2006年上半年，北京市怀柔区人民法院新收案件涉及物业纠纷类的执行案件共243件，占全部新收案件总数的15%。该院去年同期物业纠纷类执行案件共收93件，今年同期与去年相比上升了61%。通过跟踪这批涉及物业费案件的执行情况，结合研究辖区物业管理服务的现状，对辖区内物业纠纷类案件进行探讨

　　一、物业纠纷类案件的特点:

　　1、涉案标的金额都比较小，一般一个物业纠纷案件申请执行前一年的物业费总额不足千元。辖区内居民小区的物业收费水平并不是很高，豪华高档小区较少。

　　2、物业纠纷中的被执行人一般都具备履行能力，但发送限期履行通知书后自动履行判决义务的较少，多须法院通过采取强制执行措施才能结案。

　　3、一部分物业纠纷中的被执行人出现“人户分离”的现象，房屋所有人只是季节性的在小区居住，或者当前住户并非真正的房屋登记所有人，这样在执行过程中查找被执行人下落比较困难，案件往往因为被执行人下落不明而无法执结。

　　4、个别无法执结的物业纠纷案件，确实因为被执行人下岗失业没有稳定经济收入，或者年老疾病等情况缺乏履行能力。

　　二、执行物业纠纷类案件过程中存在的问题:

　　1、物业纠纷中的被执行人与小区的物业管理公司积怨较深，对于物业管理服务水平有很大争议，虽然经过法院判决执行，但被执行人抵触情绪仍然十分强烈，采取强制执行时容易激化矛盾。

　　2、物业管理公司作为申请人，在小区的物业管理上不到位，履行义务有瑕疵。但往往法院对被执行人采取执行措施时，小区业主与物业管理公司的矛盾反而转变成被执行人与法院之间的矛盾，法院执行中受到阻力较大。

　　3、执行过程中，业主作为被执行人认为有委屈有理由不交物业费，因而情绪十分激动。在我们执行过程中发现，业主主张比较多的理由有三个方面：一是物业管理公司收费标准不统一，相同的物业服务近似的小区环境却实施不同水平的收费标准，业主容易进行横向比较，导致心理不平衡；二是物业管理公司具体收费事项并不向业主公开，导致业主对于物业费的数额产生质疑，总认为存在乱收费、多收费少服务的情况；三是物业管理公司与小区业主并没有明确的物业服务协议，对于物业管理公司和小区业主之间的权利义务关系并没有条款化，明确化，往往在交付物业费时因是否已经妥善履行各自义务发生纠纷，影响法院最后对物业纠纷案件的执行。另外，目前社会现实中物业公司管理水平不高的理由很容易引起小区其他业主的共鸣，法院在采取强制执行措施时就容易受到围观业主的阻碍，处理不当容易造成社会不稳定因素。

　　三、解决物业纠纷执行案件的对策:

　　首先要作好被执行人的思想教育工作，通过宣传法律的威严，指明正确的法律救济途径，消除被执行人企图通过对抗法院执行来解决物业管理弊端的心态。

　　其次，尽量减少突击搜查，动则罚款司法拘留等强制措施的适用，避免引起不必要的社会争议。

　　再者，案件执行完毕后，向物业管理公司发送司法建议书，告之其依法妥善履行物业管理职责，规范服务水平，同时督促物业管理公司多与业主沟通联系，减轻积怨。

　　最后，建议诉讼中审判庭在审理物业纠纷案件时，不要因为事实法律关系简单就轻易判决，尽量公开审理，让被告业主提出自己的想法意见。同时，减少缺席审理和公告判决，尽量多做双方当事人的教育工作，促使调解结案。

　　(作者单位：北京市怀柔区人民法院)