网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。
各位网友大家好，欢迎关注北京二中院本次网上直播。我们将在北京市高级法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对“抵押未注销 买房诉赔偿”一案进行网络直播，欢迎大家关注参与！
下面简要介绍今天这起案件的案情。
杨某、桑某诉称，2016年3月18日，自己与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定340万购买王某名下的房屋。王某应于2016年10月25日前办理完房屋抵押登记注销手续，并于2016年10月25日办理产权变更登记。合同签订当日，向王某支付了10万元定金。2016年4月22日，办理了网签手续。4月23日，支付了40万元定金。2016年5月，王某交付了房屋。但王某至今未办理抵押注销手续，已构成根本违约，合同无法继续履行，造成严重损失，故诉至法院，请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，王某返还定金50万元，支付违约金68万元，赔偿装修损失21万余元，赔偿3.4万余元居间服务费、保障服务费、评估费损失，赔偿190万元房屋差价损失，诉讼费由王某负担。王某辩称，合同无法履行的根本原因是因杨某、桑某未按约定时间支付房款，自己行使不安抗辩权未解除抵押，请法院驳回杨某、桑某诉讼请求。
一审法院经审理判决，解除杨某、桑某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，王某返还定金50万元，支付违约金及损失共计148万元，王某不服，上诉至二中院。
法庭审理马上开始，请大家继续关注本次直播进程。
庭审现在开始，书记员宣读法庭纪律。

现在宣布法庭规则：
一、审判人员入庭、退庭时，全体人员应当起立。
二、诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经审判长许可。
三、旁听人员必须遵守下列纪律：1、未经许可，不得录音、录像和摄影；2、不得随意走动和进入审判区；3、不得发言、提问；4、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其它妨害审判活动的行为。
四、诉讼参与人和旁听人员应关闭寻呼机及移动电话等通讯设备。
五、诉讼参与人、旁听人员在听到法槌声后，应当立即停止发言和违反法庭规则的行为。
全体起立，请审判长、审判员入庭。 全体请坐。

今天开庭审理的是王某与杨某、桑某及北京某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷上诉一案。下面首先核对双方当事人及诉讼代理人的身份。

双方对对方当事人的诉讼身份有异议吗？

没有异议。

经审查，各方当事人及诉讼代理人符合法定条件，可以参加诉讼。（敲击法槌）现在开庭，今天是北京市第二中级人民法院依法公开开庭审理王某与杨某、桑某及北京某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷上诉一案。本案是王某不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初10518号民事判决，向本院提起上诉的。根据我国民诉法规定，法院审判案件实行“两审终审制”的原则；二审案件，一律适用普通程序，实行“合议制”原则。本院受理此案后，依法由审判长李珊、审判员姚颖、审判员李淼组成合议庭负责对本案进行审理。我叫李珊，担任本案审判长，坐在我左边的是审判员姚颖，坐在我右边的是审判员李淼，法官助理宋佳，法庭记录由本院书记员赵婕、林晓天担任。对以上内容，双方是否听清？

听清了。

下面宣布当事人在诉讼中依法享有的诉讼权利和应当承担的诉讼义务
诉讼权利，主要有如下七项：
1、双方当事人地位平等，依法享有平等的诉讼权利，法院将依法保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等；
2、有陈述案件事实和进行辩论的权利；
3、有提供新的证据的权利；
4、双方对对方提供的证据享有相互质证的权利；
5、有撤回上诉、请求调解和进行最后陈述的权利；
6、有查阅本案开庭或谈话记录的权利；
7、对合议庭成员、法官助理及书记员依法有提出申请回避的权利。提出回避申请，应当说明理由；
诉讼义务，主要有如下四项：
1、尊重法庭、尊重对方当事人，依法行使诉讼权利；
2、遵守法庭规则，听从法官指挥，发言按顺序进行；
3、根据民诉法规定的“诚信原则”，陈述案件事实必须要实事求是，并如实提供证据；提供新证据应当符合民诉法要求；
4、当事人或诉讼代理人如有发生妨害民事诉讼的行为，妨碍法院正常审理案件的，根据不同情况，将依法承担相应的被训诫，责令退出法庭或罚款、拘留的法律责任。
对以上宣布的诉讼权利和诉讼义务，双方是否听清？

