密云法院办公大楼

新闻通报会现场

通报会发布席

政治处主任、新闻发言人 周凤兴

民三庭庭长 肖春芹

民三庭副庭长 朱成辉

果园街道司法所所长 冯增满

市、区人大代表

媒体记者及民调主任

记者提问1

记者提问2

记者提问3
12月20日10时，密云法院召开“涉楼房漏水类纠纷典型案例”新闻通报会
  • [主持人]：
    网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。各位网友，大家好，欢迎大家关注北京市密云区人民法院的网络直播。
    我是此次庭审直播的主持人王方晴，很高兴再次与大家一起参与网上直播活动。
    今天我院召开的是“涉楼房漏水类纠纷典型案例”新闻通报会，我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过本网对此次新闻通报会进行网络图文直播，欢迎大家关注！
    [09:36:41]
  • [主持人]：
    随着城市化进程的加快，规模化的楼房、小区逐渐成为老百姓的主要生活场所。宽敞的环境、私密的空间给生活带来便捷的同时，也产生了各种相邻关系纠纷。随着供暖季节的到来，水暖管道漏水，楼体防水层质量不达标漏水，下水管道堵塞反水等房屋漏水问题引发的财产损害赔偿纠纷层出不穷。2017年1月1日至今，未调解成功而进入审判程序的物业服务合同纠纷案件总计380件，其中近8成案件均涉及房屋漏水问题，财产损害赔偿纠纷案件217件，涉及到楼房的案件中9成以上均涉及漏水问题。为推动矛盾化解，密云法院召开新闻通报会，通过归纳和梳理密云法院近年来审理的涉楼房漏水财产损害赔偿纠纷，为业主及其他相关权利主体提供合理化建议，共同促进和谐社区建设。
    [09:37:15]
  • [主持人]：
    通报会现在开始。
    [10:16:43]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    欢迎大家参加今天的新闻通报会。随着城市化进程的不断加快，人民生活水平的不断提高，因楼房漏水所引发的纠纷频见于老百姓的日常生活中。轻则困扰生活，重则危及小区的和谐稳定，可谓小纠纷，大事情。针对上述问题，我们通过对我院近年来所审理的涉楼房漏水案件的一些数据及案件予以总结，特此组织了今天的新闻通报会，希望从法律角度进行分析，给业主及其他相关权利主体以建议，促进和谐社区的发展。
    [10:17:55]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    下面，我向大家介绍出席今天新闻通报会的各位领导和嘉宾。密云法院新闻发言人、党组成员、政治处主任周凤兴，密云法院民事审判第三庭庭长肖春芹，密云法院民事审判第三庭副庭长朱成辉。此外，我们今天还特意邀请了北京市人大代表刘明辉、密云区人大代表刘福海，密云区果园街道司法所所长冯增满。此外，今天出席新闻通报会的还有我院辖区部分社区工作人员代表，感谢各位的到来。同时，也要感谢在座的各位媒体朋友对我院工作一如既往的支持和关注。
    [10:18:18]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    通报会共有五项议程，首先，有请我院新闻发言人周凤兴主任对我院近几年来审理的涉楼房漏水案件的相关情况做通报。
    [10:18:36]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    随着城市化进程的加快，规模化的楼房、小区逐渐成为老百姓的主要生活场所。每逢供暖季节，水暖管道漏水、楼体防水层质量不达标漏水、下水管道堵塞反水等房屋漏水问题引发的案件便会层出不穷。2017年1月1日至今，我院受理的案件中，未调解成功而进入审判程序的物业服务合同纠纷案件总计380件，其中近8成案件均提及房屋漏水问题；财产损害赔偿纠纷案件217件，涉及楼房财产损害赔偿的案件中有9成以上均涉及漏水问题。为推动矛盾化解，我院召开涉楼房漏水纠纷典型案例新闻通报会，为业主及其他相关权利主体提供合理化建议，共同促进和谐社区建设。
    [10:20:17]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    通过对我院近年来审理的相关案件进行整理调研，该类案件呈现出四个方面的显著特点：
