各位网友上午好，欢迎大家关注北京市第二中级人民法院、北京市住房和城乡建设委员会住房租赁合同纠纷案件情况新闻发布会。

各位网友、记者朋友：
大家上午好！首先，我代表北京二中院，对大家关注、应邀参加此次发布会表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
下面，我介绍下参加今天新闻发布的人员，他们是：二中院副院长廖春迎，市住建委副主任倪娜，民二庭庭长邹治，民二庭副庭长何江恒。
我是二中院新闻发言人、院党组成员、政治部主任管小丽。
2022年5月25日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议表决通过了《北京市住房租赁条例》，自今年9月1日起施行。为了深化诉源治理，防范法律风险，化解住房租赁纠纷，促进住房租赁市场健康发展，今天，北京二中院与北京市住房和城乡建设委员会联合召开新闻发布会，通报二中院住房租赁合同纠纷案件审理情况，并提出防范化解矛盾，减少住房租赁纠纷发生的相关建议。
由于疫情防控要求，今天的新闻发布会采取线上、线下相结合的方式进行，主要有四项内容：
一是请廖春迎副院长通报我院住房租赁合同纠纷案件审理情况； 二是请市住建委倪娜副主任通报住房租赁行业管理相关情况；三是民二庭邹治庭长介绍住房租赁合同纠纷典型案例；四是互动问答。
下面首先请廖春迎副院长通报我院住房租赁合同纠纷案件审理情况，有请！

各位网友、媒体朋友们：
大家上午好！下面由我从三个方面进行通报。
一、住房租赁合同纠纷案件的基本情况和特点
2017年至2021年，二中院审结各类不动产租赁合同纠纷案件分别为660件、766件、918件、599件、771件，其中，住房租赁合同纠纷案件数量分别为134件、138件、172件、100件、139件，占比分别为20.3%、18%、18.7%、16.7%、18%，住房租赁合同纠纷案件数量及占比总体稳定。
住房租赁合同纠纷案件呈现以下特点：
（一）纠纷类型多样化
2017年至2021年，二中院审结的683件住房租赁合同纠纷案件中，因出租人单方违约引发的纠纷案件数量为86件，占12.6%，因承租人单方违约引发的纠纷案件数量为313件，占45.8%，因双方违约引发的纠纷案件数量为31件，占4.5%。从纠纷发生原因看，涉及标的物瑕疵、租金欠付、不配合交接，以及擅自转租、提前退租、违法群租等多种违法、违约情形。
（二）辖区案件分布不均衡
通过对2017年至2021年二中院二审审结的住房租赁合同纠纷案件中住房所在地的统计，位于东城、西城、丰台三个城区的住房租赁合同纠纷上诉案件合计数量占我院所辖五区住房租赁合同纠纷上诉案件总量的比例分别为77.5%（2017年）、80.3%（2018年）、69.1%（2019年）、79%（2020年）、82.7%（2021年）；位于大兴区的住房租赁合同纠纷上诉案件数量占我院所辖五区住房租赁合同纠纷上诉案件总量的比例分别为13.4%（2017年）、13%（2018年）、18%（2019年）、13%（2020年）、11.5%（2021年）；位于房山区的住房租赁合同纠纷上诉案件数量占我院所辖五区住房租赁合同纠纷上诉案件总量的比例分别为8.9%（2017年）、5%（2018年）、12.7%（2019年）、6%（2020年）、5.8%（2021年）。可看出，此类纠纷在东城区、西城区、丰台区的分布相对集中，这与上述三个城区住房租赁市场活跃、交易数量较多密切相关。
（三）二审案件调解撤诉率较高
2017年至2021年，二中院二审审结的住房租赁合同纠纷案件中，以调解或撤回上诉方式结案的案件数量分别为22件、38件、45件、22件、23件，占比分别为16.4%、27.5%、26.2%、22%、16.6%。同期我院二审审结的全部民事案件的平均调解撤诉率分别为18.1%、16.1%、15.7%、14.1%、9.6%。住房租赁合同纠纷二审案件调解撤诉率较高，一方面与此类纠纷普遍法律关系明确、争议标的数额小有关；另一方面也与我院根据该类案件特点加强二审调解工作密切相关。
（四）涉个人租户的小标的额案件常见
住房租赁中以法人等组织名义承租房屋的案件数量较少，租户多为个人，占比近98%。此类案件的诉讼请求中，房屋月租金数额通常在数千元至两万元不等。从总体看，相较厂房、商铺、办公用房租赁中较高的租金标准以及多涉及经营赔偿方面的诉讼请求，住房租赁纠纷案件的诉讼标的额相对较小。
（五）涉及住房租赁企业和房地产经纪机构案件多发
2017年至2021年，二中院审结的住房租赁合同纠纷案件中，涉及住房租赁企业和房地产经纪机构的案件数量分别为36件、27件、54件、30件、52件，占比分别为26.9%、19.6%、31.4%、30%、37.4%。住房租赁企业和房地产经纪机构涉诉案件多发，一方面与近年来从事转租业务的住房租赁企业、从事中介和代理业务的房地产经纪机构广泛参与住房租赁市场交易有关，另一方面也反映出部分住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为不规范，容易引发纠纷。调研发现，住房租赁企业作为承租人的案件中，因其违约，比如擅自打隔断、违规群租等，引发的纠纷比例较高。
（六）新冠肺炎疫情给住房租赁市场带来一定影响
2020年以来，涉疫情住房租赁合同纠纷显著增多。2020年、2021年二中院审结的住房租赁合同纠纷案件中，涉及疫情的案件数量分别为10件、30件，占比分别为10%、21.6%。疫情可能会对承租人履行租赁合同带来较大影响，出现欠付租金、擅自搬离以及因疫情防控措施无法正常使用房屋等情形。

