案情梗概?1997年1月9日，某国贸物业公司与王某签订商品房购销合同。王某购得该国贸物业公司位于某市国际贸易中心第Ａ幢8层266房，建筑面积50平方米，价款49万元，并取得了房屋产权证（产权年限为50年）。同时双方还签订了购房合同附件三的委托经营合同，约定由王某委托国贸物业公司使用该房进行商业经营活动，国贸物业公司承诺给付王某按成交额的20％作为每年的固定回报，即每年固定回报额9．8万元。回报的计算日从1997年3月1日起开始，每年支付一次。回报年限与产权登记年限相同，国贸物业公司已付王某3年的回报款。2000年4月10日，该国贸物业公司以国家银行利率一再下调，难以按约履行合同义务，原合同显失公平，属情势变更为由，起诉到某区人民法院，要求与王某解除双方签订的商品房购销合同及合同附件三，并返还不当得利。王某认为，合同及合同附件三是双方自愿签订，符合法律规定，应予继续履行。

　　?法院判决?原审调解未成，遂判决：一、驳回原告某国贸物业公司要求解除与被告王某所签商品房购销合同及返还不当得利之诉讼请求。二、解除原告某国贸物业公司与被告王某所签商品房购销合同附件三的委托经营合同。宣判后，王某不服，以要求继续履行合同为由，提起上诉。二审法院认为，该房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。但双方对合同附件三的约定，显失公平，遂驳回上诉，维持原判。终审判决后，王某不服，仍以原上诉理由向中级法院申请再审。

　　再审认为，王某与某国贸物业公司签订商品房购销合同，系双方真实意思表示，且已实际履行，房屋产权已过户，该房屋买卖合同合法有效，受法律保护，故原审判决依法不予支持，是正确的。双方在合同附件三中约定，由产权人王某委托国贸物业公司经营该房屋，国贸物业公司每年按购房款的20％回报给王某，双方之行为应属委托关系。双方间不存在显失公平、情势变更之情形，遂支持王某之诉请。

　　?审判透析?上述案例是一起典型的以代租返回报销售商品房，履行中途一方反悔而引起的房屋买卖纠纷案。该案所引起的法律后果是对民法通则及合同法中公平原则及诚信原则法律适用的冲击。下面笔者结合公平原则及情势变更原则，谈谈对本案的一点看法。

　　首先，结合本案谈一下公平原则及如何认定和对待显失公平之情事。

　　我国民法通则及合同法均规定，民事活动应当遵循公平原则。“公平”是一个比较模糊的概念，它虽然要求当事人双方的利益要平衡，权利义务要对等，但公平原则是相对的，其不能简单等同于等价有偿原则。那么何谓显失公平呢，一般可理解为：显失公平，指当事人一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显丧失公平的情形。而显失公平的合同则是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条也规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”可见，显失公平的合同构成要件应包括：该合同必须是有偿合同；内容必须明显违反公平原则；显失公平的结果是由于一方当事人没有经验或交易中处于劣势所致。根据显失公平合同之法律规定及构成要件，可以看出，显失公平的法律特征主要有三点：

　　1．此种合同对双方当事人明显不公平。根据此合同，一方当事人要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济上要遭受重大损失，而另一方则以较小的代价获取较大的利益。

　　2．一方获得的利益超过了法律所允许的限度。一般来讲，在市场交易中，出现双方当事人利益不平衡的现象有两种：一是主观的不平衡，即当事人主观上认为其所得到的不如付出的多；二是客观上的不平衡，即交易的结果产生双方利益的不均衡。在市场经济下，要求各种交易中给付和对待给付都达到完全的对等是不可能的。做生意总是有赔有赚，从事交易必然要承担风险，如果因交易中出现亏损，就以显失公平为由，要求撤销合同，显然违背了显失公平制度所设立之目的。该制度并非为了免除当事人应承担的交易风险，而是禁止或限制一方当事人获得超过法律允许的利益。

　　3．受害一方是在没有经验或处于紧迫或劣势情况下实施的民事行为。受害人因无经验，对行为的内容缺乏恰当（准确）的认识或因为某种急需或其他急迫情况而违心接受对方提出的条件。由此可见，显失公平的合同对于利益受损失的一方而言，并非其自愿接受的。只具有利益悬殊的客观要件，不具有意思表示瑕疵的主观要件的合同，不是法律意义上的显失公平。

