2016年1月27日，马某至祁华公司购买系争房屋，当日支付钱款两笔12万元和10万元，其中12万元作为中介费支付给了昌茂公司。马某认为其购买房屋系通过家人介绍，并未获得昌茂公司的中介服务，故12万元属于昌茂公司的不当得利，应当予以返还。一审法院作出判决，驳回马某的全部诉讼请求，马某不服遂上诉。
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宣读法庭纪律。

核对当事人身份。

上海市第二中级人民法院民事审判第二庭现在开庭。（击法槌）
上诉人马建中因与被上诉人上海昌茂房地产经纪有限公司（以下简称“昌茂公司”）、上海祁华房地产开发有限公司（以下简称“祁华公司”）不当得利纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2018）沪0118民初9779号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定进行公开开庭审理。本案合议庭由审判员王珍、审判员成皿、审判员高胤组成，由王珍担任审判长。法官助理蔺皓然，书记员黄琪隽、任思琦，由任思琦担任今天庭审记录。
本次开庭全程录音录像，录音录像和语音音字转换生成电子笔录即为庭审记录，不再另行制作书面笔录。庭审结束后录音录像系统关闭，庭审记录即告完成，诉讼参与人在阅看电子笔录后进行电子签名。诉讼参与人阅看电子笔录仅可对笔录错别字作修改，不得修改语意。诉讼参与人拒绝电子签名的，由书记员在笔录上注明。请诉讼参与人发言时对准话筒、发言简明扼要，发言要用普通话。双方当事人听清楚了吗？

清楚了。

清楚了。

清楚了。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，上诉人有变更、撤销诉讼请求的权利；当事人还有委托代理人，申请回避，提供证据，向证人发问，进行辩论，发表最后意见，请求调解和申请执行的权利；经人民法院许可，当事人可以查阅本案的庭审材料，对笔录中记载自己陈述部分，确有遗漏和差错，有权申请补正；当事人还有权请求自费复印本案的庭审材料和法律文书。
根据法律规定，当事人有义务依法行使上述权利，遵守诉讼秩序，如实回答法庭询问，未经法庭许可，不准发言。对发生法律效力的裁决应当履行。是否听清楚了？

听清楚了。

听清楚了。

听清楚了。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，对本案合议庭组成人员、法官助理以及书记员是否要求申请回避？

不申请回避。

不申请回避。

不申请回避。

首先，上诉人陈述诉讼请求及依据的事实与理由。

诉讼请求：撤销上海市青浦区人民法院（2018）沪0118民初9779号民事判决，依法改判。事实理由详见上诉状。一审判决以两被上诉人是否伪造的漏洞百出的所谓委托，上海昌茂房地产经纪有限公司统一收取团购费的授权，而直接认定上诉人接受了被上诉人提供的团购服务，非常荒谬。在签订购房合同以及付费的过程中，接待上诉人工作人员，一直是代表被上诉人二的身份。在一审庭审中被上诉人一也否认与小蔡存在劳动关系。既然两个被上诉人之间有委托收费的授权为上诉人提供全部服务，那被上诉人一是通过谁的职务行为实现了的蔡姓工作人员既然是代表被上诉二售房应该追求本公司利益的最大化。怎么可能代表被上诉人一从中分一杯羹，上诉人购买涉案房产是通过自己的亲属叫马海滨，是上诉人自己的侄子。所了解认识售房人员，并且洽谈好房屋价格。没有接受任何中介的服务。更没有被上诉人一所谓的团购服务。直到一审开庭从被上诉人的答辩中，上诉人才知道被上诉人一的存在，才知道被上诉人一提供了所谓的团购服务。被上诉人一既然主张已经提供了服务，他就有义务举证该服务的实际履行过程，而一审判决以上诉人付款了直接就接受服务这个逻辑显然荒谬。房产中介处购房这种收取服务费，应当与购房者签订居间服务合同，从客户中收取相应服务费，应当事先告知客户并取得客户的认可。还有判决书第四第八页，法院认定的原审原告在支付时不持异议，且其自认经第3人告知12万元系团购服务费，信息单确定内容支付房屋之事实。原告在支付事实没有谁告知这12万元团购费，当时上诉人一直认为这是购房款的一部分。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律不当，偏听偏信被上诉人一方的主张，这是一审判决罔顾事实，颠倒黑白，故恳请二审法院依法纠正错误，维护上诉人的合法权益。

