昌平法院

合议庭

庭审原告

庭审被告

庭审现场

庭审现场

庭审现场
9月12日14时,昌平法院审理“称伪造材料骗取购房资格 公司诉购房者返还房屋”案
  • [主持人]:
    网上直播庭审,公开审判过程,展现法官风采,普及法律知识。各位网友大家好,欢迎大家关注昌平法院的网络直播。我是本次直播的主持人、昌平法院研究室王宇新。
    [14:25:57]
  • [主持人]:
    庭审之前,我先介绍一下这起民事案件的情况。
    原告北京某建设发展有限公司诉称:2012年1月12日,被告以其个人(未婚)名义,认购了原告开发建设的昌平区某小区商品房,并签订《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。被告承诺遵守限购政策规定,提交的材料均真实、合法、有效。若承诺与事实不符,违反限购政策规定,导致被告所购房屋不能办理网签、房屋登记等手续,被告愿承担一切法律责任。后被告通过购房资格审核,与原告签订商品房预售合同。2012年10月,原告向被告交付商品房,因逾期交房原告向被告支付违约金22016元。后诉争房屋在转移登记办理过程中,因被告购房资格的审核迟迟没有结果,原告共支付被告违约金78243元,直至2018年住建委告知原告,被告家庭在本市有多套住房,诉争商品房无法办理转移登记。经核实,被告购买房屋时为已婚,并且夫妻俩名下均有住房,被告在购买诉争房屋时不具有购房资格。原告遂诉至法院,要求解除商品房预售合同,被告将商品房恢复原状退还原告,并支付购房违约金、退还原告给付的违约金共491426.4元。
    [14:26:13]
  • [主持人]:
    法庭正在核对原被告的身份,本案依法适用普通程序,由审判员刘敏担任审判长,与人民陪审员殷宝振、陈庆菊组成合议庭,书记员田媛担任法庭记录。
    [14:26:24]
  • [主持人]:
    让我们走进本次网络直播。
    [14:27:07]
  • [审判长]:
    现在核对双方当事人出庭人员身份
    原告(反诉被告)北京某建设发展有限公司,住所地北京市昌平区。
    法定代表人李某,董事长。
    委托代理人1樊某,男,公司职员。
    委托代理人2张某,女,公司职员。
    被告(反诉原告)孙某,女,住北京市昌平区。
    委托代理人薛丽清,北京奥都律师事务所律师。
    [14:31:44]
  • [书记员]:
    宣布法庭纪律:
    1、未经允许不得录音、录像、记录和摄影;
    2、不得随意走动和进入审判区;
    3、不得发言、提问;
    4、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨害审判活动的行为;
    5、随身携带的通讯工具请关机。
    对于违反法庭规则的人,审判长或者独任审判员可以口头警告、训诫,也可以没收录音、录像和摄影器材,责令退出法庭或者经院长批准予以罚款、拘留。对哄闹、冲击法庭,侮辱、威胁、殴打审判人员等扰乱法庭秩序的人,依法追究刑事责任。
    [14:34:25]
  • [审判长]:
    今天昌平区人民法院依法在本院11法庭公开审理原告(反诉被告)北京某建设发展有限公司与被告(反诉原告)孙某商品房预售合同纠纷一案,本案适用普通程序审理,由审判员刘敏担任审判长,与人民审判员殷宝振、人民陪审员陈庆菊组成合议庭,书记员田媛担任法庭记录。
    现在告知双方当事人在开庭审理中的诉讼权利和义务。
    权利:
    1、陈述事实和理由,收集、提供证据,进行辩论,请求调解。双方当事人还可以自行和解。
    2、原告可以放弃或者变更诉讼请求,被告可以承认或者反驳诉讼请求,有权提起反诉。
    3、当事人如果认为本案的审判员、书记员、鉴定人、翻译人员与本案当事人是近亲属,有利害关系或者其他关系,可能影响对本案公正审理的,有权对上述人员提出回避申请。
    义务:
    1、遵守法庭纪律,尊重双方当事人和其他诉讼参与人。
    2、依法行使诉讼权利,履行诉讼义务,遵守诉讼秩序。
    当事人是否听清了上述权利和义务,是否提出回避申请?
