各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人张然。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。北京市通州区人民法院即将开庭审理一起“因限购无法办证 业主诉至法院”案。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

开庭准备工作就绪，庭审马上开始。

下面宣布法庭规则。
1、未经法庭许可，不准记录、录音、录像和摄影。
2、不得进入审判区、不得随意退场。
3、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为。
4、旁听人员不准发言、提问。
5、保持法庭整洁，不准吸烟和随地吐痰。
6、携带通讯工具的，请关机或者加振。
7、人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。
8、人民法院对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员，严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。

首先核对当事人及其诉讼代理人身份：
原告：张某，女，1992年8月出生，汉族，北京某服装经营部职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张某云（张某之父）、张某霞（张某之母），住址同张某。
被告：北京某投资开发有限公司，住所北京市通州区。
法定代表人：房某，董事长。
委托诉讼代理人：王某，男，北京某投资开发有限公司职员。

各方当事人对对方出庭人员有异议吗？

没有异议。

没有异议。

各方当事人及诉讼代理人经核对无误，符合法律规定，可以参加本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，由北京市通州区人民法院审判员李宏印独任审判，汤硕担任法官助理，书记员籍晨担任法庭记录。当事人在法庭上享有以下诉讼权利：
（一）申请回避的权利。所谓申请回避，就是当事人认为审理本案的审判员、书记员与本案有利害关系或其他关系，可能影响案件公正审判，有权提出事实理由申请上述人员不参加本案的诉讼活动。

以上权利、义务是否听清楚了，是否申请回避？

听清楚了，不申请回避。

听清楚了，不申请回避。

继续宣布当事人诉讼权利：
（二）有就案件事实进行陈述和申辩的权利。
（三）提出新证据的权利。
（四）进行辩论和请求法庭给予调解的权利。
（五）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳和反诉的权利。
（六）有发表最后意见的权利。
在法庭上，当事人除享有以上诉讼权利外，还应承担以下诉讼义务：
（一）依法行使诉讼权利的义务。
（二）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务。
（三）如实陈述事实的义务。
以上诉讼权利、义务，各方当事人是否听清楚了？

听清楚了。

听清楚了。

下面进行法庭调查。原告陈述你方诉讼请求及事实理由。

诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的《租赁协议》，《租赁协议之补充协议》无效；2、判令被告返还原告1720357元及利息（以1720357元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017那年3月27日计算至实际支付之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实及理由：原告于被告在2017年4月18日签订的《租赁协议》，双方约定被告位于北京市通州区某号楼某室以2875049元的价格卖给原告，原告于2017年3月份分多次共计交给被告购房款1720357元。2017年8月16日，被告向原告支付房款。购房初期被告承诺原告，可以把涉诉房屋房产证办理到原告名下。后来由于国家出台限购政策，无法将房产办理到原告名下。原告认为，被告的行为系为了规避国家的限购政策，以合法手段掩盖非法目的，和原告签订的租赁协议，此协议应认定无效。综上，请求法院支持原告的诉求，维护原告的合法权益。

被告陈述答辩意见

原告与我司是租赁关系，并非房屋买卖合同纠纷，本案案由错误，请求人民法院依法驳回原告的全部诉求或驳回原告的起诉。针对原告诉求答辩如下： 一、答辩人与原告之间签订的是《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》是双方当事人真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效情形，该两份协议合法有效，对双方具有约束力。《租赁协议》约定由原告承租涉案房屋并向我司支付一定金额的租赁押金和房屋租金，租赁期限为20年，整个协议均是对租赁房屋的约定，且该约定不违反法律的强制性规定。《租赁协议之补充协议》主要内容也是对于涉案房屋未来优先购买权的约定，与租赁协议并不冲突和矛盾，也不影响《租赁协议》的合法履行，原告向我司支付租赁押金和房租时，我司向其出具的收据收款项目栏也明确为“租赁押金”和“房租”。该两份协议并不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形，合法有效，双方应继续履行。二、原告主张返还全部租赁费用，缺乏事实、合同及法律依据，原告承租答辩人的房屋，理应支付租赁费或者占有使用费，即使原告现在起诉至法院，以实际行为表示不再承租答辩人的房屋，那么返还的租赁费应扣除原告在承租期间或占有房屋期间的费用。且原告主张金额错误，经答辩人核实，原告共向我司支付租赁定金20000元，租赁押金1417525元，租金212836元，以上合计人民币1650361元，并非原告所述的1720357元。目前原告违约在先不再承租房屋，答辩人同意以1650361元为既相互在扣除22个月租赁费198000元（费用参照涉案房屋所在小区周边同户型房屋的租金价格，9000元每月，现原告已使用房屋22个月，占有使用费198000元）后剩余部分租赁费予以返还，但应以原告实际腾退房屋时为准。三、答辩人不同意向原告支付利息。原告承租答辩人的房屋，截止目前以22个月，原告表示不再继续履约，其违约在先，且向出租人即答辩人支付租赁费用或者房屋占有使用费是承租人的法定义务，其无权要求我司支付租金利息。四、诉费由原告自行承担。综上，我司认为《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》合法有效，请求法院予以驳回原告全部诉求。若原告申请退租，我司同意，在扣除相应的房屋占有使用费后，将剩余租赁金退还给原告。

下面开始举证、质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款的规定，当事人对自己陈述中提出的主张有责任提供证据，反驳对方的主张，也应当提供证据。举证应当紧紧围绕案件争议的事实和当事人的诉讼请求进行。各方当事人举证应当客观、真实，不得举伪证。要当庭举出证明自己主张或反驳成立的证据，如举不出证据，将可能承担对自己不利的后果。双方当事人听清了吗？

