议案件的审理情况；第二项议程是由执行局副局长王惠庆同志通报《北京一中院房屋消费者案外人执行异议典型案例》；第三项议程是请新闻媒体的记者朋友就相关内容进行提问。

下面进行第一项议程，请一中院执行局负责人佟海东同志介绍我院涉房屋消费者案外人执行异议案件的审理情况。

尊敬的各位代表委员、各位领导、各位专家、各位媒体朋友：
大家好！
居者有其屋，安居才能乐业，习近平总书记曾经强调：“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”对于大多数人而言，房产是个人或家庭最主要的财产，房产消费是一生中最重要的消费，关系着个人和家庭的财富与幸福。依据我国民法典物权编的相关规定，不动产物权的设立需经过依法登记方能发生效力。实践中，房屋消费者从订立商品房买卖合同到办理物权登记，一般须间隔一定时间。在此期间，房地产开发企业如果因涉及金钱债务纠纷而导致房产被查封、拍卖，房屋消费者取得房屋产权可能存在一定风险。基于对房屋消费者生存权、居住权这一更高位阶权益的保护，法律规定赋予符合特定条件的房屋消费者类似于所有权人的地位，可以请求法院排除对其所购买房屋的执行，以此平衡胜诉人金钱债权和房屋消费者居住权益之间的冲突，对符合全部权利保护要件的房屋消费者予以保护。
今天，我院召开涉房屋消费者案外人执行异议案件审理情况新闻通报会，一方面是向大家通报我院近两年来审理该类型案件的相关情况，回应社会关切，另一方面也通过阐明裁判理念、明确适用要件、发布典型案例等方式为房屋消费者维护自身合法权益提供诉讼指引，引导房屋消费者正确行使权利。

一、坚持动态研判，精准把握案件趋势特征，实现“三个效果”有机统一
2019年至2021年8月期间，我院共审结涉房屋消费者案外人执行异议案件232件。其中，2019年为33件,2020年为141件，今年1-8月为58件，案件数量呈大幅上升趋势，受房地产行业市场行情的影响，预计未来案件数量仍将持续攀升。从近三年来的案件总体情况来看，呈现出以下几个特点：
一是系列案件呈多发态势。由于金融借款类案件执行标的金额较大，法院在采取查封措施时通常会查封多套房屋甚至整栋楼盘，由此引发的涉房屋消费者案外人执行异议案件往往也呈现为系列案件状态。近三年来，5人以上涉及同一房地产开发企业的系列案件为11起，涉及总案件数量约为151件，占案件总数量的65.1%。
二是房屋消费者诉讼参与度总体较高。近几年来，随着法律知识的普及和传播，社会民众的法律意识和法律素养明显提高。尤其是在房屋消费领域，因涉及财产标的额较大，房屋消费者参与诉讼的意愿较为强烈。在我院近三年来审理的232起案件中，房屋消费者本人全程参与异议审查程序而未委托诉讼代理人的案件约为147件，占案件总数的63.4%。
三是主张法律条款竞合性适用的当事人占绝大多数。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对一般不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，二者是一般条款与特殊条款的关系，在法律适用上存在竞合的可能性。在我院近三年审理的此类案件中，约187起案件的房屋消费者请求法院竞合性适用上述条款，择一支持其异议请求，占案件总数的80.6%。
四是因未满足全部权利保护要件而被驳回异议请求的案件数量总体比例较高。在我院近三年审理的232起案件中，房屋消费者的异议请求因符合全部的权利保护要件而被支持的比例约为34.8%，因一项或多项权利保护要件缺失而被驳回异议请求的案件比例约为62%。通过该组数据对比，我们可以看出，保护房屋消费者的物权期待权必须在法律的框架内行使，严格按照权利保护要件适用保护规则。
近三年来，我院在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，坚持动态研判案件数量整体增长趋势，把握案件类型特征，关注个案具体情况，兼顾法理人情，圆满审结了全部案件，实现了法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。

