根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律的规定要坚持房地一致原则，即要求土地使用权的主体应当与地上建筑物及其他附属物所有权的主体保持一致，以保证转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让和抵押。

　　然而在实践中，在自然资源和规划改制之前，由于土地和房产登记分属不同的部门，不同登记机关工作之间的衔接漏洞，导致了土地所有权与房产所有权分属不同主体的现象频繁出现，如房产、土地均已获取产权证，登记在不同主体名下，或在临时租赁的集体土地上取得了房产所有权的登记等问题。解决房地权属不一致的历史遗留问题主要还应当依靠权利主体自行纠正。在执行程序资产变价处置中，对于房地权属不一致的情形，笔者认为可采取的处理模式如下：

　　一、案外人无意一并处置

　　1、必须尊重登记公示效力，对不属于被执行人名下的房、地不得进行查封、变价处置。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。可见，在执行中查封房地产要以房地登记部门的登记信息为准，对于并非登记在被执行人的房产或土地（即并非被执行人所有的房产或土地）不能进行查封，自然更不得进行变价处置，遑论该产权是不同登记机关之间的衔接漏洞，抑或是案外人或当事人违规办理的房地产证等，以期在法院执行程序中解决登记部门的这一历史遗留问题是不切实际的。故对不属于被执行人的房产或土地不得进行查封和变价处置。

　　2、在案外人无意愿就其名下的房产和土地与被执行人名下房产或土地一并变价处置时，受让人在拍卖竞价成交后应继受原权利人的合法权利，不论受让人是否诉讼当事人，应对原权利人的权利状态即房产和土地产权归属不一致有所了解，这就要求执行法院在进行司法网络拍卖公告中必须特别提示拍卖标的物权属现状，便于竞买人事先了解标的物当前合法权利状态，至于买受人日后可通过通过房屋作价、补办土地出让转让手续等方法，使房、地权利趋于一致。在符合登记条件时，登记机关再为其办理权属登记。

　　二、案外人同意一并处置

　　若案外人同意就其名下与被执行人名下有牵连的房地产一并处置时，由于房地已经达成一致，在执行法院出具成交裁定和协助执行通知书，要求自然资源和规划局将变价的财产一并过户登记到买受人名下是可行的，故笔者认为，征求案外人意见，是否同意将其名下房地产一并处置可作为前置程序，毕竟这对于资产变现是十分有利的。

　　案外人名下房地产在拍卖时是否也应当一并打折设置保留价？笔者认为，案外人虽同意一并变价处置，但毕竟不能等同于被执行人财产，不应当同被执行人财产一并打折设置保留价，当然，案外人自愿的除外。

　　总之，对于案外人名下房地产，尤其是该房产或土地权属取得与被执行人无关联（即不存在由被执行人转让而来等情形），执行法院在对其是否一并处置时，应充分尊重公示公信效力，未征得案外人同意不可进行变价处置。

　　作者单位：江苏省丹阳市人民法院