（七）新类型案件时有发生
随着租赁市场的发展，新型住房租赁方式不断涌现。与之相关，新类型住房租赁案件不断出现，主要有以下四类：
一是涉“长租公寓”案件。长租公寓是近年来出现的住房租赁经营新业态。住房租赁企业将自有房屋出租给租户，或者从房主处以较长租赁期限承租后又将住房转租给租户，且多采取“租金贷”这种新的租金支付方式。该种经营方式中，金融机构一次性将租期内的全部或部分租金支付给住房租赁企业，租户则向金融机构履行分期还款义务。基于上述经营模式，在住房租赁企业拖欠房主租金纠纷中，租户面临被房主要求腾退的风险，同时也陷入金融机构催还贷款的困境。
二是涉公共租赁住房（“公租房”）转租案件。“公租房”是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新近就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租赁中，会因非法转租、租金催缴、维修维护产生一系列纠纷，这些纠纷哪些属于民事争议、哪些属于行政争议，尚有待进一步研究。
三是涉民宿、日租房案件。2020年至2021年二中院审结的住房租赁合同纠纷案件中，涉民宿、日租房案件共7件。涉民宿、日租房案件的出现，与该行业强劲的发展势头有关。民宿、日租房大多使用自有住房或者租用他人住房，依托旅游平台、住宿平台等网站揽客，经营成本低且便捷高效，在旅游城市或一线城市的年轻人中较受青睐。民宿、日租房虽也用于居住，但房客流动性强，小区管理难度增加，存在安全隐患；有的因房客扰民行为被投诉，房屋出租人起诉民宿、日租房的经营者（房屋承租人）要求解除合同；有的房屋承租人违反约定用途，隐瞒出租人经营民宿、日租房；有的房屋承租人在经营民宿、日租房过程中缺乏对房屋的管理，房客不当使用房屋造成房屋损坏严重；有的房屋承租人提出因受疫情影响招揽不到房客，要求解除合同。
四是涉个人信息保护的住房租赁案件。租赁合同订立和履行过程中，一方当事人可能获取对方当事人的身份证号、住址等个人信息。在出现住房租赁纠纷时，不应到小区业主群或者其他公开场合公布对方当事人的个人信息，否则会侵害对方当事人的个人信息权益。房地产经纪机构在提供经纪服务过程中会收集大量房屋产权人及租户的个人信息，有的还是通过网络平台收集，应当依法处理上述个人信息。审判实践中，法院发现有房地产经纪机构工作人员擅自将收集的出租人信息用于办理暂住证的情形。