    [14:34:40]
  • [原告 原告代理人1]:
    听清了,不申请。
    [14:35:22]
  • [被告 被告代理人]:
    听清了,不申请。
    [14:35:53]
  • [审判长]:
    现在开始法庭调查。首先由原告陈述起诉的事实、理由和诉讼请求。
    [14:36:18]
  • [原告 原告代理人1]:
    2012年1月12日,被告以其个人(未婚)名义,认购了原告开发建设的昌平区某小区商品房,并签订《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。被告承诺遵守限购政策规定,提交的材料均真实、合法、有效。若承诺与事实不符,违反限购政策规定,导致被告所购房屋不能办理网签、房屋登记等手续,被告愿承担一切法律责任。后被告通过购房资格审核,与原告签订商品房预售合同。2012年10月,原告向被告交付商品房,因逾期交房原告向被告支付违约金22016元。后诉争房屋在转移登记办理过程中,因被告购房资格的审核迟迟没有结果,原告共支付被告违约金78243元,直至2018年住建委告知原告,被告家庭在本市有多套住房,诉争商品房无法办理转移登记。经核实,被告购买房屋时为已婚,并且夫妻俩名下均有住房,被告在购买诉争房屋时不具有购房资格。原告遂诉至法院,要求解除商品房预售合同,被告将商品房恢复原状退还原告,并支付购房违约金、退还原告给付的违约金共491426.4元。
    [14:36:41]
  • [原告 原告代理人2]:
    明确一下我方的诉讼请求:
    1、请求法院判决解除原被告双方就位于昌平区沙河镇某商品房签订的《北京市商品房预售合同》;
    2、判令被告配合原告办理前述合同的解除手续;
    3、判令被告立即将前述商品房恢复原状、退还原告并移交电卡、燃气卡等房屋相关附属资料;
    4、判令被告支付购房款总额20%的违约金391167.4元;
    5、判令被告退还原告给付的逾期交房违约金22016元、逾期办理转移登记违约金78243元,并按照银行同期1-5年期贷款利率4.75%支付利息至实际退还之日止;
    6、被告承担本案的全部诉讼费用。
    [14:37:01]
  • [审判长]:
    下面由被告对原告起诉的事实、理由及诉讼请求进行答辩。
    [14:38:27]
  • [被告 被告代理人]:
    答辩意见与反诉请求一起向法庭说明,反诉的事实理由即本诉的答辩意见。
    [14:38:38]
  • [被告 被告代理人]:
    反诉请求:
    1、依法责令被反诉人履行合同,为反诉人办理房屋登记手续;
    2、被反诉人承担全部诉讼费用。
    事实与理由:
    反诉人系北京户籍,根据家庭人口状况须购买一套大平方住房,于是反诉人到被反诉人售楼处咨询购房事宜。被反诉人根据反诉人的身份信息,通过政府官网查询后告知反诉人具有购房资格。2012年1月17日,反诉人按被反诉人的要求提交了购房所需各种证件,被反诉人经再次审查证件,确认反诉人具有购房资格,双方签订了《北京市商品房预售合同》,被反诉人于2012年10月22日向反诉人交付房屋。反诉人及全家对房屋进行了装修并入住。按照合同约定,被反诉人应于2014年10月12日之前为反诉人办理完毕房屋权属转移登记,然而被反诉人至今未向反诉人交付房屋权属证书,已严重违反合同约定。现在被反诉人见北京市房屋价格大幅增长,背信弃义起诉反诉人解除合同。反诉人完全符合北京房屋买卖政策的规定,故依法提起反诉。
    [14:39:33]
  • [审判长]:
    下面由反诉被告(本诉原告)答辩。
    [14:42:02]
  • [原告 原告代理人1]:
    反诉原告违反了北京市住房和城乡建设委员会的通知,和北京市政府关于房地产调控政策的规定,导致该商品房无法办理相关的房屋转移登记,合同目的无法实现,不同意被告的全部反诉请求。
    [14:44:08]
  • [审判长]:
    现在由双方当事人进行举证、质证。本次开庭之前,已经组织双方进行过证据交换。原告提交的证据有8个,被告提交证据6个,双方已经对对方提交的证据发表了质证意见。双方是否还有补充质证意见?
