根据民法典第七百二十五条的规定，“买卖不破租赁”是指在承租人按照租赁合同占有租赁物的期限内，租赁物的所有权变动并不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”原则旨在保障处于弱势地位的承租人的权益，维护社会安定。在司法拍卖实践中，对于“买卖不破租赁”原则的适用存在一些争议和问题，影响了实际执行效果，有必要分析解决。

　　一、涉租赁司法拍卖的现状

　　1.“买卖不破租赁”原则适用标准不统一。司法拍卖实践中，对拍卖标的物上存在租赁权是否能够适用“买卖不破租赁”原则的做法不一。这与司法拍卖的性质争议有关。公法说认为，司法拍卖作为法院强制执行的一种公权力手段，属于公法行为，则应由公法调整，受让人取得不动产所有权属于原始取得，不能适用“买卖不破租赁”原则。私法说认为，司法拍卖类似于民法中的买卖，是私法行为。折衷说认为，司法拍卖既具有公法属性，也具有私法买卖属性。主流观点认为，司法拍卖是私法行为，虽然有法院参与，但是拍卖人与受让人并不是纵向隶属、服从的关系，受让人可以自由作出意思表示，司法拍卖实际是缔结合同的过程。若认为司法拍卖属于私法行为，则可以适用“买卖不破租赁”原则。

　　2.司法拍卖中租赁关系审查困难。执行过程中租赁关系的处理主要在拍卖、变卖被执行财产及以物抵债等环节，执行法院审查处理租赁关系时应当审查哪些内容以及认定是否存在租赁关系的标准并不统一。当被执行人出具长期限的租赁合同，案外人主张享有承租权且已经全部交清房租，执行法院通常无法核实租赁合同的真实性，会在拍卖时标明该标的物拥有较长出租年限，潜在买受人可能因此不参与拍卖，最终影响申请执行人的债权实现。

　　3.恶意串通签订虚假租赁合同对抗执行的情况突出。实践中，被执行人与案外人串通，利用有租赁关系减损标的物处置价格，导致无法按照预期进行资产处置，或者利用低租金长期廉价使用标的物拒绝腾退，或者趁机索取装修补偿款、搬迁补偿款等牟利，这将损害债权人和买受人的合法权益，也加大了执行难度。

　　二、造成涉租赁司法拍卖困境的因素

　　1.法律规定不够明确细致。有关“买卖不破租赁”原则的规定对租赁物的性质、租赁权的公示方法等具体方面未进行明确细化，实际理解和处理方法也呈现多样化。由于未对租赁物的性质进行明确，且未区分动产和不动产，实践中租赁物无论是住宅性不动产、商业性不动产还是厂房等，在符合条件的情况下均可以承认相关租赁权的对抗效力，司法拍卖处置效果不佳。

　　2.审查标准模糊不清。由于司法拍卖中租赁合同的审查标准没有具体明确的规定，执行部门对拍卖标的物租赁关系采取形式审查还是实质审查，目前尚存在争议。主流观点认为，根据审执分离原则，执行程序非审理阶段，对于租赁合同的审查应当仅作书面审查，不进行实质审查。另有观点认为，审执分离不能阻止实体争议在执行程序中的产生，执行权的权能已不完全局限于权利的实现功能，执行异议审查过程中无法绝对排除执行法官对实体问题的判断。

　　3.制度目的认识偏差。民法典第七百二十五条对“买卖不破租赁”原则的规定，体现了租赁权的物权化，承租人基于合法的租赁合同占有使用租赁物可以对抗第三人，包括租赁物的所有人或享有其他物权的人。但是，该条并未将适用范围局限在买卖关系中，而是普遍适用于所有权发生变动的情形，比如赠与、遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况，司法拍卖也不应排除该原则的适用。实践中对此还存在认识偏差。

　　三、司法拍卖中“买卖不破租赁”原则适用问题的应对

　　1.限定“买卖不破租赁”原则的适用条件。一是租赁合同成立并生效。双方订立的书面租赁合同必须合法有效，合同内容是以出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，且不违反法律法规的效力性强制规定。二是租赁物在查封时处于被承租人占有的状态。承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，所有权发生变动并不危及承租人的上述权利，不能排除执行程序中的强制移交。三是租赁物移交买受人时仍在租赁期内。若执行法院要求承租人移交占有时已过租赁期，因其租赁权已丧失，则无权阻却执行。

　　2.明确租赁关系的审查认定标准。审查方式上，为了防止以执代审，对司法拍卖中的租赁关系应以书面审查为主，进行形式审查，一般由执行法官独任审查，情况复杂的可进行听证审查，必要时可组成合议庭审查。审查内容上，执行法院应当要求权利人提供与租赁关系相关的全部证据并进行详细审查。权利人应当提供租赁合同、占有标的物的凭证、租金支付凭证、承租人与出租人的关系等证明材料。执行法院需要审查双方签订合同的背景、时间节点、租金、租金支付方式以及租赁期限等。

　　3.规范涉租赁司法拍卖行为。关于租赁物的查封问题，执行法院在作出查封裁定后，应当向不动产登记部门送达查封裁定和协助执行通知书，并向被查封标的所有权人送达查封裁定，向占有人送达查封裁定并核实其是否为承租人。执行法院应前往现场张贴封条，查封后确认需要司法拍卖的，应到现场张贴执行公告，注明查封时间、产权信息、权利负担、拍卖决定、租赁权申报期限、搬迁截止日期、法官联系方式等信息。关于租赁权的申报问题，权利人应在指定期限内申报租赁权，并提交相关证明材料，并向法院提存尚未向出租人交纳的应付租金等，执行法官按照前述标准进行审查，并视情况作出保留租赁权或涤除租赁权的拍卖裁定。关于租赁权的公示问题，若执行法院认为拍卖标的物上存在租赁关系且承租人享有排除移交受让人占有的权利，则应当在拍卖公告中标注拍卖的不动产为“已租赁”，同时全面公示租赁相关的内容，包括租赁期限、租金、优先购买权人等信息。

　　（作者单位：四川省达州市中级人民法院）