网友留言
9月25日14时,二中院审理“卖方拒履合同 买方诉请履约”案
- [主持人]:网上直播庭审,公开审判过程,展现法官风采,普及法律知识。
各位网友大家好,欢迎关注北京二中院本次网上直播。我们将在北京市高级法院的支持下,通过北京法院网、中国法院网对“卖方拒履合同 买方诉请履约”案进行网络直播,欢迎大家关注参与!
下面简要介绍今天这起案件的案情。
赵某诉称,2015年12月9日自己和胡某、某地产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》约定,胡某770万元将位于西城区房屋出售给自己。合同签订后,自己依约支付了150万元定金,但胡某在具备办理央产房上市手续的情况下,无故拖延办理。故诉至法院,请求判令胡某继续履行合同,协助办理网签手续及过户手续,案件受理费、保全费由胡某承担。
胡某辩称,赵某在合同履行过程中严重违约,未按照合同约定在2015年12月31日前支付首付款。
一审法院经审理判决,胡某协助赵某办理产权过户手续,赵某支付胡某剩余620万元购房款。
庭审现在开始,书记员宣读法庭纪律。[13:57:27] - [书记员 徐方烁]:现在宣布法庭规则:
一、审判人员入庭、退庭时,全体人员应当起立。
二、诉讼参与人应当遵守法庭规则,维护法庭秩序,不得喧哗、吵闹;发言、陈述和辩论,须经审判长许可。
三、旁听人员必须遵守下列纪律:1、未经许可,不得录音、录像和摄影;2、不得随意走动和进入审判区;3、不得发言、提问;4、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其它妨害审判活动的行为。
四、诉讼参与人和旁听人员应关闭寻呼机及移动电话等通讯设备。
五、诉讼参与人、旁听人员在听到法槌声后,应当立即停止发言和违反法庭规则的行为。
全体起立,请审判长、审判员入庭。 全体请坐。[13:59:26] - [审判长 蒋春燕]:现在开庭,首先核对当事人和其他诉讼参加人的基本信息。[14:03:05]
- [审判长 蒋春燕]:各方当事人对对方身份有无异议。[14:03:39]
- [双方当事人]:没有。[14:03:55]
- [审判长 蒋春燕]:经核对,各方当事人和其他诉讼参加人均符合法律规定,可以参加本案诉讼活动。[14:04:15]
- [审判长 蒋春燕]:北京市第二中级人民法院今天依法公开开庭审理胡某与赵某房屋买卖合同纠纷案,本案系上诉人胡某不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初16960号民事判决,向本院提起上诉。根据法律规定,人民法院审判案件实行“两审终审制”的原则;二审案件,一律实行合议制。本院受理本案后,依法由审判员蒋春燕、审判员陈妍、审判员王艳芳组成合议庭进行审理。我是审判长蒋春燕,坐在我左边的是审判员王艳芳,坐在我右边的是审判员陈妍,法官助理高磊协助合议庭工作,法庭记录由本院书记员徐方烁担任。
下面宣布当事人在诉讼中依法享有的诉讼权利和应当承担的诉讼义务
诉讼权利,主要有如下七项:
1、双方当事人地位平等,依法享有平等的诉讼权利,法院将依法保障和便利当事人行使诉讼权利,对当事人在适用法律上一律平等;
2、有陈述案件事实和进行辩论的权利;
3、有提供新的证据的权利;
4、双方对对方提供的证据享有相互质证的权利;
5、有撤回上诉、请求调解和进行最后陈述的权利;
6、有查阅本案开庭或谈话记录的权利;
7、对合议庭成员、法官助理及书记员依法有提出申请回避的权
利。提出回避申请,应当说明理由;
诉讼义务,主要有如下四项:
1、尊重法庭、尊重对方当事人,依法行使诉讼权利;
2、遵守法庭规则,听从法官指挥,发言按顺序进行;
3、根据民诉法规定的“诚信原则”,陈述案件事实必须要实事求
是,并如实提供证据;提供新证据应当符合民诉法要求;
4、当事人或委托诉讼代理人如有发生妨害民事诉讼的行为,妨碍法
院正常审理案件的,根据不同情况,将依法承担相应的被训
诫,责令退出法庭或罚款、拘留的法律责任。
以上宣布的各项权利义务,各方当事人是否听清?[14:04:36] - [双方当事人]:听清了。[14:05:38]