二、坚持刚柔并济，秉承公平公正价值理念，切实保障各方权利
房屋消费者在执行程序中提出的异议通常属于案外人执行异议的范畴，目的在于排除法院的强制执行。在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，我院始终秉持刚柔并济的理念，既维护房屋消费者对执行标的所享有的物权期待权，亦保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益，在法律的框架内实现对房屋消费者物权期待权与申请执行人胜诉债权的平等保护，最终体现为法律的公平与正义。
一是突出执行工作强制性，及时兑现申请执行人的胜诉债权。执行是公平正义最后一道防线的最后“一公里”，打击规避、逃避执行的不诚信行为，保障胜诉当事人合法权益的实现是执行工作的主线。对于企图利用案外人执行异议救济渠道，试图以签订虚假房屋买卖合同、以物抵债协议等方式对抗、拖延、阻碍执行程序进展的案外人或房地产开发企业，我们始终秉持零容忍的态度，通过强化证据材料核查力度、释明虚假诉讼后果、运用司法惩戒措施等手段严厉打击规避执行的行为，保障当事人胜诉债权及时实现。
二是严格贯彻善意文明执行理念，平衡保护各方当事人合法权益。对各方当事人享有的诉讼权利予以充分保障，坚持公正、全面听取房屋消费者、债权人及房地产开发企业的意见。同时，积极和执行实施部门就执行案件的整体情况进行沟通交流，探讨能否通过置换查封标的物、办理分割登记等方式，在不损害债权人合法权益、不影响执行效率和效果的情况下，解除对争议执行标的的查封，保障房屋消费者的生存、居住权益，平衡房屋消费者和债权人之间的权利冲突。

三、坚持守正创新，推进执行裁判规范化建设，促进案件提质增效
执行程序涉及多方主体，平衡保护各利益主体之间的合法权益，考验的不仅仅是法律适用能力，也需要从规范化建设、创新案件审理方式等多个方面下功夫，促进案件办理的提质增效。具体来说，我院主要做了以下四个方面的工作：
一是着力推进执行裁判规范化建设。近两年来，我院以执行裁判规范化建设为主线，着力制定了《北京市第一中级人民法院关于提高执行裁判案件审查质效的相关规定(试行)》，从收案登记、案件材料的送达和收集、谈话及听证程序、合议庭评议、裁判文书制作等十二个环节规范案件办理流程，集中解决了执行异议复议案件审查程序中存在的影响案件审查质效的程序及实体问题。
二是灵活适用案件审查方式。我院依据法律及相关司法解释的规定于2020年制定了《北京市第一中级人民法院执行裁判案件书面审查工作规定》，在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，对于案情简单、各方当事人争议不大的案件，优先适用书面审查方式，做到简案快审，提高裁判效率。对于案情较为复杂、各方当事人争议较大的案件，第一时间组织谈话或听证程序，在查明案件事实的基础上及时作出裁决，实现繁案精审。
三是畅通流程环节力保审限内结案。涉房屋消费者案外人执行异议案件的审理期限仅为15天，时间短、难度大、要求高，为了确保审限内结案，我院制定了畅通全流程环节的审理方案，将送达案件材料与调取执行卷宗、确定庭审时间等程序同步推进，压缩流程之间的时间间隔，最大限度加快案件审理进程，力保案件在审限内高质量审结，今年1-8月，我院办理执行裁判案件的扣审率为4.18%，较去年同期下降了31.3个百分点。
四是充分利用网络信息技术开启“云模式”。受疫情影响，组织三方当事人于同一时间到我院参加线下庭审难度较大，为了加快案件审理进程，我院积极利用线上庭审系统，大力推进“云裁判”模式，通过网络信息技术实现异议申请书、证据材料、答辩意见等诉讼材料的电子送达，提升当事人参与执行裁判程序的便利性，实现全程无接触式办案，优化诉讼服务体验。

