各位网友上午好，欢迎大家关注北京市第二中级人民法院涉不动产登记行政案件情况新闻通报会。

各位记者朋友，大家好！我是二中院研究室副主任、新闻办主任高志海。
首先欢迎并感谢大家应邀参加此次新闻通报会！
下面介绍参加今天通报会的我院相关人员，他们分别是行政庭副庭长徐宁，法官王琪、李丹，法官助理郭子枫参加了通报会，下面请行政庭副庭长徐宁通报我院审理的涉不动产登记行政案件相关情况。

一、案件情况
2013年至2017年，二中院共审理不动产登记类案件211件。其中，一审2件，二审208件，再审1件。
二、案件特点
（一）原告主体广泛，被诉行为集中于三类。不动产登记类案件的原告的主体较为广泛，有房屋承租人、继承人、房地产开发企业、抵押权人、善意第三人等。被诉不动产登记行为主要集中在三类，即对行政机关作出的不动产登记行为不服提起的诉讼，对行政机关不履行不动产登记职责的行政不作为行为提起的诉讼，对行政机关撤销不动产登记行为不服提起的诉讼。
（二）房屋权属登记类数量较大。上述211件不动产登记类案件中，有187件系当事人对房屋权属登记行为不服提起的诉讼，占全部不动产登记类案件数量的88.6%。此外，涉及农村宅基地使用证的案件6件，占比2.8%。涉及集体土地使用证的案件2件，占比1%。涉及国有土地使用证的案件10件，占比4.7%。涉及房屋抵押登记的案件6件，占比2.8%。
（三）从程序上裁定驳回比例较高。上述211件不动产登记类案件中，程序上裁定驳回起诉的案件112件，占此类案件总数的53.1%。其中，因超过起诉期限裁定驳回的27件，因不属于行政诉讼受案范围裁定驳回的17件，因与被诉行政行为不存在利害关系裁定驳回的33件，因不动产登记行为对当事人的权利义务不产生实际影响而裁定驳回的10件，因其他原因裁定驳回的25件。此外，裁定准许当事人撤诉或按撤诉处理的案件10件，占比4.7%。进行实体审理并作出判决的案件89件，占此类案件总数的42.2%。
（四）行政与民事争议紧密相连。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋买卖、继承、抵押等民事行为所引起的民事法律关系，经过行政机关的登记确认，才发生法律效力。不动产登记案件的审理，以民事权利义务关系为事实依据。如果民事法律关系发生变化，不动产登记的基础事实不复存在，不动产登记行为亦应作出相应变化。上述211件不动产登记类案件绝大部分都基于一定的民事权利义务争议而产生，如房屋买卖合同纠纷、继承权纠纷、土地使用权转让纠纷等。当事人对行政机关的不动产登记行为不服，实质是对行政机关对民事权益的确认不服。
（五）行政机关败诉近三成。上述211件不动产登记类案件中，行政机关败诉61件，败诉率为28.9%，明显高于同期其他类型行政案件的败诉率。其中，判决确认不动产登记行为违法的8件，判决撤销不动产登记的53件。