- [审判长 蒋春燕]:是否对合议庭组成人员、法官助理及书记员提出回避?如果提出回避,需要提交书面申请,并说明理由。[14:05:59]
- [双方当事人]:不申请。[14:06:15]
- [审判长 蒋春燕]:是否同意法庭调查和辩论合并进行?[14:06:28]
- [双方当事人]:同意。[14:06:53]
- [审判长 蒋春燕]:下面进行法庭调查,胡某发表上诉请求及事实理由。[14:07:08]
- [上诉人 胡某]:请求撤销原判,改判驳回对方全部诉请,改判支持我方的反诉请求。一审法院超出了被上诉人诉请进行判决,对方诉请有三项,但一审判决中确出现了我方限期腾房交付给对方房屋的判项,该项确认法院没有依据。对方表示不履行合同,对解除合同达成了合议。一审判决认定事实错误,双方从未就首付款变更时间达成确认,按照合同约定是我方有权解除合同,赵某向法院提供录音证据,一审片面引用了对赵涛某有利的部分。(同上诉状及庭前意见)[14:08:07]
- [审判长 蒋春燕]:赵某发表答辩意见。[14:08:34]
- [被上诉人 赵某]:涉案房屋是因对方自身债务纠纷被法院查封导致合同无法履行,原审中我方的诉请是继续履行,因房屋被法院查封和需一次性支付房款才变更诉请。根据最高院关于适用民诉法解释251条。二审判决撤销,发回重审案件当事人变更诉请提出反诉依照民诉法140条处理,即合并审理,我方诉请于法有据。一审庭审中我方若干次明确诉请调整为房屋交付,所以一审判决并未拆除我方诉请范围。我方不存在违约行为,本案的纠纷和过错完全在于对方,因为对方迟延办理上市手续,买卖双方共同协商首付款时间延后,并且四次确认首付款支付市建委网签完成当日,后续通话中对方女儿更是数十次确认该项事宜。上诉人称卖房是为了履行原来的生效判决,事实并非如此,我方支付对方150万后对方并未及时履行判决,导致房屋因债务被查封,而且对方在16年4月19日完成房屋上市手续,在16年5月18日问及到上市进度对方女儿避而不谈,直到一审中对方才出具了该手续,刻意隐瞒了该情况。一审认定事实清楚。适用法律正确。一审判令对方继续履行房屋买卖合同协助办理过户手续是正确的,双方不存在解除合同的合议。对方的上诉主张不能成立。我方不存在违约行为。[14:08:50]
- [审判长 蒋春燕]:8月15日庭前组织双方对事实进行了核实,各方是否坚持庭前的诉辩意见?[14:31:07]
- [双方当事人]:坚持。[14:31:37]
- [审判长 蒋春燕]:本案争议焦点为双方是否就解除买卖居间合同和存量房屋买卖达成合意,赵某是否违约,是否符合约定和法定条件。是否就首付款支付时间口头协商变更达成一致。[14:32:06]
- [双方当事人]:无异议。[14:32:47]
- [审判长 蒋春燕]:有无新证据?[14:33:03]
- [被上诉人 赵某]:有。15年年底银行流水个人账户明细查询、网上银行打印件证明我当时有支付能力。220万有足够能力支付,中介通知说存在问题所以没支付。中介给我打电话的录音时间记录。我12月份一直做资金汇集。[14:33:19]
- [上诉人 胡某]:中信银行个人账户明细查询单真实性无异议。
对方一审应该提交而没提交这不是新证据,余额问题,我方认为有无支付能力和是否履行合同无关联。余额只有67万。不认可支付能力。工商银行打印件真实性不认可,网络打印的应该进行公证,真实性无法核实。原一审对方能提交没提交不能算作新证据。[14:33:35] - [审判长 蒋春燕]:移动通信详单?[14:34:05]
- [上诉人 胡某]:证明当时是中介电话通知我,不是我违约不付款。[14:34:21]
- [被上诉人 赵某]:真实性无异议,不认可证明目的。无法证明通话内容。[14:34:35]
- [审判长 蒋春燕]:是否采纳合议庭评议。问一下,上诉人,双方签订买卖合同之后如何履行的?[14:34:49]
- [上诉人 胡某]:15年12月签订买卖协议,15年12月10日前交付定金150万,房屋是央产房,签合同时和对方说了。有复杂上市手续,合同无办理最终时间就是双方依据具体情况定,上诉人出售房屋是为了履行离婚判决,法院判决房屋归我方要给对方1万折价款,签订合同也出示给了对方离婚判决约定首付是15年12月31日。和定金加上是可以支付判决款项了,对方一直没有支付。[14:35:03]
