各位网友大家好，欢迎关注我院召开的“守护租赁双方权益 构建和谐住房市场”新闻通报会。

通报会马上开始。

欢迎各位参加顺义法院的新闻发布会。

发布会的议程为：

一、顺义法院民三庭庭长王晓磊通报涉居住型房屋租赁合同纠纷审判情况、案件特点和法院建议。

二、顺义法院民三庭副庭长叶丽芳通报典型案例。

各位同志、媒体朋友们：

近年来，随着城市化进程的不断加快，我国住房租赁市场高速发展。数据显示，2023年我国租房人口已突破2.6亿人，租房已成为众多群众主要住房选择。然而，随着租房市场的不断扩大，相关租赁合同纠纷尤为突出，房主、租户和中介机构之间的矛盾也日益凸显，给租赁双方带来了不小困扰。

依据房屋性质的不同，房屋租赁可以区分为居住型房屋租赁和商业型房屋租赁。其中，涉居住型房屋租赁合同纠纷案件具有当事人诉求争点多、矛盾大，租赁纠纷群体性特征明显、关联度高，租赁双方矛盾深、调撤率低等特点。我国《民法典》合同编规定了合同的全面履行原则、诚信原则，并规定了违约责任的承担方式。然而，司法实践中，由于出租人、承租人或中介机构违反诚信原则而出现违约行为引发的矛盾纠纷层出不穷，影响房屋租赁市场健康有序发展。

为进一步精准回应人民群众司法需求，顺义法院系统调研近五年来顺义法院审理的住房租赁合同纠纷案件，从房屋租赁合同履约主体违约角度出发，分析案例特点，提出合理建议，引导房屋租赁各方正当行使权利、履行义务，旨在加强居住型房屋租赁纠纷源头治理、保护租赁双方权益，为维护房屋租赁市场平稳健康发展提供有益借鉴。

一、顺义法院涉居住型房屋租赁合同纠纷审判情况

近五年，顺义法院共审理涉居住型房屋租赁合同纠纷案件2370件，案件数量持续保持高位，并呈现波动增长趋势。其中，承租人单方违约纠纷案件数量为1540件，占比近65%；出租人单方违约纠纷案件数量为356件，占比近15%；中介违约纠纷案件数量为427件，约占比18%。

二、涉居住型房屋租赁合同纠纷案件特征

（一）出租人违约行为的具体表现

经调研分析，出租人存在的违约行为主要集中在以下方面：一是出租人交付的房屋不符合使用条件。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人且交付的租赁物必须符合约定的使用目的。在租赁期间，租赁物被毁损，出租人应当负责维修，以保障承租人的正常使用。实践中，往往出现承租人入住后发现房屋存在质量问题如漏水、电路故障等，或当房屋内设施非承租人原因损坏时，出租人未在合理期限进行维修或要求承租人对维修费用进行分担。二是出租人交付的房屋存在权利瑕疵。出租人对租赁物负有权利瑕疵担保责任，有义务保证租赁物在租赁期限内不被第三人追索，从而使承租人安全、有效地使用租赁物。实践中存在出租人将存在权属争议的房屋出租，第三人主张房屋所有权时，妨碍承租人居住使用；再如承租人居住房屋过程中，遇房屋被司法拍卖，被要求限期腾退，此类情形均使承租人权益受损。三是出租人提前收回房屋。房屋租赁合同一般约定了租赁期限，个别出租人基于想出售房屋需求或租金市场价格浮动等原因提出提前解除租赁合同，损害承租人的权益。四是出租人拒不退还全部押金。退租时，部分出租人以房屋或室内设施被损坏、房屋未清洁干净等理由扣除部分或全部押金。

（二）承租人违约行为的具体表现

承租人违约行为主要集中在以下四个方面：一是承租人未按照约定的期限支付租金。租金支付纠纷是房屋租赁纠纷案件中最为常见的纠纷类型，近五年，我院审理了1100余件涉及欠付租金纠纷的相关案件。租金支付义务是承租人在租赁合同项下的主要合同义务，承租人应当按照约定的期限支付租金，实践中承租人违反该义务表现为无正当理由未支付或者迟延支付租金。二是承租人擅自转租房屋。转租是指承租人将租赁房屋转让给第三人使用、收益，承租人与第三人形成新的租赁合同关系，而承租人与出租人的租赁关系继续合法有效的一种交易形式。承租人将租赁房屋转租给第三人的，应当经过出租人的同意。部分承租人未取得出租人同意，将租赁房屋的整体或部分擅自转租给第三人，增加了租赁房屋的风险，损害出租人的利益。三是承租人未按照约定使用房屋或不合理使用房屋。一方面是承租人未按照租赁合同约定的用途使用租赁物、未按照约定的具体使用方式使用租赁物，如擅自改变租赁房屋的主体结构、擅自将住宅用作商业经营；另一方面是承租人未正当使用房屋，在租赁房屋过程中非基于正常生活损耗原因，对房屋及房屋内的设施造成损毁、灭失，实践中如承租人饲养宠物引起家具破损、暴力使用导致墙体及地板砖损坏、不正当使用电器引发火灾，给出租人造成财产损失。四是承租人未按约定腾退房屋。实践中表现为合同期满后承租人既不续租又不搬离房屋，或虽搬离房屋，但未清空其所有物品、未将房屋恢复原状。