    [10:20:23]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    一、漏水原因不明，责任主体复杂。在此类纠纷中，判断漏水原因是认定责任主体和责任大小的前提。但因建筑工程的隐蔽性，漏水源常隐藏在墙体内部，增加了确定漏水原因的难度。基于漏水原因的多样，楼房漏水案件可能涉及多重法律关系。相邻方、开发企业、物业服务企业等多个主体均可能在一起案件中承担侵权责任，审理中需要根据案件事实和证据来确定责任主体和责任比例。
    [10:20:45]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    二、疏于固定证据，财产损失确定难。楼房漏水问题直接影响业主的日常生活。部分案件当事人为了及时恢复正常生活而进行自行维修，往往忽略了证据的保留，未及时有效地固定证据，导致财产损害范围和价值不明，在争议发生后无法评估，实际财产损失数额难以确定，影响最终损害赔偿金额的确定。
    [10:20:56]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    三、鉴定评估频率高，案件审理周期长。审理此类案件需要确定楼房漏水的发生原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项，这些事项大多牵涉到专业知识，在漏水原因难以确定、损失数额难以达成协商一致的情况下，常常需要委托第三方鉴定机构进行鉴定。鉴定周期少则二至三个月，多则半年甚至一年的周期。少数案件因为争议较大而需要进行多个项目的鉴定，延长了诉讼时间，导致审判周期过长。
    [10:21:06]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    四、心理预期高，诉求不明裁判难。遇有房屋漏水的问题，业主应当就自己的合理损失主张权利。但在审判实践中，个别业主难以区分合理损失与心理预期之间的差异，在诉讼中期望过高，导致诉求不明或不当诉求，不仅增加了诉讼成本，也影响了法院的审判效率。
    [10:21:17]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    为更好地化解此类纠纷，我院对此提出以下对策：
    一是注重案件繁简分流。楼房漏水问题，直接关系百姓的日常生活，协调处理好相关纠纷，妥善化解矛盾，有助于尽快解决纠纷，让百姓舒心的生活。为及时解决此类纠纷，我院实行案件繁简分流机制，充分利用诉前调解优势，促进调解结案。2017年至今，我院一审的涉楼房漏水纠纷案件中，以判决方式结案的案件仅18件，其余案件多数在诉前调解阶段以调解、撤诉的方式化解。
    [10:21:28]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    二是加强案件审理工作。对于争议较大的此类案件，及时导入审判程序，强化法官现场勘验和现场调解工作，及时明确案件争议，合理分配举证责任，督促跟进鉴定流程，为客观公正裁判奠定基础，切实保障当事人的合法权益。
    [10:21:53]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    三是引入社会力量多元调解。邀请社区居委会、司法所、物业服务企业、业主委员会等多种社会力量参与调解，充分发挥上述主体熟悉环境和相关人员的优势，平稳当事人的情绪，最大限度地促进纠纷的及时处理。
    [10:22:07]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    四是加大法制宣传力度。借助报刊、电台、电视台等传统媒介和官网、官微等新型媒体平台，加大对楼房漏水问题相关法律法规的宣传力度，选取有代表性的案例，以通俗易懂的方式进行宣传，提升实际效果。通过举办法制宣传活动，面对面解答民众及其他相关主体在楼房漏水问题领域的法律问题。
    [10:22:18]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    感谢周凤兴主任的讲话，周凤兴主任在讲话中介绍了我院近年来所受理的涉楼房漏水案件的特点、审理难点并就我院所采取的一系列针对性化解性措施进行了介绍。通过周凤兴主任的讲述，我们对密云区涉楼房漏水案件的基本情况有了初步了解，下面有请我院民事审判第三庭庭长肖春芹结合审判实践经验，对业主及其他权利主体提供一些建议。
