各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人杨艳玲。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。北京市通州区人民法院即将开庭审理一起“合同到期租户拒不搬离 房主诉至法院要求赔偿”案。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

开庭准备工作就绪，庭审马上开始。

下面宣布法庭规则。
1、未经法庭许可，不准记录、录音、录像和摄影。
2、不得进入审判区、不得随意退场。
3、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为。
4、旁听人员不准发言、提问。
5、保持法庭整洁，不准吸烟和随地吐痰。
6、携带通讯工具的，请关机或者加振。
7、人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。 
8、人民法院对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员，严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。

首先核对当事人及其诉讼代理人身份：
原告：张某，男，1944年7月10日出生，汉族，无职业，住北京市通州区某小区5号楼131室。
委托代理人王某，北京市某律师事务所律师。
被告：北京某科技有限公司，住所地北京市。
法定代表人：刘某，经理。
委托代理人李某，河北某律师事务所律师。
原告对被告出庭人员有无异议。

没有。

被告对原告出庭人员有无异议。

没有。

各方当事人及诉讼代理人经核对无误，符合法律规定，可以参加本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第18条、第120条、第146条的规定，北京市通州区人民法院张家湾人民法庭在这里公开审理原告张某诉被告北京某科技有限公司租赁合同纠纷一案，现在开庭。

本案适用民事一审简易程序，审理期限三个月。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第40条、第123条第2款、第145条的规定，由通州区人民法院审判员李想独任审理，书记员韩翠竹担任法庭记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第46条、第50条、第51条、第52条的规定，当事人在法庭上享有以下诉讼权利：

（一）申请回避的权利。所谓申请回避，就是当事人认为审理本案的审判员、书记员与本案有利害关系或其他关系，可能影响案件公正审判，有权提出事实理由申请上述人员不参加本案的诉讼活动。

原告是否听清。

听清了。

是否申请回避。

不申请。

被告是否听清。

听清了。

是否申请回避。

不申请。

继续宣布当事人诉讼权利：
（二）有就案件事实进行陈述和申辩的权利。
（三）提出新证据的权利。
（四）进行辩论和请示法庭给予调解的权利。
（五）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳和反诉的权利。
（六）有发表最后意见的权利。
在法庭上，当事人除享有以上诉讼权利外，还应承担以下诉讼义务：
依法行使诉讼权利的义务。
听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务。
如实陈述事实的义务。
以上诉讼权利义务，原告是否听清。

听清了

听清了

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条规定，现在开始法庭调查。首先进行当庭陈述，依照原告及其诉讼代理人、被告及其诉讼代理人的顺序进行，陈述进行中，一方陈述时，另一方不得打断他的发言。原告是否听清。

听清了。

被告是否听清。

听清了。

现在进行法庭调查。

下面由原告宣读起诉书或者口头陈述事实，理由及诉讼请求。

诉求同起诉书

原告，你起诉事实、理由及诉讼请求是否有变化。

增加诉讼请求诉讼确认双方合同2017年5月31日终止。

被告，是否需要答辩期

不需要。

被告方听清了吗。

听清了。

下面由被告答辩。

根据协议合同有效期2020年截止，不同意原告诉讼请求。双方所签订的房屋租赁合同有补充协议是双务合同，不是单务合同，义务一是交付房屋，义务二拆迁时拆迁权利归被告所有，房屋拆迁，原告按合同约定中的拆迁的相关义务。且我们交房租后，发票一直没有给我们开。另：我方提出反诉。要求继续履行合同及给付违约金。

原告，对于反诉部分需要答辩期吗。

不需要。直接口头答辩如下：我方不同意被告反诉请求。双方签订合同及补充合同已于2017年5月31日终止，双方没有达成新的继租协议，故原告反诉要求继续履行合同没有事实依据，合同终止情况下，原告认为合同在履行期，要求我们赔偿违约金请求没有事实依据。

下面进行举证质证。

首先由原告出示证据。

我的证据有：1、2004年5月26日签订的生产厂房租赁合同，证明双方约定租赁2004年至2014年5月31日，如双方继租的话，乙方提前三个月向出租方书面提出请求，双方达成合议签订合同。
2、生产厂房的补充合同。证明乙方在2012年3月10日时提出与甲方签订租赁合同，房屋租金及租赁期限进行变更，双方按合同约定书面形式签订补充协议，这份协议第三条，本案涉争第三条，如继租到期那一项，2017年5月31日到期如甲方同意继租，结果厂房，2014年签订那一份，如继租的话，需要提前三个月书面向我们说，所以我们认为按第三条约定，双方合同没有继续履行。

3、告知书，证明结合照片，4月12日照片，佐证我们生产合同补充协议第三条的内容，到期后没有再跟被告继租意思表示。
4、视频资料，证明被告占有我们厂房2018年9月中旬，跟被告要8、9月份厂房占用费的事实依据。