- [审判长 蒋春燕]:对方支付150万定金后?[14:35:18]
- [上诉人 胡某]:我方办理央产房上市。办理下来上市是在16年4月19日取得了央产房产权变更通知。[14:35:30]
- [审判长 蒋春燕]:争议?[14:36:17]
- [上诉人 胡某]:因为对方没有按时支付首付款,我方房屋被前配偶申请强制执行,当时房屋走了查封没通知我方,对方找到了我方的女儿说了房子被查封了,我方当时还没有得到法院通知,协商如何解决。后来发生争议。[14:36:33]
- [被上诉人 赵某]:对方签约出示离婚判决是为了说作为卖房主体资格。央产房上市手续完成是一审庭审时胡某第一次出示的。16年4月到5月赵某知道房屋被法院查封了,为了继续履行合同我方和执行法官联系。为了解除查封促使合同履行,上诉人予以拒绝。我方被迫起诉。一审我们就是要求继续履行合同。[14:36:46]
- [审判长 蒋春燕]:被上诉人主张支付首付款时间变更到网签支付?[14:37:15]
- [被上诉人 赵某]:是的。[14:37:28]
- [上诉人 胡某]:不认可。[14:37:44]
- [审判长 蒋春燕]:双方通信往来?[14:37:58]
- [上诉人 胡某]:对方提交的唯一证明我方和对方就首付款付款时间达成一致证据就是录音这是存疑的证据。显示双方未就首付款达成一致。2月23日三方在场。对方已经严重违约了,合同履行问题在协商,过程中,中介和梁某说要把合同拿过来协商一致要签合同。梁某说到时候再说没有签订合同,没有协商一致,没有让我方认可签署。(念录音内容)显示胡某没说首付款付款是延长。如果达成一致不会出现录音。4月7日上诉人女儿和中介提出说要按照合同走。原被告签订合同只是有房屋买卖协议没有补充协议。录音是我方不知情对方单方录音的。录音存在到我方处吵闹并令报警事实。[14:38:15]
- [审判长 蒋春燕]:认为对方违约是没有按照合同约定12月31日前支付220万?[14:39:48]
- [上诉人 胡某]:是的。[14:40:05]
- [审判长 蒋春燕]:反诉要求解除合同依据?[14:40:20]
- [上诉人 胡某]:第7条违约责任。守约方单方解除合同权利。[14:41:59]
- [审判长 蒋春燕]:主张过支付款项问题吗?[14:42:12]
- [上诉人 胡某]:主张过。我方和对方说了要对方支付钱款,对方说我方不办理央产房手续。[14:42:27]
- [审判长 蒋春燕]:截止到一审诉讼提出解除合同吗?[14:42:41]
- [上诉人 胡某]:对方让履行房屋买卖合同,我方当时没有提异议,后对方明确表示不履行合同我方同意解除。我们之前没有主动提出过不履行合同。[14:42:53]
- [审判长 蒋春燕]:约定办理过户的时间?[14:43:06]
- [上诉人 胡某]:居间方通知时间办理过户。[14:43:58]
- [审判长 蒋春燕]:交付时间?[14:44:14]
- [上诉人 胡某]:尾款到账日。[14:44:28]
- [审判长 蒋春燕]:主张已经就支付首付款时间达成变更证据就是录音?[14:44:42]
- [被上诉人 赵某]:还有中介出具的情况说明和补充说明。16年2月23日录音第3页倒数7行(念)上诉人女儿说按照到时候该交了,梁某说走到哪算哪。现在时间说不出来。说明无需再12月31日前支付。第4页第2行中介说等网签当天或房屋核验通过有条件,梁某说网签那天,明确网签当日支付首付款。第4页第7行网签那天可以出了首付款和剩下的钱,梁某说就是网签当天,梁某表示无法说时间。倒数第15行赵某说核验3-5天可以做完,做完网签就把钱打过去,梁某说做完网签当天打钱。赵某说网签当天打钱。16年2月23日首付款变更网签当日支付达成一致共识。电话沟通中胡某就首付款时间进行变更在证据23页赵某说也和你女儿说了房子交完后你女儿配合卖房网签当天打钱。胡某说是的。赵某说交款时间是否确认了胡某说嗯。通话20分钟胡某说等女儿回来处理,她一直经手不在家。23页批注部分说明我方一直积极履行合同要求尽快完成上市手续,胡某拖延办理表示带来损失可以支付赔偿款。[14:44:59]