四、坚持实事求是，依法拓展案件调查途径，多元发力细化事实查证
事实是裁判的基础，房屋消费者提出的物权保护请求能否得到支持，取决于能否从案件事实中提取到符合权利保护要求的全部要件事实。我院在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，以拓展案件调查途径为基础，在细化事实查证上多元发力：
一是对房屋消费者予以适度的举证释明。实践中，由于房屋消费领域涉及的书面材料较多，且零散琐碎，部分房屋消费者缺乏整合、梳理证据材料的相关经验，致使很多证据材料仅指向同一待证事实或无需证明的事实，而在关键事实上又缺乏相应的证据予以证实。此时，承办法官则需要对房屋消费者进行适度的举证释明，引导房屋消费者有效梳理整合证据材料，便于后续质证环节的开展，同时，要求房屋消费者在指定期限内补齐证据材料，辅助法院查明案件事实。
二是注重从房地产开发企业处收集证据材料。相对于房屋消费者而言，房地产开发企业在保管房屋销售资料、档案材料等方面明显具备更强的能力和意识，在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，不能把收集证据材料的范围局限于房屋消费者个人，也应当注重从房地产开发企业处收集证据材料，并将二者进行比对、印证，助力案件事实的查明。
三是通过调阅执行卷宗、向不动产登记部门查阅资料等方式查明案件事实。实践中，部分房屋消费者并不清楚其所购买房屋的查封时间及查封状态变化等具体信息，而上述信息是审理案件时必须予以查明的关键事实，关系着房屋消费者的物权保护请求能否得到支持。因此，我院在办理此类案件时，不仅注重通过调阅执行卷宗、向执行法官了解情况等方式核查案情，必要时也联系不动产登记中心等相关部门调阅资料，力求查清案件事实。
五、坚持依法裁判，严格适用权利保护要件，强化裁判文书说理，重视息诉服判
房屋消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先权
和抵押权，基于此，有人将其称之为“超级优先权”，当然，房屋消费者的这种特权并非是无条件享有的，而是必须严格符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的权利保护要件，具体为：一是保护的对象必须是房屋消费者，是为了满足个人生活居住需要而向房地产开发企业购买商品房的自然人。二是申请执行人申请实现的债权应当是金钱债权，而非对屋消费者所购买的房屋主张所有权。三是应当在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，不能是口头协议，签订合同的时间亦不能在法院查封房屋之后。四是购买房屋的目的系用于居住且名下无其他居住房屋。五是已支付的购房款超过或接近合同约定总价款的50%。对于未支付完毕的剩余部分的购房款，如果房屋消费者已经按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照法院的要求交付执行，可以视为符合上述要件的精神。
此外，在办理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，我院不仅注重在法律框架内严格适用权利保护要件，同时也要求强化裁判文书的释法说理，在撰写裁判文书时，首先应当阐明事理，说明裁判所认定的案件事实及其根据和理由，其次要释明法理，说明裁判所依据的法律规范以及适用的理由，最后还应讲究文理，语言表达要规范准确，逻辑论证要条理清晰，切实增强裁判文书的说理效果，确保案结事了、息诉服判。

房屋消费关系着个人和家庭的幸福，在此，针对广大房屋消费者在购买商品房过程中遇到的问题，我们提出如下提示和建议：
一是要全面了解情况。在签订商品房买卖合同前一定要实地考察、了解楼盘的相关信息。确认房地产开发企业是否存在公司经营异常、被列为失信被执行人等情况，确定具体楼盘及意向购买房屋是否存在被查封或限制处分的情形。
二是要仔细查看证书。审查房地产开发企业在预售、销售房屋时是否“五证”齐全，是否存在未取得商品房销售（预售）许可证即售卖房屋的情形，避免因此影响到商品房买卖合同的效力。
三是要及时备案登记。在签订商品房买卖合同后，要及时办理网签备案，公示房屋交易情况，在符合办理预告登记条件时，应及时办理预告登记，确保物权将来能够顺利实现。
四是要增强证据意识。妥善保管商品房买卖合同、付款凭证、购房发票、入住通知单、物业费缴纳单据等证据材料原件，一旦产生纠纷，及时利用上述证据材料维护自身合法权益。
各位代表委员、各位领导、专家以及媒体朋友们，以上是我院在“平衡权利保护 助力执行增效”理念下，近三年来在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件中的一些基本情况及经验、做法，欢迎大家对我们的工作提出意见和建议。今后，我们将进一步充分发挥执行裁判职能作用，平等保护各方当事人的合法权利，关注房屋消费者生存、居住权益保障问题，为维护司法公平与正义贡献更加坚实的力量！

刚才佟海东同志就我院审理涉房屋消费者案外人执行异议案件的总体情况进行了介绍，总结了我院近年来审理此类案件的基本情况及特点，介绍了我院审理此类案件的主要做法及成效，对案件审理思路进行了细致说明并向房屋消费者作出提示和建议。
下面进行第二项议程，请一中院执行局副局长王惠庆同志通报《北京一中院房屋消费者案外人执行异议典型案例》。

