各位媒体记者、网友们，大家上午好！
这里是北京市大兴区人民法院新闻通报会直播现场。我是本次通报会的主持人，大兴法院新闻发言人赵芳芳，欢迎大家参加通报会！
商品房是社会大多数家庭的主要财产，也是人民群众维持生产生活的基本所需，在商品房买卖关系中，消费者即购房人的合法权益必须得到明确系统的体现。在《民法典》基础上，2023年1号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步将购房者权利放在了“超级优先”的位置，各地法院也在司法实践中不断强化对购房者权益的保护。今天我们召开此次通报会，旨在介绍大兴法院近年来审理的涉商品房消费者权利案件基本情况、特点，以及针对商品房买卖纠纷案件常见问题推出的工作举措，并通过典型案例提示此类消费风险，以促进开发商自我规范，引导购房者理性维权，维护房地产市场平稳健康发展。
首先，向大家介绍出席今天通报会的嘉宾，他们是：大兴法院审委会专职委员任喜堂、大兴法院民一庭庭长张彬、法官张雪薇。
同时，我们也荣幸地邀请了三位市人大代表到场参会，他们是：北京印刷学院研究生院常务副院长王巍，北京市机动车排放管理事务中心主任石爱军，大兴区西红门镇三村党支部书记、村委会主任陈涛，欢迎各位代表！
今天到会的媒体有：北京广播电视台、大兴区融媒体中心，另有多家媒体线上参会，欢迎各位媒体朋友们！
本次通报会将通过北京政法网、北京市大兴区人民法院官方微博全程视频直播，北京法院网进行图文直播，感谢广大网友们对法院工作的关注！
下面，进行通报会第一项议程，请任喜堂专委通报大兴法院近年来涉商品房消费者权利案件审理情况及主要类型。

商品房交易与人民群众的生活息息相关。近年来，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加，因房地产开发企业已售商品房逾期难交付、逾期难办证等问题引发了较多争议，涉商品房消费者权利保护问题应引起充分重视。我院通过专项调研，梳理分析了近三年办理的涉商品房预售合同纠纷案件审理情况，发现其主要表现为以下几种类型：
一是逾期办证类争议，涉及消费者请求办理房屋变更登记的权利。因开发商原因未办理或迟延办理房屋产权登记手续易引发争议，购房者诉求主要围绕在要求开发商继续履行办理新建商品房权属转移登记手续的义务，或者要求开发商赔偿逾期办证的实际损失或违约金。有的合同中，购房者直接向开发商交纳一定的代办费用委托开发商办理房屋产权变更登记手续，但开发商可能因企业经营管理不善、房屋建设不符合规划等原因未办理房屋初始登记或未按约定代购房者办理房屋权属转移登记手续。有的案件中，购房者本人缺乏购房资格，甚至伪造办理网上签约联机备案手续的身份材料，导致开发商无法办理过户。逾期办证案件争议焦点在于违约责任的认定，主要法律规范涉及《民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十三条等。
二是逾期交房类争议，主要涉及消费者的房屋交付请求权。部分房地产企业因资金链短缺、市场价格波动、恶劣天气、市政配套未到位、疫情停工等原因，存在“竣工逾期”的问题，即无法按期完成竣工验收，导致不能按时向购房者交付房屋。实践中，当事人通常对逾期交付的原因、责任承担以及免责事由争议较大，多数消费者要求开发商继续履行交付义务，或要求赔偿逾期交房期间的经济损失或违约金。主要法律规范涉及《民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十一条等。
三是虚假宣传类争议，主要涉及消费者的知情权。实践中，存在开发商或其委托的售房中介机构为促销，而采取隐瞒真相、虚假承诺等形式来欺骗或诱导消费者购买房屋，侵害消费者的知情权。具体表现为实际交付的商品房与样板房不一致，宣传是地铁房、学区房、赠送小院或面积，但房屋交付后，购房人发现与开发商的承诺不同，就会产生纠纷。此类案件争议焦点主要在于开发商未载入合同的相关宣传和允诺行为是否构成要约。涉及主要法律规范为《民法典》第四百七十三条、《消费者权益保护法》第二十条等。
四是房屋质量类争议，主要涉及人身财产安全权、获得赔偿权等。商品房是很多老百姓最重要的资产，如果商品房出现质量问题，直接影响购房者的居住安全与生活品质。现实中，多数房屋质量问题表现为非主体结构性的质量瑕疵，或“精装房”交付后的装饰装修质量问题。对于房屋质量问题，出卖人在一定期限内对房屋有保修义务，维修未达质量要求需承担相应违约责任，购房者有权要求开发商维修、返工、赔偿损失等。此类案件争议焦点主要在于房屋是否存在质量问题的认定，主要涉及《民法典》第五百七十七条、《建筑法》第六十二条等法律法规以及相关国家标准、行业标准等规范性文件。