（三）中介机构违约行为的具体表现

除出租人或承租人违约外，司法实践中亦出现了较多涉中介机构违约纠纷，尤其是中介机构在收取租金后“跑路”引发的纠纷，损害出租人及承租人的权益，且此类案件往往具有群体性特征。中介机构参与的房屋租赁合同关系有转租和代理两种模式。转租模式下，中介机构与出租人签订房屋租赁合同，取得房屋使用权后，再以中介机构的名义与次承租人签订合同，从中赚取差价。该模式下，中介机构“跑路”，出租人未收到租金，往往会解除与中介机构的租赁合同、收回房屋，导致次承租人合同目的无法实现，只能向中介机构追偿。代理模式下，出租人将房屋委托给中介机构出租，与中介机构成立委托代理关系，由中介机构代为收取租金，出租人与承租人仍为租赁合同关系。该模式下，若中介机构“跑路”，出租人没有收到租金，但承租人已经履行支付租金的合同义务，出租人无权收回房屋，只能向中介追偿。

三、涉居住型房屋租赁合同纠纷发生的原因及防范纠纷的建议

（一）居住型房屋租赁合同纠纷发生的原因

经过调研对该类纠纷案件的分析，居住型房屋租赁合同纠纷发生的原因主要有以下三个方面：

一是法律意识淡薄，合同约定不明。部分出租人、承租人的法律意识淡薄，双方就租赁事宜未进行书面约定，或对应重点关注的事项约定不明、不完整，如对相关租赁费用的交费具体时间、交费方式、违约责任、合同解除后如何交接等未进行明确约定，导致履行纠纷的发生。

二是无视合同约定，违背诚信原则。部分承租人在合同签订后，拒不按照约定履行自身合同义务，或租赁市场出现波动，承租人不愿按照原合同继续履行，导致出租人提出异议或直接提出要求承租人搬离房屋。亦有部分出租人中途违约提前收回房屋，或中途要求上浮租金，导致承租人提出异议。

三是收租周期过长，中介卷款跑路。房屋中介市场鱼龙混杂，很多表面正规的公司其实暗藏“暴雷”风险。部分中介机构在经营过程中，在未全面掌握房屋信息的情况下，通过降低佣金、租金来骗取承租人签订租赁合同，非法获取佣金后跑路。部分中介机构在承租房屋后再转租赚取差价的过程中，收取次承租人支付的较长租期租金后，未向出租人支付租金后跑路，导致次承租人被出租人要求腾退房屋，出租人损失了预期租金，次承租人损失了预先支付租金。

（二）减少居住型房屋租赁合同纠纷发生的建议

一是实地了解房屋现状，认真核对产权信息。承租人在租赁房屋时，应当实地了解房屋现状，确保房屋的质量、装饰装修、设备设施满足自身需求。要核实出租人是否为房屋产权人，是否具有出租资格，避免无权出租、非法转租问题的发生。如果系转租房屋，次承租人应确认出租人是否允许房屋转租，自己的付款周期与承租人的付款周期是否较为接近，避免租金支付周期过长。对承租人以转租为业进行出租房屋的，次承租人应当慎重选择，避免因承租人与出租人之间发生纠纷，导致出租人解除与承租人的租赁关系，进而导致次承租人的利益受损。

二是谨慎选择中介机构，确定合理付款周期。出租人、承租人均应选择证照齐全、信誉良好的正规中介机构租赁房屋，可参考北京房地产中介行业协会定期发布的住房租赁中介机构风险警示名单。出租人尽量直接作为出租人的方式租赁房屋，避免租赁给中介机构导致超期出租引发纠纷，出租人选择托管中介机构出租的，尽量缩短付款周期，避免付款周期过长导致自身利益受损后又无法及时追偿。