二、住房租赁合同纠纷原因分析
（一）对失信违约、违法行为的惩戒机制不足
2017年至2021年，二中院审结的住房租赁合同纠纷案件中，因当事人违约（包括单方违约、双方违约）引发纠纷案件占比为63%；因违法群租引发纠纷案件占比为4.8%；在涉及公租房的15件案件中，有8件是因违反公共租赁住房不得转租的规定，或者是因当事人不符合公租房续租条件，但继续占用公租房引起的。当事人对违约、违法抱有侥幸心理，反映出该领域违约、违法责任追究及惩戒机制有待完善。
（二）法治宣传有待加强
当事人在交房或者退房时，对于房屋内物品及设施设备、水电燃气底数等情况未做交接确认，造成双方对于设施设备损坏、物品丢失的责任归属及费用结算等问题产生争议。2017年至2021年，二中院审结的住房租赁合同纠纷案件中，因设施设备损坏、物品丢失的责任归属、费用结算问题引发的纠纷案件占比为15.8%，反映出当事人的法律意识不足。另一方面，住房租赁合同纠纷案件中当事人违约、违法行为大量存在，暴露出合同当事人守约、守法意识不足。上述情况反映出法治宣传尚需加强。
（三）签约方式不规范，合同示范文本有待完善、推广
当事人采用口头方式订立合同，或者采用书面方式订立合同但合同约定不明的，容易引发纠纷。例如，2017年至2021年，二中院审结的住房租赁合同纠纷案件中，因装修引发纠纷的案件占比为5.9%，其中大多数案件中，双方仅口头约定装修相关事宜，未作书面约定。
住房租赁合同示范文本对于容易产生纠纷的事项，提示当事人作出约定。例如，对于房屋租赁税费由谁负担，示范文本提示予以明确。但实践中未使用示范文本订立合同的现象普遍存在。此外，示范文本内容对于合同期满后承租人的装修如何处理、合同提前解除情况下出租人是否需要补交免租期租金等内容未作提示，尚待进一步完善。
（四）社会监管有待加强
部分“租金贷”案件中，金融机构一次性将租期内的全部租金支付给住房租赁企业，但对于住房租赁企业的资金用途缺乏有效监管，一旦住房租赁企业出现资金链断裂，房主、住房租赁企业、租户、金融机构之间可能会因此产生租赁纠纷或者贷款纠纷。同时，日租房、民宿作为一种新兴房屋租赁业态，是属于短期租赁房业态还是旅馆业业态，尚无定论，监管多头，但牵头管理的责任主体尚不明确。