被上诉人昌茂公司进行答辩。

不同意上诉人的上诉请求。事实和理由是上诉人支付了12万元的团购服务费，他是系事先知晓，自愿和同意的。从他付款的时间以及收到的发票以及他总的付款金额都可以看出这一点。第二点，上诉人支付了12万元的团购服务费，享受到了相应的服务和优惠，从我们在一审当中提供的购房信息当中可以看出，有两个不同的价格，那么他支付了12万元的团购服务费以后，享受了每平方优惠2500元的购房优惠。第三点，我们收取12万元的团购服务费是基于开发商的合法授权，也并不违反任何法律法规的规定，我们也提供了相应的授权文书与和开发商之间的合同作为证据。我们收取的上诉人的12万元的团购服务费，虽然没有书面的合同约定，但是是基于合上诉人之间订立的口头合同，而且这个合同已经得到了切实的履行，他也付费了，我也提供相应服务了，他也享受到相应的优惠了。基于以上这四点，我们认为一审法院作出的判决没有问题，完全合法合规。

被上诉人祁华公司进行答辩。

不同意上诉人的上诉请求，同意被上诉人昌茂公司的意见。 我方并没有收取过，所以不存在。

上诉人对于一审法院认定的事实有什么异议吗？

没有异议。

有没有需要补充？

上诉人两个被上诉一直声称上诉人享受了团购报价。一审时候我要求两个被上诉人提供房屋的备案价格，被上诉人一直没有既然我选我享受团购费了，肯定有一定的，有一个比如团购更高的备案更好的价格。你怎么证明我享受的就是团购价？但事实上两个上诉人一直没有提供当时我给法官提要求了，法官是要求上诉人被上诉人提供。

昌茂公司对一审法院认定的事实有什么异议？你这方有什么需要补充的吗？

没有异议。没有什么需要补充。

上诉人这一方提到的关于在交易中心的备案价，你们这一方为什么没有提供？

我们是销售代理方，所以备案的事情本身也不是由我们去负责的，然后据开发商告诉我们，他们的备案价格表价公示在售楼处的标价，也就是我们的购房信息单上面的优惠之前的价格。

祁华公司对一审法院认定的事实有什么异议吗？你们这方有事实补充吗？

没有异议。没有什么需要补充。

对于刚才关于信息的价格的备案价格你没有什么要说的吗？

因为已经销售完毕，由于人事变动，没有这方面的信息。

那么刚才备案价你怎么会没有信息，在房地产交易中心要备案的？关于表价问题观点，你是和昌茂公司是一致的，是吧？

是的。

上诉人，当初对于中介服务费你说是有异议的，在付款的当时你收到过相关的收据凭证的？

收款的发票是在是第二次付款后收到的。

付款的收款发票收到的时候你为什么不提异议？

当时提了。我们发现是所谓的服务费时，我们就提议了，但当时开票的人说你去找当时的经办人小蔡来处理，他踢皮球就这样。

你当初交易的相关的接待人员到底是谁？

小蔡。

小蔡为什么要收12万块钱？

首先他说我们公司就这样处理的，他说这是他是房款的一部分。

如果是一部分房款，为什么要写两个公司，这么明显的？

上诉人以为是代收款，也就是另外一个公司代收款，因为自始至终洽谈签合同什么的都是小蔡。

发票上的款项名称是明确的服务费，没有写房款，也没有说是代付款。

但是我们知道的时候，我们是第二次也就相隔好长时间了，第二次付款时候收到发票才知道。

你收到发票的时候你提异议了吗？

我提议了，他就踢皮球，让上诉人去找小蔡去处理这个事情，推脱不给解决，这个事情一直不给解决。

在款项都不清楚的情况且你又提议的情况下，你之后的付款为什么不及时对12万块提出异议？

因为上诉人急于办产证和交房装修，他不付清剩余房款的话，开发商就不交房，我已经提出抵扣不付，最后找到小蔡，她说你可以去起诉，你可以打官司就这样。

在一审的时候，你对小蔡的这个人当初的陈述是这个项目是由他介绍去买房的？

小蔡是通过上诉人的侄子马海滨认识的。

预售的时候，小蔡到底是一个什么身份？

是被上诉人二祁华公司的工作人员。

祁华公司的工作人员身份名片一审提供过吗？

没有，找不到了。

昌茂公司，关于上诉人说的这个人和你们公司有关系吗？

是我们公司派驻在现场的，是我们公司问另外一家中介公司借调的员工，因为他的劳动关系在另外一家中介公司，我们接了上诉人二的项目以后销售员不够，我们就把他借调来派在案场工作的，代表我们公司的。

