各位网友，大家上午好！今天北京市大兴区人民法院召开房屋租赁合同纠纷典型案件审执情况新闻通报会。该新闻通报会将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网进行网络图文直播。

现在来宾和媒体朋友们正在入场，请网友继续关注本次发布会。发布会由该院政治部新闻组组长张磊主持，现在就让我们进入今天的发布会现场。

各位新闻媒体的朋友们，大家上午好！我是北京市大兴区人民法院政治部新闻组张磊，今天的新闻通报会会由我主持。首先要对各位媒体朋友一直以来对我院各项工作的大力支持表示真诚的感谢！

今天我们在这里召开“房屋租赁合同纠纷典型案件审执情况”新闻发布会，本次发布会由开发区法庭承办、执行局协办。下面，我介绍一下出席今天通报会的领导和嘉宾。大兴法院开发区法庭庭长李宝才，大兴法院开发区法庭副庭长陈珊珊，北京市大兴区人民法院执行局实施三组组长马元凯、大兴法院开发区法庭法官助理张家正。参加今天通报会的还有来自法制日报、中国审判、北京电视台、劳动午报、北京青年报、大兴电视台等新闻媒体的朋友们。

本次新闻发布会将在北京法院网、大兴法院新浪官方微博进行同步文字直播。感谢各位网友的关注！
按照会议议程，下面请开发区法庭庭长李宝才致辞。

各位媒体朋友：
近年来，房地产市场呈现飞速发展的态势，随之而来的是房屋租赁行业的日益活跃和繁荣，尤其是北京这样的一线城市，面对高昂的房价和限购政策，租房成为在这里打拼的“北漂”们应对房价增长的首选替代方案。同时，也有一些人将房屋租赁业务作为一种投资项目，通过承租再转租的方式获取差额利益。虽然北京市住房和城乡建设委员会多次发布通知对房屋租赁市场进行规范和引导，但房屋租赁合同纠纷数量仍逐年攀升。本次通报会主题将围绕我院受理的几类涉案人员较多、较为典型的租赁合同纠纷案例展开。下面由法官助理张家正通报典型案例。

一、典型案例
隐瞒土地使用性质，以租代售，高租低售，涉嫌骗取承租人租金系列案（一）
2018年7月12日，甲公司与某慧公司签订《园区租赁合作意向书》，约定甲公司将坐落于北京经济技术开发区建安街的园区和房屋出租给某慧公司，租赁期限20年，租金为年租金额722万元，押金为120万元。次日，甲公司将涉案房屋交付某慧公司，某慧公司向甲公司支付保证金共计60万元。随后，某慧公司于2018年7月至8月期间内，在未交纳租金与押金的情况下，与多人签订招商合同，将其承租的上述房屋分割成面积不等的房屋再行出租，同时约定承租年限为20年，合同期满后租户需要按国家法律政策补交相关费用，合同继续延续至招商合同的国有土地证截止日期为止。签订上述招商合同时，租户均按约一次性支付了合同款，总金额达1000多万元。因某慧公司收取租金后未向甲公司支付租金，甲公司未向其交付房屋，导致已经向某慧公司交纳租金的承租人未能收取房屋。多名租户将某慧公司诉至本院，要求某慧公司交付房屋。
本案的裁判意见：某慧公司与甲公司在仅签订《园区租赁合作意向书》并支付保证金60万元的情况下就将房屋分割租赁给多人使用，并一次性收取全部费用。某慧公司与甲公司约定的期限为20年，而其与多名承租人签订的招商合同的期限也为20年，但招商合同还约定期满后业主补交相关费用合同延续至国有土地证截止日期，实际上某慧公司变相将租赁期限改为了35年。涉案土地用途为工业用地，房屋规划用途为综合实验楼，某慧公司理应知晓房屋的规划用途却将房屋分割出租给多人用于商业经营。根据合同的约定，某慧公司从甲公司租赁的价格为每平米年租金949元，按年支付，但某慧公司出租给租户们的价格为每平米年租金495元，远远低于其承租租金，且其要求租户一次性支付，但却在收取租户近1000万元租金后并未向甲公司按期支付租金。根据上述事实，法院认为某慧公司存在以租代售、高租低售，骗取租金的嫌疑，可能涉嫌刑事犯罪，因此裁定驳回了多名租户的起诉，将案件移送公安机关进行侦查。