- [上诉人 胡某]:对方提交首付款变更证据中如果说我方确实达成了一致那么录音应该由内容应该是明确的。录音可以发现我方作出意思表示和对方提交录音是不一致的。我方明确表示对方没有按照约定履行合同。对方指出的内容是含糊不清的。我方年龄大。谈话时我方不知道对方录音,对方多处有误导现象,对方明知自己违约他是通过录音给自己违约找理由。我方也说了要等女儿回来但是对方没放下电话还是让我方作出意思表示,无法证明首付款时间变更。[14:59:33]
- [被上诉人 赵某]:录音是连贯的。可以展现双方真实意思表示我方催促对方完成上市手续履行合同对方予以拖延,上诉人提出曾经和我方催要款项的录音,录音摘出的和事实不符。我方提交的录音证据25页对方4次确认网签完成后支付首付款。除了录音还有中介情况说明证据不是孤证。胡某思维清晰逻辑清楚。一审包括二审前次谈话他都是参与的。我不仅和他沟通也和他女儿沟通都确认变更首付款支付时间。[14:59:53]
- [上诉人 胡某]:梁某是上诉人女儿,买卖中是给老人提供帮助。签订合同是陪同签订。有些情况是梁某出面。我们要说明的是梁某不是胡某全权代理,没有书面的委托手续。签订合同是我方亲自签。[15:00:12]
- [审判长 蒋春燕]:双方居间合同第4页备注?[15:00:53]
- [上诉人 胡某]:因为上诉人房屋是央产房办理手续要取得产权单位同意否则无法办理过户这个和对方说的很清楚。最后能否办理成功也不再我方,我方告知了对方风险,我方是低于市场价格出售的。[15:01:05]
- [被上诉人 赵某]:是的。[15:01:16]
- [审判长 蒋春燕]:买卖合同11条?[15:01:29]
- [被上诉人 赵某]:是通常条款。合同履行中有预想不到情况需要调整约定,可以根据具体情况签订书面补充协议进行变更。合同解除采用书面形式也是通常条款。[15:02:51]
- [审判长 蒋春燕]:是否是必须采取书面形式?[15:03:05]
- [被上诉人 赵某]:是可以。[15:03:18]
- [上诉人 胡某]:这个条款是因为房屋买卖合同需要书面形成,重要事项要签订书面补充协议,当时中介给梁英拿出补充协议没有经过我方同意没有签订成功,中介知道首付款变更是重要的需要签订书面的协议。[15:03:30]
- [审判长 蒋春燕]:中介提到合同拿过来希望签书面的,梁某说到时候在写?[15:07:20]
- [被上诉人 赵某]:包括户口迁出等内容。现在也没有签书面的。房价上涨对方要违约没有卖给我方。[15:07:41]
- [审判长 蒋春燕]:620万?[15:07:56]
- [被上诉人 赵某]:提存到一审法院了。[15:08:10]
- [审判长 蒋春燕]:620万是你方自愿交的?梁某在买卖过程中?[15:08:25]
- [被上诉人 赵某]:是的。
包括签约一直是上诉人代理人。[15:08:51] - [上诉人 胡某]:不认可。[15:09:03]
- [审判长 蒋春燕]:有无书面委托手续?[15:09:13]
- [被上诉人 赵某]:录音证据20页上诉人确认梁某代表本人一切过程以梁某为准。[15:09:26]
- [审判长 蒋春燕]:上诉人提到一审超出原告诉请,明确下之前庭审记录(念)原告要求继续履行居间合同买卖合同协助原告办理网签,法官问如何继续履行合同意见。上诉人坚持一审法院超出诉求?[15:10:22]
- [上诉人 胡某]:是的。法官询问无法代表我方诉求,我方交过书面的意见。[15:10:38]
- [审判长 蒋春燕]:12月12日笔录继续履行合同协助办理手续?[15:10:51]
- [上诉人 胡某]:我们认为不代表对于诉求变更因为法院没有明确。[15:11:09]
- [审判长 蒋春燕]:这个合议庭判断。[15:11:19]
- [上诉人 胡某]:好的。[15:11:31]
- [审判长 蒋春燕]:解除合同是否达成合议?[15:11:51]
- [上诉人 胡某]:解除合同达成了合意。解除是对方自己提出的,法庭中做出了不履行合同,双方就解除合同无争议。一审判决后对方是同意一审判决的,原二审开庭时对方也是同意解除的。[15:12:10]