    [10:22:32]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    为应对近年来大量因楼房漏水问题所引发的诉讼，我院有针对性地进行了总结调研。在此，分别向业主及其他权利主体做如下提示：
    一、对业主的提示
    在遇有房屋漏水问题时，业主应当如何维权呢？我们认为，业主应当做好四项工作。
    [10:23:08]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    第一，及时查找漏水原因。一旦发现房屋漏水问题，业主所要做的首要工作就是查明漏水的原因以及漏水的部位。区分漏水部位是公共设施还是专有部分的设施，漏水原因是管道漏水还是下雨倒灌等。在第一时间明确漏水原因及部位，有助于业主合理维权。
    [10:23:26]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    第二，迅速采取止损措施。明确漏水原因后，业主还有义务在力所能及的范围内及时止损，避免损失的进一步扩大。因第三人原因造成房屋漏水必然需要责任人进行赔偿，但如果业主有能力采取措施补救，减少损失，而不积极采取措施，对于扩大部分的损失应当由业主自负责任。
    [10:23:37]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    第三，注意保全证据材料。在遇有漏水情况后，业主需要注意搜集并保全好相关证据。应当对漏水部位、房屋物品等损失第一时间进行拍照、录像留存证据，对于向物业公司的报修也应当一并留存保修以及维修记录等。
    [10:23:49]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    第四，秉持协商解决优先的原则解决赔偿问题。协商解决是成本最小的一种纠纷解决方式。所以遇有房屋漏水问题双方应当优先协商解决。双方可以自行协商，也可以找业主委员会、社区居委会、物业进行协调。如果无法协商，业主可以拿起法律武器向房屋主管部门反映情况或者向人民法院提起诉讼。
    [10:24:00]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    二、对其他纠纷主体的提示
    从物业服务企业、开发建设单位、供暖单位的角度讲，又应当如何处理房屋漏水问题呢？我们做如下三点提示：
    1.要遵守合同约定并及时履行合同义务，定期排查各自合同义务范围内的漏水风险因素，遇有漏水问题应当及时维修。
    [10:24:11]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    2.注重工作方式和方法，发现问题后，应当及时协助业主解决现实问题，杜绝推诿扯皮现象。
    [10:35:36]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    3.加强与业主的及时沟通，向业主释明相关的法律关系和法律规定，引导业主正确维权。
    [10:35:48]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    感谢肖庭长中肯的建议。结合周凤兴主任和肖春芹庭长的讲话，下面有请我院民事审判第三庭副庭长朱成辉就我院所审理的2起涉楼房漏水纠纷典型案例进行介绍。
    [10:35:58]
  • [主持人]：
    介绍案例（略）
    [10:36:16]
  • [主持人]：
    果园街道司法所所长冯增满发言。（略）。
    [10:36:48]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    感谢冯增满所长的发言相信在做各位通过上述各位法官的介绍对我院关于涉楼房漏水案件的相关工作也有了进一步的了解。下面，欢迎各位记者朋友进行提问。
    [10:38:34]
  • [嘉宾　民主与法制时报 记者]：
    刚才周主任介绍了密云法院在处理涉房屋漏水案件过程中，引入诉前调解对案件进行繁简分流，能否请周主任再详细介绍一下诉前调解有什么优势？