三、防范和减少住房租赁纠纷的意见和建议
（一）完善住房租赁领域失信惩戒机制
合同违约、违法是典型的不守信用的行为，人民法院通过民事案件的审理，依法判令相关行为人承担相应的民事法律责任。在此基础上，二中院探索与政府相关部门建立信息共享机制，法院将民事案件审理过程中发现的涉嫌违法违规线索移送相关部门，由相关部门依法追究违法者的行政法律责任。二中院还建议将违约、违法行为纳入个人或者企业信用记录，向社会公布，发挥惩戒机制的惩罚、震慑和引导功能。
（二）完善示范文本内容，并加大推广力度
示范文本对于规范住房租赁市场，维护当事人合法权益，减少纠纷具有十分积极的意义，应积极宣传并引导当事人使用，进一步推行合同示范文本。此外，针对实践中当事人容易产生争议的事项，建议完善示范文本相应内容，提示当事人作出明确约定。
（三）加强法治宣传，增强当事人法律意识
当事人应当增强法律意识，做到知法、懂法、守法、用法。在进行住房租赁交易时，双方最好签订书面租赁合同，明确双方权利、义务和责任，并做好交房和退房时的交接；出租人应保证出租行为的合法性，规范出租经营行为，按照约定将房屋交付承租人，在租赁期间保持房屋符合居住用途，保证房屋具备适租性，设施设备、空气质量等符合保护居住人身体健康、安全的要求；承租人应选择合法合规房屋，审慎缔约，诚信履约；依法处理合同履行中收集的对方个人信息；在疫情防控常态化背景下，住房租赁主体应当充分预见风险，要认识到疫情不必然导致合同解除，也不必然免除承租人欠付租金、提前解除合同的违约责任。
（四）加强社会监管，规范住房租赁市场秩序
认真贯彻落实《北京市住房租赁条例》，加大对住房租赁企业、房地产经纪机构等市场主体的监管力度，监督住房租赁企业规范经营。例如，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。金融机构向承租人发放租金贷款的，应当以备案的住房租赁合同为依据，划入承租人账户。贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。此外，承租他人住宅用于经营日租房、民宿，对周边住户影响较大，存在扰民、治安、消防等潜在风险，要纳入监督且要将监管前置。
规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进我市住房租赁市场健康发展，推动实现住有所居，需要相关单位共同努力。目前，市住建委通过落实接诉即办要求、开展行政调解等工作，在前端化解了大量住房租赁纠纷，为减少诉讼增量、推进诉源治理做出了重要贡献。市住建委还长期注重与法院系统沟通联络，共同开展了大量的调查研究工作，协力化解住房租赁纠纷。
“新时代首都发展，出发点和落脚点是要让人民生活幸福。”二中院与市住建委积极开展“府”“院”联动，开展联合调研，总结住房租赁实践中存在的问题，分析研究法律对策。今天，二中院会同市住建委发布住房租赁纠纷典型案例，发挥司法案例的示范指引作用，使人民群众更加生动地理解和遵守法律，从源头上预防和减少纠纷发生，为落实住有所居、创造和谐有序的租住氛围贡献力量。

感谢廖院长的情况介绍。
下面，请市住建委倪娜副主任通报住房租赁行业管理相关情况，有请！

各位媒体朋友们，大家好。
北京市委、市政府高度重视住房租赁工作，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进“租购并举”住房制度建设，加快推动住房租赁立法，今年5月25日，市人大常委会第三十九次会议表决通过了《北京市住房租赁条例》，并已于9月1日正式实施。
此前，为规范发展住房租赁市场，维护租赁当事人合法权益，市住房城乡建设委近年来陆续出台了系列规范性文件。此次，《北京市住房租赁条例》出台后，我市将建立起地方性法规（《北京市住房租赁条例》）+规章《北京房屋租赁管理若干规定》（市政府231号令）+系列规范性文件的多层次法律制度体系。《北京市住房租赁条例》的内容涵盖了完善住房租赁管理体制、保护租赁当事人权益、稳定住房租赁关系、规范住房租赁市场秩序、培育发展住房租赁市场、建立纠纷多元化解机制等多个重要方面。是全国第一个以“住房租赁”为名的地方性法规；也是全国第一个规范长租公寓、短租住房、“互联网+住房租赁”等新兴业态的地方性法规；北京是全国第一个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市，充分体现了北京市贯彻党中央决策部署、推动实现首都人民住有所居、宜居安居的政治觉悟和坚定决心。
同时，北京市高度重视保障租赁各方主体合法权益，特别是承租人的租住权益，将规范住房租赁市场秩序，纳入市委市政府“每月一题”工作机制高位推动；将治理“黑中介”纳入“扫黑除恶”专项斗争，组织查处“黑中介”团伙，刑拘相关责任人；市住房城乡建设委会同相关部门开展“整治住房租赁中介乱象”专项行动，住房租赁合同备案专项检查等，持续保持租赁企业中介机构执法高压态势，不断加大违法违规行为查处和曝光力度，全方位整顿规范住房租赁市场秩序。
而且，北京市不断加强“府院联动”，市住房城乡建设委联合市高院印发《关于深化住房租赁纠纷多元化解机制建设 加强诉调对接工作的意见》，共同多元化解群众反映集中的房屋租赁投诉与纠纷。与市二中院两次发布住房租赁领域典型案例，取得积极社会效果。为进一步规范、引导市场主体依法依规开展住房租赁业务，保护租赁当事人合法权益，营造健康、和谐、有序的住房租赁市场环境，此次市住房城乡建设委与市二中院继续强化“府院联动”机制，将通过信息共享、问题共研、争议共调、以案普法等，凝心聚力，为创造住房租赁市场健康有序的发展环境，不断提高人民群众幸福感和满意度，建设国际一流的和谐宜居之都做出更大贡献！
谢谢大家！