　　市场经济要求执法者审理诸如此类案件时，应将双方在订立合同，一方当事人是否属缺乏经验或处于劣势地位及明显违反公平原则及等价有偿作为审查之重点，而前者是显失公平不可缺少之要件，同时还要审查当事人一方之获利是否超过法律所允许的范围。在审查当事人是否没有经验或处于劣势地位情况时要结合案情全面进行审查。以本案为例，审查该案是否显失公平，不仅要看当前一方当事人获利（亦称收益）是否违反公平原则及等价有偿原则，还要审查合同订立时房屋销售方是否缺乏经验，是否处于劣势地位，即是要从销售方资质情况、其对该项目的前景（全程策划）及市场未来情况预测等进行审查。另外，对其诉请——无法继续履行合同的情况重点审查。如对该方现有资金状况、经营状况、收支状况及市场同类企业经营状况等进行综合审查，才能做出准确公正的处理。本案资料显示，原告方在销售争议之房产时，其向市场发布的广告策划中对购房者进行了投资项目（包括银行储蓄、股票及商铺经营等）方面的详尽分析及预测。其中就“银行利率一再下调”之定语作为投资方投资不利的因素列为投资第一条。即是说该企业在签订销售房屋并代为出租返回报合同时，已明知银行利率一再下调之后果，仍然坚持与购房方签订合同，说明该企业并非缺乏经验而签订对其不利之合同。故双方所签合同及其附件不属显失公平，自然也不应撤销。

　　其次，结合本案谈谈情势变更原则在司法实践中适用的利与弊。

　　本案是一起人民法院适用情势变更原则审理的一起典型案件，该案究竟是否适用情势变更原则，适用该原则审理此类案件是利大于弊还是弊大于利？分析此问题，首先要了解何谓情势变更原则。情势变更原则是指在法律关系成立之后，作为该基础法律关系存在的前提的情形，由于不可归责于当事人的原因，发生了非当初所能预料到的变化，从而导致原来的法律关系严重丧失公平，应对原来的法律关系作相应的变更（或增加或减少履行的义务）或解除合同的一项法律原则。

　　理论界对情势变更原则的观点不尽相同。支持说认为，情势变更原则的理论依据是“合同基础论”，认为合同的有效性应以合同成立时所处的环境继续存在作为条件，如果合同成立后，订约时所依据的环境条件已发生重大变更，不能按原来的合同规定去履行的，就应变更原来的法律关系，否则，将会产生显失公平的结果，有悖于诚信原则。反对说认为，情势变更原则易与商业风险冲突，某些义务主体往往以情势变更为由逃避履行义务，转嫁商业危机，有悖于公平竞争及诚实信用原则。

　　笔者认为，适用情势变更原则审理此类纠纷案件弊大于利，不利于商品经济的发展，违背我国民法通则关于“当事人在民事活动的地位平等”原则。市场经济条件下，民事主体在民事活动中地位平等就更显得十分重要。我国民法的平等原则具体表现在：自然人的民事权利能力一律平等；不同的民事主体参与民事关系，适用同一法律，具有平等的地位。在我国，参与民事关系的主体有法人、自然人、合伙组织、个体工商户和农村承包户等，无论何种主体，在参与民事关系时，都应适用民法的规定，不允许有任何例外；民事主体在民事法律关系中必须平等协商。任何民事主体参与民事关系，无论其性质为何，都不能凌驾于他人之上。只能通过平等协商的方式设立、变更、终止民事法律关系。结合本案，某国贸物业公司作为实力雄厚的企业法人，其在经营此项房地产销售业务时，就对国家银行利率一再下调加以预测，其却在履行合同3年后以国家利率一再下调，原合同显失公平、属情势变更为由，请求法院撤销其与被告之间的合同，法院一、二审均适用情势变更原则支持其部分诉请。其所带来的法律后果是放任义务人逃避履行义务，规避商业风险。另外，还将导致众多的商家均以此事由诉诸法律（因为前述资料已显示目前商品房市场仍在进行与该国贸公司相同的商业广告宣传），增加法院的办案难度。可见，再审法院的判决是公平而适当的。

　　此外，根据民法平等原则及诚信原则，站在另一方当事人（权利当事人）的角度，假如国家利率一再上调，其上调比例明显大于其与商家签订合同之约定，其利益明显遭受损失时，是否也应以情势变更为由诉请法院变更或撤销该合同呢。

　　那么，情势变更原则就没有设立的必要吗？回答是否定的。毕竟情势变更原则对于化解社会矛盾，平衡当事人之间的某些法律关系可以起到不可低估的作用。关键是立法上应对情势变更原则一是加以明确；二是加以限制。如对属于不可抗力之情事，非主客观努力所能履行的情况下，才能适用情势变更原则。