各位网友，大家好！我是此次网络直播的主持人纪欣蕊。北京市通州区人民法院今天上午即将召开涉不动产执行异议案件审查情况新闻通报会。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次活动进行网络直播，欢迎大家关注！

各位代表、记者朋友、网民朋友们：
大家上午好！
我是通州法院院党组成员、政治部主任郜超，也是本次新闻通报会的主持人。
今天，我们举行“涉不动产执行异议案件审查情况”新闻通报会。出席本次通报会的有通州法院党组成员、副院长朱长军，通州法院执行局副局长晋怡，通州法院执行局执行四分队副分队长鲍婕，同时，我们还非常荣幸地邀请到通州区人大代表石音、通州区人大代表殷铭蔚以及各位媒体朋友。

在执行程序中，不动产的查封与处置是实现申请执行人胜诉权益的关键步骤，也是法院保障执行效果的重要手段。在不动产的执行过程中，涉及抵押权、租赁权、优先购买权等多种权利关系，案件复杂性和敏感性也使法院的执行工作受到社会各界的关注。因此，涉不动产的执行异议案件在司法实践中较为普遍。法院在处理此类案件时，既要依法保障申请执行人的合法权益得以实现，又需兼顾被执行人财产权益的合理保护，以实现公平公正的执行效果。
今天的通报会共有四项议程，第一项议程由朱长军院长通报通州法院涉不动产执行异议案件审查情况；第二项议程由晋怡局长发布涉不动产执行异议案件的法律适用及法官提示；第三项议程由鲍婕法官发布涉不动产执行异议案件典型案例；第四项议程是回答记者提问。
下面通报会正式开始。首先我们有请朱长军院长介绍通州法院涉不动产执行异议案件审查情况。

各位代表、媒体记者、网民朋友们：
大家上午好！
不动产的查封、处置是执行程序中的关键一环，也是兑现申请执行人胜诉权益的重要手段，同时会给被执行人的财产权益造成重大影响。基于上述情况，涉不动产异议案件在司法实践中较为常见，通过对通州法院近五年审查的涉不动产执行异议案件进行梳理，现将涉不动产执行异议案件办理情况总结如下：
一、涉不动产异议案件数量及比例呈上升趋势
从收案数量上看，2019年至2023年期间，涉不动产执行的异议案件（不包括变更、追加当事人案件）数量分别为274件、351件、456件、460件、789件，同期执行异议案件（不包括变更、追加当事人案件）数量分别为405件、512件、637件、647件、1052件，涉不动产执行异议案件数量占执行异议案件数量比例分别约为67.7%、68.6%、71.6%、71%、75%。总体上，2019年至2023年期间，涉不动产执行异议案件收案数量逐年稳步上升，占执行异议类案件比例呈现波动式上涨趋势。
二、异议类型多样且集中在查封、拍卖环节
2023年1月至2024年10月，本院受理涉及标的物的类型为房屋、土地等不动产异议案件数量为1214件，其中案外人的执行异议占933件，行为异议案件为281件。同期本院受理全部案外人异议1208件，行为异议案件396件，涉不动产异议案件在案外人异议、行为异议案件中分别占比约77.2%和71%，均占比较高，说明相较于银行存款、保险、股权等财产，住房、商铺及厂房等不动产已成为被执行人资产的主要表现形式。上述涉不动产案件中，包括共有权人异议、借名买受人异议、受赠与人异议、确权人异议、承租人异议等，案件类型多样且集中在查封、拍卖环节。
三、涉不动产异议驳回案件占比较高
2023年1月至2024年10月，本院审查的涉不动产执行的异议案件共1214件，异议成立或部分成立452件，占比37.2%；驳回异议共608件，占比50.1%；撤回或终结审查共154件，占比12.7%。异议审查过程中，执行法院发现部分被执行人可能与案外人通过虚构租赁、买卖、离婚分割等形式，在执行标的上设立租赁、买卖或赠与关系。法院在审查案外人受让财产主观是否善意，只能依据现有证据予以判断，认定当事人恶意串通、虚构事实存在客观困难。
产生上述现象存在多种原因：一是不动产交易行为较为复杂，权利公示存在局限性，导致实践中被执行人财产产生各种权属纠纷；二是执行实施类案件处置的不动产数量逐年上升，近年来不动产价值波动，当事人关于财产处置价格的争议数量增多；三是不动产处置周期长，案外人执行异议和部分执行行为异议案件审查期间执行程序中止，存在异议人滥用异议程序情形。
针对上述问题，通州法院已采取如下措施：
一是秉持善意执行理念，切实做到科学、合理执行。不动产执行案件牵涉利益重大，执行实施部门充分落实“合议”制度，在确保执行行为合法的同时发挥主观能动性，在执行程序中妥善处理不动产的权利归属和利益平衡问题，寻求最佳执行方案。既要对申请执行人的权益予以充分保护，也要保障被执行人的基本生存权利，坚决避免出现“就案办案”、“机械执行”的情况。
二是抓好立案执行衔接，推动执行异议化解关口前移。对于潜在的异议案件，发现能通过及时纠正执行行为或组织双方当事人调解等方式予以解决的，由执行人员作出合理解释与引导，在源头化解执行“衍生案件”。对于不应通过执行异议程序处理的，引导当事人通过其他合法途径解决。对于确需受理的，提前告知异议人虚假异议的法律后果，如发现案外人与被执行人有恶意串通、虚构事实等阻挠执行的行为进行严厉惩戒，防范滥用执行异议权利的行为。
三是梳理典型案例、发布裁判规则，发挥裁判引导作用，确保当事人依法、精准实现权利。对涉不动产执行的案外人异议类型及裁判结果进行调研，形成类案研究成果；对涉不动产异议案件审查情况予以通报，并结合典型案例向诉讼群众提示，确保当事人明确异议请求并有效提供证据。
通过上述举措，2024年1月至10月，通州法院执行局新收涉不动产执行异议案件425件，较去年同期650件，同比下降约34.6%，同时异议审查周期大大缩短，异议人的主张在最短时间内得到了有效回应，保障财产处置进程顺利推进，切实保障申请执行人兑现胜诉权益。
谢谢大家！

