各位网友大家好！欢迎大家来到北京市通州区人民法院网络公开课堂！今天上午十点，我们邀请到了我院综合审判庭法官助理李熹明来给我们讲讲农村房屋租赁相关法律问题及提示。活动现在开始！

各位网友朋友，大家好，这里是北京市通州区人民法院的网络公开课堂，我是今天的主讲人李熹明，今天的主题是“农村房屋租赁相关法律问题及提示”。

随着美丽乡村的建设，农村成为越来越多的人向往的地方，房屋出租成为目前农村居民收入的重要来源，但由于农村房屋的特殊性和租房群体法律意识不强，农村房屋租赁存在很多问题，急需进一步的规范。

一、存在的问题
1. 房屋缺乏相应的建设规划手续。农村土地有宅基地和集体建设用地可以用来建筑房屋，但集体建设用地上的房屋有批示的或者有建设规划许可证的非常少，宅基地上的房屋同样，尤其是超过两层的楼房多是违建，没有消防设施或者消防设施不达标，房屋质量本身也存在问题。

2. 房屋按间出租，私改线路存在安全隐患。为了多收取租金，农村房屋以间为标准对外出租的情况比较普遍。现场勘查过程中发现，出租人在每间房屋上私改线路，私自安装电表，私自改造的水管等现象严重，裸露的线路存在老化现象，存在重大的安全隐患。

3. 房屋实际用途多样，改变房屋用途问题频发。农村房屋一般带院落，有很多人租赁房屋的目的不是为了居住，多是用于办公或者存在物品或者用作生产车间，还有用来饲养家畜宠物的，很容易给周边居民带来滋扰，邻里纠纷多发。

4. 缺少书面房屋租赁合同，完成房屋租赁合同备案手续的基本没有。由于法律意识淡薄，加之熟人社会的思维模式，书面合同签订的不多，即使有内容也相对简单。从今年疫情防控来看，村委会或者物业公司不知道谁在占有使用房屋，流动人口难易统计，不利于流动人员管控和社会矛盾排查。

5. 签订房屋租赁合同主体混乱。有的合同是房主签订，有的合同是其近亲属签订，出租人与承租人的身份确定上容易出问题，在家庭内部也容易出现矛盾，也带来了合同成立与效力认定的难题。

6. 房屋权属混乱，房屋租赁合同履行上存在不稳定性。农村房屋权属上一般房地分离，存在宅基地使用权证书登记的名字与房屋实际所有人不一致的情况，权属不明极易引发纠纷。

7. 承租人之间出现纠纷较多。房屋按间出租导致一个院落中人员密集，陌生人之间，衣食住行生活习惯不同极易引发纠纷，比如噪音问题、用水问题等，还易引发财物被盗等财产安全问题。

8. 承租人在使用房屋过程中人身安全受到伤害。消防安全需要引起注意，在用水、用气、用电等方面，同样应及时排除相关隐患。

9. 实际偿付能力较弱导致纠纷。农村居民收入有限，出现纠纷时，承租人的合法权益一般很难得到实际弥补，甚至有些人身损害赔偿的案件中，由于赔偿数额较高，有些农民一夜返贫。

10. 主动缴税的少，被承租人投诉的多。租金也是个人所得税应缴税的范围，现在租金越来越高，农村房屋出租主动申报纳税的较少，由于房屋租赁合同履行不如意，承租人往往与出租人起冲突，不交税成为承租人纠缠的重要内容。

二、法律责任分析
1. 出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，实务中，农村集体建设用地上的房屋要严格审查建设工程规划手续，对于宅基地上的房屋，一般没有这么严格的要求，尤其是两层以下的建筑，只要在宅基地使用范围内，原则上可以认定为有效，但当事人另有约定的除外。

2. 口头租赁合同的法律风险。《民法典》第四百六十九条 “当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。” 第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”因此只要能够证明两人之间存在房屋租赁关系的形式都是可以的，但根据法律规定和相关的证据规则，当事人陈述不能单独作为认定案件事实的根据，它需要结合其他证据来予以认定，口头租赁合同很容易陷入举证不能的困境，无论对承租方还是承租方都有可能带来不利益。

3. 农村房屋租赁合同出租人主体的确定。签订合同的出租人一般是具有完全民事行为能力的房屋所有权人或者是房屋所有权人的委托代理人，对农村房屋而言，主要是看宅基地使用权证书的登记使用权人，或者法院确权的文书确定的房屋所有权人，楼房以不动产权证书登记的所有权人为准。

4. 近亲属签订的房屋租赁合同的效力。合同一般自签字之日起生效，附条件或者需要履行报批手续后生效的，自条件成就或完成报批手续后生效。判断一份合同有效，需要具备三个条件：主体上具有相应的行为能力，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗。在排除恶意串通损害第三人利益所签订的合同无效的情形外，近亲属签订的合同效力，应作如下区分认定。首先，近亲属如果以自己的名义签订合同，此时的租赁合同的主体就是近亲属与承租人，但需要房屋所有权人的追认，如果不追认该合同可能存在履行不能的问题。如果是以房屋所有权人的名义签订合同，如果没有房屋所有权人的授权，则有可能存在合同无效的问题。其次，如果近亲属属于房屋共有权人，其以自己名义签订的合同，在不存在恶意串通损害第三人利益的情况下合同有效。

5. 承租人在房屋内出现如被盗、受伤或承租人实施违法行为侵害他人权益等情况法律责任的承担。
（1）出现承租人财物被盗的情况，需要分析出租人在此情况发生的过程是否存在违约行为，比如房屋的门窗是否需要维修而未修，从而导致偷盗者利用破损的门窗而入偷窃财物，如果有则可能承担相应的过错责任。
（2）承租人人身受到损害，如果出租人提供的用电、用水、用气设施存在隐患导致人身损害，出租人就应该承担相应的赔偿责任。
（3）承租人在承租的院落中从事违法行为，损害他人利益，如果出租人明知承租人承租自己的房屋从事违法行为仍然出租的，或者知道了仍不予阻止就应该同承租人共同承担责任；如果出租人不知情，应视为其主观上没有过错，因而不用承担责任。

三、规范农村房屋租赁行为的建议
针对农村房屋租赁行为中存在的不规范的问题以及可能存在的法律风险提出如下建议：
1. 针对不同村镇的不同情况制定房屋租赁合同示范文本，推广应用，明确双方的权利义务、法律责任和纠纷的解决方式。
2. 村委会或物业管理公司加强租赁合同的备案。虽然法律规定的备案机构是房屋管理部门，但针对农村的实际情况，为了便于流动人员管理和社会矛盾排查，村委会或相关的物业管理公司可以要求辖区房屋所有人对外出租房屋时向自己进行备案，便于管理。
3. 作为出租人应定期对房屋及其附属设施是否存在安全隐患进行检查，消除安全隐患，对于承租人如何使用房屋及附属设施的情况进行监督，村委会应加大房屋及其附属设施矛盾隐患的排查力度，发现隐患及时排除。
4. 加大普法宣传的力度，送法进村、进社区，加强典型案件的筛选和推送。

各位网友，通州法院“农村房屋租赁相关法律问题及提示”网络公开课堂到此就结束了，今天的直播就到这里，感谢大家关注！感谢北京市高级人民法院新闻办的大力支持，谢谢各位网友的参与，祝大家一切顺利、生活愉快！我们下期再见!