    [14:44:51]
  • [原告 原告代理人1]:
    没有补充质证意见。
    [14:45:34]
  • [被告 被告代理人]:
    有补充质证意见。
    针对原告第3、4份证据购房承诺书的补充意见:这两份承诺书从证据表面可以看出完全是本案原告预先设置的,承诺书上只有购房人孙某(本案被告)的签字,预售填空的里面2012年1月17日承诺书的空格当时空着后面才填的,既然是空着的,就不是孙某本人的意思表示,而是开发商的意思表示强加于购房人的。
    另外,根据北京限购政策的承诺书上第一段最后这句话,对已经拥有2套住房本市户籍家庭暂停向其售房的规定,这是约束的开发商,而不是购房人,开发商对文件的执行是清楚的,购房人是否符合购房资格是开发商有审核义务。2012年1月12日承诺书,写着“本人已经详细阅读并知晓”,但我询问过当事人和小区其他人,大家都没有读过这些,这两份承诺书只是程序性文件不是合同内容的组成部分。对购房者不具有法律上的约束力,是无效的承诺。
    [14:45:48]
  • [审判长]:
    双方当事人是否有新证据向法庭提交?
    [15:06:03]
  • [原告 原告代理人1]:
    没有。
    [15:08:44]
  • [被告 被告代理人]:
    有新证据提交。申请三名证人出庭,证明开发商卖房的过程以及购房人是否知晓相关文件的内容。
    [15:09:18]
  • [审判长]:
    请证人1到庭。
    [15:22:55]
  • [证人1]:
    姓名伍某,女,住湖南省常德市。
    [15:23:04]
  • [审判长]:
    证人与原、被告是什么关系?
    [15:26:43]
  • [证人1]:
    与原告公司没有关系,与被告孙某是普通邻居,我们住对门。
    [15:28:18]
  • [审判长]:
    某小区的房子是你购买的吗?
    [15:29:00]
  • [证人1]:
    我自己直接购买的新房,不是二手房,我是原告公司的业主。
    [15:29:13]
  • [审判长]:
    今天出庭作证,是想向法庭陈述什么事?
    [15:29:47]
  • [证人1]:
    2012年3月买房时,是我和另一个邻居一起去的,有个小姑娘做销售,当时他都是折好的文件,让我们直接签字,我们只问了单价和面积,对合同的文本没有阅读,销售在那里说都弄好了,直接签字就行了。
    [15:30:02]
  • [审判长]:
    原被告是否有问题向证人提问?
    [15:31:12]
  • [被告 被告代理人]:
    你们当时签了3份合同,还有其他文件吗?
    [15:31:32]
  • [证人1]:
    没有印象了,当时也没有仔细看合同,合同文本特别厚,销售方都折好页了,我们直接按照指定的地方签字。
    [15:31:54]
  • [原告 原告代理人1]:
    2012年买房时对北京限购的政策了解吗?
    [16:23:19]
  • [证人1]:
    了解一点,我是外地户,就这一套房子。
    [16:23:30]
  • [审判长]:
    双方对证人1的证言发表质证意见。
    [16:23:55]
  • [原告 原告代理人1]:
    证人1购房是在7年前,很多买房过程和细节已经忘记了,我们销售合同是一式四份,但她记得是3份,但是她还记得北京的限购政策。
    [16:26:43]
  • [被告 被告代理人]:
    没有意见,她说明了当时购房的真实情况,不了解合同内容和文件内容。
    [16:27:32]
  • [审判长]:
    请证人2到庭。
    [16:27:54]
  • [证人2]:
    姓名熊某,住湖南省常德市。
    [16:29:09]
  • [审判长]:
    证人与原、被告是什么关系?
    [16:29:49]
  • [证人2]:
    我和被告孙某是一栋楼的邻居,但不是一个单元的。我买了原告公司的房子,是原告的业主。
    [16:30:24]
  • [审判长]:
    证人出庭是想证明什么事儿?
    [16:30:54]
  • [证人2]:
    当时买房签合同签的糊里糊涂的,记得合同很厚,一共有3份,证人1是我朋友的妻子,我买的是尾房,特别着急。
    [16:31:37]
  • [审判长]:
    原、被告是否有问题向证人提问?
    [16:36:51]
  • [被告 被告代理人]:
    证人是否知道北京2012年的限购政策?