五是解除类争议，消费者权利类型主要涉及法定或约定的解除权、价款返还请求权。如房屋未交付或交付不符合约定，面积差超出合同约定，消费者主张开发商存在根本违约，要求解除合同；或因政策导致部分购房者失去购买资格或能力，贷款申请未通过审批，购房者主张合同无法履行；或因与开发商房屋买卖合同解除，购房者要求一并解除与银行签订的抵押贷款合同。主要涉及的法律规范为《民法典》第五百六十二条、五百六十三条等。
六是执行异议类争议，涉及消费者的物权期待权、房屋交付请求权。除商品房预售合同纠纷案件外，在执行异议类案件中购房者亦可能与开发商产生纠纷。开发商在建设中，可能因存在其他债务而以房产进行抵押、设定担保，或不存在担保但开发商与其他主体的债务纠纷经法院生效判决确认，进入强制执行阶段后，涉案房屋被司法查封的，因涉案房屋初始登记在开发商名下，尚未办理权属转移登记手续，此时商品房消费者需先就执行标的提出书面执行异议。此类案件争议焦点在于消费者的权利认定以及与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系及认定。主要涉及的法律规范为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条以及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

感谢任喜堂专委。下面，请张彬庭长通报涉商品房消费者权利案件特点，并介绍大兴法院针对此类案件推出的亮点举措。

与其他案件相比，涉商品房消费者权利案件呈现“三高一低”的特点：
一是购房者起诉占比高。2020年1月至2023年9月，大兴法院共受理涉商品房预售合同纠纷案件823件，其中消费者起诉的案件740件，占比89.91%，由于开发商的不规范行为、中介机构的虚假宣传以及消费者维权意识增强等原因导致该类案件收案量一直居高不下，且增长速度较快。
二是群体性纠纷占比高。在商品房预售合同纠纷中，受现代住宅社区性、统一性、集中性特点影响，购买主体人数多、交付集中，且购房者在利益上相对趋于一致，小区业主因同样的原因联合起诉开发商的情形不在少数，即使是单个纠纷也易引发连锁反应，可能形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。
三是后续衍生诉讼与其他类型案件相比发生率高。很多购房人因案件涉诉标的额大，诉讼费、律师费较高等原因，未聘请律师代理，但囿于法律知识和诉讼经验相对欠缺，购房人对房屋买卖合同的效力、是否违约、是否解除或必要参加诉讼的当事人等问题很容易产生错误认识，导致起诉错误或纠纷未能一次性解决，从而提起多轮诉讼，自身权益受损。
四是案件调解率较低。因市场政策与价格变动原因，部分购房者以购房政策变更造成履约成本增加，或以开发商交付有瑕疵等原因为由，起诉要求与开发商解除合同并要求开发商赔偿损失。但开发商在诉讼中通常坚持继续履行合同，不认可违约，不同意解除合同或赔偿，甚至有的开发商资金链断裂，拒绝应诉，导致双方争议较大，当事人对抗情绪较大。还有的案件涉及房屋权属性质、土地规划，较为复杂，办证存在现实困难，故案件的调解、撤诉率较低。
针对涉商品房消费者权利案件的复杂情况，我院完善五项工作举措，做到“五个强化”，切实保障当事人的合法权益，护航辖区房地产市场平稳、有序、健康发展：
一是落实能动司法，强化诉源治理机制。我院聚焦“抓前端、治未病”，通过“府院联动”等多种有效方式，完善多元预防调处化解综合机制，充分发挥司法机关在诉源治理中的参与、推动、规范和保障作用。凝聚多方力量妥善处理群体矛盾纠纷，与大兴区住建委、大兴区规自分局等行政机关建立会商机制，对辖区内商品房情况进行摸排，组织召开多部门联席会商，就房屋出售、交付、产权证办理等相关问题建立沟通台账，将矛盾化解前移，实质解决人民群众困难，保障民生服务发展。
二是打造专业审判，强化裁判规范化建设。我院按照人员构成和案件类别不同，优化分案机制和审判团队结构。对小额或已有成熟类案判例的简易案件，安排速裁法官适用小额或简易程序快速处理。对群体性诉讼或疑难复杂案件，由庭长或资深法官担任审判长组织召开“示范庭审”，发挥“首案”示范引领作用。定期召开专业法官会议，充分发挥专业法官会议对案件的参考、指导作用，对于专业法官会议达成的一致意见，形成会议纪要，推进裁判尺度进一步统一。就合同效力以及无效或解除后的财产返还、赔偿损失等问题，做好法律释明工作，引导当事人在一个案件中集中全面提出关联诉求，切实减少衍生案件数量。通过探索建立梯队化、专业化审判模式，实现简案快审、难案精审、串案并审、一案全审。
