黄岩法院受理申请人张某申请执行被执行人李某欠借款12万元一案，在执行中查明，被执行人李某无其他固定收入，但有一处坐落在黄岩某小区的房产，建筑面积为120平方米，为李某唯一的一处住房。法院查封了该处房产，但对拍卖该房产中，李某提出该房产为其必需居住的房产，人民法院不应拍卖，但又不积极履行债务。而申请人张某认为李某居住的房屋已超过其生活所必需，要求法院拍卖该房产来清偿债务。

　　本案的执行就涉及到被执行人唯一住房的执行，而唯一住房的执行从根本上来说，存在着实现申请人合法权益与保护被执行人的基本生活保障的冲突。最高院于2005年12月14日出台《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（下称抵押房屋处理规定），对被执行人所有设定抵押的房屋进行处置作出了程序性的规定，而对其他没有设定抵押权的唯一住房执行未作出程序上的规定，各地法院也做法不一，这也成为当前被执行人财产难处理的一个执行难点。因此，为有效破解这种有财产难以执行的局面，我们必须在执行中探索并构建一套行之有效的对执行人唯一住房的处置程序，平衡申请执行人与被执行人的利益冲突，以求法律效果与社会效果的统一。

　　一、对被执行人唯一住房的认定

　　被执行人的唯一住房是指在执行过程中，经查证属实，被执行人为个人，只有一处住房，该房产表现为多层房屋中的一套或立地结构的一间房屋，且难以分割或分割后大大降低价值的，归被执行人所有的房产。被执行人唯一住房，一般要具有房产证和国有土地使用权证的城镇房产，因农村房屋涉及到农村集体土地的处置，不在本文中阐述。

　　二、对被执行人唯一住房可处分性的分析界定

　　依照《民诉法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。那么，被执行人所有的唯一住房，首先是属于被执行人应当履行义务的财产范畴，这在执行中财产控制上不存在法律障碍，人民法院可以实施查封。其次，被执行人的唯一住房也属于被执行人及其所抚养家属的生活必需品，人民法院在处分上是必须要保留被执行人所必需居住的房屋。为对该法律规定在实务上具有操作性，最高院在2004年11月4日出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称查封规定）司法解释中对此作了细化：1.必需居住的房屋可以查封，但不得处分。该《查封规定》第6条明确了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。2.超过必需居住的房屋，在保障最低生活标准后可以处分。《查封规定》第7条，人民法院在保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋后，可予以执行。看来，能否执行被执行人的唯一住房，关键看被执行人唯一住房是否属于被执行人及其所扶养家属所必需居住的房屋。那么对被执行人的唯一住房是否属于可处分范畴如何进行分析界定呢？笔者认为唯一住房作为不动产，其价值除了本身具有的居住功能外，还有存在着房屋面积大小、地段、品质不同的影响因素。在执行实践中，就普遍存在着被执行人看似唯一住房，但面积超大，甚至拥有豪宅规模；或者该唯一住房虽面积不大，但地处城市黄金地段或优质小区，其价值不可小嘘。被执行人拥有的这些唯一住房，如得不到有效处理，就会引发申请执行人的不满，也使社会对法院执行的司法公信力产生影响。因此，我们在界定被执行人唯一住房的可处分性时，应当优先考虑房屋的面积、地段及其品质的因素，其次还要考量其他如抵押、处置费用等因素。

　　（一）房屋面积的大小因素

　　应该说，被执行人拥有唯一住房的居住面积是区分是否属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的重要因素之一。房屋既是生活必需品，也是属于消费品，房屋面积的大小当然与居住的舒适度有关。被执行人未履行人民法院生效法律文书确定的给付义务，就应当在消费品的使用上对他们作出限制，《查封规定》也在保障上采取最低生活标准来确定，最高院出台的关于限制被执行人高消费的规定如出一辙。因此，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋应当与其居住的面积相适应，且只能是基本的居住面积。《抵押房屋处理规定》第四条规定，处置被执行人抵押房产时，对被执行人提供的临时住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定，人均为15平方米。被执行人有扶养家属的，居住面积按扶养家属的人口数相乘，确定被执行人的最低居住面积。那么被执行人现有的唯一住房面积如果超过上述面积标准的，可认定被执行人所居住的房屋超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当属于可处分的房屋。