听清了。

对合议庭成员、法官助理及书记员是否提出回避申请？

不申请。

下面进行法庭调查，上诉人陈述上诉请求及理由。

请求撤销一审判决二、三、四项，维持第一项。由对方承担本案诉讼费。事实理由，一审中介的证人，存房是当事人，他的工作人员的陈述应该视为当事人陈述，不应直接作为证据使用。中介与当事人沟通时擅自录音。表明了他的立场。他的陈述不具有客观性。一审的证据短信、微信不能证明双方有口头协议，不能证明口头的变更协议的内容。关于三组录音，其中引用的内容不全面。里面的内容并不能直接证明双方达成了解押之后再办理资金的托管的内容。一审的证据不足以认定双方有口头协议。即使存在这样的口头协议也不符合形式要件。一审合同中多处约定要以书面形式进行变更。合同法第10条也进行了约定。证人的证言表明双方存在两个口头协议，并不是一个。证明所述的第一个是首付款资金托管解押之后再办理，中介提供垫资服务或者由买房款帮助上诉人进行解押手续，证人陈述中陈述很清楚。我们认为一审判决错误，请求二审法院予以纠正。（其他详见上诉状）

庭前上诉人庭上的陈述仍然坚持？

坚持。

被上诉人针对一审判决及上诉人的上诉请求进行答辩。

同意原审判决。不同意上诉人的上诉请求。被上诉人一审证据形成证据链充分证明了双方存在口头协议。证人与本案无利害关系，可以作为证人。2016年12月12日，当时就资金托管进行过沟通。在一审证据38页。上诉人除了一审抗辩事由没有证据支持。双方之间从未达成由被上诉人垫资办理解押的合议。一审适用法律正确，上诉人所述是其对合同中条款的错误理解。上诉人不具备先履行抗辩权的条件。我们认为一审判决认定事实清楚，使用法律正确。请求予以维持。

之前庭前谈话中陈述的是否坚持？

坚持。

中介公司经本院合法传唤目前未到庭，庭后我们会对相关情况进行核实，如无正当理由将进行缺席审理裁判。

好。

现阶段法庭调查和法庭辩论一并陈述。现针对本案争议焦点，何种违约行为导致合同停滞、合同解除权的成就、合同解除后的后果、双方是否达成口头的协议，双方进行陈述。

第一个问题何种违约行为导致合同停滞，是因为在办理解押的过程中三方已经达成了口头协议中介垫资或买方垫资出解押款办理解押手续。但是在办理过程中，对方应该先付办理资金托管手续，我们要求在办理解押的时候看到对方办理资金监管手续，看到这个钱已经到位，然后借贷款公司的钱，这样使上诉人有安全感。但是对方不同意办理资金托管，导致上诉人害怕出问题，所以没有办理成解押导致的停滞。

上诉人认可解押手续办理时间逾期了？上述陈述在合同中没有体现。你刚才主张履行中口头达成了这样的变更？

是。但是理由是我刚才说的理由。开始说中介垫资或买方垫资出解押款，最终达成的是中介找的贷款公司垫资。但是垫资的时候，贷款公司说了一些事情，要付高额的利息，后续履行不了要执行房屋。
是。证人也说过这些。

被上诉人这个问题你说一下。

关于双方是否达成口头解押义务人的协议，我们认为双方没有达成过上诉人所说的变更的事项。理由是，证人证言只是证明双方协商过，由于上诉人原因，这个没有最终达成一致，具体过程是，上诉人提出由他先解一个抵押，同时由被上诉人帮上诉人垫资解工商银行剩下的抵押，后来上诉人既不办理金融公司需要担保的手续，也不办理解除抵押的相应手续。证据是48到63页。因为对方原因，导致所说的协商没有达成一致。证人一审的证言也与上述的过程也是一致的。关于违约的问题，是上诉人违约。解押时间逾期了。目前涉案房屋上还有借款。

涉案房屋目前还有解押登记？关于解除权的问题双方说一下。

是。
我们同意解除，但不认为对方享有解除权。对方应该在办理面签的时候办理资金托管。即使对方逾期了我们没有及时向他主张并不代表我们同意一直延迟支付首付款的时间。对方所谓达成口头协议延迟到什么时间不成立。我们认为是协商一致达成的解除。