你们公司开的团购服务费的项目开出了发票，服务费具体包括哪些内容？

客户的介绍就是接待，然后跟开发商之间的沟通，就是所有实际上工作都是我们负责的。

被上诉人，现在服是购买者支付服务费的情况下，你向他应该提供哪些服务了？

我向他提供比如说陪他看房，让他选房，向开发商争取优惠。

昌茂公司在十二万已经支付的情况下，上诉人这一方什么时候和你们提过异议？

没有提过异议，他产证办好以后来提了异议，然后马上就上诉了，是他产证办好以后。

刚才被上诉人一说小蔡是他们派驻的工作人员。从两个被上诉人在一审提供了一份购房业务信息单上面可见销售代表就是这个小蔡。因为在这上面姓蔡的是以被上诉人二的销售代表的名义出现的。根据两个被上诉人在一审中提供的委托，上海昌茂房地产经纪有限公司统一收取常规的授权，他们约定第三条第三项，在本协议的履行期限内，所有由甲方与购房客户签订的商品房出售预售合同或其它相关房屋买卖文件，均由甲方最终审核签字盖章，并甲方享有和承担出卖人的一切权利和义务。从约定可以看出，也就是说售房文件的一些文件上均有被上诉人二的工作人员审核签字，从这两个证据可以证明，小蔡是祁华公司的工作人员。购房业务信息单除了马建中身份证号码、地址电话、个人签名外都不是马建中签的。按照他们这个规定，第一联，第二联，第三联，他没有第二联和第三联，他只提供了第一联，所以证据从形式也是不合法的。

被上诉人对于刚才上诉人的补充你有什么要陈述吗？

统一收取团购费的授权的地。第二条第三第三条第三项。是这条的意思是说所有的商品房出售合同要我们来盖章确认，并不是说购房业务信息单上的名字必须是我们的工作人，必须是开发商的工作人员，只是说出售合同需要开发商来签。然后为什么有销售代表，其实就是确认我们可以收款的凭证。在购房业务信息单的最后销售审核里面，才是开发商的签字确认，最后一行财务审核销售审核这些是开发商的签字。

