在执行工作的实践中，遇到一起如何实现抵押权的案件：一被执行人将一套经登记以35万元抵押给银行的房产，在未通知银行也未告知受让人该房产已经抵押的情况下，以30万元的价格出让给了受让人。执行人员依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定执行，结果出现了二个值得商榷的问题。为此笔者谈谈自己的观点，以抛砖引玉。

　　一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条中规定的受让人可以代替债务人清偿其全部债务的“全部债务”，在该案中是指35万元还是30万元？有人认为，按照《解释》规定，就应当是抵押权设定时约定的35万元的全部债务，如果不能够满足清偿其全部债务，就不能使抵押权消灭。另一种意见认为“全部债务”应指的是折价出售后实现的30万元款额。笔者认为后一种意见是正确的。“全部债务”应指抵押物最后出让实现的实际价格，在本案中指的是30万元，而不是35万元。我们可以从《担保法》第五十三条中找到依据。《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该物所得的价款受偿”，“抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这里已明显可以看出“全部债务”是指抵押物最终能够满足抵押权实现的数额。

　　二、抵押权人与受让人对抵押物折价、变卖的价格出现分歧应怎么办？如此案受让人以30万元购买了该房产，但抵押权人认为该房产应折价35万元，不同意以30万元出售。对此问题，我国现行的法律、法规和司法解释都还没有明确的规定，也正是本文主题“如何实现抵押权涤除权”的问题。

　　涤除权，是大陆法系国家对消灭抵押权的一种称谓。是指取得抵押物所有权的第三人，即受让人(不包括主债务人、保证人、继承人)，向抵押权人提供抵押物的评估价款，使抵押权消灭的权利。实现涤除权时，在抵押物价格上抵押权人与受让人意见分歧时，可以分别采取两种方法处理：

　　1、增价拍卖。如本案，抵押权人不同意按30万元出售该房产，由抵押权人申请增价拍卖。拍卖金额为涤除金额的110%即33万元，如果该房产能够高出拍卖价格出售，由竞拍获抵押物的第三人支付拍卖费用。如果没有竞买人，抵押权人必须以拍卖价格买下拍卖物，并承担拍卖费用。

　　2、按涤除价格拍卖。如本案，按30万元价格拍卖。如果没有竞买人，抵押权人必须按30万元涤除价格买下拍卖物，并支付拍卖费用。

　　由于通过以上两种拍卖方式处理实现涤除权的买受人，已经变成了竞买人或抵押权人，不再是原来的受让人。

　　笔者认为，以上是正确适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条较好方法。

　　作者单位：广西南宁铁路运输中级法院