各位代表、媒体记者、网民朋友们：
大家上午好！
执行案件中不动产处置程序繁琐、周期长，且对被执行人的财产权益及申请执行人的胜诉权益兑现都产生重大影响。为保证当事人的合法权利得到救济，同时确保执行程序合法公正运行，法律规定了执行异议程序，当事人、利害关系人及案外人在提起异议的过程中，应注意通过正确的方式维护自身权益。以下将结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议和复议规定”），将涉不动产异议案件常涉及的法律适用问题给大家作出提示：
一、涉不动产执行异议应在执行程序或对涉案不动产执行终结之前提出
异议和复议规定第6条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条（现第二百三十六条）规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条（现第二百三十八条）规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
【法官提示】
本条规定了执行行为异议和案外人异议提起的期限。对于执行行为异议，异议人应在执行程序终结前提出，但对终结执行措施本身存在异议的，终结后仍可以提出。关于案外人异议的期限，亦区分两种情况：一是涉案不动产由第三人受让时，案外人提出阻却执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行终结之前提出。该规定主要考虑受让人通过司法拍卖已取得不动产的所有权，为了维护司法拍卖的公信力，不应再允许案外人再提出异议；二是涉案不动产由申请执行人或被执行人受让的，案外人提出异议的时间应在执行程序终结前。考虑到对于申请执行人和被执行人而言，因错误执行案外人的财产而获得的利益，只要执行程序尚未结束，案外人的利益都应予以保护。
需要说明的是，即便超过上述期限，当事人、利害关系人和案外人虽无法再提起执行异议，但仍可以通过申诉、监督或另诉等其他途径维护其合法权益。
二、在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，可以对被执行人名下唯一住房采取执行措施
异议和复议规定第20条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
【法官提示】
本条是关于被执行人提出涉案房屋系本人及所扶养家属维持生活必需住房的异议，人民法院应如何审查的规定。该条规定从金钱债权执行及物之交付请求权执行两个方面，规定了在符合司法解释规定的几类情形下，允许执行法院对涉案房屋有条件的采取执行措施，其基本思路是：第一，人民法院保障的是被执行人的居住权而非房屋所有权；第二，居住权限定在被执行人及其所扶养家属生活所必需范围内；第三，保障是有期限的并非永久，被执行人不能将保障义务转嫁给债权人承担。
三、对购买二手房未过户的无过错不动产买受人的保护
异议和复议规定第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【法官提示】
本条规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定。由于不动产买受人在签订买卖合同后，往往不能及时进行变更登记，在未办理变更登记的这段时间里，该不动产仍登记在出卖人名下，在出卖人成为被执行人，该不动产被法院查封的情况下，该不动产买受人的物权期待权在执行程序中应予以有限保护。
四、从开发商处购买房屋的商品房消费者物权期待权的保护
异议和复议规定第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
【法官提示】
本条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。与无过错不动产买受人的保护条件不同，房屋消费者异议指向的标的是房地产经营者开发的商品房，保护对象也限于消费者而非投资者，且要求该消费者名下无其他用于居住的房屋。
五、案外人主张不动产租赁权异议
异议和复议规定第31条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
【法官提示】
本条规定旨在解决实践中常见的主张不动产租赁权异议审查问题。根据“买卖不破租赁”的法律规定，人民法院在执行过程中同样要保护承租人的租赁权，本条规定从正反两个方面，对于案外人在本院查封前已签订合法有效书面合同并占有使用该不动产的，承租人可以请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，也就是“带租拍卖”；对于案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据，那么案外人提起的阻止移交不动产的请求，将不被支持。
以上是涉不动产执行异议典型案件法律适用及法官提示。
谢谢大家！