感谢的倪主任情况介绍。
下面，请民二庭邹治庭长介绍住房租赁合同纠纷典型案例，有请！

案例1：租赁期内房屋所有权发生变动，新产权人无权拒绝履行原租赁合同
基本案情：承租人王某租赁出租人袁某的房屋，后袁某将该房屋出售给张某，张某取得房屋产权证。张某在房屋张贴通知，要求王某与其办理交接事宜。王某回复张某，要求其与原房主袁某沟通。协商未果，张某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由向袁某、张某主张违约金。
要点提示：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。新的产权人采取换锁等方式以行为表明不继续履行合同，导致承租人无法使用房屋，构成违约，应承担违约责任。
案例2：出租人在承租人违约后未采取积极措施，应就扩大损失部分承担相应责任
基本案情：2015年、2018年李某将房屋出租给某管理公司。合同到期后，2019年6月6日，李某再次与某管理公司签订合同。2019年6月10日，某管理公司以自身经营策略调整为由提出退房并要求李某收回房屋。李某以双方合同合法有效为由，不同意收房。2019年6月15日，某管理公司将房屋腾空、搬离，并于当日再次通知李某收回房屋。2020年8月，李某收回房屋。现李某起诉到法院，要求某管理公司支付2019年6月至2020年7月的房租。诉讼中，李某称2019年6月离开北京，11月回京，回京后一直联系某管理公司解决问题，但双方未能达成一致意见。
要点提示：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，虽然李某不认可某管理公司提前解约的理由，某管理公司据此提前退租亦构成违约，但在某管理公司已腾空房屋并搬离且明确要求李某收回房屋后，李某仍未采取积极有效措施予以应对，事发一年后才收回房屋，故李某对损失扩大的后果存在过错，应承担相应的责任。
案例3：擅自将承租住房用于经营未果，承租人无权向出租人主张投资损失
基本案情：承租人贾某租赁出租人胡某的房屋，租赁合同约定用途为居住。贾某实际用于经营家庭旅馆，因无法办理营业执照等相关手续受到行政处罚。后贾某将房屋交还胡某，胡某向贾某返还了租房押金和剩余租赁期租金。贾某以胡某对其经营家庭旅馆自始知情且承诺解决相关问题为由起诉胡某，要求胡某赔偿贾某投资家庭旅馆的损失和预期利润。
要点提示：房屋的用途属于居住类还是商业类，涉及国家或者地方土地利用总体规划和城市规划。《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。双方在合同中明确约定了租赁房屋用途为居住，未经双方协商一致变更，承租人应当遵守，不得擅自将房屋用于经营，单方改变合同约定的房屋用途，可能导致承担赔偿损失等违约责任及相应投资损失。
案例4：租赁期满双方已进行房屋交接并结算的，出租人一般无权再主张房屋和物品损失
基本案情：承租人赵某租赁出租人徐某的一处住宅，合同到期后双方进行了房屋交接，并签订了“费用核算表”。徐某扣除水、电、燃气费和赔偿款后，将剩余的押金返还给赵某。后徐某主张房屋另有损坏及物品丢失，故起诉赵某要求赔偿损失。
要点提示：租赁期限届满双方应交接租赁房屋，出租人在收房时应对租赁物进行检查。如果存在承租人使用不当造成租赁物损坏的情形，出租人可以要求赔偿。在双方就欠费、损失赔偿、押金返还等事宜协商一致并处理完毕后，出租人再行主张房屋和物品损坏赔偿的，原则上不予支持，房屋交接时无法发现的隐藏于房屋设施或物品内部的损坏除外。
案例5：房屋租赁合同与房屋出租委托合同的区别与认定
基本案情：某房地产经纪公司与豆某签订房屋出租委托合同，约定由某房地产经纪公司承租豆某房屋，并约定由某房地产经纪公司承担在房屋委托期内的房屋空置租金。后双方因某房地产经纪公司拖欠房租发生纠纷，豆某起诉某房地产经纪公司要求解除合同并支付租金。某房地产经纪公司以双方之间的合同性质为房屋出租委托合同而非房屋租赁合同为由，不同意支付房屋空置期内的租金。
要点提示：实践中，房地产经纪机构与房屋产权人签订的合同名称多样，有“房屋租赁合同”“资产管理服务合同”“房屋出租委托合同”等。而房屋产权人与房地产经纪机构之间的法律关系性质不能仅以合同名称确定。且实践中有的合同既约定了佣金，又约定了租金按期支付。在此情况下，应结合合同约定和合同实际履行等情况，综合判断合同性质。在房屋租赁合同关系中，房屋产权人获取的是相对固定的对价，即便房屋存在空置，也不能免除房地产经纪机构依约交纳租金的义务。而在委托合同关系中，如果符合佣金支付条件，房屋产权人应向房地产经纪机构支付佣金，且应负担房屋空置期租金损失。

