北宋如何管理“房似锦”
2020-04-24 15:09:23 | 来源:人民法院报 | 作者:刘永加
 

  近期热播的电视连续剧《安家》,向人们展示了房产中介这一行业的风采和内幕,尤其是塑造了店长房似锦这一形象,她以精明、干练和智慧的风范,成为了房介行业的典型代表。

  而在北宋的都城汴京,房舍租赁与二手房销售业务同样很兴旺,像房似锦一样的房产中介也是数不胜数,但在那时他们被称为田宅牙人。

  田宅牙人享受官府佣金

  正因为汴京的房屋中介业发达,所以田宅牙人在沟通田宅买卖需求的同时,往往也会有一些人借助官方赋予的权力,勾结强者,欺行霸市,上下其手,种种违法乱纪的欺诈行为时有发生,不仅扰乱了房产市场,也阻碍了田宅的正常流通。为此,宋廷加强了对“房似锦”们的监管力度,让他们在享受权利的同时,又履行好自己的义务,使房屋租赁业健康发展。

  在汴京房屋的租赁和销售,买卖形式多样,手续很是复杂,所以在每一桩田宅的交易中,需要田宅牙人来帮助操作。因为他们具有沟通田宅交易信息、提供居间中介服务、执行政府信用担保公正功能、监督田宅赋税、加强交易的规范性的职能,从而成为促进田宅流通的一支令人瞩目的职业群体力量。

  为了加强对田宅牙人的管理,宋廷针对交易牙人制定了《牙保法》,把包括田宅牙人在内的所有牙人都纳入官府的控制之下。宋廷规定:经官府登记批准,并发给类似营业执照的“身牌”后,才能从事牙人的活动。据记载,宋政府发给田宅牙人的“身牌”,是一种木质牌子,作为田宅牙人进入市场的行业执照。颁发“身牌”的目的,不仅在于管理牙人,还在于要通过牙人监督商人,从而把官府的控制能力延伸到各个市场和各种物业交换过程中去。

  正因为宋代将一部分田宅牙人纳入官府的直接控制之下,所以也要替他们着想,官府所收取的税收中,有一项牙契钱,这实际上就是官府为田宅牙人收取的报酬。关于“牙契钱”的征收比例,后来南宋俞文豹在其《吹剑录外集》中说:“牙契钱者,民间买田宅即投印契书。嘉佑末,每千钱输四十;宣和末,陈亨伯经制增为六十;绍兴初,孟富文总制又增为一百。”从牙契钱的征收比例来看,这个比例是不断变化的,一般为田宅价的4%、6%、10%。根据前朝惯例,宋代对其管辖的田宅牙人发放的佣金,为田宅成交额的10%以内,在当时应该属于相当丰厚的收入。

  产权交易前的调查

  宋廷为了防止田宅牙人“违法交易,及不印契、不离业、不割税,以至重叠交易,词讼连年不决”状况的发生,对其在田宅交易中的权利、义务进行了全面的法律管控,这就是所谓有权利就有义务。

  宋廷规定:田宅的买卖必须通过牙人的居间中介才为国家所认可,这等于授给了田宅牙人特权。在田宅买卖中,卖家必须提供“阄书砧基”,即“人户交易,当先凭牙家,索取龟书砧基,指出丘段围号。”“阄书”是记录分家时各当事人所分得具体田产及其座落方位的文书,经过官府盖印确认的,被称为“印阄”。砧基即砧基簿,上面标有田地的四至、数量、形状等,因图形像鱼鳞,俗称鱼鳞图,是经户主与官府共同确认的用来编造地册及税额的一种底簿。

  有了“阄书砧基”,田宅牙人就需要根据阄书、砧基簿的记载,来确认田宅交易的合法性,以防止“一物两当”的重叠交易行为。田宅牙人必须进行调查,他们一般向见证人了解有无界至争端和重复典卖情况。因为田宅重复交易而造成他人损失的,田宅牙人必须承担赔偿责任,还要被判刑,所以他们不敢马虎。对此,《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业门》明文规定:“有将物业重叠倚当典卖者,本人、牙人、邻人并契上署名人,各计所欺入己钱数,并准盗论。不受钱减三等,仍征钱还被欺主人,如业主填纳罄尽不足者,勒同署契牙保、邻人等,共同填赔,其物业归初倚当之主。”这里的规定就是为了避免业主一房两卖。除了防止重叠交易外,田宅牙人还必须“次问其所亲,有无应分人出外未回,及在卑幼未经分析。”这是防止在业主亲人之间遗漏田宅的所有权人,造成交易后的纠纷。

  除此之外,宅田牙人还必须对寡妇卑幼的土地产权真实性尽到法律义务,否则造成损失的要负法律责任。《宋刑统》卷十三《户婚律·典卖指当论竞物业门》规定:“如是卑幼骨肉蒙昧尊长,专擅典卖、质举、倚当,或伪署尊长姓名,专擅买卖,其卑幼及牙保引致人等,并当重断,钱、业各还两主。”这就是说,宋代法律规定特别注重保护寡妇卑幼的合法田产的权益。在田宅交易之前,田宅牙人必须进行上述程序的调查与核实,才能确保田宅交易符合法律规定,避免争议和纠纷的发生,对此宋人称为:“得产有堪合,典卖有牙契。”