三是签订书面租赁合同，明确双方权利义务。租赁双方要签订规范的房屋租赁合同，不能轻信口头承诺，在签订租赁合同时，应当对相关事项及条款进行详细磋商，尤其针对涉及自身权利义务的问题要在合同中进行明确，除一般租赁合同约定的条款外，对转租、装修及腾退时装修的处理、饲养宠物等问题一并进行明确约定。在出租人将房屋出租给以转租为业的个人或机构的情况下，要明确约定转租时一次租赁的期间、租金支付周期，根据《北京市住房租赁押金托管租金监管暂行办法》的规定，承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，住房租赁合同约定预收租金数额超过3个月租金的，全部租金应当按照合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。出租人可以根据上述办法规定选择使用租金监管账户，从源头避免中介卷款跑路导致的出租人利益受损。

四是切实遵守诚信原则，规范自身履约行为。双方均应树立诚信履约意识和契约必守精神，在合同签订后，各方均应按照约定全面履行自身义务，面对合同条款不明确的情况，双方应根据法律规定进行解释，确保合同顺利履行。如需变更合同内容或解除合同，应遵循约定程序，避免突然变脸或撕毁合约。如合同未进行约定的，双方应协商通过签订补充协议的方式进行明确，或按照有利于合同继续履行的原则进行沟通解决。在对方履行义务不符合合同约定时，应及时进行沟通，并协商解决，出租人不应擅自采取断水、断电、更换门锁等不当方式对抗承租人，承租人亦不应采取突然搬离房屋、毁坏房屋内设施等不当方式对抗承租人。如双方无法协商解决，要及时保留证据，寻求法律途径解决。

典型案例

案例一 双方就租赁期限约定不明，合同视为不定期租赁

基本案情：2021年9月，吴某将其位于顺义区的某处房屋出租给李某使用，双方未签订书面租赁合同，仅在微信聊天中确认租期为2021年9月19日至2022年3月18日，房租为2000元/月，后李某一次性支付6个月租金12000元。2022年3月19日，双方在微信聊天中再次确认李某按2000元/月的租金继续租赁该房屋6个月，直至2022年9月18日。2022年9月，双方微信商议续租期间为2022年9月19日至2022年11月18日，吴某提出该3个月租金标准增长为2800元/月，李某虽表示不同意，但仍在吴某催促下将该3个月租金8400元支付完毕。2022年11月19日，吴某在微信中提出双方继续按照2800元/月的标准续定合同，李某没有明确表明态度，并按照月租金2000元的标准支付租金被吴某拒收，吴某未要求李某搬离房屋。后双方就租金标准未能达成一致意见，吴某在微信中通知李某解除双方之间的租赁合同并支付租金，李某未予答复，吴某诉至法院，要求解除双方租赁合同，并要求李某支付欠付租金及搬离之前的房屋占有使用费。

裁判结果：本案中，双方没有签订书面租赁合同。通过双方微信聊天记录可知，吴某与李某就诉争房屋自2021年9月19日至2022年9月18日期间的租赁事宜进行了明确约定且履行完毕。对于2022年9月19日至2022年11月18日租金，李某虽提出异议，但后仍将8400元支付完毕，双方该期间合同亦已实际履行完毕。2022年11月18日以后，双方未对租赁期限进行约定，李某虽对吴某主张的续租及租金事宜未予回复，但仍继续居住使用该房屋，吴某亦未要求李某搬离，并多次向李某索要房租，双方自此形成不定期租赁合同关系。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方，吴某在起诉前已通过微信通知李某解除双方租赁合同，故吴某要求解除合同于法有据。最终法院确认双方租赁合同于本案起诉状副本向李某送达之日解除，并判决李某按照2800元/月的标准支付所欠租金及其搬离之前的房屋占有使用费。

法官提示：《民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”《民法典》第五百三十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”据此，租赁期限约定不明时，如果合同双方当事人既不能就租赁期限达成补充协议，又不能根据合同条款或者交易习惯加以确定，只要出租人没有收回租赁物的意思，同时也没有收回行为并且继续收取租金的，就表明双方仍然愿意维持租赁关系，但此时的租赁行为应当被视为不定期租赁。因不定期租赁的租赁期限不确定，当事人可以随时解除合同，但为了避免即时解除对另一方当事人的经济利益产生重大不利影响，当事人行使任意解除权时负有预告通知的义务。

案例二 交付房屋不符合使用条件，出租人退还押金并支付违约金

基本案情：2022年7月11日，汤某（甲方）与翟某（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方位于北京市顺义区某别墅用于居住，租赁期限自2022年8月13日至2025年8月12日。甲方应于2022年7月24日前将房屋按约定条件交付乙方。租金每月5万元，支付方式为押二付三，押金10万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”合同另约定：“因交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同，甲方并应按月租金100%向乙方支付违约金。”上述合同签订后，翟某向汤某支付押金10万元。