下面进行互动问答。发布会现场的媒体记者朋友们可以直接提问，线上的记者朋友可在我院记者微信群内提出问题，与会人员将予以解答。广大网友可在我院新浪官方微博、短视频快手直播下留言与我们进行互动。下面请提问：

有网友在直播平台提问“请问二中院，贵院在与住建委府院联动、协力推进住房租赁纠纷诉源治理方面，有哪些具体的举措？”这个问题，请何江恒副庭长回答。

首先，感谢这位网友对我们二中院工作的关注、关心和支持。
长期以来，我们一致高度重视多元解纷、矛盾源头化解，立足审判执行工作，深化诉源治理工作，为推动以人民为中心的审判体系和审判能力现代化建设，贡献我们的积极力量。其中，加强“府”“院”联动，是我们开展这方面工作的一个重要抓手。
近年来，我们与市住建委在包括住房租赁在内的多个领域深化合作，协力相关领域纠纷的源头治理，主要开展了以下几方面工作：
一是专业式联动，我们的法官多次应邀参加住房租赁相关问题研讨，加强工作中的沟通联系，为推动《北京市住房租赁条例》的出台和落实等献计献策，提供专业意见。
二是调研式联动，联合市住建委开展专项调研。统计分析辖区住房租赁纠纷案件情况，深入调研纠纷的主要解决渠道、法律适用等问题，为政府依法行政提供科学依据。适时与市住建委联合召开新闻发布会，公布住房租赁纠纷典型案例，提示裁判要点和法律风险。刚才我们发布了典型案例，这是我们在2020年、2021年联合发布两批典型案例基础上，发布的第三批典型案例。
三是平台式联动，搭建跨部门沟通平台。在处理群体性住房租赁纠纷时，积极组织召开由住建部门等参加的联席会，搭建多方联动的沟通平台，明确各方主体责任，深度探索住房租赁纠纷源头化解，从社会管理层面实现诉源治理。
四是协调式联动，针对案件审理中发现的相关法律适用问题，在专业法官会议充分研究基础上，向市住建委发函征询意见。为正确理解和落实我市相关法规和政策，妥善解决住房租赁纠纷奠定基础。
今后工作中，我们将共同努力，继续探索“府”“院”联动新机制，为住房租赁领域诉源治理提供新路径，作出更大的贡献。谢谢！

由于时间关系，提问环节就到此为止，大家如果还有什么问题没来得及问，会后可以与我们进一步联系交流。
今天的新闻发布会到此结束，谢谢!

今天的网络直播到此结束，感谢网友关注，再见。