  订立契约中的告知

  宋代田宅交易中要订立契约,田宅牙人还要把握好知情权的告知义务。这一阶段,田宅牙人首先通知业主的亲戚四邻,因为在当时的社会,宗族关系对土地交易的影响还是很大的,而且有专门的法律规定。《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业门》就规定:“应典卖、倚当物业,先问房亲;房亲不要,次问四邻;四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”就是说,在价钱同等的条件下,业主宗族中本房的亲戚拥有购置田宅的优先权,其次是业主的四邻。所以,田宅牙人对于每一桩田宅交易,在其订立契约阶段,要通知这些人参加,以最后敲定田宅的买主和价格。

  同时,为了避免因民间契约文书格式与内容的不完备而引起的纠纷,所以对田宅交易也有了相关的规定,这也是田宅牙人所必须遵循的交易原则。宋太宗太平兴国八年(983年),国子监丞知开封府司录参军事赵孚上言:“庄宅多有争诉,皆由衷私妄写文契,说界至则全无丈尺,昧邻里则不使闻知,欺罔肆行,狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院,集庄宅行人,众定割移典卖文契各一本,立为榜样。”赵孚的奏表是说,在当时出现了因为文书格式不当造成的房产交易纠纷有增多的趋势,需要引起朝廷的注意。他建议官府制定统一的文书契约文本,便于“庄宅行人”即田宅牙人们在办理房产交易时使用,以减少此类事件的发生。对于这个奏表,宋太宗深以为然,便批准在全国推广使用。

  到了崇宁三年(1104年),宋徽宗“敕诸县……印卖田宅契书,并从官司印卖。”宋徽宗很聪明,把控田产交易的税收源头,在于契约文本的控制,也就相当于统一税票。这个敕令规定,买卖契约用纸,必须使用由官府统一印卖的官版契纸。为切实推行官板契纸,政和六年(1116年)四月又诏:“人户典卖田宅,议定价值,限三日先次请买定贴,出外书填,本县上簿拘催,限三日买正契。”就是说,田宅买卖双方议定价钱后,要先到官府买定贴,经县上审查后,再买正契誊抄。官版契约文书被称为正契,而民间自行书写的契约被称为“草契”、“小契”或“白契纸”,而这样的契约不能闻官纳税,就是容易漏税。

  在这项管理上,田宅牙人发挥了重要作用。在田宅交易时,他们必须监督交易双方使用官版契约文书,一方面规范了牙契文书,另一方面保证了契税的征收。

  赋税过割中的监督

  田宅契约订立完毕后,田宅牙人只是完成了中介的义务,他们还必须监督双方到官府完成田宅赋税过割的最后一道手续,就是把田宅买卖交割契约呈交官府纳税盖印,称为“投税印契”。据宋徐松的《宋会要辑稿》载,宋徽宗政和元年(1111年)户部规定:“欲诸以田宅契投税者,即时当官注籍给凭由,付钱主,限三日勘会。业主、邻人、牙保、写契人书字圆备无交加,以所典卖顷亩、田色、间架勘验原素税租、免役钱,纽定应割税租分数,令均平取推,收状人案。当日于部内对注开放。”这里的记载表明,官府要在田宅交易的契约上加盖印信,同时另给买主凭证,以保障交易的合法性。同时,原业主应缴纳的赋税数额、免役钱等要过割给新的业主去承担,并且要在官方赋税文书上作过户变更登记。显然,田宅牙人在田宅交易中负有不可推卸的监管责任。

  另外,宋廷曾制定了一种被称为“手把历”的表格、登录簿发给田宅牙人,让他们担负起登记与汇报田宅交易资料的职责,从而督促买卖双方及时抽税印契,避免偷税漏税。如果交易双方有规避契税的行为,田宅牙人还有义务向官府陈首告发。据元马端临《文献通考·征榷考》载,宋孝宗乾道七年,户部发文规定:“每交易一十贯,纳正税钱一贯,除六百七十五文充经、总制钱外,三百二十五文存留,一半充州用,余一半入总制钱账,如敢隐漏,依上供钱法。人户违限不纳,或於契内减落价贯,规免税钱,许牙人并出产户陈首,将物业半给赏,半没官。”从这个规定可以看出,当时的赋税比例不低,造成一些业主千方百计偷税漏税,就在所难免,所以官府就需要参与者田宅牙人的监管。

  由于宋廷重视对“房似锦”们加强管理,不仅保证了田宅交易的正常秩序,而且很好地堵塞了此中的各种漏洞,使因此带来的国家税收损失大大减少。显然,宋代的房屋中介对当时的经济社会发展,起到了一定的积极作用,塑造了这个行业鲜明的历史形象。

  (作者单位:山东省枣庄市台儿庄电视台)


 
责任编辑:刘泽
网友评论:
0条评论