书记员：请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。

审判员：现在开庭，首先核对双方当事人。
原告（反诉被告）：傅某，女
委托诉讼代理人：王明磊律师。（特别授权）
被告（反诉原告）：王某，女
委托诉讼代理人：刘田某，系被告丈夫。（特别授权）
委托诉讼代理人：袁晓红律师。（特别授权）
审判员：上海市宝山区人民法院民事审判庭，今天对原告（反诉被告）傅某诉被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，进行公开开庭审理。本案适用简易程序，由审判员刘姗独任进行审判，书记员袁凯凯担任记录。被告庭前提起反诉，本院一并进行审理。
审判员：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条的规定，当事人对审判人员、书记员有申请回避的权利。
审判员：当事人是否申请回避？
原告：不申请。
被告：不申请。
审判员：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条的规定，诉讼当事人享有委托代理人，申请回避，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行以及查阅、复制本案有关的材料和法律文书，自行和解，放弃、变更、承认、反驳诉讼请求，提起反诉的权利，但当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。
审判员：当事人是否听清楚？
原告：听清了。
被告：听清了。
审判员：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或否定的，视为对该项事实的承认。当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。当事人没有证据或者提出的证据不足以证明其主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审判员：双方当事人是否听清？
原告：听清了。
被告：听清了。
审判员：被告提起反诉，需在指定期间内预缴反诉费用，逾期未缴纳，视为撤回反诉。
被告：听清了。收到缴费通知。

审判员：现在进行法庭调查。
审判员：原告陈述诉讼请求以及所依据的事实和理由。
原告：诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告房屋租金112000元及保证金2000元、并赔偿原告利息损失（以114000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月23日起算至款项还清之日）；3、被告赔偿原告租金损失34000元；4、被告赔偿原告搬运费损失4000元；；5、被告承担本案诉讼费。
事实和理由：详见诉状。（略）
审判员：解除合同的依据？
原告：根据法律规定要求解除。原告无法实现合同目的，被告的房屋没有产证，也没有相关审批手续。房屋从交付之后，仍在被告的实际控制下，被告自己使用、同意他人进出堆放物品，原告的物品存在安全隐患。该房屋年久失修，漏水，导致原告的存放的丝织品存在霉变隐患，且消防也有隐患。
审判员：诉请2、3？
原告：诉请2，2018年1月23日原告搬离，要求被告返还1月23日之后未使用的租金。诉请3，2017 年10月10日至2018年1月23日，原告使用85天，租金合计34000元，但因房屋不能实现原告的合同目的，要求被告返还实际使用期间的租金。综合诉请2、3，要求被告返还所有租金及保证金。
审判员：由被告陈述答辩意见。
被告：双方租赁合同已经在2018年7月9日解除。如法院不认为该合同在上述日期解除，同意解除双方的房屋租赁合同。不同意原告的其他所有诉请。被告不存在违约行为。原告的主张应提供证据证明。原告陈述的不是事实。是原告违约，原告应承担违约责任，剩余租金和保证金根据合同约定不予退还。因原告已经实际使用，已经产生的租金不予退还。利息、搬运费损失没有事实和法律依据。

审判员：被告陈述反诉请求及所依据的事实和理由。
被告：反诉请求：1、判令原被告之间房屋租赁合同于2018年7月9日解除，房屋租金计算至2018年7月9日；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的水费24元、电费774元、卫生管理费360元，共计1158元；3、反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失10000元；4、诉讼费由反诉被告承担。
事实和理由：详见反诉状。（略）反诉请求3中的直接经济损失是被告支付的中介费1万元，因合同提前解除，被告支付的该笔费用是直接损失。
审判员：反诉请求1的依据？
被告：原告擅自搬离，要求强行退房，何时搬离的不清楚。2018年7月10日，被告将房屋另行出租，因此和原告的租赁合同在2018年7月9日解除。
审判员：原告答辩。
原告：不同意反诉请求。原告的合同目的未达成，被告应返还租金。被告支付的水电费、卫生管理费没有提供证据。本案是被告违约，中介费损失是间接损失，与原告无关，不同意支付1万元。
审判员：原告就本诉和反诉主张一并举证。
原告：提供：1、房屋租赁合同，2017年10月17日，原被告签订租赁合同，证明原被告的租赁关系，合同约定被告承担墙、屋顶的修缮工作。2、户口簿、亲属关系证明、微信转账记录，原告和张珠凤是母女关系，原告通过母亲张珠凤向被告微信转账支付了第1年租金及保证金共计148000元。3、照片17张、微信记录、搬出声明，证明被告出租给原告的房屋漏水，雨水渗漏到电线上，存在安全隐患，原告向被告反映漏水问题，被告敷衍，没有修复安全隐患，房屋内还有不属于原告的物品（电动车、铲车、拖板、工具、器械），是在原告不知情的情况下存放入房屋内的，原告为了减少损失，于2018年1月23日通知被告已搬离房屋，要求被告返还租金及保证金。4、收据，原告搬离货物花费搬运费4000元。