- [审判长 蒋春燕]:达成解除是基于上一个诉讼、[15:12:49]
- [上诉人 胡某]:是的。[15:13:04]
- [被上诉人 赵某]:我方要求双倍返还定金,对方要求合同解除定金不予退还,双方没有达成合议。[15:13:13]
- [审判长 蒋春燕]:涉案房屋登记在胡某名下?[15:13:25]
- [双方当事人]:无异议。[15:13:38]
- [审判长 蒋春燕]:赵某提交核验查询单,他通过房屋核验、[15:13:58]
- [双方当事人]:无异议。[15:14:11]
- [审判长 蒋春燕]:第二笔款项是15年12月31日付款,此前应该就付,合同约定前有无和对方主张要付款还是?[15:16:22]
- [被上诉人 赵某]:此前中介居间让我方先不要付款,情况说明也说了这个事实。[15:16:38]
- [审判长 蒋春燕]:合同约定期限没有支付?[15:16:51]
- [被上诉人 赵某]:对方拖延办理上市手续,之前也说过退后。胡某告知中介吗,中介告知我方不需要再12月31日付款,证据有中介情况说明。[15:17:03]
- [审判长 蒋春燕]:有无讨论房款,协商过程是?[15:17:19]
- [被上诉人 赵某]:录音证据25页显示我方是一直积极付款,对方说干嘛打钱又不缺。[15:17:35]
- [审判长 蒋春燕]:付款是需要对方配合还是达到对方账号?[15:17:48]
- [被上诉人 赵某]:直接打就行,但是12月31日前对方和中介说上市手续有问题要推后。[15:18:00]
- [审判长 蒋春燕]:此后?[15:18:19]
- [被上诉人 赵某]:我们想形成书面的,但是因为房价上涨对方拖延到房屋查封。5月18日双方有在中介沟通我方询问进度查封情况。[15:18:37]
- [审判长 蒋春燕]:此后是怎么商量的,录音前怎么沟通的,此后为何没有形成书面的,具体时间是?[15:18:48]
- [被上诉人 赵某]:220万首付退后到什么时间点要协商,达成一致意见是录音,我们提签订补充协议是5月份。因为房价上涨厉害对方不签。对方也说过我方去上诉人那里要沟通对方避而不见要等女儿梁英也拒绝见我方。因为我方孩子要入学希望对方迁出户口。我方和中介草拟文本后对方就不配合了后期房子查封了事件就搁置了。对方提交和中介沟通,说明我方确实说过这个事情。[15:19:11]
- [审判长 蒋春燕]:有无和对方说存在逾期付款,违约了?[15:23:42]
- [上诉人 胡某]:3月11日提出让对方给钱。[15:23:57]
- [审判长 蒋春燕]:3月15日有要求向你方付款,但是上诉人表示拒绝?[15:24:10]
- [上诉人 胡某]:3月11日录音显示到我方家吵闹,当时报警了,3月15日对方给我方打电话我方心里精神受了刺激我方就是要等待女儿回来,。不是不是我方真实意思表示,是老人应付。不是肯定表示。因为对方存在误导情况。[15:24:25]
- [审判长 蒋春燕]:房子实际居住?[15:25:23]
- [上诉人 胡某]:老人唯一住房。[15:26:06]
- [审判长 蒋春燕]:法庭辩论结束,下面进行最后陈述。[15:26:21]
- [上诉人 胡某]:坚持上诉请求。[15:26:33]
- [声明]:此记录不是庭审记录,不具有法律效力。[15:26:44]
- [被上诉人 赵某]:坚持答辩意见。[15:26:45]
- [审判长 蒋春燕]:根据我国民事诉讼法的相关规定,当事人可以在法庭组织下调解解决纠纷。各方有无调解意愿?有何调解方案?[15:26:58]
- [上诉人 胡某]:同意调解。[15:27:09]
- [被上诉人 赵某]:不同意调解。[15:27:30]
- [审判长 蒋春燕]:鉴于这种情况不再当庭做调解工作,由庭后组织各方调解。如调解不成,合议庭将对本案进行合议,并作出裁决。各方阅读笔录,核对无误后签字。现在休庭。(敲击法槌)[15:27:53]
- [主持人]:今天的网络直播到此结束,感谢研究室王鑫刚辛苦工作,感谢网友关注,再见。[15:28:15]