　　（二）房屋所处地段、品质的因素

　　被执行人的唯一住房，在不同地段、不同的小区产生的价值很不相同。以台州市黄岩区为例，在新开发的商业街地段，优质小区的房屋单价接近18000元/平米，而在老城区外缘的老小区的房屋单价仍处于5000元/平米。以60—100平米的房屋计算，价值相差78—100余万元。因此，即使被执行人的唯一居住房产的居住面积在基本生活保障内，但因其本身拥有的超值因素，仍应作为执行的考量范畴。只是，这种考量因素应当与房屋的地区平均价格结合在一起，差别不大的，无执行必要。笔者认为，考虑到处置费用等因素，房屋因地段和品质的产生的房价高于地区平均房价50%以上的，可以认定为超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当属于可处分的房屋。

　　（三）其他因素

　　1.设定抵押因素。被执行人唯一住房设定了抵押，而被执行人对抵押债务仍按约履行的，抵押权人自然不会申请对被执行人的抵押房屋进行处置。然而作为被执行人已实施抵押的一套房执行，就要考量处置此类唯一住房是否属于有益执行？如果被执行人的唯一住房处置后仅能清偿抵押债权，剩余的也只能给予被执行人基本生活保障的，显然属于无益处置，我们在执行中不应提倡。因此，对于被执行人抵押的唯一住房，我们就要优先调查该抵押债务的大小，初步计算房屋现有的价值清偿抵押债务后，再除去被执行人的安置费用，是否还有清偿本案债务的可能。如果计算后有执行价值的余值，那么我们可以认定该唯一住房也属于人民法院可处分的房屋。

　　2.处置费用因素。在处分被执行人房产时，必然要产生一定的费用，如评估费、公告费、拍卖佣金以及交易产生由出卖人承担的个人所得税，还有其他执行费用，这些税费依法应由被执行人承担，并且在房产处置所得中优先加以扣除。因此，我们计算被执行人唯一住房是否适合可处分条件时，应当将这些处置费用加在被执行人基本生活保障上予以考量，否则也会使最终处置成为无益执行。

　　3.其他居住人因素。被执行人唯一住房还涉及到居住在内的被执行人所扶养的家属，这些家属中有些对该居住房屋享有永久居住权的，如被执行人所赡养的父母；有些家属包括被执行人本人患有严重疾病，正在卧床休养的，这些因素势必导致人民法院不宜执行被执行人的唯一住房。

　　4.另外还有被执行人的收入状况产生的因素。有些被执行人虽然只有一处属于其基本保障的居住房屋，但该被执行人有一定的固定收入，人民法院如不执行其固定收入，其收入所得足可以采用租赁的方式解决其基本居住的房屋。因此，对此类被执行人唯一住房也应纳入可处分的范畴。当然，被执行人如没有固定收入的，应不宜将被执行人的唯一住房予以处置。

　　三、当前唯一住房执行的利弊分析

　　探索被执行人唯一住房的执行，各地法院有不同的做法，但归结起来主要有二类执行方法，一是置换执行，二是保留租金执行。笔者针对这二种做法作个利弊分析。

　　（一）置换执行

　　置换执行就是对可处分的被执行人唯一住房，先由申请执行人提供保障被执行人基本生活居住的房产，采用以小换大、以次换好的方式，与被执行人居住的房产进行置换，再将置换的被执行人房产予以处置的执行方式。此执行方法优点在于：（1）执行一步到位。由于已对被执行人提供了保障的基本居住房屋，对被执行人的一处居住房产处置后，无后续保障的后顾之忧。（2）方便搬移出屋。因被执行人在搬移原居住房屋时，人民法院已责令申请人为被执行人提供了可以永久居住的房屋，被执行人不会因无处可搬而拒不搬迁。但此方法也存在一定的弊端：（1）加重了申请人的负担。因申请人在未得到债权实现时，就要为被执行人提供一套价值不菲的住房，很显然为申请人增加了一笔较大的经济负担，申请人对此不具有积极性，特别是申请人为银行等单位，因受财务制度的限制，更不愿接受先为被执行人提供住房的做法。（2）提供保障房的产权不明晰。申请执行人为被执行人提供的保障房，不可能直接登记在被执行人名下，而是登记在申请人名下。申请人对此享有产权，却让渡了使用权，而被执行人享有了使用权，却失去了产权。这样，申请人与被执行人之间会有在产权的归属上产生争执，另被执行人也会对申请人提供的保障房的地段、品质有“挑刺”的情形，而申请人也会因被执行人的“挑刺”产生怨言，这些都会制约唯一住房的有效执行。