审判员：由被告质证。
被告：1、真实性无异议。房屋面积500平米，而原告所说的漏水问题发生在一个窗户下，并且房屋用于仓储和简要加工，漏水面积与房屋面积相比，影响很小，不影响房屋使用。房屋保证金是在原告没有违约的情况下无息退还。原告主张房屋保证金和利息，没有合同依据。关于房屋维修，根据合同约定，房屋结构、墙和顶由被告负责维修，门、窗、装修应由原告负责维修。违约责任条款，原告擅自违反合同，被告收到的当期租金和保证金不予退还。2、真实性无异议，收到146000元租金和2000元保证金。3、照片真实性、合法性、关联性不予认可，照片是在房屋内拍摄的，根据原告标注的拍照时间，11月的照片都是在第一次维修之前拍摄，11月底、12月初，被告进行了维修。有部分照片与漏水无关。标注2018年1月的照片，看上去漏水，但对照片显示的漏水情况不认可，照片是原告拍摄的，无法反应是漏水还是其他原因导致的地面潮湿。微信记录是原被告之间的微信往来，但微信内容大部分是原告单方陈述，对原告陈述内容不认可。微信记录中提到房子窗户有一点渗水，被告得知后已经及时修复。原告提到的物品，除了电动车是被告的之外，梯子、拖板、铁锹等是被告提供给原告使用的，一直在房屋内的。房屋一直在原告的控制之下。搬出声明收到过，被告给予了回函，对原告的声明不予认可。搬出声明中没有提到任何解除合同的要求。4、真实性、合法性不予认可。是收据，不是正式发票。与本案无关。
审判员：被告就本诉和反诉主张一并举证。
被告：提供：1、杨梓根证明和转账凭证、照片1张，照片是杨梓根店面照片，证明被告于2017年12月1日对系争房屋进行过修缮，支付了修复费用1000元。2、照片1张，证明房屋维修之后的状态，搭了雨棚。3、回函，对原告搬出声明的回函，被告明确反对原告提前搬离，原告是违约的，如要解除合同，双方可以协商。4、水电费通知单，证明水电费费用。5、被告与案外人签订的租赁合同。2018年7月10日，被告将系争房屋出租给案外人。6、转账凭证，原被告租赁时，被告支付中介费1万元。7、照片3张，2018年1月，原告搬离前，原告在房屋外面贴的公告，证明双方合同并未解除。8、证明，现在的租户出具的，证明房屋没有发现漏水情况。9、1万元、1000元微信转账记录，证明原告支付杨梓根维修费1000元，支付中介费1万元。