感谢晋怡副局长。这份法律适用及法官提示从涉不动产执行异议提出的时间、不动产买受人期待权的保护、案外人租赁权异议审查等角度，全面系统地介绍了不动产执行异议审查中的常见问题和法律适用，进一步帮助我们理解法院在此类案件中如何依法保护当事人合法权益。
下面由鲍婕法官通报通州法院涉不动产执行异议案件典型案例。

各位代表、媒体记者、网民朋友们：
大家上午好！
下面由我结合近期办理的涉不动产异议案件，向大家发布以下案例。
典型案例一：刚买的“二手房”未过户被法院查封，怎么办？——无过错买受人购买的房屋被法院查封的应解除查封。
基本案情
童某诉毛某追偿权案件审理过程中，经童某申请，本院保全查封被告毛某名下涉案房屋。案外人章某在本院查封涉案房屋前已与毛某签订《存量房屋买卖合同》，且已通过本人及家人账户支付全部购房款，且毛某与章某签订物业交割确认单，将涉案房屋钥匙、水、电、门禁卡已交付至章某。章某在办理房屋过户手续过程中，发现该房屋已被法院查封，故向本院提起执行异议，请求解除对房屋查封。

审查结果
经审查，因章某在本院查封涉案房屋之前已与毛某签订了房屋买卖合同，向被执行人毛某支付了全部购房款，并取得了对涉案房屋的管理和支配权，完成对涉案房屋的合法占有，案外人在购买房屋后对于涉案房屋未办理产权登记不存在过错。故认定章某对涉案房屋享有排除本案执行的权利，并裁定中止对该房屋的保全。

典型意义
无过错不动产买受人请求排除强制执行，应符合执行异议和复议规定第二十八条规定的四个要件。人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当作为案外人执行异议案件审查处理并作出裁定。实践中，对于二手房买受人，应参照上述规定判断案外人对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。

典型案例二：从开发商处购买的房屋未交付被法院查封，怎么办？
——商品房消费者房屋被法院查封的应解除查封。
基本案情
本院在被执行人为某开发商的执行案件中，查封了某开发商名下涉案房屋。案外人边某在本院查封房屋前与该开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》并支付了大部分购房款。根据不动产登记信息查询结果告知单显示，案外人边某及家庭成员名下并无其他用于居住的房屋。边某认为其对涉案房屋享有足以排除本院查封的权益，向本院提起执行异议。

审查结果
通州法院经审查认为，边某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人作为商品房消费者对本院查封房屋享有足以排除本院强制执行的实体权利，本院裁定中止对该房屋的执行。

典型意义
实践中，大量买受人向开发商购买房屋用于居住，且该房屋是其家庭唯一住房，也就是执行异议和复议规定第二十九条规定的商品房消费者。在开发商作为被执行人的案件中，人民法院对于尚登记在开发商名下但已出售给消费者的商品房采取执行措施时，消费者可依据执行异议和复议规定第二十九条规定提出案外人异议，同时满足上述三个要件的，人民法院会认定案外人对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，并解除对涉案房屋的查封。

典型案例三：案外人未提交有效房屋租金支付凭证的，对于其提出的确认承租权请求，人民法院不予支持。
——承租人主张不动产租赁权，应提交租金支付凭证等证据。

基本案情
本院查封拍卖被执行人某投资公司名下涉案房屋，案外人某集团公司向本院提起执行异议，请求在其租赁期内不迁出涉案房屋。审查过程中，某集团公司提交其与被执行人某投资公司签订的《房屋租赁合同》，该合同落款日期为本院查封涉案房屋前，约定租期为十年，租金为每年价值一百万的酒水或其他货物，支付方式为一次性付清十年租金。某集团公司提交《收货确认单》，确认某投资公司已收到酒水计2275箱，合计1000万元，用以冲抵某集团公司十年房租费用。