三、原因分析
（一）当事人节约成本选择房屋权属登记行政诉讼。大量的房地产交易以及高昂的销售价值，使房屋权属民事争议纠纷日益增多并受到当事人的高度重视。而不动产登记行为与相关民事纠纷紧密相连，在民事诉讼以标的物价值的一定比例收费而行政诉讼按件收费的前提下，许多当事人为了节约诉讼成本，选择行政诉讼而不提起民事诉讼，使得房屋权属争议类的案件占不动产登记类案件的比重较大，数量明显多于其他类型的不动产登记类案件。
（二）当事人对相关法律法规不了解。上述211件不动产登记类案件中，半数以上被法院从程序上裁定驳回起诉。主要原因在于，当事人对此类案件的受案范围、起诉条件和起诉期限等法律规定不够了解。例如，行政机关执行法院生效判决而作出的不动产变更登记行为，对当事人权利和义务不产生实际影响的行为，行政诉讼法实施以前的不动产登记行为等，不属于行政诉讼受案范围。此外，当事人对应当通过民事诉讼还是通过行政诉讼获得权利救济不够明确。在没有解决民事争议前就单独提起行政诉讼请求撤销不动产登记行为，人民法院会告知当事人先行解决民事争议，民事争议已经立案的，则会裁定行政案件中止审理。再次，许多不具备原告诉讼主体资格的人提起行政诉讼，被法院裁定驳回起诉。例如当事人基于通风、排水、采光等相邻关系原因认为他人的房屋侵犯自己合法权益的，并不具有对不动产登记行为提起诉讼的原告诉讼主体资格。
（三）不动产登记时所依据的基础民事法律关系发生变化导致行政机关败诉率较高。在行政机关败诉的61件案件中，有30件因房屋买卖合同被生效判决确认无效或撤销，有24件因继承或赠与公证书被确认无效或者撤销，致使已经作出的不动产登记行为缺乏事实依据，被确认违法或者撤销。有7件因行政机关没有尽到审慎的审查义务或程序违法而被确认违法或撤销，如提供虚假证明材料、签名经鉴定系伪造、房屋已被实际出售给案外人等。
（四）登记机关难以对申请人提交的材料做深入调查。在我国，申请人向登记机关提交相应的申请登记材料，行政机关对申请人提交的材料进行审查，审查合格后办理不动产登记。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。除非行政机关认为可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系，向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查，否则登记机关通常仅对申请材料进行书面审查，对涉及的房屋买卖合同、继承公证书、结婚证等的真实性不负全面调查义务。因此，虽然法律和法规赋予了不动产登记机关对材料真实性的调查权力，但实践中，由于人员编制少、技术水平限制、履责期限等原因，工作人员很难对收到的材料真实性做深入调查。对于潜在的不动产权属纠纷，登记机关不能预见也无权作出认定。当不动产登记行为所依据的民事权利义务关系发生根本变化时，不动产登记的事实基础发生改变，即使登记机关的登记行为符合法律规定，不动产登记行为亦应被确认违法或者撤销。
（五）部分登记机关对申请材料未尽到审慎审查义务。
部分登记机关工作人员因主观疏忽、过失或客观上业务不平不高，对应当依法审查的材料审查不细致，在材料不齐全、委托不合法、存在禁止登记情形时，对不符合登记条件不动产予以登记，导致纠纷产生并败诉。
四、相关建议
（一）广大群众诉前应全面了解相关法律知识。首先，要知晓不动产登记是对民事法律关系的一种记载、确认和公示。因此，当纠纷发生时，应着重解决民事争议。当事人可以选择向人民法院单独提起民事诉讼解决民事争议，待民事纠纷解决后再进行不动产登记的变更，或者选择在提出行政诉讼时一并要求解决民事争议，由人民法院一并作出处理。在民事法律关系确认后，再对原不动产登记行为进行变更。其次，要增加对不动产登记类行政诉讼的了解。一是明确不动产登记类案件的受案范围。对于行政诉讼法实施之前的不动产登记行为、公房分配引起的不动产登记行为、对当事人的权利义务不产生实际影响的登记行为、执行法院生效判决或协助执行通知书的变更登记行为，不属于行政审判权限调整范围。二是明确不动产登记类案件的起诉期限。公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道不动产登记行为之日起6个月内提出。当事人知道登记行为的内容但不知诉权或起诉期限的，起诉期限从其知道或应当知道之日起计算（6个月），但从知道登记行为内容1年后起诉的，人民法院不予受理。不知道不动产登记行为内容的，自不动产登记行为作出之日起超过20年，人民法院不予受理。三是明确不动产登记案件的原告诉讼主体资格。与不动产登记行为有利害关系的公民、法人或者其他组织可以向法院提起相关诉讼。基于通风、采光等相邻关系而起诉的当事人、房屋承租人对于土地或房屋权属的登记行为、已经获得征收补偿的人对于征收后的不动产变更登记行为、认为登记行为影响其债权实现的债权人，通常不具有对相关不动产登记行为的原告诉讼主体资格。
（二）不动产登记机关应审慎履行不动产登记职责。一是加强对不动产登记人员的管理和培训。明确职权和责任范围，减少主观任意性，提高登记人员的责任心和履责能力，避免登记错误，保证登记质量。二是严格依据《不动产登记暂行条例》及实施细则的规定审查不动产登记材料的完整性与合法性。申请材料不齐全的或者不符合法定形式的，应当告知当事人及时补充或补正材料。对于提交的材料不符合要求的，不予办理不动产登记。三是视情况对不动产登记材料进行必要的实质性审查。行政机关如认为申请材料存在虚假的可能性，或不动产可能存在民事纠纷，应当对相应情况进行调查，并视调查结论审慎地进行处理。四是加快不动产登记的信息化建设。对不动产登记信息进行资源整合，加快不动产登记信息与相关部门的互通与共享。增加不动产登记信息的公示力，防止交易欺诈，促进交易安全，保障公民的合法权益。

相关知识链接：
不动产登记是物权法确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产的行政登记行为包括集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等多项权利。

下面进行第二项内容：答记者问。

时间关系，今天的新闻通报会到此为止，如果大家还有未尽事宜，会后还可与我们在座的人员做进一步的交流。同时，希望大家一如继往地关注、支持二中院的审判及新闻宣传工作，并给我们多提宝贵意见。
发布会结束。谢谢！

今天的直播到此结束，谢谢关注！再见。