审判员：原告质证。
原告：1、真实性无异议，但可以证明房屋存在漏水事实，房屋面积500平米，被告只花了1000元来搭建屋外雨棚，没有用来修复漏水，根本没有解决漏水问题，且搭雨棚没有通知原告。2、照片真实性无异议，但是晴天拍摄的，裂缝还在，如下雨仍然会漏水。3、收到了，真实性无异议，但不同意被告的主张，被告违约在先。4、是被告单方制作的，不认可。被告应提供水电部门的缴费凭证，证明被告已经缴纳，并且原告已经使用的水电费用是无法知晓的，原告使用的房屋没有单独的水电表，原告承租的是仓库，不需要大量水电、且使用时间很短。5、真实性不清楚，关联性不认可。2018年1月23日，原告已经搬离，房屋在被告控制之下，被告何时另行出租，是被告决定的，相关损失不应由原告承担。6、真实性不予认可，只有转账凭证，并且备注是被告自行写的。与本案无关。7、2018年1月原告搬离前张贴的，是因为原告发现有人进出，当时原告还没有搬离完，房屋内还有原告的物品，原告张贴是为了防止物品损失。8、该证明是证人证言，证人应出庭质证。证明出具时间是2018年11月，证明内容与原告使用时间没有关联，因此与本案无关。9、不予认可，与本案无关。
审判员：系争房屋有无产权证或建造审批手续？
原告：原告向房屋交易中心查询，该房屋没有产权证，向规土部门核实，该房屋没有相应规划和施工许可。
被告：有的，手续都在村委会。

审判员：被告庭后5日内向法院提交房屋产权证或建造审批手续，如逾期提供，视为举证不能，可能导致双方的租赁合同被法院认定为无效，不利后果由当事人承担。
被告：听清了。
审判员：如系争合同被法院认定为无效，无效后果？
原告：原告已经在2018年1月23日前搬离，不存在房屋返还的问题，原告支付的所有租金被告应返还。
被告：确认原告已经搬离，不存在房屋返还的问题。被告认为原告是在2018年7月9日搬离，被告是在该日控制房屋，原告应参照房屋租赁合同支付截止至该日的房屋使用费。
审判员：原告有无证据证明在2018年1月23日就搬离了？
原告：原告在2018年1月22日搬离，1月23日向被告发出搬出声明，被告予以了回函，说明被告已经知道原告搬离，原告多次要求将钥匙还给被告，但被告拒收钥匙。微信记录可以看出上述经过。
被告：被告向原告进行了回函，认为双方合同没有解除，被告不能拿回钥匙。
审判员：水电费、卫生管理费有无相关凭证？
被告：系争房屋有单独水表、电表，被告有抄表记录，抄好之后，将费用单据发给原告，原告认可后再交费。
审判员：本次诉讼中的水电费有无与原告确认？
被告：原告搬走后，被告自行抄表的，没有与原告确认。卫生管理费合同没有约定，是村里摊派的垃圾清理费，由被告分派到每个租户，原告这边是120元每月。水电费是截止到2018年6月底，卫生费是2017年11月、12月、2018年1月的，之后的卫生费因为原告没来，就没算。
原告：卫生费是没有的，双方合同也没有约定标准。水电费金额认可。
审判员：搬迁费显示是2018年1月27日？
原告：搬离是在2018年1月23日，搬完之后付的搬迁费。

审判员：被告申请证人杨某出庭作证。传证人。
证人：杨某，男。
审判员：法庭现在向证人了解有关情况，证人要如实陈述，如陈述不实将承担相应的法律责任。
证人：听清了。
审判员：证人就有关事实作出陈述。
证人：证人和原被告没有关系。证人是做铝合金门窗的。2017年11月底左右，被告和证人说系争房屋东面、西面两个窗户漏水，让证人维修，证人在两扇窗户上面做了两个雨棚，应该不再漏水了，如果漏水，会找证人的，但被告没有再找过证人。
审判员：双方当事人对证人发问。
原告：谁让证人搭建雨棚？有无进入房屋？除了雨棚外，有无进行其他工作？费用？是谁开门的？有无通知过原告？
证人：是房东让证人去房子的，插电进入过房屋。除了雨棚，没有做屋顶等其他工作。费用1000元。进入房屋是房东开门的，不知道有无通知过原告。
被问证人：证人看到房屋哪里漏水？搭完雨棚还会漏水吗？
证人：是两个窗户漏水。搭了雨棚肯定不漏水。
审判员：向证人了解至此，证人退庭。阅看笔录，如无误请签字。
审判员：双方对证人的陈述有何异议？
原告：被告搭建雨棚，没有通知原告，说明被告在实际控制仓库。被告所谓的修缮只是搭建雨棚，没有修缮其他问题。证人只有搭建雨棚，没有对房屋其他漏水问题进行维修。2018年1月，还有大量漏水情况存在，根本没有达到修缮问题。从维修之后的情况看，雨棚连接了管道，如雨量较大，房屋还是会漏水。原告在1月就搬走了，房屋无人使用，即使发生漏水，被告也无需叫证人进行维修。
被告：证人证言真实性无异议。租赁之初，被告就告诉过原告房屋窗户有点漏水，原告表示没有关系，但原告使用之后，表示需要对窗户进行维修，但合同约定窗户是原告自行维修的，但被告还是对窗户进行了维修。维修时，通知了原告，原告没有来，被告作为房东，有备用钥匙，维修那天，原告没有在，因此被告就开门进去了。不能证明被告控制房屋。房屋只有窗户漏水，搭建雨棚后，漏水问题已经解决，原告主张房屋年久失修，需要举证，房屋在一楼，不可能发生顶部漏水问题。
原告：原告承租的房屋只有一层，是有顶的。
被告：系争房屋是有二楼的。