下面由被告发表质证意见。

对证据1，2004年原始合同，真实性认可。对证明目的不认可，根据对方提供的合同第十六条规定，双方约定管辖权为经济仲裁委员会仲裁，双方约定管辖是仲裁。对证据2，补充合同，真实性认可。但是首先根据生产厂房租赁合同补充合同第八条规定，也就是说本份补充合同法律效力优于原合同法律效力。第二点：第三条规定，在2020年六月后，如乙方要求继续租赁，也就是在2020年6月以后才需要提交三个月书面向甲方提出，在2018年6月以前不需要这个条件，最高院司法解释，合同在双方当事人达成一致情况下，双方实际上继续履行，我方继续按时交房租，对方也正常收房租，且签字确认，证明该是份合同已实际履行。所以对方要求解除合同因为该房马上拆迁，根据原合同第十三条规定乙方自行建设部分房屋归乙方所有，拆迁补偿归乙方所有，所以原告实际要求解除这份合同。对证据3，告知书，不认可。理由：原告这种行为是一种违反合同约定行为，规避拆迁款发放，作出违法行为，故不认可。

对证据4，视频资料，不认可。这个资料我们庭后三日内向法院提交书面质证意见。补充：在告知书前没有跟我方说终止合同，没有正式，2017年5月31以后一直交房租，房租交到2018年7月底，为什么交到7月底，因为原告在7月18日与拆迁办签订了拆迁协议，且拆迁办已向我们出示房屋交房书。8月份政府找到我公司，做了相关规定，我们支持政府工作。且原告在起诉书中也说我们租赁的厂房。另外，他在2016年4月份，在两个厂房中间过道夹了一个二层。2018年1月17日开始施工，一直问是否打隔断，后面就在一个晚上时间就打了隔断，具体在6月份时又继续施工，继续打隔断，把我们东西全部搬出来了。实际原告也一直在我们厂内种树、菜、养狗等。原告这种行为是严重侵权行为。

下面由被告进行法庭举证。

1、生产厂房租赁合同。证明双方房屋租赁合同真实有效。2、生产厂房租赁合同补充合同。证明厂房租赁时间为补充协议规定的2020年6月份。3、厂房租金流水，证明被告一直在按时交房屋，且原告一直予以认可。4、原告方强行改变厂房的照片。证明，原告方未经被告许可擅自改变房屋结构，导致乙方无法正常使用，根本违约。5、告知书，证明原告在房屋即将拆迁时无故与我方解除合同。

原告，对被告的证据质证。

对证据1、生产厂房租赁合同，无异议，且证明了如继租重新签订书面租赁合同。
对证据2、生产厂房租赁合同补充合同。真实性认可。恰恰也说明了2018年4月份我方告知对方腾退时，被告还主动向我们打房屋占用费，因为他们占用我们房屋，不是视为继租行为。

对证据3、厂房租金流水，确实是按月收到房屋使用费，这个支出费用是房屋占用费，如租金，合同约定是年付租金，房屋到期后让被告走，被告说给其一段时间，所以就房屋占用费，不是租金，虽然写了租金是被告单方写的，不是继租房屋。真实性认可。
对证据4、原告方强行改变厂房的照片。被告因为生产经营需要要求我们给其搭建二层，且与本案无关。

对证据5、告知书， 也证明我们2018年4月12日再次要求被告腾退厂房。退一步讲，这个合同在2017年5月31日没有到期，由固定期限合同变更无固定期限合同，可以随时解除。通州区拆迁政策，2017年5月31日一直到2018年这个厂房没有确定拆迁。真实性认可，原告与拆迁方确定的面积事宜，这个证明拆迁人与我主签订协议，与被告无关。