各位代表委员、专家学者和媒体朋友：
房屋消费者案外人执行异议制度旨在实现房屋消费者物权期待权和申请执行人胜诉债权之间的平衡。房屋消费者必须完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，方可依据其对所买受房屋享有的物权期待权，排除法院的强制执行。我们梳理总结了近年来本院审结的5起房屋消费者案外人执行异议典型案例，下面我就具体案例进行通报。
案例一：本院在执行某研究所与某房地产开发公司仲裁纠纷一案过程中，因某研究所对某房地产公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向本院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行，并向本院提交了其与该房地产开发公司在本院查封该房屋前签订的房屋买卖合同以及支付房屋全部价款的银行转账记录。本院经审查查明，在本院查封案涉房屋之前，秦某与该房地产开发公司签订了关于案涉房屋的书面买卖合同，并一次性支付了案涉房屋的全部价款，且本院通过查询，秦某名下无其他住房，秦某提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。据此，本院裁定中止对案涉房屋的执行。
本案的典型意义在于：明确了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的三个条件的情形下，适用房屋消费者物权期待权保护规则。即房屋消费者在法院查封之前已与被执行的房地产开发企业签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，其所提案外人执行异议，法院予以支持。

案例二：本院在执行某租赁公司与被执行人某房地产开发公司租赁合同纠纷一案过程中，因某租赁公司对某房地产开发公司享有金钱债权，本院轮候查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋，案外人赵某就其中一套房屋向本院提出书面异议，主张北京四中院、北京高院在审理其与申请执行人某建筑公司、被执行人某房地产开发公司的执行异议之诉案件时，已经认定赵某所述符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求本院解除对该房屋的轮候查封。本院经审查查明，北京四中院对案涉房屋的查封为首先查封，本院对案涉房屋的查封为第一顺位的轮候查封，北京四中院与北京高院的生效判决已认定赵某对该房屋享有足以排除执行的民事权益，北京四中院正在为赵某办理房屋解封手续。本院在向申请执行人某融资租赁公司释明上述事实后，该公司主动向本院申请解除了对该房屋的轮候查封。随后，赵某向本院撤回其所提案外人执行异议。
本案的典型意义在于：执行异议之诉已确认房屋消费者对所买受房屋享有物权期待权，在另案的案外人执行异议程序中亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。轮候查封虽不是正式查封，但在首先查封解除的前提下，第一顺位的轮候查封即成为首封，同样会影响到案外人对查封标的主张权益，因此，对轮候查封亦应当予以审查。在其他法院执行异议之诉生效判决已经对物权期待权予以确认的情形下，为减少当事人诉累，法院可主动向申请执行人释明以解除查封。申请执行人如不同意解封，法院亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。
案例三：本院在执行某担保公司与某房地产开发公司公证债权文书一案过程中，因某担保公司对某房地产开发公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人张某就其中一套房屋向本院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行，并提交了一份被执行人某房地产开发公司向其出具的承诺书，承诺书载明该房地产开发公司将在房屋售出后一年内还清欠款，然后向本院申请解除对上述房屋的查封，确保张某能够取得该房屋所有权。本院认为，张某虽然与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同并支付了房屋全部价款，但上述承诺书表明张某是在明知该房屋已被本院查封的情形下与该房地产开发公司签订的书面买卖合同，不属于能够排除法院强制执行的情形。据此，本院裁定驳回张某的异议请求。
本案的典型意义在于：明确了房屋消费者在法院查封之后与房地产开发企业签订房屋买卖合同的，不适用房屋消费者物权期待权保护规则。执行程序中的查封措施是有效控制被执行人财产的一种强制措施，未经法院允许，被执行人就已被查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。在房屋消费者明知其向被执行的房地产开发企业购买的房屋已被法院查封，但在签订书面买卖合同前未征得执行法院同意房地产开发企业销售案涉房屋的情形下，如果相信房地产开发企业作出的承诺，并不能使其购买房屋的行为获得法律上的保护。