隐瞒土地使用性质，以租代售，高租低售，涉嫌骗取承租人租金系列案（二）
2017年8月31日，某信公司与甲公司签订了《房屋租赁合同书》，约定某信公司承租甲公司拥有合法租赁使用权的某园区房屋，租赁期限自2017年9月1日起至2038年3月31日止，每半年支付一次租金，前两年租金1320万元/年。2018年2月14日，某微公司与某信公司、陈某、王某签订了《协议书》，约定某信公司将其承租的园区项目的经营权和管理权全部转让给某微公司，某微公司以其名义对该项目进行经营管理并向甲公司履行支付租金及物业费用的义务，某信公司配合某微公司办理其与甲公司进行协议内容的变更事宜。某微公司接手涉案园区后，将涉案园区内的房屋分割成面积大约为15-40㎡的单间，以某微公司名义单独作为转让方与张某等数百人签订了《转让合同》，约定将其投资开发的上述房屋转让给张某等人使用，转让期限自2018年7月29日起至2038年3月31日止，转让期满后，自动延续至土地使用期满，按国家政策补交续租费用，无需交纳原有地上物设施费用，某微公司应保证转让标的具备合法注册公司功能。《转让合同》签订当日，张某等人向某微公司支付了租金。但某微公司并未按约定时间向张某等人交付房屋。后涉案园区内的房屋因不符合等级标准不能进行工商注册，自2018年9月起，涉案园区已停止施工。张某等人将某微公司诉至法院，要求判令解除《转让合同》，某微公司退还租金并承担违约金和诉讼费。
本案的裁判意见：某微公司自某信公司处接手涉案园区后，相当于替代了某信公司成为与甲公司所签《房屋租赁合同书》的承租方。某微公司继续改造涉案园区内的房屋并以其名义与张某等人签订《转让合同》，某微公司明知某信公司自甲公司处承租的房屋期限只有20年，却与相对方约定了实质上长达35年的使用期限，远远超出其有权转租的期限，明显违法，且存有欺骗的嫌疑。根据某信公司与甲公司签订的《房屋租赁合同书》，约定租金支付方式为押二付六，而某微公司在与张某等人签订转让合同时却一次性收取了租期内支付的全部租金，某微公司应明知其具有不能履约的风险和可能，具有骗取相对方款项的恶意。某微公司应明知涉案土地使用用途为工业、涉案园区的房屋规划用途为科研服务楼，却仍将涉案房屋分割出租给多人用于商业经营，某微公司明显具有明知违背规划用途，却仍借此骗取合同款项的嫌疑。根据上述行为可知，某微公司只有利用转让合同收取钱款的目的，而自始没有履行合同的意图，存在利用合同进行诈骗的犯罪嫌疑。因此，法院裁定驳回原告的起诉，并裁定将有关材料移送至公安机关。
2018年以来，大兴法院共受理涉及某慧公司被诉案件17件（据某慧公司陈述该房屋共涉及26名租户），已全部结案。其中有2件为房屋产权人要求解除合同并支付占有期间的租金，判决方式结案；有15件为承租人要求某慧公司交付房屋，撤诉1件，14件因涉嫌刑事犯罪，裁定驳回原告的起诉并将案卷移送公安机关。大兴法院共受理涉及某信公司和某微公司被诉案件137件，基本事实相似，已全部结案。其中以房屋租赁类案由立案113件，原告均为承租人，均主张解除合同并返还租金。其中撤诉2件，判决1件，134件因涉嫌刑事犯罪，裁定驳回原告起诉并将案卷移送公安机关。上述两类案件均存在隐瞒土地使用性质，以租代售，高租低售，骗取承租人租金的恶意。法院认为两类案件均涉嫌诈骗行为，故移送至公安机关进行进一步甄别审查。

某创意公司出租不具交付条件房屋系列案
2013年8月24日，某创意公司与张某签订了《物业认租协议书》，约定由张某承租位于北京经济技术开发区荣京西街某套房屋，租赁期限为20年，张某一次性支付租金。认租期满租期自动顺延至土地使用权期满之日，该顺延期间免收租金。某创意公司应于2013年10月31日前将认租物业完成至协议约定的条件交付张某使用。后因某创意公司未按期交付房屋，张某将其诉至法院，要求某创意公司支付违约金及诉讼费。庭审中，双方对租金支付金额及租赁事实均表示认可。某创意公司对其未向张某交付房屋的事实也予以认可，其称因改变房屋使用性质，目前房屋尚未进行竣工验收，无法装修，不具备交付条件。
本案的裁判意见：租赁合同租期超过二十年的，超过的部分无效。张某与某创意公司的《物业认租协议书》虽系双方真实的意思表示，但协议约定乙方的认租期限为二十年，认租期满租期自动顺延至土地使用权期满之日。该协议实际约定的租赁期限违反了法律的强制性规定，因此该协议租期在二十年以内的部分有效，超过二十年的部分无效。该协议目前尚处于有效期内，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张某按时支付了房屋租金，某创意公司应按约交付房屋，其未按时交付房屋，应构成违约，对张某要求某创意公司承担违约责任的请求，法院予以支持。因双方当事人均未主张解除合同，但某创意公司又称目前不具备交付房屋的条件，未来是否具备交付条件不确定，故法院暂将支付违约金的截止日期认定为判决生效之日。关于之后的违约责任问题，由双方另行解决。
2018年以来，大兴法院共受理承租人起诉某创意公司房屋租赁合同纠纷案件27件，已全部审结完毕，其中调解结案4件，判决结案16件，撤诉7件。该类案件明显具有“以租代售”的特征，租赁合同约定的租赁时间为20年，但实际租赁的时间截止到土地使用权期满之日。承租人租赁房屋的目的为投资，因双方的法律关系为租赁合同，无须办理相关登记手续，房屋租赁时间较长，承租人的投资存在较大风险。而承租人又一次性将所有租金支付完毕，导致在双方出现纠纷时承租人较为被动。