双方，有证人出庭吗。

没有。

没有。

被告，你本诉反诉就是这个证据。

是的。

双方有无其他证据提交。

没有。

没有。

下面开始法庭调查。

这个诉争厂房来源。

我自己建的。

有建房批示吗。

有通州区定工业区的规定，只是在工业区建房，随便建，但不能超过三层。

有整体的建房批示吗。

没有。只是给村委会的。工业区好多厂房。

诉争土地性质。

具体我方到国土查一下。

原告，你方说合同是2017年5月31到期，后来签订补充协议，为什么后来还收被告租金。

被告打钱，5月31日到期后，我们就是不跟被告租了，他说有大型机构设备，不能马上走，所以就给被告时间让其腾退。一直到2018年4月份。

跟政府签订拆迁合同了吗。

签订了。

内容是什么。

只有面积。

赔偿标准。

没有，只有面积。没有补充标准。

什么时候拆的厂房。

过了十一拆的。

被告什么时候腾退的。

一直没有腾退，给被告下达拆迁通知时，他把机构变卖了。

对方在租厂房有增建地上物吗。

没有。

被告，你从2004年开始干，签订两份合同。在2017年5月31日写的之后，租金为什么每月一支付。

在这之前也是每月一支付。

原告，被告以前交租金方式。

签订合同按年交，后来我找被告要房租，就是几个月一交。

我提交一下以前交纳租金的凭证。证明以前也是不是按合同约定一年一交租金。两三个月一交两三个月一交。

认可。但是合同里也没有约定必须一年一交或几个月一交。

被告，5月31日之后，你们跟原告怎么约定合同继续的。

签订的补充合同是约定2020年6月，还是按补充合同履行的。

被告，一直干到什么时候。

一直在经营，2018年8月底前我们搬走了。

这个厂房是什么时候交的。

交拆迁办了。

什么时候交的。

大概是8月20日左右。

租金交到什么时候。

交到2018年7月底。

在租赁这个厂房后进行过改扩建吗。

有，我们入住时厂房还没有建完。电、电缆等均我们建的。

评估时这些项目都评估在内了吗。

当时政府镇长找到我们时，说把这些记录在内。

拆迁合同我签了，但是最终以交钥匙为准。合同有约定，被告推出时，把钥匙交我，跟我办手续，不知道被告什么时候把房子钥匙给拆迁办了。

什么方式交的房子。

交的钥匙给的拆迁部门。

原告，你什么时候跟拆迁部门签订的协议。

也只是给了面积，最终以交钥匙为准。2018年7月份签的房屋面积确定的单子。

8月20日将厂房钥匙给的拆迁办姓曹的人。

双方有无补充。

没有。

一点：当时在签订原始合同时，2004年有原告自己签订的合同第十三条，拆迁补偿归乙方所有。我们在2017年5月31日交房时清楚写厂房租赁费，起诉状也写租用不是说其他的。另外，说我们打被告打钱，我们一直付房租，也知道一直支付房屋的事实。刚才原告说二层我们让原告搭建的。不属实。如原告说建筑物是被告让原告搭建的，这个建筑物所有权应该归我方。我们在租厂房原合同时对厂房有具体约定。

下面进入法庭辩论。原告发表辩论意见。

：一、合同是否终止问题，按生产厂房租赁合同四条第三款规定，合同是2004年签订的，合同到期后，如乙方继续租赁，需要提前三个月书面向甲方提出。补充合同是原合同一种补充，补充协议约定与原合同约定有冲突，以补充合同为准，补充合同没有对继租再进行约定，应当以原合同为准。在2017年5月31日合同到期后如想继租，提前三个月书面提出，我们再签订合同，补充合同第三条也说了，我们在如继租情况下，对租金也有约定，这里面合同到期后没有继租意思表示，也让其搬出厂房。我们考虑到被告是有大型机器设备，给厂房腾退清时间，被告没有如期腾退清，我们2018年4月再次告知，说到了继续打租金，只是厂地占用费，毕竟是占用我们厂地。不能视为租金，认为这份合同是2017年5月31日到期，关于合同，退一步讲，如合同是租金，已变成不定期租赁，可随时解除合同。在本厂房确定拆迁前合同已经解除，要求继续履行合同没有事实依据。

被告发表辩论意见。

一、根据补充合同第三条约定。在2020年6月以后，需书面向甲方提出，也就是2020年6月以前，不需要再签订书面合同，就是以这份合同为准。二、如原告单方解除合同，赔偿违约金40万人民币，且补充合同第八条规定，也就是以这份合同为准。补充合同约定很明确，当时不知道拆迁，只要不超过20年期限均有效的。

三、合同第三条约定在2008年6月1月到2017年5月31日，根据合同第三条房租维持三年不变更，就是2020年5月31日，年租金19万元，2020年6月1日后如继续继租重新签订合同。补充合同约定很明确，是固定期限合同。虽然是补充合同，法律效力与正式合同有相同法律效力。后面原告诉交的房租是厂地占用费，今天第一次听说，原告说交房租一直不知道，这个违反客观真实的。如没有拆迁行为这个合同还继续履行，现在原告要求解除合同因为这个原因。原告说拿一个告知书，在这个之前从来没有跟我们说过，且一直还收着房租。第三条，原告律师也说了不定期租赁合同，如有第三条，就是明文约定，我们均在履行双方义务，合同自动生效了。

那是2020年6月以后的事儿。现在还没有到2020年。原合同约定合同期满了必须重新签订合同。补充合同里没有约定2017年5月31日后不需要签订合同。

请被告解释一下：补充协议第三条是什么意思。

2017年5月31日以后原告与被告如果继续履行合同，补充合同就是正式继租合同。合同有效期截止到2020年6月份。

各方有无新的辩论意见。

没有。

没有。

双方陈述最后意见。

坚持变更后诉讼请求及反诉答辩意见。

坚持答辩意见及反诉意见。

法庭辩论结束。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第八十五条、第八十八条、第一百二十八条的规定，现在进行法庭调解。原、被告双方同意在法庭的主持下进行调解吗。

调解不了。

因双方差距过大，法庭不再主持调解，双方核实笔录无误后，请签字确认，闭庭。

好的。

好的。

本次直播到此结束，感谢市高级法院新闻办的悉心指导，感谢各位网友的参与，我们下次直播再会。

本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力。