三是完善管理方式，强化院庭长监督职责。以压实审判责任，规范监督权运行为主线，要求院庭长充分履行对“四类案件”的监督管理责任。保持全面动态化监督，以团队为单位建立目标责任清单，由庭长日常督促各审判团队对标对表优化、落实各项审判任务。随机分案的同时，对涉商品房纠纷案件重点识别，并对监督情况全程记录留痕。强化庭长对涉商品房纠纷类裁判文书的全面监督，确保类案的裁判文书在事实认定、法律适用、裁判结果、文书质量、社会效果等方面保持统一的裁判思路和尺度。定期制作案件质量评查报告、民事审判月报等，通过推送类案指引总结审判经验，对个案裁判行使规范指引和监督权，以示范引领、高效化解、类案同判的要求维护司法权威。
四是主动对接需求，强化社会治理共建效能。落实大兴法院“1+6法治同行”参与基层社会治理工作要求，发挥法院专业优势，积极回应涉房地产行业相关部门和企业提出的法律问题，采取送法上门、巡回讲堂等方式，精准问诊、现场开方。就审理中发现的问题，及时向相关行业及管理部门以及部分房地产企业发送司法建议和动态提示，督促企业自我管理和行业自律提升，规范销售宣传行为，维护市场秩序。建议行政部门对开发商虚假宣传等不合法行为及时查处，推动开发商将诚信理念落实在经营全过程，切实履行社会责任。
五是积极普法宣传，强化审判职能延伸。发掘、培育、推选具有社会价值的裁判文书，通过报刊网络发布典型案例，起到示范作用，切实提高司法裁判的辐射效应。进一步扩充公开庭审、街区普法、开放日活动等普法形式，积极向公众发布相关审判建议，让民众知悉并了解各项法律法规，提高法律意识，增强风险防范意识。逐案做好判前释法晰理和判后答疑工作，指导当事人签署诚信诉讼告知书，引导当事人诚信诉讼、合法维权，实现法律效果与社会效果有机统一。

感谢张彬庭长。下面，请张雪薇法官通报大兴法院审理的涉商品房消费者权利案件典型案例，并进行法律提示。

案例一：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
基本案情：甲某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由甲某购买某地产公司开发的房屋，同时甲某作为借款人、抵押人，某地产公司作为保证人，某银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定某银行向甲某发放个人商用房贷款，并就涉案房屋设定抵押。此后甲某向某地产公司支付了购房款，并向某银行按期偿还个人购房贷款。后因某地产公司未按合同约定交付房屋，甲某与某地产公司协商解除合同并签订书面协议，约定双方购房合同解除，某地产公司将甲某支付的首付款以及已经偿还的贷款本金返还甲某，代甲某偿还剩余贷款本金，并约定了逾期付款的违约责任。后因某地产公司未支付任何款项，甲某将某地产公司起诉至法院，要求确认双方签订的《北京市商品房预售合同》解除，并解除甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》，同时要求某地产公司返还甲某购房首付款、支付已偿还贷款本金和违约金，并要求某地产公司向某银行支付未偿还的贷款本金。
裁判结果：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲某与某地产公司协商一致解除《北京市商品房预售合同》，法院不持异议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因甲某与某地产公司的商品房预售合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除。法院对甲某主张的解除协议中所涉退还购房款、已偿还贷款本金、向银行支付未偿还贷款本金的诉讼请求予以支持，并依据协议约定，结合开发商的违约情况和甲某实际损失情况依法判处违约金。
风险提示：生活中，购房者购买预售的商品房经常采用按揭贷款方式付款，此时，购房者既与房地产公司签订商品房预售合同，双方形成房屋买卖合同关系，同时又与银行签订抵押贷款合同，双方形成抵押借款关系。如因开发商违约导致购房者与开发商之间的商品房预售合同目的无法达到或双方协商一致解除合同的，容易忽视房屋按揭问题，部分购房者不知道两个合同可以一并处理，进而导致商品房预售合同解除而抵押贷款合同未及时解除，造成逾期还贷等问题。法院建议，如开发商违约导致消费者购房目的无法达到，消费者可起诉要求解除商品房预售合同，同时，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，消费者可将银行列为第三人，一并要求解除抵押借款合同。购房者可根据双方合同约定或法律规定要求开发商将收受的购房款本金和利息以及购房贷款分别返还购房者和银行。
案例二：开发商违反合同约定逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件，对买受人要求开发商支付违约金的请求，法院综合考虑合同约定违约情形、过错程度等因素，依法酌情确定金额。