　　（二）保留租金执行

　　保留租金执行就是对被执行人的唯一住房处置后，在分配时优先提留一部分执行款作为被执行人在一定时期内的租金费用。在执行实践中，有些法院在处置被执行人房产后，根据所在地城镇的房屋租赁情况，留取2-5年的租金作为被执行人的基本生活保障。此执行方法优点在于：（1）执行简单。省去了先为被执行人提供保障房的前置程序，为申请人提供了执行方便。（2）实行了债权最大化实现。由于2-5年的租金相对为被执行人提供基本居住房来说，金额较小，可以留取更多的执行款用来清偿债务。但这种方法也产生很大的弊端：（1）搬移出屋困难。由于在执行被执行人唯一住房时，没有为被执行人提供可搬移的居住对象，被执行人往往会拒绝搬移。即使人民法院实施强制搬移，也会陷入无处安置的尴尬境地，并且容易使群众怀疑法院执行工作人性化的不足。（2）被执行人的基本居住权得不到有效的保障。留取2-5年的租金只能是留给被执行人短期内的居住保障，其目的是不使被执行人失去唯一房产后无处安置，这对享有固定收入的被执行人或许能够产生保障，但对于无固定收入的被执行人来说就会产生在一定时期内无处安身的可能，也极易产生信访，给社会带来不稳定的安全隐患。

　　由此可见，对被执行人唯一住房执行，采用置换执行和保留租金执行均有各自的优缺点，但综合起来看能否有效平衡申请人与被执行人的利益冲突。在甄别被执行人唯一住房属于可执行范畴后，执行中真正要解决的是以下几个难点：1.对被执行人基本居住权如何保障；2.能否将被执行人顺利搬移出屋；3.安置费用如何处置。

　　四、对被执行人一处房产执行的程序构建

　　针对被执行人一处房产的执行存在的难点，笔者结合执行实践，认为在执行被执行人一处房产的程序构建中首先应遵循以下几个处置原则。

　　（一）申请人申请在先原则

　　因为处置被执行人的唯一房产，具有执行的特殊性和处置的不确定性，且申请人与被执行人之间本身具有利益的相对性，如果没有申请人积极主动介入，人民法院很难为被执行人提供过渡性的住房，也就很难再将被执行人一处房产的拍卖程序启动下去。因此，对于申请人提供了被执行人的房产线索或人民法院在执行中查明的被执行人房产，人民法院应当进行审查该房产是否属于被执行人一处房产。如确属被执行人一处房产的，应当将情况书面告知申请人。如申请人要求对被执行人一处房产申请拍卖的，应当向人民法院提交拍卖申请书。

　　（二）提供过渡居住在先原则

　　因被执行人的唯一住房虽经甄别后属于可处分房产，但毕竟该房产处置前，需要被执行人搬移离开原居住房屋。为了不加重申请人的负担，我们无需申请人直接提供被执行人此后永久性的居住房屋，但申请人作为唯一房产处置的利益获得者，应当承担提供被执行人过渡性居住房屋的义务，使被执行人能够自愿搬移原居住房屋。即使被执行人不自愿搬移，人民法院在强制执行时可以将房屋内的什物强制搬移到过渡性住房中。这样既解决了搬移出屋的困难，也使人民法院的执行更具有人性化。当然，被执行人对过渡房有自行选择权，被执行人可以选择自行租房也可以选择由申请执行人提供的租房作为过渡房。被执行人自行租房的有困难的，可以申请法院要求申请人为其提供一定期间的租金。笔者认为，在提供过渡房时，还应注意二点：（1）提供过渡房或租金的期限。考虑到房产处置的时间性，申请人提供的过渡性租房及租金的期限应当不低于一年为妥。申请人提供的过渡性租房及租金在性质上应当属于垫付的执行费用，在房产处置后，应当优先予以提取归还申请人。（2）提供过渡房面积的大小。过渡房面积的大小应当不影响被执行人及其所扶养家属的基本生活居住为限，同样可以按《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