某中介公司拒不退还租金押金系列案
2017年9月17日，韩某（甲方，出租人）与陈某（乙方，承租人）在A中介公司的居间之下签订了房屋租赁合同。合同约定，陈某租赁韩某位于北京市大兴区亦庄某小区401号的大次卧，房屋租赁期限自2017年9月18日至2018年9月19日。租金1680元/月，押一付三。合同约定陈某应将租金汇至甲方账号中，但约定的账号开户名王某甲（A中介公司员工）。陈某先后分四期转账支付租金，前两次均支付给了王某甲，后两次支付给了王某乙，且后两次备注了承租房屋地址。2018年9月15日，B中介公司（其法定代表人即为上述款项接收人王某乙）与陈某签订了退租交接表，交接表载明，房屋地址为上述承租地址，租户将租赁合同原件、收据原件及其他费用交款凭证交于B中介公司，B中介公司在30工作日退还陈某押金和租金。因B中介公司未按期退款，陈某将其诉至法院，要求B中介公司返还押金和租金并承担诉讼费。庭审中，陈某称因原居间的A中介公司被B中介公司收购，故被告知将后两期租金汇至王某乙账户，后解除合同事宜均与B中介公司协商，B中介公司对此均予以认可。
本案的裁判意见：陈某与韩某之间房屋租赁合同及陈某与B中介公司之间的退租交接表均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。B中介公司虽非房屋租赁合同相对方，但其法定代表人王某乙实际收取了两期租金，且B中介公司与陈某协商房屋租赁合同解除事宜，B中介公司为房屋租赁合同的权利义务实际承受人，故对陈某向B中介公司主张权利的行为，本院不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。B中介公司应按照退租交接表中的约定向陈某退还押金和租金。
2018年以来，大兴法院共受理涉及B中介公司被起诉的房屋租赁合同纠纷案件227件。原告主要为承租人，有部分为房屋所有权人。为了快速融资，B中介公司为一些承租人办理了租赁贷款，并在收取租金后用于公司经营，因资金链出现问题其一直未向房屋所有权人支付租金，故所有权人将房屋收回。后B中介公司向承租人出具了退租交接表，承诺返还租金及押金。为了规避违约责任，B中介公司在签署退租交接表时将合同原件全部收回，但均未按期进行退款。而办理贷款的承租人仍要按期还款，否则个人征信将会受到影响。经向双方当事人了解，B中介公司在其他基层法院亦有众多类似诉讼，承租人已多次向开发区管委会、公安机关、住建委反映情况，相关事实已被多家媒体进行过报道。目前贷款问题已由B中介公司和银行协商解决，不会对租客征信产生影响。对于向大兴法院提起诉讼的当事人，承办法官已对当事人的维权行为进行了引导，向其释明应通过法律手段依法维权。

下面请执行实施三组组长马元凯就上述两系列案件的执行情况进行通报。

2018年以来，我院共受理以某创意公司为被执行人的案件15件，以B中介公司为被执行人的案件102件。在执行过程中，我院对两公司均发送了执行通知书、财产报告令、限制高消费令，并对两公司名下的财产进行核查，B中介公司为一人有限责任公司，存在公司经营过程中公司账户和法定代表人个人账户存在混同情形，经申请执行人申请，我院裁定追加法定代表人王某乙作为案件的被执行人，由其在生效的民事判决书确定的义务范围内承担连带责任。上述案件尚在执行过程中。执行情况通报完毕。