    [16:36:58]
  • [证人2]:
    我妻子是北京户口,北京户口可以买两套,外地人买一套。我当时有一套房子,就卖了那套买了原告的,但是没能过户。
    [16:37:44]
  • [审判长]:
    双方对证人2的证言发表质证意见。
    [16:39:45]
  • [被告 被告代理人]:
    没有意见。他们证实了在签订合同时,开发商没有明示合同内容,就让其签字了。
    [16:39:57]
  • [原告 原告代理人1]:
    证人说直接去我公司签的合同,不符合事实,我们需要先核实买受人身份,五天后才能签合同。
    [16:40:57]
  • [审判长]:
    请证人3出庭。
    [16:41:35]
  • [证人3]:
    姓名曹某,住北京市昌平区。
    [16:41:58]
  • [审判长]:
    证人与原、被告是什么关系?
    [16:42:30]
  • [证人3]:
    我认识被告,我买的原告公司的房子、是原告的业主。
    [16:43:14]
  • [审判长]:
    证人出庭是想向法庭证明什么?
    [16:43:56]
  • [证人3]:
    当时买房时没有让我们仔细看合同内容,就让我们签字了。签了一份预售合同,一份正式的。
    [16:44:41]
  • [审判长]:
    原、被告是否有问题向证人提问?
    [16:46:12]
  • [原告 原告代理人1]:
    没有问题。
    [16:46:24]
  • [被告 被告代理人]:
    没有问题。
    [16:46:41]
  • [审判长]:
    双方对证人3的证言有什么意见?
    [16:46:55]
  • [原告 原告代理人1]:
    没有意见。
    [16:47:05]
  • [被告 被告代理人]:
    没有意见,签订协议时业主是完全按照开发商指导进行的,对合同内容不知晓。
    [16:48:15]
  • [审判长]:
    在本案审理过程中,本院依职权向昌平区不动产登记中心了解,办理产权登记是以申请办理产权证时是否符合资格,被告目前符合办理涉案房屋的产权登记的条件。双方对法庭所了解的情况发表质证意见。
    [16:48:57]
  • [原告 原告代理人1]:
    这与我们了解的情况不一致,我们到住建委办证时,当时住建委审核不通过,要求我们把被告的资料拿到北京市住建委审核,市住建委查到她家人已经有两套房了,不符合条件。我们自己又查,发现她家人仅在我们公司就买了两套房了。根据规定,虚假、隐瞒的不予办理产权证。
    [16:49:18]
  • [被告 被告代理人]:
    没有意见。
    [16:50:21]
  • [审判长]:
    举证质证环节结束,下面进行法庭询问。原告说一下逾期办理产权证的原因。
    [16:52:08]
  • [原告 原告代理人1]:
    我公司有一部分原因,从2017年开始着手给被告办产权证,但昌平区和北京市住建委把被告的材料退回来了,北京市住建委口头通知我们被告不符合条件,不能办理。
    [16:54:03]
  • [审判长]:
    在被告起诉原告公司支付逾期办理房产证的赔偿时,原告是否告知过被告是否有资格?
    [16:55:02]
  • [原告 原告代理人1]:
    我们是委托第三方批量办理,一批一批的办,到被告的时候已经到2017年了,报到昌平区住建委,到2018年9月北京市住建委城研中心口头告知我们被告家庭有两套房。
    [16:55:59]
  • [审判长]:
    原告主张解除合同的依据是北京市住建委的通知,这个通知性质是什么?
    [16:56:53]
  • [原告 原告代理人1]:
    北京市限购政策,北京市住建委的口头回复不予办理产权证,合同目的无法实现。在被告签订购房认购书时,有购房承诺书,明确承诺如与事实不符、违反限购政策,导致无法办理产权证的,本人承担一切损失。被告在签订商品房买卖时签订的承诺书,明确承诺如果由于被告提供的信息不真实不准确视为其本人违约,原告公司有权解除合同,并支付相应的违约金。
    所以,我们主要是基于两个原因,一是,北京市限购政策,且现实操作下也无法为其办理产权证。第二,被告签订了两个承诺书,我们可以解约。
    [16:58:35]
  • [审判长]:
    承诺书的性质是什么?