　　（三）安置费用保障在先原则

　　对被执行人一处房产的处置，依照《民诉法》及《查封规定》等规定，应当保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，而被执行人对人民法院处置他们的一处房产所关心的在于对他们的基本生活保障的落实。所以，人民法院在处置被执行人一处房产之前，必须向被执行人明确保障的方式及保障的费用；对保障的费用，人民法院不得执行，以消除被执行人的对立情绪。笔者认为：保障的方式应采用货币安置方式，即在被执行人一处房产处置后的执行款中优先提留，优先拨付，由被执行人对所得的安置提留款对自己及所扶养人进行安置。保障的费用按本地区廉租住房保障管理办法所规定的人均廉租住房面积乘以上一年度二手房均价的60%-70%执行为宜（黄岩区上一年度的二手房均价为7215元）。

　　按照上述三个处置原则，对可以执行的被执行人唯一住房，笔者从执行的可操作性和合理性出发，按如下程序进行构建：1.执行被执行人的唯一住房，应当依申请执行人的申请作为前置条件。申请执行人申请要求拍卖被执行人唯一住房的，应当向人民法院出具自愿提供过渡房或垫付过渡房租金的承诺书，以及承诺如拍卖未成交，自愿以不计期限垫付过渡房租金费用及拍卖费用。2.执行员对确定拍卖被执行人唯一住房的，应当查清被执行人所扶养家属的人数，并填写拍卖呈报表，在呈报表中必需说明符合唯一住房处置的条件，并逐级审查报批，由分管院长签发拍卖裁定书。3.被执行人唯一住房准予拍卖后，应当向被执行人发出拍卖裁定书和告知书。告知书内容应当明确：（1）在房屋确定拍卖后，搬移出屋期间，人民法院已告知申请执行人为被执行人家庭提供过渡房屋，房屋面积按《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。（2）为解决被执行人拍卖期间过渡居住问题，如果被执行人愿自行租房但资金短缺的，申请执行人愿提供不低于一年的租金；如果被执行人要求提供过渡房的，申请执行人愿提供不低于一年租期的临时住房以供申请执行人过渡居住。（3）在房屋拍卖后，在拍卖款中优先提留被执行人安置费用，且在拍卖成交后优先偿付，费用按本地区廉租住房保障管理办法规定的住房面积乘以地区上一年度房产均价折价执行。（4）属于被执行人安置的费用，人民法院不得执行。另必须明确被执行人收到告知书之日起三日内向本院说明选择过渡居住问题的解决方案；逾期不向本院作出说明的，法院将视为你选择过渡房安置，并在法院公告迁移房屋后逾期不履行的，将依法强制搬移什物至申请人提供的过渡房内。4.经执行员说服工作后，被执行人拒绝搬移出屋的，执行员应当发出搬迁出屋公告，如被执行人未在公告指定期间搬迁的，执行员应当依法强制执行，组织人员将被执行人搬迁到申请执行人提供的过渡房内。5.对被执行人房产依法评估后交付拍卖。6.拍卖后对被执行人按本地区廉租住房保障管理办法所规定的人均廉租住房面积乘以当上一年度二手房均价60%-70%进行安置保障，其余分配给申请人。

　　对于本文开头的执行案件，黄岩法院经审查，被执行人李某的房产属于可处置的唯一住房，法院根据上述处置程序对被执行人李某发出拍卖裁定书和执行告知书后，被执行人李某在收到告知书的第三日即主动与申请人王某达成了执行和解，这应当得益于该处置程序的可行性和由此产生的执行威慑力。2013年，黄岩法院按此构建程序妥善处理了5套被执行人唯一住房，执结案件7件，无出现矛盾激化的情形。