【案情】

　　2016年4月1日，某合作社（甲方、出租方）与某广场（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：某广场承租诉争房屋，该房屋一共3层，建筑面积4225.39平方米，租赁期限自2015年4月1日起至2023年9月30日止，租赁用途为开办洗浴会所、自助美食、锅炉房及职工食堂，还约定了租金金额、支付期限等。合同签订后，某广场未按期足额支付租金。某合作社起诉要求解除合同并支付拖欠房租及利息，某广场则反诉要求赔偿损失等。经查，涉案租赁房屋规划用途为办公，所处的土地性质为划拨，用途为机关、宣传。

　　【分歧】

　　本案中，关于违反土地用途规划的租赁合同效力的判断，存在以下两种观点：

　　第一种观点认为，违反土地用途规划的租赁合同无效。改变土地规划用途的租赁合同，违反法律、行政性法规的强制性规定，应当认定无效。某合作社将房屋出租给某广场，未经土地管理部门批准，损害社会公共利益，应认定合同无效。

　　第二种观点认为，违反土地用途规划的租赁合同并不必然无效。租赁合同系双方真实意思表示，虽违反土地用途规划，但并未侵害国家、集体或者他人利益，合同并不必然因此无效。本案中，涉案租赁房屋所在土地性质为划拨，用途为机关、宣传，租赁房屋系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，合同有效，但该合同因无法达到用于经营这一合同主要目的，符合法定解除条件，合同解除后，双方应根据自身过错各自承担相应责任。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　首先，契约自由的生命在于意思自治，应谨慎认定合同无效。根据民法典第一百五十三条“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，同时根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条，应正确理解、识别和适用“违反法律、行政法规的强制性规定”，违反效力性强制规定的合同应认定无效，违反管理性强制规定的的合同根据具体情形认定其效力。可知，应充分尊重意思自治，维护民商事合同的效力、保障市场交易的安全稳定，对于合同无效的认定持谨慎态度。

　　其次，区分管理性强制规定与效力性强制规定，应判断土地规划用途与国家或社会公共利益的关联度。若违反了该项规定又损害了国家或公共利益，则可认定为效力性强制规定，据此认定合同无效，如将农用地用于非农建设未履行批准程序；若违反了该项规定但未损害国家或公共利益，则可认定为管理性强制规定，如将规划用途为仓储的建设用地出租他人经营办公，该租赁行为对公共利益并无直接损害，且可通过补缴出让金或罚款等方式予以弥补，合同应认定有效。

　　最后，土地规划用途决定了双方签订租赁合同的目的能否实现，但并不影响合同的效力，并不必然导致合同无效的法律后果。城市房地产管理法第五十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条至第四十六条均侧重于对划拨土地使用权的行政管理即划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后允许出租，但并未明确未经批准将导致租赁合同无效，并非绝对否定相关租赁合同的效力。

　　（作者单位：江苏省张家港市人民法院）