    [10:38:58]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    涉楼房漏水问题影响到居民的正常工作和生活，财产受损的业主诉讼到法院，也是希望在法院的主持下，能够尽快解决纠纷，恢复正常生活，所以我们对案件事实清楚，有调解基础的案件优先引入诉前调解程序。相比诉讼程序需要送达、答辩期、举证期、开庭、审理、判决一系列严格的流程而言，诉前调解程序可以在立案后由调解员直接组织双方当事人进行调解，一些案件我们在立案当天就会组织双方当事人进行诉前调解，这样便于解决当事人所急迫反映的诉求。
    [10:39:22]
  • [嘉宾　政治处主任、新闻发言人 周凤兴]：
    为了确保诉前调解的实效，我们聘请了多名有丰富调解经验的调解员进行调解，这些案件就包括了涉房屋漏水案件，这种做法有效的缓解了审判庭的压力，也将一些可调解的纠纷化解在了诉前，及时解决了当事人的争议问题。2017年3月开始，我院陆续从各庭室抽调资深审判人员，指导调解员的调解工作，对诉前无法化解，而事实清楚符合速裁条件的案件采取速裁处理，要求各速裁组在限定期限内对受理的速裁案件出具裁判文书，进一步缩短了案件受理期限的同时最大程度的方便当事人，减少诉累。
    [10:39:36]
  • [嘉宾　劳动午报 记者]：
    刚才肖庭长在向业主做法律提示时，提到了业主要及时查明漏水原因，明确责任主体，针对这个提示，您是否能简单归纳一下常见的几类漏水原因和责任主体？
    [10:39:47]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    根据我们的审判经验来讲，一般情况下，住宅房屋漏水，原因大致有这么三项：1.防水层老化或被人为破坏导致漏水；2.供排水、供暖管线老化，跑冒滴漏导致漏水；3.房屋裂缝漏水，包括因房屋质量问题以及不当装修使用等情形造成漏水。以上是我们在审理过程中所常见的漏水原因，当然，实践中漏水的原因复杂多样，无法一一列举，而且有的时候漏水并不是简单的一个原因造成，针对具体问题业主在参考前述建议的基础上还是要具体分析。
    [10:40:01]
  • [嘉宾　民三庭庭长 肖春芹]：
    关于责任主体一项，多涉及以下几方：1.开发企业，如房屋开发企业出售的商品房确实存在质量问题导致房屋漏水，房屋开发企业应当承担法律责任；2.相邻住户，实践中，楼上住户随意改建管道或不当用水或者装修不当造成对楼下住户的侵害比较常见，商品住宅房屋管道的设置既有合理性还有区域性要求，如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道，这本身就是一种不当行为，一旦造成渗漏，就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实；3.物业服务企业和供暖服务企业，物业服务企业与供暖服务企业如果在履行合同义务过程中，怠于履行对共用设施的维护和管理责任，则应当承当相应的法律责任。
    [10:40:14]
  • [嘉宾　密云电视台 记者]：
    请问朱庭长，业主在漏水引发的纠纷中到底哪些诉求是合理的可以得到法院的支持呢？
    [10:40:26]
  • [嘉宾　民三庭副庭长 朱成辉]：
    一旦发生漏水问题，利益受损的业主可以向侵权责任主体主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失，直接经济损失例如修复漏水部位所需要的费用及因漏水所损毁的物品的价值损失；间接经济损失例如房屋因漏水暂时不具备居住条件，因此产生的合理的租房费用等。
    [10:40:42]
  • [嘉宾　民三庭副庭长 朱成辉]：
    在此还有一点也需要提示广大业主，在因漏水造成的财产损害赔偿纠纷案件中，精神损害赔偿金法院是不予支持的。依据法律规定，精神损害赔偿原则上限于人格权和身份权受到侵害的情形，只有在极特殊情况下，财产权受到侵害时才可以请求精神损害赔偿，这种特殊情况就是具有人格象征意义的特定纪念物品因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。
    [10:40:58]
  • [嘉宾　民三庭 栗茜]：
    由于时间的关系，我们的提问环节到此结束，谢谢各位记者的精彩提问。今天的新闻通报会到此结束，感谢大家的光临。欢迎各位嘉宾和记者朋友们登陆我院的官方网站、微博平台、微信公众号、抖音APP进一步关注我院的其他工作动态。
    [10:41:26]
  • [主持人]：
    密云法院“涉楼房漏水类纠纷典型案例”新闻通报会结束，感谢各位网友对我院各类案件及信息的关注。
    [11:10:07]