案例四：本院在执行某研究所与被执行人某房地产开发公司仲裁纠纷一案过程中，因某研究所对某房地产开发公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人吴某向本院提出书面异议，主张其已支付全款购买其中一套房屋，请求法院中止对该房屋的执行。本院审查过程中，吴某表示其名下在该房屋所在区尚有一套房屋用于居住，其配偶名下在本市另一区亦有一套居住用房。本院认为，吴某虽然在该房屋被本院查封之前与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同，但吴某及其配偶名下在本市均有其他用于居住的房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除法院强制执行的情形。据此，本院裁定驳回吴某的异议请求。
本案的典型意义在于：明确了房屋消费者名下有其他用于居住的房屋的，不适用房屋消费者物权期待权保护规则。房屋消费者物权期待权保护规则是保护弱者权益的一种体现，是对房屋消费者生存权的尊重与维护。房屋消费者物权期待权保护规则是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的特别规定，适用时不能扩大范围。即房屋消费者在所购买房屋被法院查封之前虽与被执行的房地产开发企业签订了书面买卖合同，但其个人或其配偶名下在同一区域尚有其他用于居住的房屋，其与其家人的生存权、居住权已能得到有效保障，不应再适用房屋消费者物权期待权保护规则。
案例五：本院在执行某建筑公司与被执行人某房地产开发公司建筑工程施工合同纠纷一案过程中，因某建筑公司对某房地产开发公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋，案外人王某针对其中一套房屋提出书面异议，请求本院中止对该房屋的执行。本院经审查查明，王某系该房地产开发公司室内装修工程的承包人，工程完工后，双方签订了一份商品房买卖合同，约定王某向该房地产开发公司购买商品房一套。该房地产开发公司向王某出具的收据载明“以工程款折抵房款”。本院认为，上述收据明确载明系以工程款折抵房款，双方之间实际上并未达成真实的以购买上述房屋合意为基础的不动产买卖关系，而是以商品房买卖合同之名行以物抵债协议之实，不符合房屋消费者物权期待权保护规则。据此，本院裁定驳回王某的异议请求。
本案的典型意义在于：明确了以工程款折抵购房款的购房人，不能主张房屋消费者物权期待权。实践中，许多房地产开发企业在资金周转紧张的时候，会选择以房抵债的方式来支付工程款，以房抵债的受让人往往也会依据以物抵债协议来主张对房屋的所有权，请求排除法院的强制执行。如果受让人已经办理了不动产登记，依据法律规定，其已成为所受让房产的所有权人，对其权利自应保护。但对于尚未办理不动产登记的受让人而言，以房抵债协议仅仅能产生债法上的效力，基于债的平等性原则，其对房地产开发企业享有的金钱债权并不较其他债权人对房地产开发企业享有的金钱债权更具有优先实现的价值利益。

刚才王惠庆副局长对5起典型案例进行了介绍，这些案例均源于我院近年来的司法实践，这些案例既维护了房屋消费者对不动产所应享有的合法权益，又保障了申请执行人通过强制执行程序实现其债权的正当利益的目的，体现了司法裁判对各方主体权益的综合保障。今天我们还有幸邀请到了来自中央及市属多家媒体的记者朋友，相信他们对于法院执行工作也有很多感兴趣的问题。
下面进行第三项议程，请新闻媒体的记者朋友就相关内容进行提问。现场的媒体朋友，想提问的可以举手示意。

房产可以说是广大人民群众最主要的财产之一，关系到人民群众的安居乐业，一中院召开这样主题的新闻通报会很有意义。我感触最深的就是通报内容中所强调的执行裁判坚持刚柔并济，平衡各方权益。我想请问您，在审理这类案件过程中，法院是如何做到平衡各方权益的？审理过程中秉承了哪些理念呢？