祁华公司有什么意见？

同意昌茂公司的意见。

整个案件的事实部分，上诉人这一方有什么问题要向被上诉人发问吗？

问一下被上诉人，马建中和祁华公司认定购房合同是通过谁的签订的？

通过昌茂公司服务提供的服务签订的。

小蔡是谁的员工，是谁的销售代表？

昌茂公司的销售代表。

对方的业务销售代表为什么在你们公司的购房业务清单上签字？

这是正常的业务，昌茂和祁华公司也要进行结账的，这一单是谁带来的当然是需要是他们的销售。

那你们这个授权书上第三条第三款为什么约定签订其他购买文件均由甲方最终审核签字和盖章的？你们是甲方。

这个问题前面已经说过了。

上诉人已经发表过的意见就不要再问了，还有什么事实要问的？

被上诉人，服务费最终归谁？

归我们公司。

我们没有意见。

昌茂公司，你们作为专业的经纪机构，为什么不派本单位的专业人员去为上诉人提供服务，而派一个另外公司的人？

我们常用的员工没那么多，经纪公司之间都是互相借来借去，谁有项目派到哪个项目上去。

昌茂公司和祁华公司有问题发问吗？

没有。

没有。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论，先由上诉人发言。

本案中上诉人与被上诉人经纪公司、中介公司没有签订约定上诉人通过被上诉人中介公司享受什么团购的所有的团购优惠服务，并需要向被上诉人中介公司按照何种标准支付所谓的团购费，这也统统没有任何约定。实际上上诉人购买该房屋是通过马海滨才了解到房屋和质量，所以他在2016年1月7日在这之前已经把这个价格搞好了，才在2011年1月27日签订购房合同并支付这个首付款。房地产经纪管理办法第三条有规定，本办法所称房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房产的交易向委托人提供房地产居间代理等服务并收取佣金的行为，被上诉人一所声称的为上诉人提供的服务和两被上诉人提供的所谓委托上海昌茂房产经纪有限公司从已收取团费的授权所约定的被上诉人一的服务房地产经纪管理办法。关于房地产经纪的定义，无论是以管理办法第14条之规定，还是委托上海昌茂房产经营公司统一收取相关的授权，第二条第四条第二项的规定，以权威关于乙方的定义，被上诉人一作为专业的经纪公司，都应该由本单位的合格的工作人员在场提供服务。但在一审的时候被上诉人一否认和上诉人接触并收费的蔡姓工作人员本单位员工，他现在还是否认的，是什么合同关系？按照房地产经纪管理办法第九条的规定，房产中介是专业服务适应职业资格制度，被上诉人这个行为是委托上海昌茂房间房地产经纪有限公司统一受理他们的授权，第二条第三项所说的全面性禁止你没有派自己的专业人员去提供服务。里面约定的专业尽责吗？在整个签订合同过程中，上诉人接触到的只有一个姓蔡的工作人员。这个小蔡无疑是代表着被上诉人二，如果被上诉人一所说的通过小蔡向上诉人提供服务，他一会儿代表被上诉人洽谈合同细节，一会又代表被上诉人一为上诉人与被上诉人杀价，上诉人认为这只有一个解释，被上诉人一根本就没有在上诉人签订合同的现场出现更没有提供所谓的服务，被上诉人只是利用上述一的账户收取非法的利益而已。公民法人通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权利一般代理，以被代理人的名义实施民事法律行为，最终的代理结果是由授权人是由委托人来承受的，那按照两个被上诉人提供的所谓的什么手续，他的授权最终的费用是归于被上诉人二房产开发公司的这个显然是属于多收费，是不当得利。还有两个被上诉人口口声声说上诉人享受了所谓的团购价，也就说还有一个比成本价高一点市场价。既然备案了，你肯定有备案的文件，你们为什么一直不提供？我认为按照举证规则，两个被上诉人应该承担对备案价格拒不提供的后果。另外，为保障房产经纪市场的健康有序发展，我国有关部门多次明文规定，禁止房产中介行业通过各种手段某些差异和其他不法利益，商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介机构在代理销售商品时，不得收取佣金以外的其他费用，所以上诉人认为无论是依据事实两个是被上诉人中介机构是否提供法律服务？他如果提供服务，提供所谓的代理服务，他应当向被上诉人收取佣金，而不是向上诉人收取所谓的摊位费。更何况被上诉人也没有任何证据可以证明他向上诉人提供的所谓的团购服务。

昌茂公司发表辩论意见。

上诉人在本案中提出的是不当得利之诉，不当得利是指没有合法根据，取得的不当利益造成他人的损失，应当将取得的不当得利返还受损失的人。而本案中我们收取的上诉人的12万元是基于为他提供了相应的服务，收取的团购服务费。我们所有举证的文件当中都证明了，我们不仅向他提供了房源信息。还带他看了房。帮他选房，帮他争取到了相应的优惠。为此，他也向我们支付了一定的费用，虽然被上诉人一和上诉人之间没有书面的合同约定，但双方已经实际履行了双方之间的口头约定，现在他上诉人以不当得利要求被上诉人一返还，我们认为是有违诚信的，也缺乏事实和法律的依据，请求二审法院依法维持一审的。

祁华发表辩论意见。

同意昌茂公司的辩论意见。上诉人提出的是不当得利之诉，祁华公司并没有收取任何费用，不存在不当得利。

双方的辩论意见本庭已充分注意。也已记录在案。法庭辩论结束。
法庭辩论结束，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条第二款之规定，当事人有进行最后陈述的权利。双方当事人进行最后陈述。

支持我方上诉请求。

驳回上诉，维持原判。

驳回上诉，维持原判。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，人民法院审理民事案件应当根据自愿和合法的原则进行调解，双方当事人是否愿意在本庭主持下进行调解？

愿意。

不愿意。

不愿意。

鉴于被上诉人不愿意调解，本庭不再主持调解。
今天法庭审理到此。闭庭后，请双方当事人及其代理人阅看电子笔录，并在阅看电子笔录后进行电子签名；诉讼参与人阅看电子笔录仅可对笔录错别字作修改，不得修改语意。
现在退庭。（击法槌）

全体起立，请审判长、审判员退庭。

声明：本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心此次庭审的网友参考，不具有法律效力。