听清楚了。

听清楚了。

原告举证

证据1认租书、租赁协议、租赁协议之补充协议、装修改造协议、供热合同，证明双方之间存在购房事实；证据2购房票据（银行刷卡单、收据、收款收据、银行历史明细查询单、超级网银回单、支付宝物业缴费记录）证明我方向被告支付了购房款项。证据3被告销售人员向我方出示的房款计算明细，证明我方与被告签订的协议关于7万元的情况计算说明。

被告质证

证据1认租书、租赁协议、租赁协议之补充协议真实性认可，证明目的不认可，3份协议有原告签字，整个合同内容是原告真实意思的表示。装修改造协议、供热合同不是与我司签订，真实性无法核实，与本案无关。证据2票据真实性认可，其中活动费是北京恒持家公司收取与我司无关。团购费1万元缴费人是常超不是原告，与我司无关。物业收费单我司认为根据协议约定，在房屋承租期间，物业费、水电费应由原告承担，且费用是由某物业收取。缴费记录系支付宝交费软件记录，看不出是原告本人缴费。收款专用收据、历史明细查询单、超级网银回单真实性认可。证据3真实性无法核实，不清楚是谁写的，无法核实。

被告举证

证据1《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》证明双方签订的《租赁协议》，该协议均是对于房屋租赁事宜的约定，而《补充协议》也只是对于将来优先购买权的约定。两份协议是双方真实意思表示，不存在《合同法》规定的无效情形，两份协议均为合法有效。证据2客户费用收取明细表，证明被告对于收取原告的每笔费用都进行了详细记录，包括租赁定金、租赁押金、房租，共计1650361元。

原告质证

证据1、2真实性均认可。除了上述费用，我方还交纳了其他费用。

法庭举证质证结束。下面进行法庭询问，原告与被告某公司之间何时签订认租书？对于认租书什么意见

2017.3.27，增加诉求，要求法院判令该认租书无效。

被告关于原告诉状中所述事实有无异议，对原告所述房屋交付时间有无异议

对合同签订时间及房屋坐落位置无异议，被告从未承诺过原告将涉诉房屋办证办理到原告名下，因原告不符合购房资格，当初双方本意是将房屋出租给原告。被告行为没有为了规避国家相关政策

原告方你方陈述你方都是向被告支付过哪些费用，何时支付

2017.3.27支付活动费6万元、团购费1万元；2017.4.11签订了认租书，支付租赁定金 2万；2017.4.18向被告方支付租赁押金743000元，及租赁押金99515元均有刷卡收据；2017.7.17支付287505元租金；2017.8.16支付287505元租金；2017.8.22支付租金53208元，有转账凭证；2018.2.15转账53210元租金，有转账凭证,2018.8.16转账53208租金有转账凭证；2019.2.15转账53210元有转账凭证；2017.9.27向某物业支付4129.1元物业费有票据；2018.11.9向某物业转账4笔（每笔为329.9元）减去物业费共计：1720357元。

被告对原告所述原告向你方支付款项有无异议

原告支付的租赁定金、押金及房屋数额认可，时间也认可，共计1650361元。对于原告主张的其他费用物业费、团购费，并不是向我司支付，我司不认可。根据原告表述其向我司支付的均是租赁定金、押金及房屋租金并非购房款。且被告认为原告在承租房屋期间理应支付相应的水电费、物业费。其他费用不认可。

原告认为你方支付的全部是房款，是吗，你方有证据证明有团购费是原告本人支付的且已支

是的，没有其他证据了，当时付款的时候没有注意到收款单位。

被告方既然说收取原告的钱款并非是房款，为何收取高额押金

我司认为押金的金额多少没有违反法律强制性规定。

为何要注明总房款、面积及单价金额

财务疏忽

涉诉房屋谁在居住使用，房子有无退还给被告

很长时间没住了，最少半年，没有

原告主张的利息有何依据

根据银行同期带贷款利息计算的，我贷款有利息

被告方你方是否因为以租代售违规商改住等行为，被告住建委等部门作出了相应处罚

是

具体何时

不清楚，我方认为只是行政处罚不能作为立案依据

2017.5.3，向法院提交我方在网上打印的2018京0112民初2047号判决书里证明被告在2017.5.3因违规被住建委等部门作出了相应的处罚

为何签署租赁协议

是因我不符合北京市购房政策，被告承诺以后可以办证

法庭调查结束，下面进行法庭辩论。法庭辩论应当紧紧围绕案件争执焦点，责任大小和适用法律等具体问题进行，实事求是，以理服人，不准使用污秽，讽刺，挖苦等不文明语言，不允许有人人身攻击性言行。现在由原告发表辩论意见。

坚持诉讼请求。

坚持答辩意见。

法庭辩论结束。现在进行最后陈述，征询双方当事人最后意见。首先由原告陈述最后意见

坚持诉讼请求

坚持答辩意见

根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，现在进行法庭调解。原、被告双方是否同意在法庭的主持下进行调解

同意法庭调解

同意法庭调解

原告方调解方案

被告需要退还我方租赁定金、押金、租金共计1650361元，同时被告承担诉费，利息不再主张。

被告方对于原告调解方案什么意见

诉费不能由我司负担，租金不能全退，另外我需向我司领导汇报。

双方是否还能够调整调解方案

诉讼费我方最多负担一半

我方回去请示，一周之内向法院回复意见

因被告需要向公司请示调解方案，今天的调解就不再进行，被告方庭后七日日向本院回复你方调解方案，逾期视为你方不同意原告的调解方案，法院不再进行调解。现在休庭，庭审笔录当事人可当庭或在五日内阅读，如认为记录有遗漏或者差错，可以申请补正。

本次直播到此结束，感谢市高级法院新闻办的悉心指导，感谢各位网友的参与，我们下次直播再会。

本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力。