基本案情：某地产公司与乙某签订商品房预售合同，约定乙某购买住宅一套，某地产公司应当于2021年5月10日前向乙某交付涉案房产，并约定未按照约定时间交付涉案房产的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，某地产公司按日计算向乙某支付全部房价款万分之二的违约金，同时约定在一定期限内提供正式供电。合同签订后，乙某支付了全部购房款。2021年1月28日，某地产公司向全体业主发出《延期交房的通知函》，告知业主受新冠疫情等影响，预计于2021年9月30日前交付房产，后再次发告知函，通知交付时间将延期至2021年6月20日前。2021年6月21日，乙某办理了涉案房屋的收房手续。后乙某认为某地产公司逾期交房且交付时未提供正式用电，起诉要求某地产公司支付违约金3万余元。某地产公司辩称其逾期交房系受疫情影响，交房时虽未正式供电，但已提供临时用电。
裁判结果：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。本案双方签订的预售合同系双方真实意思表示，属有效合同。根据查明的事实，涉案合同约定交房时间为2021年5月10日前，某地产公司存在逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件的事实，属于违约。综合考虑双方合同约定、新冠肺炎疫情及其防控措施的客观影响、某地产公司就交房和供电采取的补救措施、房屋验收及交付情况、过错程度、逾期天数、实际影响等本案具体因素，法院酌情确定某地产公司支付乙某逾期交房违约金12000元。
风险提示：房屋交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，而期房与现房不同，购买期房往往需要等待较长时间，此时双方对房屋交付的相关约定就显得尤为重要。为保障自身合法权益，建议消费者在购房时仔细阅读购房合同，了解关于交房时间以及延期交房的具体约定，同时需要留意是否存在房屋交付标准的变更，特别是调整交付标准对交付时间产生的影响，对合同中开发商逾期交房的免责条款进行严格审查，一般来说，免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般情况下是无能为力的。而其他免责事由则需要开发商作出提示，如开发商未尽到提醒购房者注意的义务，该格式条款对购房者不能产生法律效力。另外，即使出现免责事由，开发商应在约定的期限内履行告知义务。此外，法律法规还赋予购房者一定条件下的解除权，如合同约定开发商应在一定期限内交房，逾期达约定天数仍未交房的，购房者有权解除合同要求退房。法院建议，消费者在阅读合同条款时，注意审查标有“特别提示”或其他加粗加大字体的内容，并要求开发商对此类条款予以解释，对合同中并未明确约定的问题，及时与开发商沟通达成一致，明确写入购房合同或另行签订书面补充协议，最大程度保障自身合法权益。
案例三：涉案房产因开发商原因被法院查封，买受人在房屋查封前已实际占有该房屋，同时已按合同约定支付全部房款或支付部分房款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，涉案房屋未能办理产权登记手续的原因非为买受人的，买受人有权提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。
基本案情：2017年7月，丙某与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定丙某购买某开发商预售的商品房一套，并委托某开发商授权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，登记时间为丙某交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内。后丙某办理涉案房产网签手续并支付全部房款。2021年1月，丙某办理涉案商品房收房手续。后丙某要求某开发商办理权属登记时，才得知某开发商因与某信托公司产生纠纷，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主张其已支付全部房款并实际占有该房屋，且非因其过错未办理过户手续，向法院提出案外人执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封措施。