关于合同解除权的问题，对方构成违约。解除的依据，补充协议第二条第二款约定、合同法94条。

通知了吗？说变更了书面合同，有没有达成一致，达成一致的相关证据？

通过本案诉讼。
支付160万的时间变更到了解押之后。

为什么没有签书面协议？

当时双方自愿达成一致，中介在场。双方没有想到将来发生争议。

不认可双方达成了这样的协议。

被上诉人证据。

一审证人证言，上诉人和证人之间的通话录音，其中对方承认存在口头协议。杨振宇和证人之间有一个短信记录16年12月12日。双方和中介之间的2016年到2017年全面的微信短信记录。

我们在办理解押的时候，我们看到这个钱这个时候看到你有付款能力就可以。

你们什么时候办的解押？

去公证处办理贷款手续。双方都去了。但是对方不同意先办资金托管手续走了。导致贷款办不下来。所以我们认为对方所说的证据，只能证明我们同意他延迟，但是不能证明变更的具体时间，合同法77条，他有义务举证证明变更的内容具体明确。如果证明不了具体明确根据78条处理。

对方说去公证处办变更手续，我去了，我办了，他没办。

公证处办相关贷款手续的时候你愿意做资金托管吗？那个时候你有能力办资金托管吗？

可以。我一直觉得可以随时做这个监管。

对于违约责任这个问题，上诉结合上诉请求说一下如果解除权的问题不像你主张的话，后续责任包括违约金包括赔偿怎么你什么意见？

违约金我们要求降低。前提是我们认为不是我们违约解除，而是协议解除。如果在这个前提下，损失应该予以降低，房价的变化是波动很大。法院直接以评估报告结果认定损失数额不客观。法院应综合考虑对方没有办理首付款托管的客观事实。应该降低违约和赔偿的数额。

一审做了评估？

没有。

损失的构成被上诉人。

有居间服务费、保障服务费、装修损失。

差价的依据？

差价时间点，从签订房屋买卖合同时间点，包括起诉时开庭时也是时间节点。诉讼时和缔约时询了价。一审中我们为了证明差价损失，确实向法庭提交评估申请，当时第一次对方不认可评估价格，马上要走评估程序，对方后来同意了我们损失差价的金额。这是双方都认可的。我们有一个对现值的确认。

是。我们认为确定损失应该从四个角度考虑，第一是合同履行程度，对方只付了定金50万，第二考虑各方过错，对方没有办理资金托管存在过错应该减轻责任。第三，升值损失，数额的计算，是不确定的，不足以证明他的损失是客观的。第四，中介作为合同的当事人，在这里面承担了不可推卸的责任，这个责任由上诉人承担是不公平的。

买卖合同主体是双方当事人？和中介签的是居间合同？

是。

一审我们提交了诉讼请求和对方认可的损失金额，最后一审已经考虑了各方面的原因确定了最终数额。

双方是否有新证据提交？证据来源、名称及证明目的？

没有。

下面核实相关问题，双方对一审判决认定事实的部分的陈述是否坚持之前庭前谈话中陈述的？

坚持庭前谈话中陈述的。

坚持庭前谈话中陈述的。

双方就事实部分还有补充吗？

没有了。

事实和辩论意见还有补充吗？

我想解释一下录音，7月22日的录音，这里面我做了标注里面清楚的说明我配合对方在做金融借款。

对方的证据能够证明首付款变更只有证人证言，这是孤证，有利害关系的人的证言不能作为依据。双方即便存在口头也是无效的。

你指证人是利害关系人？什么意思？

他是中介公司的工作人员，作为证人也需要其他证据支持。

法庭调查、法庭辩论结束。庭后如有未尽之言三日内提交书面意见。

好。

法庭辩论结束，下面双方进行最后陈述。

坚持上诉请求。

坚持答辩意见。

根据民事诉讼法的规定，双方当事人可以在自愿平等合法的情况下进行调解，双方当事人同意吗？

可以。

不同意。

鉴于一方当事人不同意调解，法庭不再组织调解，经合议庭评议后作出裁判，择日宣判。双方当事人来法院听取宣判吗？现在休庭，双方当事人签阅笔录。

全体起立，请审判长及审判员退庭。

今天的网络直播到此结束，感谢民一庭林晓天辛苦工作，感谢网友关注，再见。

此记录不是庭审记录，不具有法律效力。