近年来，辽宁省沈阳市铁西区人民法院速裁庭审理的案件，95%以上涉及物业纠纷。针对这一现象，该院在实践中摸索出一套“加、减、乘、除” 机制用于调解物业纠纷案件，为快速化解物业矛盾纠纷，提高调解率提供了重要保证。

　“加”指通过多名业主所述情况累加，凸显园区服务存在的共性瑕疵。物业园区分为两类，一类是物业公司依然在园区提供物业服务；另一类指物业公司已经不在园区提供物业服务，离开园区的方式又分为服务期满撤园和提前撤园两种。对于已经撤离物业服务的物业案件，业主们通常会集中反映物业在服务过程中存在多方面瑕疵，集中在卫生、安全等方面，属于经营不善，导致撤园。对于未撤离物业服务的物业案件，如果该园区的某个或某几个单元业主集中未按时交纳物业费，根据业主们所述情况，通常可以发现是因为该单元或该组单元的特殊情况导致收费难，比如楼下集中是饭店，噪音污染和饭店排放垃圾污染及饭店雇佣人员构成复杂，存在安全隐患等等。通过对业主们反映的共性问题的整合，在调解时，法官更容易提供更有针对性、操作性和说服力的调解方案，利于集中性调解。

　 “减”指弱化证据规则，倾向于相信业主遭遇的真实性。大多数未交纳物业费的业主都多多少少遇到些情况，比如房屋严重漏水、返潮、长毛的情况；财产被盗受损，丢失自行车、电动车或物品、机动车被划；曾与物业工作人员发生身体冲突受伤，物业公司曾经承诺给维修房屋，等等。从法理角度，与本案不是同一法律关系，但却是不交物业费的原因。以丢失自行车或是机动车被划为例，很多业主都没有及时报案，无法证明这种情况是否发生时，法官在调解时倾向于相信业主遇到的此类遭遇是真实发生的，调解时会作物业公司工作，从情感关怀的角度，补偿下业主的心理，从长远角度达成双赢。

　 “乘”指调解主体多元化，递进式加强调解力度。一个案件通常由主审法官优先调解，且充分发挥人民陪审员在调解中的优势作用，如案件复杂，双方争议较大，案件转为普通程序后，由合议庭人员交叉调解，审判长把好调解的最后一道关口。主审法官负责释明法律规定、证据规则及法院判例等方面的解答，人民陪审员利用自身丰富的生活经验和社会经验，从非审判人员角度拉近与业主之间的情感距离，使用更为通俗易通的语言为调解工作的顺利开展提供重要支撑。

　 “除”指根本上化解物业与业主心结，防止诉累的发生。物业案件表面看似法律物业服务关系清楚，标的较小，但实则牵着未来年年累诉的可能。如果双方之间的心结没有解开，甚至越系越死，形成年年不交，年年起诉的恶性循环。既加重法院审理案件的工作量，亦增加当事人的诉累。因此，在调解物业案件时，应深入了解双方心结所在，才能对症下药，以症结问题为导向，有效化解矛盾；尽量在开展调解工作时将本年度的物业费一并交纳，以2015年诉讼案件为例，通常起诉的物业费案件诉求截至2014年12月31日。而按照物业公司的行业做法，自觉交纳物业费的业主通常在第一季度将2015年全年的物业费交纳完毕。因此调解时争取将2015年的物业费一并调解，既是验证双方心结是否解开的标准之一，同时是减少未来存在的诉累的有效办法。