裁判结果：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，丙某于2017年7月与某开发商签订了房产书面买卖合同并向某开发商支付了涉案房产的全部价款。某开发商于2021年1月向丙某交付了涉案房产。上述签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在法院2022年7月查封涉案房产之前，在无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因丙某原因导致的前提下，丙某提出的案外人异议符合法律规定，法院予以支持。
风险提示：开发商在建设中常采用借款或抵押担保等形式进行资金周转或融资，而商品房产权证的办理时间是可以通过合同进行约定的，消费者有时会忽视约定时间对其权利可能产生的影响，造成上述期间内因开发商资金原因导致房屋被查封或抵押，为降低风险，消费者在签订商品房预售合同时，可与开发商进行协商，要求缩短办证时间，在双方合同对办证时间无约定时，法律规定预售的商品房应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，因此消费者可根据签订的合同情况要求开发商办理权属证明。同时，提示消费者在签订书面房屋买卖合同后，应当及时办理网签手续，还可依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，按照约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权。如出现房屋逾期交付或逾期办证的情形，消费者可敦促开发商履行义务，必要情况下提起诉讼保障自身的合法权益。如果出现房屋被查封的情况，消费者可及时向法院提出执行异议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的情形下，法院可以解除查封。
案例四：商品房存在质量问题，开发商维修后仍未能修复，商品房消费者主张经济损失的，法院应予以支持。
基本案情：2020年3月，丁某与某开发商签订商品房预售合同，约定丁某向某开发商购买商品房一套，总价款为242万元。合同约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房实际面积实测技术报告书。合同签订后，丁某向某开发商交纳了案涉房屋的购房款，2021年6月，某开发商向丁某交付了涉案房屋。房屋交付后，丁某发现厨房墙面、天花板出现潮湿、开裂情况，要求开发商予以维修，开发商维修后一个月，墙面再次出现渗漏情形，丁某认为开发商未能尽到维修义务，起诉要求开发商予以修复并赔偿经济损失。
裁判结果：丁某与某开发商签订的《商品房预售合同》、系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。经法院现场勘察，涉案房屋的确存在潮湿、开裂，同时天花板处存在修补并有明显渗水情况，且尚处于质保期内，某开发商应当承担相应维修和赔偿责任。双方均认可某开发商对此进行过维修，但未能彻底修复。鉴于双方均同意继续维修，法院判决某开发商对案涉房屋的渗漏问题予以修复，并酌定某开发商赔偿丁某经济损失3万元。
风险提示：房屋交付不同于普通动产交付，具有显著的合同程序性，一般包括：开发商通知收房、房屋交付、购房者验收、书面确认四个基本环节组成。购房者在验房时可从以下四个方面注意：一是房屋质量是否过关，主要包括是否符合合同约定和法律规定以及是否存在严重质量问题进而影响正常使用，主要表现为房屋的布局、结构等方面；二是对于精装修房屋，除房屋主体结构外，还应对装修部分是否符合合同约定标准进行验收，包括建材、空气环境、电路安全等等，对于发现的问题应及时固定证据，以便后续维权使用；三是实践中，部分开发商要求购房者先签署书面交付手续，再实地验房，导致购房者发现房屋存在质量问题时难以维权，此时购房者可拒绝签订书面手续，并要求先行验收，如确实属于不能接收的，可在验房单中予以注明并要求开发商确认，对房屋存在的瑕疵，可要求开发商进行修补。对因质量问题造成的实际损失，有权要求开发商予以承担。

感谢张雪薇法官。自我国住房制度改革实施以来，商品房已成为普通民众购置住房的主要途径。加强商品房消费者权益保护，对于维护消费者合法权益，规范商品房销售行为，促进房地产市场健康发展，实现社会和谐稳定具有重要意义。大兴法院将始终筑牢大局意识，坚持以人民为中心，积极发挥司法职能，做实“五个强化”举措，加强对商品房购买、交付等各个环节的司法引导，妥善化解商品房买卖纠纷，为贯彻落实新发展理念，构建新发展格局，推动区域经济高质量发展保驾护航。
以上就是本次通报会的全部内容。稍后本院官方新浪微博@北京市大兴区人民法院、官方微信公众号“北京大兴法院”将进行全面报道，敬请关注。感谢大家的参与、关注！