在执行实施程序中，执行法官主要根据财产的外观状态来判断权属，但登记在被执行人名下的财产实际权属可能并不是被执行人的责任财产，可能会出现对执行标的所采取的执行措施损害案外人的财产权益。在房屋消费者案外人异议案件中，一方面是生效法律文书所确定的申请执行人的胜诉债权，另一方面就是案外人的合法权益。这就涉及到权利冲突的问题。我院在审理此类案件时，主要秉承以下审理理念和思路：
1.坚持各方合法权益平等保护。在审查此类案件过程中，一方面对案外人所提异议进行依法审查，即购房消费者所提异议必须同时满足异议复议规定第二十九所规定的三项要件，异议才能成立。另一方面，强调切实保护申请执行人胜诉债权的实现，这是执行工作的首要任务。例如，被执行人逃避法院执行，与案外人恶意串通通过虚构购房法律关系逃避债务的，异议请求不予支持，并依法追究相关责任人的责任；同时，秉承善意文明执行理念，对符合特定情形的案件，积极和执行实施部门就执行案件的整体情况进行沟通交流，探讨能否通过置换查封标的物、办理分割登记等方式，在不损害债权人合法权益、不影响执行效率和效果的情况下，解除对争议执行标的的查封，保障房屋消费者的生存、居住权益，平衡房屋消费者和债权人之间的权利冲突。
2.坚持质效并重。一是推进执行裁判规范化建设，从收案登记、案件材料的送达和收集、谈话及听证程序、合议庭评议、裁判文书制作等十二个环节规范案件办理流程，促进案件质量提升。二是灵活适用案件审查方式，做到案件繁简分流，简案快审、繁案精审。三是充分利用网络信息技术、畅通执行裁判案件审理流程环节、严格审限管理，多措并举，提高执行裁判案件审查效率。
3.坚持法律效果、政治效果和社会效果有机统一。在执行过程中，对购房消费者物权期待权的保护对于增强司法公信力具有特殊意义，审理案件过程中需要斟酌案外人合法权益保护、申请执行人信赖利益保护等多种因素综合作出裁判。这就要求法官在依法作出裁判时要强化裁判文书撰写的释法说理，同时重视结案后的息诉工作，办好每一个案件。同时，延伸司法职能，就社会关注和群众关心的热点问题，积极开展调查研究，进行普法宣传，实现案件办理法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。
谢谢！

今天的新闻通报会对一些典型案例做了通报，其中一些案例中案外人所提异议因为不符合保护要件最终没有被支持，想请问您，对于那些没有获支持的房屋消费者，他们实际上可能已经支付了部分房款，那他们的权利该如何救济呢？

按照民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此案外人对裁定不服，有两种救济途径，一是案外人如果认为原判决、裁定认定事实或适用法律错误，案外人可以通过审判监督程序寻求救济；二是如与原判决、裁定无关的，案外人可在法定期限内提起案外人异议之诉。
案外人执行异议之诉发生在执行程序中，以案外人执行异议被裁定驳回为前提，如果案外人没有对执行标的提起书面异议、书面异议未被驳回或者执行程序已经终结，案外人就不能提起执行异议之诉。而案外人申请再审则没有此限制。案外人执行异议之诉所针对的是对特定执行标的的执行，案外人对作为执行依据的生效判决、裁定、调解书并无异议，只是对执行标的有异议，目的是排除对特定执行标的的执行。而案外人申请再审之诉针对的生效判决、裁定、调解书，目的是推翻生效的判决、裁定、调解书。当然，推翻生效的判决、裁定、调解书后，相应的执行行为也应停止、撤销或变更。
另外，案外人也可依据其与房地产开发企业之间签订的《商品房买卖合同》以买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求房地产开发企业返还已经支付的购房款、赔偿损失等。
总之，还是要再次提醒公众，在购房后一定要及时办理网签登记，并保存好商品房买卖合同、付款转账记录、购房发票、入住通知单、物业费缴纳单据等凭证原件，以便在日后产生纠纷时，及时有效保障自身合法权益。

由于时间关系，提问环节就进行到此，感谢各位记者朋友对我们工作的关心和支持。

涉房屋案外人执行异议案件涉及房屋消费者、申请执行人以及债务人等多方利益的权衡，实体与程序交织，效率与公平互现。今天召开新闻通报会，一方面希望能够多多回应民生关切，另一方面我们也衷心希望社会各界继续关注、关心我院执行裁决工作，多提宝贵意见，共同为推进司法审判加速助力。
各位嘉宾，各位朋友，今天的新闻通报会到此结束。感谢大家的参与和支持。谢谢大家！

本次直播到此结束，感谢各位网友的关注！欢迎您继续关注北京市第一中级人民法院在中国法院网、北京法院网的网络直播，再见！