案情：甲公司的房产于2005年12月因债务纠纷被人民法院查封。人民法院向甲公司送达了查封裁定书，并在房地产登记管理部门办理了查封手续。在进入执行阶段后法院查明，甲公司于2005年11月与乙公司签订了房屋租赁合同，将该房产中的二层部分租赁给乙公司使用，并且乙公司已经向某甲交纳了全部租金。

　　根据我国《合同法》第229条“买卖不破除租赁”的规定，该案件在执行过程中出现无法执行到位的现象。因为虽然法院可以查封该房屋，亦可对该房屋进行评估拍卖，但由于房屋租赁权的存在，导致实际操作中因无人竞买该房屋，致使申请人的权利无法实现。目前此类现象有愈演愈烈之势，人民法院的执行工作面临新的困难，笔者结合执行工作实践谈谈处理此类问题的思路。

　　一、确定被执行人与第三人签订的租赁合同无效

　　目前，法院执行工作追求程序公正，这在一定程度上影响了执行的效率，被告也往往利用程序上的空隙钻法律的漏洞。上述案件法院无法最终执行到位，不排除被执行人故意和案外人签订租赁合同，而且是期限较长的租赁合同，以此对抗债权人行使债权，从而来达到逃避法院的强制执行的目的。

　　根据我国《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法形式掩盖非法目的的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　确认恶意串通的合同为无效合同，可以以下三个基本特征来判断：第一、双方当事人均出于故意；第二、合同当事人有相互串通的行为；第三、损害了国家、集体或第三人的利益。恶意是相对于善意而言的，“串通”只是一种对当事人共同的真实意思表示的否定评价，是一种贬意的称谓。如果这种“串通”没有损害国家、集体或第三人的利益，则它就是一种正当的合意。所以只有当事人之间的串通损害了国家、集体或第三人的利益时，他们签订的合同才是无效的，才被确认为合同无效。

　　因此，在此类案件中，笔者认为可以从租赁合同的双方当事人，比如第三人是被执行人的亲属、利害关系人，从租赁合同约定的租金，比如比同地段同面积的房屋出租的价格明显偏低，等各个方面来综合考虑，通过法官的自由心证来确认合同无效。

　　二、租赁期限的判断

　　《合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”所以法院在执行过程中如果发现被执行人与第三人之间仅仅有口头的租赁协议，或者虽然有书面的租赁协议，但没有约定租赁期限，完全可以在该房屋进行拍卖后，由买受人解除与第三人之间的租赁合同，从而保证申请人与买受人的权利都完整的受到法律的保护。

　　三、如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系

　　我国《民事诉讼法》第223条规定，人民法院执行民事案件时，可以采取查封、扣押、冻结、变卖、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等执行措施。由此可见，拍卖是一种强制执行措施，是一种以国家公权力介入当事人之间的民商事纷争，解决当事人的民商事纠纷的措施。从这个意义上来说，人民法院依法委托拍卖机构对被执行人的财产进行拍卖，是一种不同于一般意义上的拍卖行为，更不是普通意义上的买卖行为。 而《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”原则，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与强制拍卖不同。

　　强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。笔者认为，法院在执行环节可以依法对存有租赁权的房屋进行拍卖，并在拍卖完毕后给承租人一定的时间搬出房屋。当然，考虑到承租人已经支付的租金情况，可以结合未租赁的时间退还部分租金。

　　综上，人民法院在民事执行工作中不应完全适用“买卖不破除租赁”这个原则，可以从上述几个思路着手进行执行工作，从而保证此类案件的真正执行到位，保障债权人的合法权益。

　　(作者单位：江苏省常州市新北区人民法院)