审查结果
通州法院经审查认为，本案中案外人仅提交书面租赁合同，未提交其实际占有使用房屋的证据，且现有证据不足以证明其已实际交付房屋租金，故裁定驳回某集团公司提出的确认承租权的请求。
典型意义
对于法院拍卖的房屋，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，案外人应向法院提交房屋租赁合同、租金支付凭证及占有使用房屋等证据材料，用以证明案外人与被执行人存在真实租赁关系。尤其对于长期承租不动产，租金金额不菲的，建议承租人在租赁前查询该不动产抵押、查封等可能影响租赁、使用的不利情形。但如果承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，不仅不能够得到法院支持，还可能被追究法律责任。

典型案例四：被执行人名下唯一住房，法院是否能够予以强制执行？
——申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院可以执行被执行人家庭唯一住房。

基本案情
王某以潘某为被告向法院提起民间借贷纠纷诉讼，经法院调解确认潘某偿还王某100万元及利息。后潘某未履行调解书确认的还款义务，王某依据调解书申请强制执行。执行过程中，法院对潘某名下住房采取查封、拍卖措施，潘某向法院提起执行异议，主张法院查封的房屋是其名下唯一住房，是保障被执行人及其所扶养家属生活必需的房屋，如果执行该房屋其将居无定所，故请求法院中止对其名下房屋的执行。经核实，申请执行人王某同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中为被执行人保留五至八年租金。

审查结果
通州法院经审查认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，被执行人潘某未履行生效法律文书确定的义务，法院对其名下涉案房屋依法采取查封、拍卖等执行措施符合法律规定。本案中，虽潘某主张涉案房屋为家庭生活所必需的居住房屋，但若涉案房屋完成变价程序，变价款中将保留适当租金以保障被执行人的基本居住权。故对于潘某的异议请求，法院予以驳回。

典型意义
在执行实践中，常常有被执行人以“唯一住房”不能拍卖为由对抗法院的执行行为。随着执行异议和复议规定的颁布，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，法院可以对被执行人“唯一住房”采取执行措施，“唯一住房”不再是逃避债务的挡箭牌，在保障被执行人基本生活需求的同时，人民法院可以对被执行人名下唯一住房予以执行，以确保申请执行人的债权实现。

典型案例五：没有购房资格，能参与“法拍”竞买房屋吗？
——法拍房竞买人应按照拍卖公告要求将剩余拍卖价款交付至法院指定账户，在法定期间内向住建部门申请审核其购买资格，并向法院提交购买资格证明材料。

基本案情
法拍房竞买人董某以最高价竞得法拍房屋后，未在购房款缴纳截止日前将拍卖余款缴纳至法院指定账户，且一直未提交其购买资格证明材料，本院裁定重新拍卖涉案房屋。董某对重新拍卖行为不服提出异议，请求撤销重新拍卖裁定，维持原拍卖效力。本院在拍卖涉案房屋的公告中载明“拍卖成交后，买受人应在法定期间内向住建部门申请审核其购买资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》，各区不动产登记部门将依据《协助执行通知书》按规定办理产权登记手续。”董某经本院多次催促告知仍多次迟延交付拍卖价款，且其在提起异议时仍不具备购买房产的资格。

审查结果
通州法院经审查认为，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。董某经本院多次催促告知仍多次迟延交付拍卖价款，明知自己不具备在北京购买房产的资格仍然参加竞买，其通过拍卖涉案房屋变更产权登记的目的无法完整实现，本院裁定重新拍卖涉案房屋并无不当，裁定驳回其异议请求。

典型意义
人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必需具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应承诺具备购房资格和自愿承担法律后果。法拍房竞买人应在法定期间内向住建部门申请审核其购买资格，向法院提交购买资格证明材料。经法院审核，买受人不具备购房资格条件的，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，将不予准许。

典型案例六：被执行人欠款金额小于房屋价值，法院可以查封被执行人房屋吗？
——在被执行人名下无其他财产可供执行的情况下，房产属于不可分割物应予整体查封。
基本案情
吴某因欠傅某二十万元借款及利息被起诉至法院，法院判决支持了傅某诉讼请求，判决吴某偿还付某借款本金二十万元及利息。因吴某未按照判决履行给付义务，傅某向法院申请强制执行。执行过程中，经法院查明被执行人名下存款金额仅五百余元，且其名下小轿车已被其他法院查封。考虑上述情况，本院对被执行人吴某名下房屋采取查封措施。吴某认为法院查封其房屋系“超标的”查封的违法行为，向法院提起执行异议，请求解除对其名下房屋的查封。