审判员：对事实部分有无补充？有无新证据提供？
原告：无。
被告：无。
审判员：法庭调查结束。现在进行法庭辩论，先由原告就本诉和反诉主张一并陈述辩论意见。
原告： 被告作为房屋出租人应承担房屋所有权的瑕疵担保责任。原告了解到，被告不具有房屋产权的证明。合同实际履行过程中，被告存在多项违约行为，被告实际控制房屋，自用、允许他人使用房屋，房屋还存在漏水等质量问题，为了应付原告，只花费了1000元来让一个没有资质的人来搭建雨棚，雨棚搭建后，也没有解决房屋漏水问题。原告租赁房屋是用来仓储、简单加工丝织品，对存放条件要求较高，房屋漏水导致原告货物的安全隐患，原告要求提前解除合同，是合理的。被告拖延返还租金，由过错。针对反诉，被告不能将房屋经营风险转嫁给原告，况且原告没有违约。
审判员：由被告就本诉和反诉主张一并陈述辩论意见。
被告：针对房屋产权，原被告在签订合同时，已经说清楚，不存在产权瑕疵问题。合同履行期间，被告已经保证房屋的使用条件，是原告因其个人原因不再租赁房屋，找借口提前毁约。原告的主张没有证据证明。房屋渗水问题，被告已经在合同义务之外对房屋进行了维修，保证房屋不渗水，供原告正常使用。即使原告提供的2018年1月拍摄的照片是真实的，如被告有合同义务，被告没有理由不进行维修。根据法律规定，如承租的房屋出现漏水等质量问题，承租人应通知出租方维修，出租方不维修，承租人可以先自行维修，再向出租人主张。但原告未向被告陈述房屋漏水的具体部位，只要求提前搬离。房屋质量问题是否维修不构成合同解除或者终止的条件。原告从来没有提出过解除合同，被告提出要签订解除合同协议，原告没有签。至今原告还留有房屋钥匙。综上，要求驳回原告的诉请，支持反诉请求。
审判员：互相辩论。
原告：无
被告：无。

审判员：法庭辩论结束。据民诉法的规定，当事人陈述最后意见。
原告：坚持诉讼请求，驳回反诉请求。
被告：坚持反诉请求，驳回原告的诉讼请求。
审判员：据民诉法的规定，当事人可以本院的主持下进行调解。
审判员：是否同意调解？
被告：同意。
原告：同意。
审判员：庭后调解。庭后当事人可以自行进行和解，和解期间不计入本案审理期限，如果和解不成请当事人及时告知主审法官。如双方达成和解，也请及时告知法院。
原告：听清，无异议。
被告：听清，无异议。
审判员：如本案简易程序期限届满，是否同意继续适用简易程序？
原告：同意。
被告：同意。
审判员：今天开庭到此结束，当事人和其他诉讼参与人阅看上述笔录，认为自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正，无误后，请签名认可。退庭。
主持人：本次庭审直播到此结束。直播内容非庭审笔录，不具有法律效力。感谢各位网友关注！