下面请开发区法庭副庭长陈珊珊就此类案件纠纷进行进一步通报。

经过梳理，我们发现上述案件呈现以下特点：
第一，主体法律地位平等但实际地位失衡。该类案件的原告主要为承租的自然人，被告主要为企业出租人。企业出租人又可分为两类，一类为专门从事房屋租赁的中介机构，一类为享有房屋占有权，基于经营盈利需求将其对外出租的公司。按照法律规定，民事合同的双方享有平等法律地位，但基于公司的法人特征，个人在签订和履行合同过程中容易受到公司的牵制，导致双方的实际地位产生失衡。例如，公司出具的合同均为格式条款，个人想要承租房屋一般只能同意合同上的全部内容，而有些合同在违约条款方面企业的责任明显低于个人。
第二，合同租赁关系有效但瑕疵条款较多。双方签订的租赁合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，但合同往往存在瑕疵，这些瑕疵使得租赁行为从一开始就存在一定风险。主要有：（一）超期租赁。法律规定房屋租赁最长期限为20年，但有的租赁合同约定的期限超过了20年，导致超出部分无效，这种合同往往存在“以租代售”的嫌疑。还有些“二房东”对外转租的期限超出了其从产权人处租赁的期限。（二）房屋不具备出租条件。由于出租人经营上的盲目性，有时对合同的履行情况并不明确，比如在签订合同时并不确定房屋上的土地性质土地性质能否变更，导致合同后续无法继续履行或无法实现租赁目的。（三）付款方式不规范。有些房屋中介为了实现快速融资的目的，在未对承租人进行释明的情况下为承租人办理了贷款业务，导致在后续履行不能而解除后，承租人仍要向银行偿还贷款。租赁行为存在瑕疵是本次通报案件与常规租赁纠纷最主要的区别，也是纠纷出现的最大隐患。
第三，承租人诉讼请求简单但维权效果不佳。承租人作为原告方，诉讼请求主要分为两类：一类是要求出租方继续履行合同，交付房屋并支付期间的违约金；另一类是要求解除与出租方的合同，返还已经支付的租金。案情并不复杂，但即使诉讼请求得到法律支持，执行过程往往也充满波折。因为有些房屋可能不符合审批规定没有办理产权证而无法交付，有些承租人因已经被所有权人清退，但中介或其他出租方因资金链断裂而无法返还租金，种种原因导致承租人的胜诉判决无法及时兑现。这种情况下，当事人可能会通过其他途径维护权利，如聚集到出租方办公地要求解决，或诉诸政府机关，这无疑给基层社会治理造成了一定程度的困难。

从上述四则案例可以看出，房屋租赁中，承租方在签订合同时对出租方及承租房屋没有尽到审慎的注意义务，出租方在进行经营时没有评估出租行为的风险，导致租赁合同无法继续履行，给双方的财产均带来了不同程度的损失。为了避免租赁过程中存在的风险，现针对案例中发现的问题向承租人、出租人发出如下建议：
建议承租人：第一，通过正规房屋租赁中介租赁。正规的中介一般经营行为比较规范，其提供的格式条款权利义务比较对等，即使是合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。建议在租赁房屋之前，网络查询相关中介公司的涉诉情况及信用情况，以选择经营规范、信用度较高的中介公司为宜。第二，签订合同时尽可能与房屋所有权人、中介签订三方租赁合同或直接向房屋所有权人支付租金。许多承租人被清退的原因为中介收取了租金却未向房屋所有权人支付，导致因物权的优先性排斥租赁合同中的债权，使得承租人不得不腾退房屋。第三，谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。
建议出租人：第一，出租行为应符合法律的规定。《合同法》和北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》对出租经营行为进行了明确的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进行了详细的指引，出租人应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。第二，树立诚信经营意识。出租人尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必首精神，严格履约，不应向承租人隐瞒土地使用性质，随意变更合同条款或合同主体。第三，防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租人进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。
需要特别提出的是，在当前房屋租赁市场尚不规范的情形下，法院作为审判机关，为了遏制企业出租人或投资者恶意收取承租人钱款而不履行合同的行为，应积极发挥司法能动作用，在法律允许的范围内依法裁判，提高违约成本，尤其对涉嫌刑事犯罪的，应及时将犯罪线索移送公安机关，增强司法威慑力。同时，法院亦将与有关部门建立良性互动机制，如通过司法建议、沟通协调会等方式与住建委、工商行政管理部门、公安部门加强沟通互动，从而加强对租赁市场秩序、对企业注册经营的监管，提高对合同诈骗等经济犯罪行为的打击治理力度。
以上就是本次新闻通报会的主要内容。良好的居住环境和营商环境需要全社会共同努力，房屋租赁事关当事人的居住权益和经济利益，承租人不可疏忽大意，出租人不可急功近利。希望大家通过我院发布的典型案例对房屋租赁合同的常见风险点有所了解，提升风险防范意识和应对能力，合理合法维护自身权益。人民法院将充分履行审判职能，为维护当事人合法权益、促进房屋租赁市场规范化提供坚实的司法保障，共同促进房屋租赁市场和谐健康发展。
谢谢大家！

按照会议议程，下面进入媒体提问环节，欢迎记者朋友们就关心的问题现场提问。

新闻通报会现场正在进行媒体提问环节。

由于时间关系，现场提问到此结束。如有记者想继续采访，可以在散会后与我们联系。
最后，再次感谢各位媒体朋友长期以来对我院审判执行和新闻宣传工作的支持与帮助。本次新闻通报会到此结束，谢谢！