    [17:00:06]
  • [原告 原告代理人1]:
    是北京市的格式文本,不是原告公司起草的。承诺书应该是单方承诺,不具有合同的性质。
    [17:00:15]
  • [被告 被告代理人]:
    承诺书只是签订合同中履行的程序性文本,但是承诺书不管是谁制定的,让被告签订承诺书时未提示对其不利。不能证明被告是知晓的,也不能证明原告曾经向购房者释明过。而且本案被告购买房子的时候是网签过的,原告公司是先查询被告符合购房条件才进行网签的。
    [17:00:37]
  • [审判长]:
    被告所说审核购房资格是如何进行的?
    [17:01:37]
  • [原告 原告代理人1]:
    根据北京市政策要求,只是初步审核,在交易系统中填报信息,留存承诺书等文件。开发公司只是初步审核,但被告隐瞒了她已婚的情况,提交的材料说自己未婚。我们在住建委的系统内填报信息5个工作日之后核验,通过的家庭才能进行签约。2012年住建委审核被告符合购房资格。另外,在北京市政府加强房地产调控的通知里,第11条明确规定加强审核,会同公安、税务等联网核查,但是2012年各部门没有联网审核,只能根据被告自己提供的材料进行审核,所以要求签订承诺书。所以是开发商初步审核,进行住建委申报,但审核依据被告自己提供的家庭购房填报表等材料,但被告可以隐瞒自己已婚事实。
    [17:01:44]
  • [审判长]:
    法庭调查结束,现在进行法庭辩论。根据本案审理情况,本庭现将庭审中存在的争议焦点归纳如下,双方针对本案争议焦点进行辩论:一、本案所涉合同是否符合约定解除的条件;二、原告是否有权行使解除权。首先由原告发表辩论意见。
    [17:03:12]
  • [原告 原告代理人1]:
    第一,根据北京市相关政策和规定,被告故意隐瞒个人和家庭信息的方法,骗取购房资格的行为,严重违反了诚实信用原则,违反了国务院、北京市政府和北京市住建委对房地产的调控政策,导致原告在给被告办理转移登记时,遭到北京市和昌平区住建委的拒绝,无法继续办理产权登记,无法实现合同目的。
    第二,我公司具有单方解除权,根据被告于2012年1月12、1月17日两次单方承诺,明确表明如果别告提供的信息不真实不准确,视为本人违约,原告公司有权解除商品房预售合同。
    [17:03:59]
  • [审判长]:
    下面由被告发表辩论意见。
    [17:04:36]
  • [被告 被告代理人]:
    第一,本案不符合合同解除的条件,首先北京的政策规定,在变更产权转移登记时,相关部门只审查在转移登记时间点上是否具有购房资格,而不是审查开始时是否有,事情已经五六年了,而且按照原告说,被告当时是符合购房资格的,所以办理了网签。
    第二,原告没有权利行使解除权,1、政策的规定,被告符合购房资格;2、签订预售合同时,被告签的两份承诺书都是原告预先设置好的内容,而且让被告签字时并没有向其明示承诺书的内容,是开发商单方意志强加给购房人的,被告没有违约行为,办理完相应的合同之后,被告已经缴纳了全部房款,贷款也还清,原告的合同目的已经实现,现在没有办理产权登记,这个问题我们可以看,当初房子不到200万,现在600多万,所以开发商是追求利益不惜不择手段。
    第三,双方合同签订完之后,被告已经完全履行了合同,从维护交易安全的角度以及国家的维稳政策,都应该给被告办理产权转移手续。现在被告一家住在房子里,如果合同解除了,会造成社会隐患。
    [17:04:47]
  • [审判长]:
    法庭辩论结束。鉴于双方当事人分歧较大,本庭不再组织调解。现在双方当事人作最后陈述。
    [17:06:25]
  • [原告 原告代理人1]:
    坚持诉讼请求。
    [17:10:26]
  • [被告 被告代理人]:
    坚持答辩意见。
    [17:10:40]
  • [审判长]:
    现在休庭,双方看笔录签字。
    [17:10:57]
  • [主持人]:
    今天的庭审结束了。此次直播得到了北京市高级法院新闻宣传办公室梅玉兰的大力指导和支持,在此表示衷心的感谢!
    感谢书记员田媛为此次直播所作的工作。本次直播到此结束,再见。
    [17:11:13]
  • [声明]:
    本次庭审记录不是庭审笔录,仅供关心此次庭审的网友参考,不具有法律效力。
    [17:11:37]