2022年7月23日，翟某至案涉房屋收房，发现房屋存在多处墙面潮湿、墙皮脱落、生有霉斑及墙面开有较大检修口未修复的情况。翟某主张其承租房屋前看房时，房屋内有家具和物品，且部分墙体有泡沫纸包着，当时汤某解释系孩子小、防撞伤，因此翟某未撕开查看。但交房时，翟某把墙面上的泡沫纸撕开，才发现里面墙面的真实情况。汤某称墙面之前漏过水，也维修过，但至今卧室、卫生间外墙面仍然潮湿霉变。

翟某认为汤某交付的房屋不符合居住条件，遂诉至法院，要求解除双方的租赁合同，并要求翟某退还押金并支付违约金。汤某则主张双方现状交房，其对房屋状况无任何隐瞒。

裁判结果：汤某作为出租人，负有交付适租房屋的义务。根据已查明事实，案涉房屋交付翟某时，墙面存在大面积潮湿霉斑、墙皮脱落现象，且有较大的面积的检修口未予修复，不符合一般人正常房屋居住条件。汤某未能提供适租房屋构成违约，翟某有权解除合同。汤某虽称翟某对案涉房屋状况明知，但未有相关证据证明其明确告知翟某墙面遮挡部位的真实情况，故汤某此项抗辩意见，法院不予采信。

合同解除后，翟某交纳的押金应予退还。合同约定汤某交付房屋严重不符合合同约定或影响翟某安全、健康的，应按月租金100%向翟某支付违约金，翟某要求汤某支付违约金的诉讼请求，亦于法有据。最终法院对翟某的诉讼请求予以支持。

法官提示：《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”出租人负有确保租赁物满足合法使用条件的法定适租义务，一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用和收益；二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。当出租人违反上述义务时，承租人可以采取要求出租人履行维修义务、减免租金、延长租期或解除合同等救济措施。

案例三 承租人擅自转租房屋，应当承担违约责任

基本案情：2021年5月5日，车某与周某签订《北京市房屋租赁合同》，约定车某将自己位于顺义区某房屋出租给周某，租期自2021年5月13日至2022年5月12日，亦对租金及支付期、违约情形等进行了约定，另约定房屋不得擅自转租，否则车某有权解除合同。2022年1月25日，周某与闫某签订《北京市房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给闫某，租期自2022年2月1日至2023年1月31日。2022年4月，周某口头与车某达成协议，约定按照原租赁合同的条款，在租赁期满后续租一年。2022年7月，车某发现案涉房屋被转租给了闫某，随即向周某提出异议，并要求立即解除租赁合同，并要求闫某腾退房屋，均被拒绝。车某诉至法院，要求解除与周某之间的租赁合同，闫某立即搬离房屋，且承担违约责任。

裁判结果：周某转租房屋未经车某同意，且合同明确约定不得转租，周某在未经车某同意的情况下擅自转租，已经构成违约，故车某有权要求解除租赁合同。车某与周某之间的租赁合同已经解除，故车某有权要求闫某腾退案涉房屋，闫某如果与周某之间存在争议，可另行解决。周某擅自转租房屋，构成违约，应当承担违约责任。法院对车某的诉讼请求予以支持。

法官提示：房屋租赁合同如果约定了禁止转租，或者未明确是否可以转租，承租人不得转租，或在转租前应当与出租人沟通，如果未得到转租的同意，承租人不得转租，否则构成违约。除需要向出租人承担违约责任外，还可能涉及到向次承租人承担违约责任。

案例四 中介机构收取预付租金，租期未满卷款跑路

基本案情：2018年11月3日，穆某与某中介公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定某中介公司代理穆某出租其位于顺义区某房屋，期间为2018年11月4日至 2022年11月3日，共计4年，月租金4200元，按季度支付，并约定了押金等其他合同内容。合同签订后，某中介公司将上述房屋对外出租并收取预付租金，并向穆某支付租金至2022年7月。后穆某多次催促某中介公司支付租金，某中介公司仍未支付租金且失去联系，穆某诉至法院，要求某中介公司支付租金、承担违约责任。

裁判结果：法院经调查发现某中介公司已经人去楼空，无法与其取得联系，承租人亦已搬离诉争租赁房屋。法院经审理认为穆某与某中介公司之间订立的出租委托代理合同属于租赁合同法律关系，某中介公司应当支付剩余期间的租金，故判决某中介公司支付剩余未付租金并承担违约责任。

法官提示：业主通过与中介机构签订委托代理合同由中介机构代为出租其房屋时，应当对中介机构进行审核，选择资质齐全、经营状态正常、信誉良好的中介机构。为防范中介机构卷款跑路，可以约定较短租金收取周期，提高押金数额，并要求中介机构签订出租合同时，对租金支付周期进行严格的约定，防范中介机构收取预收租金后拒付业主租金。

今天的新闻通报会到此结束，如果大家还有未尽事宜，会后还可在我院官方微博下方留言。谢谢！