审查结果
通州法院经审查认为，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，被执行人名下银行账户的实际冻结金额远低于申请执行标的金额，其名下车辆采取有在先查封，暂不具备变价处置条件。在被执行人拒不履行判决义务且其名下无其他财产可供执行的情况下，由于房屋为不可分割物法院只能整体处置，异议人吴某的异议请求缺乏法律依据，通州法院予以驳回。

典型意义
考虑到执行工作中应贯彻善意文明执行理念，如果执行标的较小而法院对被执行人名下房屋进行查封时，被执行人可以向法院主动履行判决义务或申请提供替代查封标的物，法院审查并征求申请执行人意见后可以准予解除对被执行人名下房屋的查封。但在被执行人不履行生效裁判确定的债务，又没有其他财产足以清偿生效裁判确定的债务的情况下，由于房屋是“不可分割物”，从维护执行权威和司法公信力的角度处罚，法院有权对其名下房产进行处置，用以兑现申请执行人的胜诉权益。

谢谢大家！

感谢鲍婕法官。通过发布典型案例，对涉不动产执行异议案件进行类型化梳理，能详细阐释在不同情形下法律的适用和裁判依据，帮助社会各界更好地理解此类案件的裁判尺度，为群众和企业在社会生活中处理涉及不动产的相关事宜提供借鉴和指导。
各位代表、媒体记者、网民朋友们，以上就是本次通报会的主要内容。
下面进入嘉宾点评环节。
首先我们有请通州区人大代表石音点评。

通州法院通过此次新闻通报会向公众详尽介绍了涉不动产执行异议案件审查情况和典型案例，是一种良好的司法公开方式。这不仅有助于增强社会公众对法院执行工作的了解，更能够帮助群众树立正确的法律观念，提升公众对司法执行工作的理解和信任。特别是通过法官的法律适用和执行提示，让我们清楚看到法院在每一个环节上的审慎考量，体现出通州法院对审判和执行工作的高度责任感。

感谢石音代表的精彩点评和宝贵建议。接下来，有请通州区人大代表殷铭蔚点评。

今天的通报会展示了通州法院在涉不动产执行异议案件上的积极成效和创新举措，增进了人民群众对法院执行工作的理解与信任。无论是从通报的数据，还是法官的典型案例分析，都体现了法院在此领域的努力与成效，是法院主动接受社会监督的重要体现。希望通州法院能够继续秉持公正、公开的工作原则，进一步推动不动产执行异议案件审查的规范化，为社会的和谐稳定提供更加有力的司法保障。

感谢殷代表对法院工作的建言献策。下面进入提问环节，欢迎各位记者朋友踊跃提问。
请副中心报王倚剑记者提问。

购买不动产的消费者，不了解被执行人的涉诉情况，怎么避免房屋被查封的风险？

购买不动产时，要与出卖人签订正规的书面买卖合同；在交付房款时要向出卖人索要发票或收据，并保留转账记录；在实际占有使用涉案不动产后要留存实际占有使用房屋的相关凭证，比如房屋交付通知书、涉案房屋的供暖费、物业费、水电费等其他房屋日常维护的支出收据。同时，法院建议您到不动产登记部门查询涉案房屋是否存在抵押、查封等可能导致无法过户的情形。

没有购房资格，借亲戚朋友的名义购买房屋是否存在风险？

由于房屋的物权变动采用的是登记设立主义，基于物权公示原则，人民法院对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。故借用他人的名义购买房屋，该房屋可能被作为他人的“责任财产”被法院采取强制执行措施，而借名买房人作为案外人在法院查封房屋后提起异议，在异议程序中不被支持。因此法院建议您避免通过借用他人名义购房的行为，已然发生借名买房行为的，借名买房人应在具备过户条件时及时办理过户手续。

被执行人原来名下有房屋，但执行阶段查控其名下房屋已无不动产，如果被执行人在诉前将财产转移给别人了，该怎么办？

债务人存在无偿转让、低价转让其名下不动产或其他财产的行为，都属于转移财产的行为。如果上述行为导致债务人无法履行债务，那么债权人可以向法院提起撤销权诉讼，请求法院撤销债务人转移财产的行为，如果胜诉，法院将撤销债务人转移财产的行为，将转移的财产重新纳入可执行范围。

由于时间关系，提问环节到此。
今天的通报会到此结束，再次感谢各位代表、记者朋友们参加我们的新闻通报会。通州法院将始终坚持以法为基、司法为民，扎实开展涉不动产执行异议案件的审查工作。通过完善审查机制、优化执行流程，推动不动产执行异议案件的透明化和规范化，切实提升执行工作质效，不断推动审判执行质效和司法服务水平迈向新台阶！
谢谢大家！